土地估价师实践小结

土地估价师实践日志一 本人从 2011 年开始在*土地评估有限公司从事土地评估工作，通过努 力学习理论知识，在 2013 年通过了土地估价师的考试，取得土地估价师资格。 并于 2014 年 6 月开始进入实践期，在*土地评估有限公司开始为期两年的实 践学习。 之前的理论学习，让我对土地评估的基本概念、计算方法等方面都有了一 定的了解，实践开始后，在*老师和*老师的指导下，我开始系统地学习整个 评估流程，并积极开展评估工作。刚开始在工作中主要是协助老师做好相关工 作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等， 均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的 评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。 公司主要擅长抵押贷款类土地评估项目，我参与较多的也是此类评估项目， 下面就本人参与的土地估价案例作具体分析： 一、估价项目名称 *有限公司所属位于*沿江镇石牛村国有出让土地使用权抵押价值评 估 二、估价目的 委托方因抵押贷款的需要，拟以委估宗地国有土地使用权设定抵押权，特 委托*土地评估有限公司对涉及的国有土地使用权进行评估，本次评估结果仅 为确定抵押贷款额度提供价格参考依据。 三、估价基准日 二 O 一四年七月十八日 四、估价日期 二 O 一四年七月十八日至二 O 一四年七月二十四日 五、估价过程中参与事项 1、客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、 企业营业执照等，并与客户交流初步了解土地的相关取得及开发过程情况，对 土地有了初步的了解。 2、现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜， 如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境 质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影 像记录。本次委估对象的具体情况如下： 1）土地登记状况 待估宗地的土地使用者、位置、用途、国有土地使用证编号、面积、土地 级别、权属性质、登记日期、图号、宗地号等详见表 2-1。 土地使用 者 宗地位置 用途 国有土地使 用证编号 宗地面积 （） 土地级 别 土地权属 性质 地籍图号 宗地号 *有 限公司 沿江镇石 牛村 工业 用地 * 2615.06 沿江镇 一级 工 业用地 出让 石牛村 310 合计 2615.06 待估宗地的四至范围： 东：道路 南：*嘉峰电机厂 西：山 北：空地 2）土地权利状况 根据委托方提供的国有土地使用证及相关资料，待估宗地的权利状况 详见表 2-2。 土地使用者 登记用 途 国有土地使用证 编号 登记机关 登记时间 他项权利状况 *有限 公司 工业用 地 * *人民政 府 2014 年 4 月 18 日 无记载 3）土地现状利用状况 根据委托方提供的待估宗地国有土地使用证*及估价人员现场查勘， 至估价基准日待估宗地为已完成填土开发，实际开发程度为红线外“五通” （通 路、通电、通讯、供水、排水） ，红线内“一平” （场地平整） 。 4）土地规划利用状况 根据委托方提供的待估宗地国有土地使用证*及估价人员现场查勘， 待估宗地位于*沿江镇石牛村，其主要规划利用指标如下： 土地使用权面积：2615.06； 主体建筑物性质：工业； 附属建筑物性质：生产厂房、办公、仓库； 建筑容积率：1.1-1.2； 建筑密度：不低于 45%； 3、调查影响地价的各项因素 1）一般因素 2）区域因素 3)个别因素，宗地位置、宗地形状、宗地用途、剩余使用年限等。 4、估价原则的选择 土地估价遵循公开、公正、公平的估价总则，坚持独立、客观、合法的估 价准则。土地估价原则一般有替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原 则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原 则等。根据估价对象类型、估价目的，本次估价遵循如下估价原则： 1）合法原则 合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。进 行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土 地估价还要遵循相关法律法规的规定。 2）估价基准日原则 估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场 具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生 升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们 应根据项目的特点及委托估价方的具体情况，合理确定一个估价基准日。 3）替代原则 地价遵循替代原则规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同 类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之 间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 4）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供 给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独 特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地 的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分 考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。 5）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价 格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因 素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程 中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基 础上，才能准确地评估出相应土地价格。 6）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为 土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析 土地是否与所处环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周 围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 7）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益 量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这 一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有 效发挥为前提的。 8）报酬递增递减原则 由土地报酬递增递减规律可知，土地的经济产出随其投入要素的变动而变 动。在假定其他投入要素不变的情况下，随着某种要素（如投入）投入量的增 加，将导致土地的总产出量、平均产出量和边际产出量呈现先递增后递减的态 势。这就是估价应遵循的报酬递增递减原则。 9）多种方法相结合的原则 根据城镇土地估价规程的相关要求，目前土地评估的主要方法有市场 比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。同于不适 宜的估价方法可能使评估结果产生较大偏差，因此进行地价评估时，就要根据 待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法 进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较 为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定合理的价格。 5、估价方法的选择 根据城镇土地估价规程 ，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原 法、剩余法（假设开发法） 、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价估价法 等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况， 并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。 有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托 方提供的相关资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的登记用途 为工业用地，规划用途为工业用地，本次评估设定待估宗地的用途为工业用地， 依据*房地产发展状况及估价人员所掌握的相关资料，在委估宗地所在的同一 区域内缺少与其类似的房地产交易实例等市场资料，因此不宜采用市场比较法； 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由于本次 评估设定的待估宗地用途为工业用地，委托方无法提供待估宗地或其类似地产 的相关收入及费用资料，故无法选用收益法； 无法采用市场比较法和收益法的前提下，由于*的基准地价资料较为齐全， 该基准地价内涵构成、修正体系等资料较为完善，且待估宗地又处在*基准地 价范围内，虽然*基准地价自 2008 年距今己超过五年未更新,但其工业用地价 格变动幅度不大,且有*国土资源局该基准地价仍适用的证明,故可选用基准地 价系数修正法进行评估。 另一方面，估价对象为工业用地，虽然缺乏市场比较法和收益还原法的基 础，而所在区域的土地取得费、土地开发费等成本费用具有相应的法律、法规 和文件依据，可采用成本逼近法进行估价。 综上，本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，并在此 基础上综合确定估价值。 6、估价技术路线 运用选定的基准地价系数修正法和成本逼近法各自计算土地单价，计算过 程中涉及到的数据均通过相关文件与收集到的资料得出，并与老师交流经验。 7、地价的确定 委估宗地采用了基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法评估。采用基 准地价系数修正法评估时，本次估价中采用的基准地价系数修正法，其参数均 依据政府公布的基准地价资料，参数取值有来源说明，估价结果具有说服力。 成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为委估宗地所在区域客观发生的费 用，其它参数取值依据虽有法律、法规和文件依据，对评估出的平均价格根据 委估宗地的特点进行了因素修正和年期修正，其评估结果有较强说服力。 本次评估采用两种评估方法的评估结果相差 33.14%，其中基准地价系数修 正法评估结果为 925.70 元/，成本逼近法评估结果为 695.27 元/；依据委 估宗地实际情况并结合估价人员经验，根据对委估宗地所在区域土地市场的了 解及所掌握资料，认为基准地价系数修正法所确定的估价结果基本能反映委估 宗地于估价基准日的市场价格，而成本逼近法评估由于部分数据来源于前几年 及隐性成本未显化等因素对价值的影响，其结果偏低, 故本次评估以基准地价 系数修正法评估结果为主，以成本逼近法评估结果进行修正。依据委估宗地实 际情况并结合估价人员经验，确定成本逼近法评估结果的加权系数为 0.40，基 准地价系数修正法评估结果的加权系数为 0.60，具体计算过程见下表： 基准地价系数修正法评 估结果（元/） 成本逼近法评估结 果（元/） 地价确定方法 委估宗地单位地价 （元/） 925.70 695.27 加权平均法 833.53 六、评估报告完成后与老师进行交流 初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程中出 现的问题及时进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去， 在工作中处理客户关系等也较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运 用还需进一步加强与提高。 七、估价报告的装订并提交客户 八、感悟与体会 1、刚进入实践期，对土地估价工作的各项流程都还在熟悉与学习中，虽然 已通过考试，对理论知识有了一定的掌握，但在实际运用过程中还是觉得有些 困难，需要在以后的实践过程中不断加强这