保障性住房研究报告(规划部编)

保障性住房设计标准探寻 根据公司的决策和指示，保障性住房将是公司目前重点工作， 我部门迅速展开工作，对如何解决保障性住房设计品质和造价的巨大 矛盾，进行了探寻和研究。 一、 原则和目标：低价不低品质 低成本是保障性住房的性质决定的，也是当前社会和经济 发展水平的必然选择，而高品质是政府、行业尤其是普通老百姓实现 安居乐业的要求决定的，更是我们“建设最好的普通住宅” 的使命和追 求决定的。所以，成本与品质的管控，也就理所当然的成为我们规划 设计的重点。 二、 设计方法： 1. 实行限额设计 1） 按照批准的投资估算来控制初步设计 2） 按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保 证达到使用功能的前提下，合理分解和使用投资限 额,融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经 济有机结合起来。加强与成本部得配合。 3） 严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额 不突破。 2. 在方案设计中体现保障性住房特点 1） 住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外 墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面 积系数（结构面积与建筑面积之比） 。在满足住宅的 基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进 深，对降低造价有明显的效果。 2） 小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要 求,对住宅单体合理地安排。公共的建筑、管线、 道路和绿地的布局也在合理安排之中。竖向的设计 必须根据场地情况来定,以免造成大填大挖,以至于 增加不必要的费用。 3） 严格的控制住房面积。根据政府对保障性面积制定 的标准，住宅的建筑面积严格控制在 60 到 90 平米 以内,主要以两房一厅或者三房一厅为主。设计出更 合理、更人性化、更宜居的小户型保障性住房 ,引 导节约资源的住宅建设与消费模式 ,为广大居民提 供“造价不高水平高 ,标准不高质量高,面积不大功 能全,占地不多环境美” 的小户型住宅。 3. 引入标准化，模块化设计 即将推出的北京市保障房设计指导图集对 规划选址、环境布局、立面设计、套型设计及设计 原则、设备与设施、无障碍设计等几个方面，有样 本性的图例。将来设计中可以直接选取图集中的单 独户型设计拼接，或者直接采用成套的设计方案。 来大大缩短设计周期和投入。 同时根据北京市关于推进本市住宅产业化 的指导意见 ，除了规划设计准则方面的探索，包括 主体结构技术标准在内的一整套住宅工业化标准体 规划设计部 3 系也有很大的发展，以预制装配整体式混凝土剪力 墙结构技术为例，可实现工厂预制，现场装配。实 现结构、保温、装饰一体化工艺。加快施工进度， 提高施工质量，降低成本。 三、 各专业控制要点： 1） 建筑专业方向 1， 规划方面 依据小区的基本功能和要求，合理地安排住宅建筑、 公共建筑、管线、道路、绿地的布局，设备用房布局优化。 竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土 石方和基础工程费用。 2， 建筑风格方面 坚持散淡、拙扑、自然、和谐的风格，如现代风格。 尽量做到外墙保温装饰一体化。 涂料的应用。注重合理和巧妙的设计手法会比单纯 追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果会更 好。 3， 户型设计方面 保障性住房户型面积虽小 ,单方造价比大户型高。 所有在平面设计的时候，平面形状越简单，其造价相 应地越低，施工也经济。并提高标准层使用系数。 4， 窗墙比 采用合理的窗墙比，窗墙比越低越经济，可按着规范要求 的最低限度进行设计 5， 层高 室内层高直接影响建筑造价，所有层高满足规范要求即 可。 6， 层数 不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超 高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求， 所有造价有明显不同。但是同一类型的建筑物一般的 变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数建筑 成本反而会上升。 7， 地下室设置 合理的交通组织和地上停车位布置，控制地下面积规 模是降低成本的有效途径，尽量不设置或少设置地下室。 8， 大堂及其公共空间装修标准 2） 结构专业方向 1 含钢量控制目标 将列为重点控制目标，并在与设计单位合同中进行约 定。 2 结构形式的选择 结构形式目前仍以砖混结构最为经济。但随着建设标 准和建筑技术的不断提高，以及政策的规范和引导，内浇 外砌大模板体系、异型框架结构，也是较为经济的结构形 式。 规划设计部 5 3 建筑材料 深入了解建筑材料的市场行情，在保证结构安全和使 用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉 的材料。 4 结构平面的布置，平面规整，减少异形板异形柱，减少 楼板的高差，卫生间不降板。 3） 设备专业方向 在满足使用功能的前提下，对各系统进行技术经济方案 比较，选择安全可靠最经济的系统方案；设备材料选型时，尽可能采 用国产品牌中的中低档次产品，控制成本。下表为项目需要配置的各 系统及主要设备： 序 号 系统名称 主要设备 品牌 备注 1 生活水给 水系统 给水泵、管道（涂塑钢管+PPR）、 计量表（IC 卡式）、阀门、水箱等 国产 2 排水系统 UPVC 管及配件等 国产 3 雨水系统 UPVC 管及配件等 国产 4 采暖系统 锅炉或者壁挂炉、循环泵、板换、 管道（钢管+PPR）、计量表、阀门、 暖气片、温控阀等 国产 5 中水系统 中水处理设备、循环泵、管道（涂 塑钢管+PPR）、阀门、计量表（IC 国产 卡式）等 6 消防系统 消防泵、消火栓、管道（焊接钢管） 、阀门等 国产 7 燃气系统 调压站、管道、阀门、燃气表（IC 卡式）等 国产 按当地 燃气公 司要求 8 园林喷灌 系统 水泵、管道及配件（UPVC)、阀门 国产 4） 机电专业方向 1. 机电系统总体设计原则：（1）满足基本使用功能； （2）多使用节能环保型的产品；（3）合理控制成本 2.机电系统配置标准： 设独立电表箱及户内配电箱，磁卡式电表，额定 用电容量一居 4KW，二居 6KW，三居 8KW。电表电 流量 10（40）A。 （最终以当地供电局审批方案为 准） 。 暗埋电管采用焊接钢管或 JDG 管，户内照明支路 采用 PVC 管。 配电系统 成套配电箱、国产品牌开关元器件。 强 电 系 统 灯具 户内：安装螺口座灯头，普通白炽灯泡； 公共部分：首层大堂和首层电梯厅、公共走道采 用暖光源，普通吸顶灯，配电箱时间控制器集中 规划设计部 7 控制；其它楼层采用声光控白炽灯、普通吸顶灯。 开关插座 普通国产品牌、厨房卫生间为防溅安全插座，其 部位普通安全插座。厨房设置燃气热水器专用插 座。各点位按照图纸设计位置安装到位。阳台不 设插座。 电梯 采用合资/国产品牌，载重 1 吨，梯速 1 米/秒。 电梯轿箱标配，箱门和轿厢选用彩色钢板，厅门 外侧选用小门套。厅门尺寸为 900x2100mm。 室外照明 室外照明以功能性为主，采用太阳能灯具，配节 能光源。 设弱电箱，弱电箱内配 220V 强电电源，预留内部 组网的功能条件。 电话系统 每户设 1 条电话线，起居室、主卧室设综合信息 插座。 电视系统 设有线电视，起居室、主卧室预留电视天线插口， 综合考虑平面布局，单面布置。 网络系统 宽带入户，起居室、卧室设双孔信息插座，单面 布置。 弱 电 系 统 安防系统 设对讲系统，小区出入口、单元门入口设门禁对 讲系统，户内设对讲分机；小区围墙、主要出入 口、首层电梯厅、停车场设闭路电视监控系统 （黑白） ；小区围墙设红外对射报警系统。厨房是 否设置燃气报警器由当地燃气公司确认。 3. 机电产品、设备品牌：选用国产品牌产品，中等档次。 5） 景观方向 保障性住房景观环境的发展方向 因受到建设成本的严格限制，且不存在销售压力，保障性住房的室外 环境只能说是满足绿化率和基本的功能要求，严格意义上来说都没有 “景观设计”的概念，只是最基本的绿化工程。 通过考察北京的几个保障房项目可以发现，室外环境的基本模式就是 大面积草地+ 规格很小的无冠树木+ 少量的园路、场地及活动器械， 最多在入口等重点节点稍微做一些精细处理。连一向以景观环境而著 称的龙湖，其在通州开发的保障性项目“大方居” ，在 100 元/平米的 造价限制下，室外环境也是无法和普通商品房相比拟。据调查，目前 大多数保障住房的室外环境造价在 100200 之间。 所有，保障房在造价限制的框架内，通过精细设计和工程管理， 还是有一定空间可以发挥的。以下是几点建议： 1、 设计的重要性应给予足够的重视，好的设计可以最低的成本做 出最好的效果。应关注在这个领域做的比较好的设计公司，建立 合作关系。 2、 草坪的形式造价虽然低，但是维护成本高，容易遭踩踏形成秃 斑露土，效果非常不好。可以改用一些绿篱灌木，成本也不会提 高很多，却对绿化覆盖率很有保证，维护成本较低，如修剪好的 话还能出很不错的效果。 规划设计部 9 3、 稍大规格的树木重点作为行道树、庭荫树等，在重点部位做些 精细化布置。树种选择以本地乡土树种为主。 4、 硬质景观材料非常多样化，可以结合本地物资资源多开发些成 本低但又能出效果的做法。 四、 工作计划 1， 政策法规，规范图集了解和研究 1） 河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实 施意见 2） 北京市保障性住房规划建设设计指导性图集 3） 北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则 4） 河北省市障性住房规划建设设计指导性图集 2， 保障性住房建造标准提纲拟定 3， 项目设计参阅 河北省保障性住房设计竞赛获奖作品集 4， 北京、河北保障性住房项目考察 5， 保障性住房建造标准的细化做为设计依据 五、北京保障性项目考察综述： 一，龙湖大方居 半壁店限价商品住房项目(大方居)为北京市 2007 年面积最大的 限价商品住房项目；其占地面积为 17.5 万平方米，规划住宅建筑面 积 51.8 万平方米；小区绿化率为 35%。 项目位于通州区半壁店大街 25 号,具体范围是：东起怡乐中路， 南及京洲南街,北临规划中的京洲北街,西至规划中的怡乐西路。 1)周边配套： (一)商业配套：以新华大街为主线的餐饮、商业娱乐街；以八通 线为主线的餐饮、商业配套区。 (二)医疗配套：潞河医院、通州中医医院、通州区妇幼保健院和 二六三医院等。 (三)教育配套：潞河中学、北京育才学校、史家胡同小学(通州 分校)、北京二中(通州分校) 2)户型配比：本项目 A-1#至 A-11#限价房住宅楼楼高为 8-22 层， 共计 5974 套。 一居室 378 套，占项目比例 6.31%，建筑面积 45-74 平米； 二居室 5283 套，占项目比例 88.45%，建筑面积 86-90 平米； 三居室 313 套，占项目比例 5.24%，建筑面积 87-90 平米； 3)优缺点分析： 1、邻近通州新城，未来居住区核心区域，位于两广路延长线与 京沈高速之间交通方便；距地铁八通线果园站和九棵树站约 2 公里。 2、社区配套齐全，周边生活，教育，医疗配套成熟； 3、成熟的城市生活配套、家乐福、全聚德、国美、好利来等近 在咫尺； 4)部分建造标准 1、保温材料：发泡聚苯板外墙保温 2、外墙为涂料，内墙和顶棚为白色腻子，室内地面为混凝土找平层， 3、门窗采用塑钢双层中空玻璃，入户门为国产防盗门； 4、厨房地面为混凝土找平层，墙面为水泥砂浆抹平，顶棚为混凝土 规划设计部 11 结构层； 5、卫生间地面为混凝土找平层，墙面为水泥砂浆抹平，顶棚为混凝 土结构层； 6、阳台采用塑钢封闭或者不封闭； 供水：市政;供电：市政;供气：市政 电梯：品牌为博林特或同档次 电梯服务户数：8 层以上每单元两部电梯 8 层以下每单元一部电梯 门窗：国产防盗门，塑钢双层中空玻璃 采暖：集中供暖锅炉 通讯：预留电话接口 电视系统：预留有线电视接口 信报箱：有;门禁系统：有 智能化系统： （1）电话及网络系统：每户预留电话接口； （2）电视系统：小区配有线电视系统、户内配有线电视接口； （3）可视对讲系统：每户设一部非可视对讲话机； （4）小区安防系统：闭路电视监视系统，门禁系统。 规划设计部 13 二，两限房保利嘉园 保利嘉园限价房位于朝阳区管庄小寺地区的远洋一方二期 根据规将提供 2200 套 限价房 1） 装修标准:1、外墙：外墙外保温，立体以涂料为主局部面砖。 2、首层入口、大堂及电梯厅：地面为地砖、墙面为 涂料、天花为涂料。 3、信报箱：首层入口适当位置设