从源头抑制房地产

从源头抑制房地产“庞氏骗局”蔓延 南开大学经济学教授钟茂初于 2009 年 10 月发表专著庞氏经济学与全球经济危机。 钟教授把传统经济学理论无法解释的危机现象，放到“庞氏骗局“ （Ponzi Scheme）的框架下 分析，认为现代经济体系与“ 庞氏骗局“ 有着类同的运行机制。 “庞氏骗局“得名于法国人查 尔斯 o 庞齐（Charles Ponzi）在 1917 年发起的债券骗局：庞齐出售债券，并给购买人以高 额回报，将后一轮投机者的投资作为投资收益支付给前一轮投机者。由于资金有限，当投 机者和资金难以为继时，游戏突然结束。2008 年金融危机暴露的美国“麦道夫诈骗案“ ，许 多美国人或多或少都参与过这种“庞氏骗局“ ，对美国经济及全球经济带来巨大的危害。现 分析中国房地产的“庞氏骗局 “的社会因素，并谏言房产降温的策略。 截至 2010 年 3 月末，中国外汇储备达 24470.84 亿美元。已产生负面影响： 一是不利 于经济增长潜力的发挥，将纳税人的借钱给外国人花，存在较大的利差损失（高额的机会 成本损失）：例如美国次贷危机以来，以及欧元区的希腊债务危机以来，中国对美元及欧 元的外汇储备越多，由美元及欧元贬值而蒸发的外汇资本就越大；二是国家持有巨额外汇 储备，而每年地方招商引资还要引进大约 500 亿美元的外商投资，并实施税收优惠，使国 家税收减少；三是让中国失去国际货币基金组织的优惠贷款。全球日益把中国看成“世界大 国、强国“，使中国在全球金融危机后的国际地位“ 被第二 “，受到美国等大国的战略猜忌与 联手围堵。要求中国承担相应的“大国责任“ ：例如联合国及全球各种组织通过各种渠道要 中国对国际收支发生困难的其他成员国提供帮助，均要中国多出钱、多出物。 中央政府极 为富有的现状源于分税制改革。 改革开放 30 年来中国实施了 4 次税制改革：一是 20 世纪 80 年代实行两步“利改税 “；二是 1994 年实行分税制，分建了国家税务局与地方税务局，划分中央税、地方税和中 央与地方共享税，各省、市、县、区国税系统的税收全部纳入中央国库； 三是 2006 年取 消延续数千年的农业税； 四是通过新的企业所得税法，实现内外资企业所得税制度的 统一 。1994 年分税制改革，不仅极大地增强了中央的财力，而且中央政府拥有人民币的 印钞发行权，越来越富裕“不差钱 “（证据：中央政府存有数万亿 美元的外汇储备），然而 分税制极大地削弱了地方政府的财力。由于中央转移支付制度不完善，地方政府又必须承 担生存发展等综合公共事务大量支出，尤其县级贫困地区财政更加捉襟见肘。所以地方政 府部门不得不多渠道筹集资金，大致有几类： 1. 地方要发展，须跑步前进（跑部钱进），需向上级跑计划、上项目、争资金。权力 是个倒金字塔形，越在上面，权力越大。中央政府各部门掌控大量的资源配置权、及巨额 的经济转移支付权，必然就有许多人不厌其烦地跑计划、上项目、争资金。中央转移支付 的面很多很大，尤其西部贫困地区，难顾及全面。通俗话：会哭的孩子有奶吃。同是贫困 地，谁跑的多，谁受益大，不跑不要的地方，可能处于被遗忘的角落。因此地方许多部门 先后建起了驻京办，截至 2009 年底共 5 千多个，一是维稳，二是为地方跑计划、上项目、 争资金服务。须知“跑“ 字必用 “足“登门才成，且要带“包“。驻京办跑项目、争资金，需付出 成本，要拉建各种关系网，交朋友、搞公关、进行感情投资。驻京办已转为地方官员联络 上级、找靠山、拉关系的办事处，变成滋生腐败的“催化办“ 。 鉴此，国务院办公厅 2010 年 1 月 19 日印发了关于加强和规范各地政府驻北京办事机构管理的意见，规定在 6 个 月之内，撤销地方各级政府职能部门和县级驻京办。也有人提出，只要上级掌控大量的资 源配置权及巨额的经济转移支付权，地方就有改头换面继续存在驻京办的动机。 2. 地方政府大肆举债搞建设。 国家预算法禁止地方财政负债的“明规则“ ，被事实 上的普遍负债这一“潜规则“ 强制替代，地方领导要拿明天的钱圆今天的梦，用后代的经济 及资源为当今服务，前人借钱、后人还债，谁借的越多，任期内的政绩越大，甚至出现“人 有多大胆、地有多高产“情况。例如湖北省发改委在 2010 年 3 月 22 日省政府新闻发布会公 布：湖北省重大储备项目 3.76 万个、几年内投资总规模 12.06 万亿元人民币，群众质疑湖 北省的还债能力。希腊现在面临的债务跟中国地方政府的债务差不太多。中国曾用若干年， 花了几万亿的资金下了大力气，艰难地把银行的呆账清理了，现在又有可能出现这样的风 险。如果湖北省“胆大高热式地发展 “潜伏的危机成为真实，那么希腊 2010 年因债务危机发 生国家动乱的事例，将是湖北省的结局：巨大的政府债务泡沫破裂必致国家经济危机与动 荡。 3. 由于国税系统划走了地方相当大的财政收入，地方政府为增加可支配的收入，必增 加收费及收税措施，也为提高地方 GDP 政绩。例：有的县为招商引资甚至饥不择食、渴不 择水，以环境的污染为代价，换取地方收入的增加；另外，地方政府须从土地拍卖和房地 产税费获取收益，也使本届政府任期内立竿见影提升 GDP，所以地方政府自然热衷房地产， 对房价上涨乐此不疲。例：一栋房子经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及房地 产的税种有 12 项，涉及房地产的收费有 50 项、共计 62 项。例某地开发商账单提示：一栋 房子要按销售额的 5%征收营业税，按营业税的 7%征收城建税，按营业税的 5%征收教育 附加税、按利润 25%征收所得税，按土地款 3%征收契税、利润超过 20% 要采取累进方法 计算缴纳土地增值税等、还有地方养老、水利基金等不同名目收费 ，各项税与费累积 占房地产价格的 30%。 由此各地在一片 “加大.“、“加快 “不断地大跃进呼声下，各 类会议、各种媒体均在鼓动大干快上，各省之间、各市之间、各县之间在比 GDP 名次、比 广场阔度、比“水泥森林“ 高度、比房物星级排场程度。 房价不断飙升的因素有：一是持有热钱的人对部分土地房产的投机操纵；二是存在部 分土地的垄断（政府圈地待售、以及开发商购地待机开发）；三是存在百姓住房的刚性需 求：中国现 30-50 岁共约 7 亿人（ 1960-1979 每年出生 3 千万至 4 千万），他们为改善居住 条件有购二套住房的需求； 1980 年后出生的人（约 1 亿多人）结婚无钱买房，看房价持 续飙升，怕以后更买不起住房，提前贷款买房结婚，成为“房奴族、啃老族“ ，为还房债， 他们若干年内将压缩各项消费，减少国家扩大内需拉动消费的人群；四是地方政府对土地 房产财政的过度依赖、然而土地有限，地方政府收入依赖房地产越强，对其他产业资本和 土地的挤出越强，不利转变经济发展方式；五是现行房地产税种“重流转、轻保有“ ，房地 产开发流通环节的税费高，全转移到购房者身上；而保有环节税负轻，助长投机行为，阻 碍资源优化配置。 中国房地产目前投机色彩浓厚，形成很多人没房住、很多房没人住。 证据：国家电力部门近期统计有 6540 万户住宅的电表连续 6 个月为 0。 这些房子多数囤 积在投机者手中，他们将住房作固定资产储存，计划资产增值后带来溢价收入。 各地房产 增值过程，实质就是前边投机者的收益，要由后边购买者支付，如果这个过程持续进行， 那么最后一个接棒者就会为前边的所有参与人买单。这就是中国房地产市场正火爆进行的“ 庞氏骗局“。每个投机者沉迷于购房的财产性收入：房屋的租金收入和房产增值的溢价收入。 购房者对开发商隔日隔月暴涨房价极为不满，恨其心太黑。众所周知，资本的本质特征是 在运行中追求资本扩张的最大化。开发商暴涨房价是市场经济下的资本扩张行为。商场即 经济战场，黑心者不谈慈善道德。中国房地产价格由供需决定，其中货币供给是重要因素 之一。当热钱充裕，投机者需求旺盛而拉升房价，所以房价在一定程度上取决热钱流向。 温家宝总理 2010 年 4 月 14 日在国务院常务会议部署：坚决遏制住房价格过快上涨。实行 更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费 的税收政策。 房地产价格由部分供需决定，“需“ 分几块：一是为自己首套住房的；二是为扩大居住 面积而购二套房的；三是将房产作资产储蓄而购三套房或更多的；四是纯投机者在本地及 跨地域批量购房的。由于很多自住房并不出售，所以在房地产市场中，是“非市场出清价格 “。这种市场特点，可让投资者炒作来抬高或压低房价，让投机房产者感受到财富的变化。 由于土地越来越稀缺，买房又可融资，让中国的房地产成为高预期的溢价资产，必使投机 活动盛行。若银行、开发商、地方政府、投机房产者，共同构造出一个只涨不跌、预期回 报高的市场景象，会形成后边投机者不断为前边投机者买单的“庞氏骗局“, 成为受害者。 住房的价值与价格严重扭曲，产生巨大的房产泡沫，而泡沫最终要破裂，必使中国金融危 机、社会动荡。众所周知，投资者炒买炒卖住房，悖离住房是供人居住的消费品这一本质。 房价虚高让中国农民及城市下岗者共 8 亿低收入人群一辈子买不起住房，阻碍了中国农村 人口城镇化的进程，悖离共产党执政的中国政府要全体公民共同和谐发展的宗旨。 温总理在 2010 年 3 月 14 日人大记者招待会坦言：“公平正义比太阳还要有光辉“ 。房 价关联中国 8 亿低收入人群的国计民生，为改变“很多房没人住、很多人没房住“ 的社会不 公正现象，谏言房地产综合“降温处方“ ： 1. 央行适度加息，降低银行内的巨额储蓄转为流动性热钱的比例。 2. 国家尽快实行全国房产信息联网，可以精准判断每个购房行为是否首套房，对首套 房实施优惠贷款，拉动内需。 3. 依全国房产联网信息，依户籍证件及身份证和即将实施的居住证，按家庭 认定购第二套住房，对第二套住房贷款区别利率、对第三套及以上住房贷款更加高利率， 抑制投机性购房。 4. 依房产全国联网信息，精准判断当事人购房是自住还是投资投机，坚决切断批量囤 积住房的融资渠道（例如封其房屋抵押贷款、封其住房公积金贷款及其他途径贷款）；且 首付 100%房款（且不是从银行 融资），防范房地产泡沫致商业银行等金融机构的风险。 5. 建议修改国家税法，依房产全国联网信息，首套房不征税，对拥有二套及二套以上的房 产按家庭开征物业税、或不动产税、或房产保有税，用税收杠杆把投资者囤积的住房挤向 市场、把开发商捂盘惜售的住房挤向市场，抑制炒房及储蓄房产、必可抑制房价暴涨、也 抑制房地产泡沫致金融机构的风险。对二套房及以上的房产收房产税，使房地产公平健康 发展。 6. 经济适用房是政府对低收入无房者的惠民政策。 建议政府对经济适用房拥有象征 性的的产权（例如 0.1%），目的是长期有效掌控经济适用房未来的流向。例：依全国房产 联网信息，持此经济适用房者几十年内如果卖出此房给第三者，卖房者需向政府补交该地 商品房与经济适用房的市场差价。由于政府有此经济适用房 0.1%的产权，政府很容易做到 按原价购回此房 99.9%的产权，再依经济适用房的价格卖给新的低收入无房者，让经济实 用房在未来几十年始终惠及低收入无房者。此举卡住炒房者借多位农民工的身份证， 依首套名义购多套经济适用房，享受政策优惠，并倒卖此房赚暴利。例：许多地方出现开 宝马车住经济适用房的现象。 7. 对相关房地产的各项行政许可，政府各部门应在各环节依行政许可法严格实施 0 收费，也是降房价的措施之一。 8. 相关房地产的法律法规须明确：地方政府部门必须将房地产市场彻底公开透明：将 土地转让、房屋建筑、住房销售等情况作为公共服务及时在网络向社会发布，保障公民的 知情权、表达权、监督权，有广大购房百姓参与监督，才能有效维护社会公平正义。 9. 由于 GDP 是按年度或季度计算生产活动的成果，政府领导要在三五年的任期内大 幅提高政绩，必首选短平快的交通及房地产作支柱产业，而路、桥、房等看得见的政绩工 程要牺牲土地资源、减少子孙生存环境空间等换取，不一定考虑可持续发展。现 GDP 有地 区排队的作用、以及政绩考核等经济以外的诸多功能。但是 GDP 不反映就业状况及社会福 利改善情况、不反映经济发展的质量差异、不全面地反映社会进步、不能准确地反映财富 的增长、不反映收入分配是否公平合理、不能完全反映教育、卫生、文化、社会福利、公 共服务等社会发展的内容，。GDP 对环境有无变差、资源有无被掠夺性开采、代价是多少、 均不能充分反映，这些没反映的内容，恰是各级政府要去解决的问题。 因此建议国家改革 政绩的评估模式：取消搞各种形象工程论功评赏、 取消把 GDP 作政绩考核的参照指标， 从源头上消除“人有多大胆、地有多高产 “的冲动。 10. 建议国家降低外汇储备数量，将中央国库之富藏于地方。例如：对西部贫困地区 的国税系统的收入当即全额转移支付到该地的地税帐目中；降低中部地区的国税的税收比