中地行：解构2012上半年广州楼市

中地行：解构 2012 上半年广州楼市 导言：在政策预调微调、开发商促销降价，购房者积极探市等各种有利因素的驱动下， 房地产市场成交显现回暖态势。中地行通过进一步从供求、区域、户型、存量等多方面对 上半年广州楼市进行分析，深层次解构 2012 上半年广州楼市的变化，发现市场忽视的问题。 总体供求分析：调控扭曲市场供求，市场动向难把握 2012 年上半年广州市十区二市商品房住宅供应套数约为 3 万套，合计面积共 377.4 万 平方米，同比 2011 年上半年分别下降 16%和 11%;2012 年上半年广州十区二市商品房住宅 成交套数约为 3.7 万套，合计面积共 430 万平方米，同比 2011 年上半年分别上升 5%和下 降 2%，这种变化反映今年上半年成交的平均面积比去年小。2012 上半年整体商品房住宅 市场的供求比为 1：1.25。 而在成交均价方面，商品房住宅总体均价为 11727 元/平方米，同比微增 3%。从 2010 年至今广州商品住宅均价一直保持在 11000 元/平方米的水平，走势平稳。 在中央调控政策下，2010 年至今，广州房地产市场呈现供大于求，供求关系逆转， 2011 下半年巨大的供货量与低迷的成交量更形成存货量的大量累积。在政策不放松的形势 下，消化存货仍将是未来广州楼市的主要趋势，价格平稳亦将延续。 从 2012 上半年广州商品住宅新增供应走势看，与过去历年普遍以 1 月 5 月供应为高 位的 型的季节性波动趋势不同，2012 上半年 1 月 5 月旺季供应力度不足，反而以 3 月、 4 月、6 月非成交旺季供应力度增强，表现出供应方反季节操作的特点。 从 2012 上半年广州商品住宅成交走势看，上半年广州成交显然形成阶梯式恢复回升 的态势。 而供求两者相联系，2012 上半年供应与成交存在一定错位，买卖趋势并不相符，成交 变化在相当程度上不在供应方预期之内。从供应图可以看出，供应方在一二月期间对整个 市场预期冷淡，信心较低，但随着市场反应突如其来变得热烈，供应方随即反应，在三四 月大量推货，虽然四月市场稍歇，显得供应方反应过度，但随即五月市场畅旺基本消化供 应方所推新货，六月才形成供求相符特点，但其量上的增加仍超出预期。 由此可见，长期的楼市调控对市场供求关系造成扭曲，供应方及时准确把握市场动向 难度增加。 区域分析：郊区去存成交亮眼，中心区域份额调整 2012 上半年在总体新增供应萎缩的背景下，新增供应低于成交是本时期的主要特点。 3 从各区域的情况看，近郊区域以及白云区等一向需求量大的区域新增供应少于市场需 求的态势更为明显，供求比在 0.5-0.9 之间;越秀区和荔湾区属于传统老区，货量资源一贯 稀缺，但去年下半年一反常态多个新增项目推出，延续至今年上半年成交，致使供求比在 0.2 以下。而天河区有违常态显现新增供应高于成交，对比去年供应增加但成交萎缩，供求 比为 1.8。海珠区供求相若，其中供应对比去年有明显增加，供求比为 1.1。 由此可见，郊区基本以去库存为主，中心区域虽然仍然奇货可居，但也表现出细微的 份额调整。近年天河区推出市场高端项目增多与目前刚需市场主体有所背离，成交热度下 降;海珠区随着琶洲板块建设刚需项目增多且价格位于中心城区低位，市场份额逐渐增多; 越秀、荔湾老城区货量短缺严重，供不应求态势持续，其中，荔湾区随着芳村板块的开发 建设，需求度增加;其余黄埔区、萝岗区则相对变化不大。 户型分析：需求改善化集中化，“大”“小”户型供求错位 从2010 上半年-2012 上半年广州新增供应面积对比 图上可以看到，2012 上半年广 州新增供应面积主要集中在 70200 平方米面积区间内，与过去两年相比集中区间有逐年放 大的趋势，同时，70110 平方米面积区间的占比与去年相若，但与 2010 上半年占比接近 60%相比， 2012 年仅接近 40%有所减少，而 130200 平方米面积区间的占比明显增多，从 2010 上半年占比约 12%到 2012 上半年约 30%。另外，50 平方米以下小户型也有明显增多。 户型结构上，从2010 上半年-2012 上半年广州新增供应户型对比图上可以看到， 2012 上半年广州新增供应户型也与过去两年有较为明显的变化，过去两年供应户型主要以 二三房为主，其比例基本占 75%以上，而 2012 上半年供应户型中三房仍然是主体，但相 较过去两年也有微降，而二房户型则明显减少，两种户型占比约 62%，同时四房户型有逐 年递增的趋势。另外，一房小户也有明显供应增多。 这表现出广州市商品住宅供应面积结构有从 70110 平方米的二房、小三房等中小入 门户型向 130200 平方米的大三房、四房等中大改善户型转变的趋势，而 50 平方米一房小 户本年供应也有所增多。这种新增供应户型的变化在成交方面是否有相似的反映呢？且看 广州成交的面积户型情况。 从2010 上半年-2012 上半年广州成交面积对比 图上可以看到，广州成交面积主要 集中在 70150 平方米区间内，其中以 70130 区间内最为集中。70110 平方米区间比例仍 然保持较高的水平，相对去年尚有所增加;但最为突出的是 110150 平方米户型有逐渐增加 的趋势，同时 70 平方米以下小型单位保持成交低位，而 200 平方米以上的豪宅单位成交明 显减少。 5 而户型方面，从2010 上半年-2012 上半年广州成交户型对比图上可以看到，二三 房呈现高度集中，尤其三房户型相对过去两年呈现出飙升的状态，二房比例微减，四房比 例基本持平，而一房单位和复式别墅等大型单位则显著减少。 由此可见，广州成交商品住宅户型中，虽然有户型需求改善化的特征，即从 70110 平方米二房或小三房户型向 130150 平方米大三房户型变化的特点，但 150 平方米四房以 上的户型却未呈现显著的增加。同时，一房单间公寓类户型和 150 平方米以上大户型或复 式别墅户型的减少，表现成交户型有更向实用户型集中的特征。 相对 2011 上半年由于刚刚实施限购政策不久，不少购房者受限购政策的冲击，因而 存在一步到位的购房心态，同时尚存在一些实力买家或投资者抱着择优心态进入豪宅市场; 进入 2012 年，购房者明显对政策变化更为清晰，购房趋于理性，按需购房的心态更明确， 而实力购房者和投资者或受资格限制或转移目标，豪宅市场相对变得冷清。 结合新增供应户型面积结构分布的特点看，150200 平方米大户和 50 平方米以下小户 供应增加与这些户型成交情况的基本持平和收缩的对比下，供应结构存在一定的错位。 存量分析：新血换旧血，结构变化不利市场消化 2011 年 1 月，广州市住宅可售套数为 63849 套，可售面积为 840.39 万，12 月份可 售面积与可售套数达到 2011 年的最高峰，进入 2012 年 4 月，可售存量有所回落，其中 6 月可售套数下降至 89437 套，可售面积高达 1176.73 万。 观察 2012 上半年的存货结构变化，2012 上半年新增供应量约 3 万套，成交总量约 3.7 万套，而成交总量中，新增的货量约八千套，也即表明，虽然 20%的新增货量能带动 80% 原有旧货的成交，但同时新增供应量中的七成重新沦为旧货，由此，楼市虽然存在新血换 旧血的特点，但存货数量未有明显减少。 7 观察 2012 上半年存货结构的区域变化，新增供应的货量未能成交的部分将形成新的 旧货积累，而上半年成交的货量中有相当部分是旧有存货的消化。从图中可看到，广州十 区二市中，越秀区存货成交占全部成交的比例为 100%，其次以花都区（88% ）、荔湾区 （84%）、增城市（80%）、番禺区（78%）、白云区（77% ）消化旧货的力度最大，但其 中，花都区、番禺区、增城市三个区域新形成的旧货同样大量补充，尤其花都区，新形成 的旧货量与去化的旧货量基本相同。 新增货量成交带动力上，除越秀区外，花都区最弱，仅为 13%，其次为增城市 （24%）、番禺区（28%），可以预见未来这三区域市场竞争仍将激烈。 相对而言荔湾区、南沙区存货消化占总成交比例较大，但同时这两区新增补给的货量 不多，另外越秀区完全以消化存货为主，未来这些区域供不应求的特点将较明显。 从2012 上半年货量结构面积区间变化图中存货结构的变化可以看出，已消化的旧 货量大量集中在 70-130的面积区间内，适当向 130-150面积段延展，这充分表现了市 场需求的特点。新增供货的成交量部分也显示了相似的趋势，但不同的是 110-130区间 的成交量大于 70-90的成交量，这符合市场需求改善化的特点。而新增供应未成交部分 集中性分散化，70-200的分布都较为平均，除 90-110 外，150-200区间的货量明显较 大，除此以外，50以下和 200以上的货源也是累积的主要区间。 由此可见，2012 上半年在消化 70-150的旧货量的同时，重新累积了 50以下和 150以上货量。这一方面说明 50以下和 150以上的户型市场需求有限，另一方面，由 于供应与成交的错位，存货累积结构向不利于市场消化的方向变化。 总结： 经过以上市场供求特征的简单分析，我们一方面发现市场需求方面改善化集中化的转 变、区域结