中国物业管理未来发展方向的探索——从服务到管理的嬗变

中国物业管理未来发展方向的探索 未来物业管理的发展趋势： 一、专业化发展趋势 物业管理专业化是指由专业服务公司来完成物业管理的服务。行业将会涌现实力强大 的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。目前众多物业管理公司采用一体化的 管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司或部门，形成独具特色的“小而全”的企业。 它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成 本较高，这些使“小而全”的物业公司经营运作较为困难。是必发挥一己之长，放弃“全” 的形式，形成物业行业的专业服务商。这些服务商利用其规模优势降低成本又刺激了“大 而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。使“大而全”的公司全力做“大” 。这样， 物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实 现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业 不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。 专业化是市场经济的必然结果。其优点在于一是将克服一体化管理中机构庞杂、人员 众多、管理成本高的弊病；二是将有利于物业资源的优化配置，对整个物业管理行业的健 康发展起到很大作用；三是能使物业管理公司为业主或用户提供更完美、周到、专业的服 务，在激烈的市场竞争中处于优势地位，从而使物业管理公司获得较佳的经济效益。 二、集团化发展趋势 物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的物业管理企业 集团，这也是物业管理市场发展的要求。作为由政府定价或政府指导价的微利型行业物 业管理的规模效益就显得尤为重要，这在客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化 之路；而激烈的市场竞争必然会实现物业管理企业的优胜劣汰，从而使一部分物业管理企 业发展壮大，使物业管理集团化趋势能够形成。另外，物业管理企业之间可以通过兼并、 台作等方式，实现强强联合，从而形成物业管理集团。 三、品牌化发展趋势 物业管理品牌化是指物业管理行业走向以品牌为中心的发展之路。住宅物业行业集中 度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。物业管理是社会化、 专业化、企业化和经营型的管理，进行市场化管理，也就是通过市场对物业管理的资源进 行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化必定 会引人市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，有雄厚实力和好的品牌的 优胜企业，走上良性循环的发展之路、实力不强、品牌不佳的企业会被淘汰这些都会促 使物业管理企业走向品牌化发展道路。物业管理的行业特征也决定物业管理必须走向品牌 化发展道路。随着我国物业管理企业逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度将 逐步提升；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会淘汰规 模小的公司，这也有利于促进行业集中度的提升。 四、智能化发展趋势 物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理和服务的一 种现代化管理手段，是未来物业管理发展的一大趋势。应该说，智能化管理对物业承建商、 企业、业主三方面都将产生吸引力。随着现代科技的发展，特别是信息科技的发展，人们 对物业的管理要求越来越高，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能 化会增加物业的智能化程度，从而使物业管理的智能化程度提高。对于物业企业来 说实行智能化管理，能降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量， 这会促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，从而提高物业管理的 智能化水平。而在现代社会，无论是在工作中还是在生活中，人们对智能化程度的要求也 越来越高，这种有效的、现实的社会需求，最终会推动物业管理智能化的发展。 五、国际质量标准化管理趋势 国际质量标准化管理是指物业管理企业在对物业进行管理的同时遵守国际质量标准体 系的有关要求。物业管理实践已经充分证明，引入国际质量管理标准体系(包括 Is09000 国 际质量管理标准体系和 Isol400l 国际质量管理标准体系等)，对物业管理的规范化运 作提高物业管理的服务质量，确实起到丁很大的作用，适合市场经济要求。随着物业管 理市场竞争的越来越激烈，物业管理品牌地位的重要性越来越凸显，将有众多的物业管理 企业通过国际质量管理标准体系认证，并实行国际质量标准化管理。因此，国际质量标准 化管理是物业管理的一大发展趋势。 六、区域化方向发展趋势 所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业 实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市化的生产、生活为主体，条块结合， 组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。随着社会的不断进步，城市 功能划分越来越细，小政府、小社会的发展趋势越来越明显。政府为简化办事程序。从具 体事务中抽身出来制定宏观政策，必须将部分服务职能让社区和企业来承担，由此，区域 化物业管理初见端倪。 区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模。服务的内容和对象比 较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰，有利于行业倡导以人为本，便于合理处置城区建 设与可持续发展的关系。有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物业 管理在可持续发展理论指导下健康、稳步地发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物 业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划。最大限度地避免日后维修 所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散 的物业集中起来进行集约化管理。但集约化管理并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和 管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之 一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相结合，这在 2l 世纪的物业管 理中将表现得更为突出。 七、延伸服务增强，以自建自管为主 住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商 自建自管的模式为主。由于目前房地产开发的利润远远超出物业服务的利润，在加上消费 者在购房的决定因素中物业服务的比重逐步提高、中海、万科等较有影响的物业公司收缩 项目的示范作用，住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强。在全 国 100 强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立。考虑存在大量的项目公司，全国物业 管理企业平均水平此数值会更大，保守估计会达到 70%以上。尽管物权法第八十一条 规定，业主可以自行管理物业，然而物业综合性、复杂性、专业性的特点，导致业主自管 实践不可能成为一种主流模式。所以，住宅物业仍会以自建自管为主。 八、市场化程度将提高 商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。高端商业物业具有良好的盈利性，市 场吸引力高；高端物业项目的客户对物管企业的专业能力、服务理念、人才、品牌等方面 都提出了较高的要求；由于物业所有权的转移，或开发商出于对物业价值的考虑，物业管 理市场最终将走向由市场和客户进行选择。市场和客户选择的结果必将使市场竞争加剧， 促进物业管理品牌化、规模化的发展，从而提高行业集中度。现有优势企业会凭借其自身 的竞争能力，在增量物业管理市场中争取更多市场份额。 九、全价值链经营业务增加 商业物业的全价值链经营业务会进一步增加。资产管理、物业经营、物业顾问等业务 的高盈利性会对开展商业物业的公司具有很强的吸引力；另一方面，开展商业物业的公司 一般具有较强的