二手房地产及土地使用权转让土地增值税征收办法解释

二 手 房 地 产 及 土 地 使 用 权 转 让 土 地 增 值 税 征 收 办 法 解 释 2009 年 9 月 21 日 ， 中 山 市 地 税 局 紧 急 发 布 关 于 明 确 我 市 土 地 增 值 税 若 干 政 策 问 题 的 通 知 （ 中 山 地 税 发 2009 211 号 ） ， 从 2009 年 10 月 1 日 （ 税 款 征 收 期 ） 起 ， 二 手 房 地 产 及 土 地 使 用 权 转 让 的 土 地 增 值 税 按 规 定 即 时 清 算 。 从 2009 年 10 月 1 日 （ 以 交 易 所 和 各 国 土 资 源 分 局 收 件 时 间 为 准 ） 起 ， 我 市 取 消 二 手 房 地 产 及 土 地 使 用 权 转 让 的 土 地 增 值 税 预 征 办 法 和 预 征 率 ， 改 为 按 规 定 即 时 清 算 。 转 让 方 能 够 提 供 购 入 房 地 产 或 土 地 使 用 权 原 值 合 法 有 效 凭 证 的 ， 土 地 增 值 税 清 算 应 采 用 据 实 征 收 方 式 ， 根 据 增 值 率 确 定 适 用 税 率 （ 见 下 表 ） ； 转 让 方 不 能 提 供 购 入 房 地 产 或 土 地 使 用 权 原 值 合 法 有 效 凭 证 的 ， 土 地 增 值 税 清 算 可 采 用 核 定 征 收 方 式 ， 其 中 ， 房 地 产 转 让 的 核 定 征 收 率 为 2%（ 原 来 预 征 率 为 0.7%） ， 土 地 使 用 权 转 让 的 核 定 征 收 率 为 3%（ 原 来 预 征 率 为 1%） 。 土 地 增 值 税 据 实 清 算 税 率 表 档次 级 距 税率 速算扣除系数 应纳税额计算公式 1 增值率50% 30% 0 增值额30% 2 50%增值率100% 40% 5% 增值额40%-扣除项目金额5% 3 100%增值率200% 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15% 4 增值率200% 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35% 按 新 的 征 收 办 法 征 收 二 手 房 地 产 及 土 地 使 用 权 转 让 的 土 地 增 值 税 后 ， 同 时 调 整 相 关 营 业 税 和 个 人 所 得 税 征 收 方 式 ， 即 三 个 税 种 的 征 收 方 式 要 统 一 （ 税 费 简 表 见 附 件 ） ， 现 归 纳 几 种 具 体 情 形 如 下 ： 1、 对 个 人 转 让 住 房 行 为 ， 若 其 适 用 营 业 税 差 额 征 税 条 件 且 应 征 收 个 人 所 得 税 的 ， 可 视 情 况 按 以 下 两 种 方 式 之 一 征 收 营 业 税 、 个 人 所 得 税 ， 土 地 增 值 税 则 直 接 免 予 征 收 ： （ 1） 纳 税 人 如 能 提 供 房 地 产 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 可 按 转 让 收 入 全 额 减 去 购 置 或 受 让 原 价 后 的 余 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 但 必 须 按 转 让 所 得 依 20%税 率 计 算 征 收 个 人 所 得 税 ； （ 2） 纳 税 人 如 不 能 提 供 房 地 产 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 必 须 按 转 让 收 入 全 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 可 按 转 让 收 入 全 额 依 3%税 率 带 征 个 人 所 得 税 。 2、 对 个 人 转 让 非 住 房 行 为 ， 可 视 情 况 按 以 下 两 种 方 式 之 一 征 收 营 业 税 、 个 人 所 得 税 、 土 地 增 值 税 ： （ 1） 纳 税 人 如 能 提 供 房 地 产 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 可 按 转 让 收 入 全 额 减 去 购 置 或 受 让 原 价 后 的 余 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 但 必 须 按 转 让 所 得 依 20% 2 税 率 计 算 征 收 个 人 所 得 税 ， 且 必 须 按 据 实 清 算 方 式 计 算 征 收 土 地 增 值 税 ； （ 2） 纳 税 人 如 不 能 提 供 房 地 产 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 必 须 按 转 让 收 入 全 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 可 按 转 让 收 入 全 额 依 3%税 率 带 征 个 人 所 得 税 、 按 转 让 收 入 全 额 依 2%税 率 核 定 征 收 土 地 增 值 税 。 另 ， 个 人 所 转 让 非 住 宅 的 来 源 如 为 自 建 的 ， 个 人 所 得 税 、 土 地 增 值 税 的 处 理 参 照 本 办 法 执 行 ， 即 个 人 所 得 税 、 土 地 增 值 税 必 须 同 时 据 实 计 算 征 收 或 同 时 核 定 征 收 。 3、 对 个 人 转 让 土 地 使 用 权 行 为 ， 可 视 情 况 按 以 下 两 种 方 式 之 一 征 收 营 业 税 、 个 人 所 得 税 、 土 地 增 值 税 ： （ 1） 纳 税 人 如 能 提 供 购 入 土 地 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 可 按 转 让 收 入 全 额 减 去 购 置 或 受 让 原 价 后 的 余 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 但 必 须 按 转 让 所 得 依 20%税 率 计 算 征 收 个 人 所 得 税 ， 且 必 须 按 据 实 清 算 方 式 计 算 征 收 土 地 增 值 税 ； （ 2） 纳 税 人 如 不 能 提 供 购 入 土 地 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 必 须 按 转 让 收 入 全 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 可 按 转 让 收 入 全 额 依 3%税 率 带 征 个 人 所 得 税 、 按 转 让 收 入 全 额 依 3%税 率 核 定 征 收 土 地 增 值 税 。 4、 对 企 业 转 让 二 手 房 地 产 或 土 地 使 用 权 行 为 ， 可 视 情 况 按 以 下 两 种 方 式 之 一 征 收 营 业 税 、 土 地 增 值 税 ， 企 业 所 得 税 的 处 理 则 维 持 原 操 作 办 法 ： （ 1） 纳 税 人 如 能 提 供 房 地 产 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 可 按 转 让 收 入 全 额 减 去 购 置 或 受 让 原 价 后 的 余 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 但 必 须 按 据 实 清 算 方 式 计 算 征 收 土 地 增 值 税 ； （ 2） 纳 税 人 如 不 能 提 供 房 地 产 原 值 的 合 法 有 效 凭 证 的 ， 必 须 按 转 让 收 入 全 额 计 算 征 收 营 业 税 ， 可 按 采 取 核 定 方 式 征 收 土 地 增 值 税 。 附 件 ： 2009 年 10 月 1 日 起 调 整 的 部 分 房 地 产 交 易 税 费 简 表 二 OO 九 年 十 一 月 二 日 2009 年 10 月 1 日起调整的部分房地产交易税费简表 3 转让类型 细分类型(购置年限) 是否提供原值凭证 营业税 个人所得税企业所得税 土地增值税 房改房 免 免 免 是 差额 5% 据实征收 20% 免 普通(不足 2 年) 否 全额 5% 全额 3% 免 是 暂免 据实征收 20% 免 普通(满 2 年，不足 5 年) 否 暂免 全额 3% 免 普通(满 5 年) 免 免 免 是 全额 5% 据实征收 20% 免 非普通(不足 2 年) 否 全额 5% 全额 3% 免 是 差额 5% 据实征收 20% 免 非普通(满 2 年，不足 5 年) 否 全额 5% 全额 3% 免 是 差额 5% 免 免 个人住房 (暂免项 目执行期 限为 2009 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日) 非普通(满 5 年) 否 全额 5% 免 免 是 差额 5% 据实征收 20% 据