保障性住房相关政策法规

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房 困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和 政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条 件，促进房地产市场健康发展。随着2011年1000万套保障房任务即将收官，北京、上海等 地于2011 年12月密集出台保障房管理新政，瞄准保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳 出击。 我 国 定 义 社会保障性住房是我国城 镇 住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据 国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对 该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 经 济 适 用 房 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行 政 事 业 性 收 费 和政府性基 金，实行税 收 优 惠 政 策 ，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收 入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有 有限产权。 经济适用房是具有社会保障性质的商 品 住 宅 ，具有经济性和适用性的双 重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能 力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 廉 租 房 介 绍 廉 租 房 是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉 租住房没有产 权 ，是非产权的保障性住房。 廉租房只租不售，出租给城镇居民中最 低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社 会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。 公 共 租 赁 房 指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁 的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高 于享受廉租房标准而又无力购买经 济 适 用 房 的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定 格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以 租 代 售 ，可以说是将经济适用房变成 “扩大版的廉租房” 。 定 向 安 置 房 安 置 房 是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆 迁 住户进行安置 所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。 两 限 商 品 房 即“限套型、限房价“ 的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价 位、中小套型普通商 品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销 售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中 标 单 位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通 商品住房。两 限 房 并不是严格意义上的”保障性住房“。 安 居 商 品 房 指实施国 家 “安居（或康居）工程 ”而建设的住房（属于 经 济 适 用 房 的一类） 。是党和 国家安排贷 款 和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对 4 平方米以下特 困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 1 编 辑 本 段 保 障 对 象 廉 租 房 保 障 1999 年出台的城镇廉租住房管理办法规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住 房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最 低 收 入 家 庭 提供的租金相对低廉 的普 通 住 房 。 ” 经 济 适 用 房 2007 年修订后的经 济 适 用 住 房 管 理 办 法 规定：“经济适用住房是指政府提供政策 优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城 市 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 供 应，具有保障性质的政策性住房。 ” 公 共 租 赁 房 2010 年颁布的关 于 加 快 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 指 导 意 见 规定：公共租赁住房供应 对象主要是城 市 中 等 偏 下 收 入 住 房 困 难 家 庭 。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳 定职业并在城市居住一定年限的外 来 务 工 人 员 纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和 供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人 民 政 府 确定。已享受廉租住房实物配 租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。 编 辑 本 段 申 请 条 件 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申 请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。 申 请 保 障 性 房 条 件 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件： （一）家庭申请 的，家庭成员中至少一人具有本 市 户 籍 ；单身居民申请的，应当具有本市户籍； （二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定 的租赁保障性住房的收入线标准； （三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不 超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额； （四）家庭成员或者单身居民在本市无 任何形式的住宅建设用地或者自有住房； （五）家庭成员或者单身居民提出申请时未 在本市和国内其他地区享受住房保障； （六）市政府规定的其他条件。 购 买 保 障 房 的 条 件 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件： （一）家庭 申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的， 在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍； （二） 家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买 保障性住房的收入线标准； （三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本 3 市规定的购买保障性住房的财产限额； （四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其 他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房； （五）家庭成员或者单身居民在申 请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房； （六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策 优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请 购买保障性住房的除外； （七）市政府规定的其他条件。 单身居民申请购买保 障 性 住 房 的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。 编 辑 本 段 社 会 意 义 安 居 保 障 改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民 生 问 题 ，加快建设保障性安居工程，对 于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增 1000 亿元中央投资的安排原则中，最 重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气 加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。 产 业 带 动 加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，2010 年 新增的 75 亿元廉 租 房 建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢 材 消费量 65 万 吨，水泥消费量 50 万吨。同时，此次国家还安排了 17 亿元中央投资用于棚 户 区 改造基础 设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量 10 万吨，水泥消费量 30 万吨。 刺 激 消 费 加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房， 大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡 居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。 编 辑 本 段 推 动 情 况 中 央 启 动 加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发 展，是中央政府进一步加强民生建设的重要举措。2008 年底，国 务 院 下发了国 务 院 办 公 厅 关 于 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 若 干 意 见 ，第一部分就提出要加大保障性住房建 设力度。 （一）争取用 3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造 问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式， 解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中 央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭 的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。 （二）多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度， 对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人 民 政 府 也要相应加大投入力度，按照国家的 有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷 款 条件的保障性住房建 设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设 用地供应。 （三）开展住 房 公 积 金 用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资 金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金 安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住 房 和 城 乡 建 设 部 要会同有关部门抓紧制定试点方案。 十 一 五 时 期 “十一五”期间，我国以廉 租 住 房 、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形 成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国 1140 万户城镇低收入家庭和 360 万户中等偏 下收入家庭住房困难问题得到解决。 到 2010 年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达 7%到 8%，城镇居民人均住房面积超过 30 平方米；农 村 居 民 人均住房面积超过 33 平方米。 十 二 五 时 期 从 2011 年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房 在内的公 共 租 赁 住 房 、包括经济适用房在内的政策性产 权 房和各类棚户区改造安 置 房 等 实物住房保障为主，同时结合租金补贴 。 未来五年，全国计划新建保障性住房 3600 万套，大约是过去 10 年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房 150 万户以 上。 2011 年全国就将开工建设保障性住房和棚 户 区 改造住房 1000 万套，比上年增长 70%以上，创历年之最。2011 年 10 月 25 日，住房和城乡建设部透露，2011 年的 1000 万 套保障房可以在 11 月底前实现全部开工。 通过大规模保障性住房建设，到 “十二五” 末，全国城 镇 保障性住房覆盖率将提高到 20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问 题。 2 住建部网站报道，住房和城乡建设部有关负责人再次重申，今年开工建 设 1000 万套保障性住房的开工标准是，规划设计的永久性建筑工程已进入基础的结构施工。 对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。 编 辑 本 段 现 实 问 题 在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现象非常普遍，导致保障性住房 面临六大突出问题。 设 计 滞 后 地方保障性住房规划布局有待改善，交 通 等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方 保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入 5 住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。 质 量 隐 患 有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了 不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。 管 理 漏 洞 家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地 方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申 报 不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规 定程序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职等现象。有的家庭收入增加了，但仍然不 退出保障性住房，群众意见很大。 资 金 短 板 建设资金筹措和征地拆 迁 压力比较大。2011年建设任务比去年有较大增加，一 些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用 地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。 政 策 不 周 我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障 方式等，还需要在实践中不断完善。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退 出机制不够完善等问题。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。 法 制 不 全 现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度 约束。虽然我国于 2005 年发布城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法 ， 但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。 从国际经验来看，许多国家都是通过立 法，在法律层面上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共 资源的分 配 公 平 。 所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障 工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。 编 辑 本 段 质 量 监 管 大规模实施保障性安居工程，是党中央、国 务 院 作出的重要战略部署，是转方式、调 结构、惠 民 生的重大举措，保障性安居工程质量，直接关系人民群众生命财产安全和住房 困难家庭居住条件的改善，关系经济发展与社会和谐稳定的大局，涉及面广、公益性强、 社会影响大，成为各级建设主管部门的工程质量监管工作重点。 保障性安居工程建设规模 大、分布广、项目多、工期紧，工程质量要求高、管理任务重，加上一些制约工程质量工 作的深层次问题还未有效解决，使得目前在保障性安居工程建设中仍存在不少问题。如“北 京市大兴旧宫三角地保障房项目应质量问题被拆除 6 栋楼”、 “河南省郑州市汇景嘉园保障房 项目应质量问题被拆除 8 栋楼”、 “青海省湟中县康川新城保障房项目应质量问题被拆除部分 楼层”等质量事故屡有发生。为强化工程质量监管，国 务 院 办 公 厅 发布了关于保障性安 居工程建设和管理的指导意见(国办发201145 号） ，国家住房和城乡建设部也陆续发 布了关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知 （建市201068 号）和关于加强 保障性安居工程质量管理的通知 （建保201169 号）等多项规定，要求工程参建各方 要建立健全质 量 管 理 体 系 ，切实把加强质量管理贯穿于保障性安居工程建设的全过程，并 明确提出要切实把保障性安居工程作为今后几年工程质量监管工作的首要任务。 各地 住房保障机构作为建设单位要对保障性安居工程质量全面负责，应借助相关政府监管资源 强化对参建各方责任主体质量行为和工程实体质量的监督检查，严格落实工程建设各方主 体和从业人员的质量责任，尤其要严把建筑原材料和部件的质量关。因而创新保障性安居 工程建设管理思路和工作方法，加强工程质量监管信息化建设，使监管工作更加科学、公 正、高效，是全面提升工程质量和品质的重要保证。由广 州 粤 建 三 和 软 件 有 限 公 司 研发 的“保障性安居工程质量监管综合信息平台”，是一套行之有效的保障房工程质量监管体系， 能实现对各方责任主体及从业人员质量行为和工程实体质量的有效监管，目前已经在广 州 市 全面推广使用，取得了良好的社会效益。 编 辑 本 段 重 拳 整 治 自 2011 年 11 月起，北京、河 北 、河 南 等地相继出台了新的保障房管理办法，将保障 资格审核标准、操作办法、监督方式和退出机制做了严密设计。 审核阶段突出四大改 变：一是要求申请户所在社区干部必须入户审核；二是社区、街道、县区和市州房管部门 四级联动审核；三是金融、车管、房管、税务、户籍管理等多达十多个与个人财产、家庭 状况密切相关部门，实行信息共享严密审核；四是增加公示程序。 退 出 机 制 退 出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。2011 年 12 月 1 日开始实 施的北京市公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为 3 年，最 长不超过 5 年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。 成 都 市 则 是通过建立“梯度退出” 机制来破解这一个难题。成都市住房委员会办公室副主任张 宏 介绍 说，当廉租户条件改善后，可将其转换为公租房，降低补贴标准。而对于租住廉租房的群 众，当其不再符合廉租保障条件、但仍符合购买经济适用房条件的，也可允许其将房屋按 照经济适用房购买。 违 规 惩 处 为了加大对骗取保障房资格者的惩处力度，河 北 省 新出台终身禁入制，对不符合条件的保 障 性 住 房 申请人，处三万元罚款，终身不再受理 其住房保障申请；河南省 2011 年注重对政府机关工作人员的违规行为实行从严从快处理。 国 务 院 发 展 研 究 中 心 研 究 员 廖英敏认为，对于违规申请者的惩罚问题，应该具体情况具 体分析，如果违规者家庭状况一般，惩罚力度可以小一点，如果是比较富裕者或者国 家 公 职人员，则可以加大惩罚力度。 3 编 辑 本 段 相 关 新 闻 政 策 公 租 房 或 将 取 代 经 济 适 用 房 根据省有关精神， 4今后保障房建设将以公租房为主， 只租不卖。 办法没有明确今后是否继续建设经 济 适 用 房 ，但规定符合经适房申请条件 的家庭，可以纳入公租房的保障范围。 而从保障对象及申请标准来看，公租房所保障 的本地住房困难家庭为中等收入以下的家庭，申请当月前12个月家庭人均月收入在本市当 年最低生活保障线4倍数以下(含) ，而经济适用房的申请标准为 2.5倍以下，该标准高于目前 执行的廉 租 房 和经适房申请标准。也就是说，公租房涵盖了目前廉租房和经适房的保障人 群。 用 地 ： 单 位 可 用 自 有 存 量 土 地 建 设 根据办法 ，成套建设的公租房， 单套建筑面积要严格控制在60平方米以下;以集体宿舍形式建设的，应认真落实宿舍建筑设 计规范。 用地方面，将纳入我市土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在 申报年度用地指标时单独列出，予以重点保障，确保供应。 政府投资的公租房建设用 地，采用划拨的方式供应;企事业单位投资的，在符合城乡规划的前提下，经市政府批准， 7 可以按照集约用地的原则，利用自有存量土地建设;集体经济组织投资的，在符合城乡规划 和土地利用规划、建设用地总量不增加的前提下，经批准可利用闲置集体建设用地建设。 申 请 ： 公 开 摇 号 轮 候 入 住 根据办法 ，本市中等偏下收入家庭申请政府筹集的公 共租赁住房的，申请人需向户籍所在地的建设部门提出，镇街初审后统一上报到市住建部 门，经审核公示后，通过公开摇号确定轮候顺序。申请人放弃获得保障资格的，两年后方 可重新申请。 此外，新就业人员、外 来 务 工 人 员 申请政府筹集的公租房的，可向工 作所在地建设部门提出申请。建设部门将对经审核符合条件并已登记的新就业人员、外来 务工人员适时配租公共租赁住房。 租金：同地段同品质房租的60%80% 办法 还对租金如何划定进行规定。符合经适房申请条件的本 市 户 籍 家庭，租金由市住建局会同 市物价局共同确定并适时调整;超出经 济 适 用 住 房 申请条件的本市中等偏下收入住房困难 家庭，租金按照房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商 品 住 宅 租金参考价的60% 计收; 新就业职工、外来务工人员，租金按照房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅 租金参考价的80%计收。 办法还规定，租金计收比例将根据经济社会发展、保障 对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况进行调整。 经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位 建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具 有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适 合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要 达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问 题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。 展开 编 辑 本 段 申 请 方 法 申 请 材 料 （ 一 ） 按 要 求 如 实 填 写 的 个 人 购 买 经 济 适 用 住 房 申 请 审 批 表 及 户 口 簿 、 身 份 证 、 结 婚 证 ， 丧 偶 的 提 供 相 关 证 明 ， 离 异 的 提 供 离 婚 证 及 未 成 年 子 女 抚 养 证 明 ； 1 （ 二 ） 提 供 申 请 人 户 籍 所 在 地 及 实 际 居 住 地 的 现 住 房 证 明 、 与 申 请 人 合 并 计 算 年 收 入 、 人 均 住 房 建 筑 面 积 的 直 系 亲 属 所 拥 有 的 其 他 房 产 证 明 ， 有 工 作 单 位 的 还 需 提 交 单 位 有 无 分 配 住 房 的 证 明 ； （ 三 ） 提 供 申 请 人 及 合 并 计 算 年 收 入 、 人 均 住 房 建 筑 面 积 的 直 系 亲 属 上 一 年 度 收 入 证 明 （ 工 资 收 入 含 基 本 工 资 、 各 类 补 贴 或 其 他 收 入 ， 应 由 所 在 单 位 提 供 ； 无 工 作 单 位 的 到 户 口 所 在 地 社 区 居 委 会 和 街 道 办 事 处 办 理 书 面 证 明 ） ， 上 一 年 度 个 人 所 得 税 完 税 证 明 或 单 位 代 扣 代 缴 凭 证 ； 未 就 业 的 ， 提 供 失 业 证 或 其 他 相 关 证 明 ； 个 体 工 商 户 ， 提 供 经 营 执 照 、 上 年 度 个 人 所 得 税 及 相 关 税 收 缴 交 凭 证 。 申 请 手 续 申 购 手 续 这 样 办 理 ： 按 照 申 请 、 登 记 、 公 示 、 审 批 的 办 法 ， 分 批 次 批 准 购 买 经 济 适 用 房 。 具 体 按 下 列 程 序 办 理 ： （ 一 ） 申 请 人 持 本 人 及 配 偶 身 份 证 、 户 口 本 、 结 婚 证 原 件 及 复 印 件 ， 向 户 口 所 在 地 的 区 房 管 局 （ 申 请 人 户 口 在 马 尾 区 的 向 马 尾 区 建 设 局 ） 申 请 办 理 经 济 适 用 住 房 申 购 登 记 手 续 ， 领 取 经 济 适 用 住 房 申 请 审 批 表 ； （ 二 ） 申 请 人 如 实 填 写 经 济 适 用 住 房 申 请 审 批 表 并 备 齐 所 需 材 料 ， 向 工 作 单 位 和 主 管 部 门 办 理 收 入 和 住 房 证 明 （ 无 工 作 单 位 的 向 居 委 会 和 街 道 办 事 处 办 理 证 明 ） 手 续 后 ， 报 区 房 管 局 审 核 后 ， 由 区 房 管 局 上 报 市 房 管 局 复 核 。 对 申 请 人 住 房 情 况 的 核 实 由 市 房 地 产 档 案 馆 出 具 证 明 ； （ 三 ） 市 房 管 局 按 照 规 定 对 申 请 人 的 申 请 材 料 进 行 复 审 和 评 分 后 ， 在 相 关 网 站 上 公 示 15天 。 （ 四 ） 市 房 管 局 根 据 经 济 适 用 住 房 建 设 进 度 和 申 请 人 的 评 分 情 况 ， 按 批 次 批 准 购 房 申 请 ， 对 经 批 准 的 同 一 批 次 申 请 人 ， 通 过 公 开 摇 号 的 方 式 ， 确 定 选 房 顺 序 。 （ 五 ） 申 请 人 持 批 准 的 经 济 适 用 住 房 申 请 审 批 表 和 选 房 顺 序 号 ， 向 经 济 适 用 住 房 开 发 建 设 单 位 办 理 选 房 和 购 房 手 续 。 按 得 分 确 定 批 准 顺 序 对 符 合 经 济 适 用 房 申 请 条 件 的 申 请 人 ， 由 市 房 管 局 按 照 申 请 人 家 庭 的 现 住 房 面 积 、 落 户 时 间 以 及 困 难 情 况 等 进 行 评 分 ， 以 分 数 高 低 确 定 申 购 批 准 顺 序 。 评 分 标 准 （ 一 ） 按 现 住 房 人 均 建 筑 面 积 评 分 ： 无 房 户 计 60分 ； 4平 方 米 以 下 （ 含 4平 方 米 ） 计 30分 ； 4平 方 米 以 上 ， 6平 方 米 以 下 （ 含 6平 方 米 ） 计 20分 ； 6平 方 米 以 上 ， 12平 方 米 （ 含 12平 方 米 ） 以 下 计 10分 。 （ 二 ） 按 户 口 落 户 本 市 五 城 区 年 限 评 分 ： 以 申 请 人 或 同 户 籍 直 系 亲 属 中 落 户 时 间 最 长 的 进 行 计 分 ， 每 年 按 1分 累 加 ， 未 满 1年 按 1年 计 算 ， 每 户 最 高 分 为 20分 。 集 体 户 不 记 分 。 （ 三 ） 对 残 疾 人 家 庭 、 民 政 优 抚 家 庭 或 市 级 以 上 劳 动 模 范 家 庭 ， 每 户 加 20分 ； 同 时 符 合 条 件 的 ， 仍 按 20分 加 分 计 算 。 编 辑 本 段 基 本 释 义 经 济 适 用 房 是 指 具 有 社 会 保 障 性 质 的 商 品 住 宅 ， 它 是 根 据 国 家 经 济 适 用 住 房 建 设 计 划 安 排 建 设 的 ， 是 由 国 家 统 一 下 达 计 划 、 用 地 实 行 由 地 方 政 府 行 政 划 拨 方 式 ， 免 收 土 地 出 让 金 、 对 各 种 经 批 准 的 收 费 实 行 减 半 征 收 、 出 售 价 格 按 保 微 利 的 原 则 确 定 的 ， 具 有 经 济 性 和 适 用 性 的 特 点 。 经 济 性 是 指 住 宅 价 格 相 对 市 场 价 格 而 言 ， 是 适 中 的 ， 能 够 适 应 中 低 收 入 家 庭 的 承 受 能 力 ； 适 用 性 是 指 在 住 房 设 计 及 其 建 筑 标 准 上 强 调 住 房 的 使 用 效 果 ， 而 不 是 降 低 建 筑 标 准 。 它 是 国 家 为 解 决 中 低 收 入 家 庭 住 房 问 题 而 修 建 的 普 通 住 房 。 这 类 住 宅 因 减 免 了 工 程 报 建 中 的 部 分 费 用 ， 其 成 本 略 低 于 普 通 商 品 房 ， 故 又 称 为 经 济 适 用 房 。 随 着 时 代 的 发 展 ， 经 济 适 用 房 的 适 用 性 也 会 发 生 质 的 变 化 ， 即 随 着 经 济 发 展 水 平 的 提 高 而 不 断 的 提 高 住 房 质 量 。 因 而 经 济 适 用 房 的 建 设 在 数 量 上 必 须 满 9 足 不 断 增 长 的 住 房 需 求 ， 在 质 量 上 要 通 过 精 心 规 划 、 精 心 设 计 和 精 心 施 工 ， 使 经 济 适 用 住 房 的 建 设 达 到 ； 标 准 不 高 水 平 高 ， 面 积 适 中 功 能 全 ， 造 价 不 高 质 量 高 ， 占 地 不 多 环 境 美 。 经 济 适 用 房 在 别 的 国 家 和 地 区 一 般 被 称 为 公 共 房 屋 ， 中 国 香 港 称 为 居 者 有 其 屋 （ 简 称 居 屋 ） ， 中 国 澳 门 称 为 经 济 房 屋 ， 中 国 台 湾 称 为 国 民 住 宅 （ 即 国 宅 ） ， 新 加 坡 称 为 组 屋 。 1994年 由 建 设 部 、 国 务 院 房 改 领 导 小 组 、 财 政 部 联 合 发 布 的 城 镇 经 济 适 用 住 房 建 设 管 理 办 法 指 出 ， 经 济 适 用 住 房 是 以 中 低 收 入 家 庭 、 住 房 困 难 户 为 供 应 对 象 ， 并 按 国 家 、 住 宅 建 设 标 准 （ 不 含 别 墅 、 高 级 公 寓 、 外 销 住 宅 ） 建 设 的 普 通 住 宅 。 经 济 适 用 房 的 价 格 按 建 设 成 本 确 定 ， 建 设 成 本 包 括 征 地 拆 迁 费 、 勘 察 设 计 及 前 期 工 程 费 、 建 安 费 、 小 区 内 基 础 设 施 配 套 建 设 费 、 贷 款 利 息 、 税 金 、 物 业 的 管 理 费 。 即 将 出 台 的 国 家 房 改 方 案 基 本 上 沿 用 了 “经 济 适 用 房 ”这 个 概 念 。 经 济 适 用 房 以 微 利 价 出 售 ， 只 售 不 租 。 其 成 本 价 由 7项 因 素 （ 征 地 拆 迁 费 、 勘 察 设 计 费 、 配 套 费 、 建 安 费 、 管 理 费 、 贷 款 利 息 、 5%以 内 的 利 润 ） 构 成 ， 约 占 住 宅 总 量 的 70%。 出 售 经 济 适 用 房 实 行 政 府 指 导 价 ， 其 售 价 有 市 、 县 人 民 政 府 根 据 以 上 几 项 因 素 综 合 确 定 ， 并 定 期 公 布 ， 不 得 擅 自 提 价 销 售 。 2007年 11月 19日 ， 中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 、 中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 、 中 国 人 民 银 行 共 同 发 布 了 经 济 适 用 住 房 管 理 办 法 ， 对 经 济 适 用 房 的 优 惠 政 策 、 开 发 建 设 、 价 格 确 定 、 交 易 管 理 、 集 资 和 合 作 建 房 、 监 督 管 理 等 作 出 了 规 定 。 编 辑 本 段 房 型 区 别 限 价 房 经 济 适 用 房 是 指 具 有 社 会 保 障 性 质 的 商 品 住 宅 ， 具 有 经 济 性 和 适 用 性 的 特 点 。 经 济 性 是 指 住 宅 价 格 相 对 于 市 场 价 格 比 较 适 中 ， 能 够 适 应 中 低 收 入 家 庭 的 承 受 能 力 ； 适 用 性 是 指 在 住 房 设 计 及 其 建 筑 标 准 上 强 调 住 房 的 使 用 效 果 ， 而 非 建 筑 标 准 。 经 济 适 用 房 是 国 家 为 解 决 中 低 收 人 家 庭 住 房 问 题 而 修 建 的 普 通 住 房 ， 这 类 住 宅 因 减 免 了 工 程 报 建 中 的 部 分 费 用 ， 其 成 本 略 低 于 普 通 商 品 房 ， 故 又 称 为 经 济 适 用 房 。 现 在 购 买 经 济 适 用 房 ， 需 年 收 入 小 于 等 于 6万 的 家 庭 ， 当 地 户 口 才 可 购 买 。 限 价 房 就 是 国 家 给 的 硬 性 指 示 ， 就 是 死 的 价 格 ， 开 发 商 没 有 权 利 更 改 。 简 单 理 解 ， 就 是 限 房 价 、 限 地 价 的 “两 限 ”商 品 房 。 其 价 格 比 经 济 适 用 房 高 ， 如 前 者 6750一 平 ， 后 者 2650一 平 。 限 价 房 作 为 政 府 在 一 定 时 期 内 调 控 房 地 产 市 场 、 调 节 住 房 供 需 矛 盾 的 有 效 手 段 ， 由 政 府 成 立 的 全 资 国 有 公 司 负 责 建 设 。 销 售 价 格 实 行 政 府 定 价 ， 定 价 原 则 按 照 比 周 边 同 类 商 品 住 房 低 20%-25%确 定 。 销 售 价 格 在 预 售 时 向 社 会 公 布 ， 公 布 价 格 应 为 该 限 价 房 楼 盘 的 最 高 价 。 购 买 限 价 房 应 自 购 房 合 同 备 案 5年 后 方 可 上 市 交 易 。 经 济 适 用 房 属 于 政 策 性 住 房 ， 购 房 人 拥 有 有 限 产 权 。 经 济 适 用 房 自 购 买 合 同 备 案 之 日 起 ， 不 满 5年 不 得 直 接 上 市 交 易 。 购 房 人 因 各 种 原 因 确 需 转 让 经 济 适 用 房 的 ， 由 住 房 储 备 机 构 按 照 届 时 同 类 经 济 适 用 房 价 格 进 行 回 购 。 廉 价 房 经 济 适 用 房 是 指 具 有 社 会 保 障 性 质 的 商 品 住 宅 ， 具 有 经 济 性 和 适 用 性 的 特 点 。 经 济 性 是 指 住 宅 价 格 相 对 市 场 价 格 而 言 ， 是 适 中 的 ， 能 够 适 应 中 低 收 入 家 庭 的 承 受 能 力 ； 适 用 性 是 指 在 住 房 设 计 及 其 建 筑 标 准 上 强 调 住 房 的 使 用 效 果 ， 而 不 是 降 低 建 筑 标 准 。 它 是 国 家 为 解 决 中 低 收 入 家 庭 住 房 问 题 而 修 建 的 普 通 住 房 。 这 类 住 宅 因 减 免 了 工 程 报 建 中 的 部 分 费 用 ， 其 成 本 略 低 于 普 通 商 品 房 ， 故 又 称 为 经 济 适 用 房 。 随 着 时 代 的 发 展 ， 经 济 适 用 房 的 适 用 性 也 会 发 生 质 的 变 化 ， 即 随 着 经 济 发 展 水 平 的 提 高 而 不 断 的 提 高 住 房 质 量 。 因 而 经 济 适 用 房 的 建 设 在 数 量 上 必 须 满 足 不 断 增 长 的 住 房 需 求 ， 在 质 量 上 要 通 过 精 心 规 划 、 精 心 设 计 和 精 心 施 工 ， 使 经 济 适 用 住 房 的 建 设 达 到 ； 标 准 不 高 水 平 高 ， 面 积 适 中 功 能 全 ， 造 价 不 高 质 量 高 ， 占 地 不 多 环 境 美 。 平 价 房 （ 廉 价 房 ） 是 指 以 成 本 加 上 3%的 管 理 费 作 为 销 售 价 格 向 大 多 数 中 低 收 入 家 庭 提 供 的 住 宅 。 成 本 由 征 地 和 拆 迁 补 偿 费 、 勘 察 和 前 期 工 程 费 、 建 安 工 程 费 、 住 宅 小 区 基 础 建 设 费 、 管 理 费 、 贷 款 利 息 和 税 金 等 七 项 因 素 构 成 。 有 相 当 一 部 分 朋 友 认 为 ， “中 低 价 房 ”就 是 “经 济 适 用 房 ”。 事 实 上 ， 两 种 房 屋 是 有 区 别 的 。 首 先 ， 在 管 理 办 法 上 ， “中 低 价 房 ”目 前 已 有 政 府 规 章 予 以 详 细 规 定 ， 而 “经 济 适 用 房 ”因 为 带 有 一 定 的 社 会 保 障 的 性 质 ， 因 此 目 前 仍 采 用 相 对 灵 活 的 管 理 方 式 ， 。 其 次 ， 二 者 满 足 的 客 户 群 体 是 不 一 样 的 ， “经 济 适 用 房 ” 是 解 决 弱 势 群 体 的 住 房 问 题 ， 而 且 对 于 购 买 经 济 适 用 房 的 群 体 设 置 了 严 格 的 限 制 条 件 ； 而 “中 低 价 房 ”是 国 家 提 倡 大 量 供 给 的 一 种 房 屋 类 型 ， 有 “调 整 住 房 结 构 ”的 作 用 ， 对 于 购 买 “中 低 价 房 ”的 用 户 的 门 槛 限 制 相 对 较 低 。 第 三 ， 在 转 让 方 面 ， 二 者 均 有 “5 年 内 不 得 转 让 ”的 限 制 ， 但 “中 低 价 房 ”的 限 制 更 为 严 格 ， 即 使 获 得 产 证 满 5年 ， 亦 不 得 向 普 通 公 民 个 人 转 让 ， 而 是 由 政 府 职 能 部 门 回 购 ； 而 “经 济 适 用 房 ”目 前 的 “试 行 办 法 征 求 意 见 稿 ”规 定 ， 虽 然 政 府 部 门 有 “优 先 回 购 权 ”， 但 “经 济 适 用 房 ”并 非 不 得 上 市 转 让 ； 在 政 府 部 门 批 准 的 前 提 下 ， 亦 可 向 他 人 转 让 。 最 后 ， 两 种 房 屋 分 属 两 个 不 同 的 政 府 部 门 管 理 ， 在 申 请 、 购 买 等 程 序 上 有 所 不 同 。 商 品 房 获 得 土 地 的 方 式 不 同 ， 经 济 适 用 房 建 设 用 地 实 行 行 政 划 拨 ， 免 交 土 地 出 让 金 ； 商 品 房 采 用 出 让 方 式 须 交 纳 土 地 出 让 金 ； 成 本 结 构 不 同 ； 租 售 政 策 不 同 ， 经 济 适 用 房 只 售 不 租 ， 商 品 房 不 受 限 制 ； 购 买 条 件 和 对 象 不 同 ， 经 济 适 用 房 享 受 政 府 优 惠 ， 其 购 买 对 象 是 特 定 的 ， 只 供 给 城 镇 中 低 收 入 家 庭 ， 因 而 要 实 行 申 请 审 批 制 度 ， 商 品 房 购 买 对 象 和 条 件 不 受 限 制 ； 价 格 政 策 不 同 经 济 适 用 房 出 售 实 行 政 府 指 导 价 ， 不 得 擅 自 提 价 出 售 。 商 品 房 出 售 价 格 完 全 由 市 场 决 定 。 居 民 个 人 购 买 的 经 济 适 用 房 产 权 归 个 人 ； 房 屋 的 产 权 分 四 部 分 ： 使 用 权 、 占 有 权 、 处 置 权 和 收 益 权 ， 与 商 品 房 相 比 经 济 适 用 房 的 产 权 只 在 收 益 权 上 与 它 们 不 同 。 商 品 房 上 市 出 售 后 ， 收 益 全 部 归 个 人 所 有 。 编 辑 本 段 发 展 历 程 起 源 时 期 11 20世 纪 五 十 年 代 20世 纪 五 十 年 代 起 人 民 政 府 在 北 京 新 建 了 大 量 的 住 宅 ， 一 般 为 六 层 楼 立 体 式 水 泥 建 筑 。 当 时 的 说 法 是 “新 建 的 楼 房 ， 美 观 大 方 ， 经 济 适 用 ， 有 现 代 化 的 市 政 设 施 。 并 在 住 宅 区 里 配 置 了 商 店 、 学 校 、 托 儿 所 、 医 疗 站 等 生 活 福 利 设 施 。 ” 酝 酿 时 期 1991年 经 济 适 用 房 是 我 国 在 房 改 过 程 中 为 适 应 新 的 经 济 形 势 、 由 政 府 推 出 的 新 型 房 产 种 类 ， 是 适 合 中 低 收 入 家 庭 承 受 能 力 、 具 有 社 会 保 障 性 质 的 商 品 房 。 早 在 1991年 6月 份 ， 国 务 院 就 在 关 于 继 续 积 极 稳 妥 地 进 行 城 镇 住 房 制 度 改 革 的 通 知 中 提 出 ： “ 大 力 发 展 经 济 适 用 的 商 品 房 ， 优 先 解 决 无 房 户 和 住 房 困 难 户 的 住 房 问 题 ”。 开 建 时 期 1998年 1997、 1998年 是 房 改 的 关 键 时 期 ， 也 是 房 地 产 行 业 的 起 步 时 期 ， 当 时 的 商 品 房 价 格 同 以 工 薪 阶 层 为 主 的 中 低 收 入 者 的 经 济 承 受 能 力 差 距 甚 大 。 国 家 为 了 解 决 中 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 和 启 动 市 场 消 费 ， 经 济 适 用 房 于 1998年 适 时 推 出 了 ， 用 以 解 决 中 低 收 入 家 庭 住 房 问 题 。 高 速 发 展 1999年 -2005年 从 1998 年 经 济 适 用 房 开 始 兴 建 以 后 ， 全 国 各 地 的 经 济 适 用 房 在 短 短 几 年 内 如 雨 后 春 笋 般 快 速 发 展 ， 房 价 的 相 对 低 廉 ， 逐 渐 成 为 中 低 收 入 家 庭 住 房 的 重 要 选 择 。 无 论 从 开 工 面 积 和 项 目 数 量 都 在 成 倍 增 加 ， 经 济 适 用 房 迎 来 高 速 发 展 时 期 。 质 疑 时 期 2005年 -2006年 1、 经 济 适 用 房 小 区 出 现 大 量 闲 置 “豪 宅 ”， 已 售 经 济 适 用 房 呈 现 “高 租 售 率 ”。 2、 经 济 适 用 房 都 这 么 难 买 ！ 凌 晨 4点 排 队 老 大 爷 买 不 到 经 济 适 用 房 。 3、 经 济 适 用 房 小 区 出 现 大 量 有 钱 人 ， 奔 驰 ， 宝 马 屡 见 不 鲜 。 转 型 时 期 2006年 8月 建 设 部 称 ， 经 济 适 用 房 将 一 改 以 往 出 售 的 形 式 ， 面 向 低 收 入 人 群 出 租 。 租 赁 型 经 适 房 将 是 未 来 发 展 方 向 。 廉 租 房 、 租 赁 型 经 适 房 及 限 价 商 品 房 三 者 将 共 同 组 成 实 物 型 的 住 宅 保 障 。 未 来 住 宅 保 障 体 系 中 的 实 物 补 贴 可 能 将 分 为 三 个 等 级 。 编 辑 本 段 优 惠 政 策 免 征 城 市 基 础 设 施 配 套 费 和 2商 业 网 点 建 设 费 以 及 契 税 ， 减 半 征 收 水 电 增 容 费 等 各 种 税 费 。 建 设 用 地 采 取 行 政 划 拨 方 式 供 应 ， 优 先 给 予 办 理 有 关 手 续 。 另 外 ， 经 济 适 用 房 建 设 管 理 费 只 限 于 1% 3%， 市 场 利 润 被 限 在 3%以 下 。 经 济 适 用 房 的 价 格 构 成 o 住 房 建 设 的 征 地 和 拆 迁 补 偿 安 置 费 ； o 勘 探 设 计 和 前 期 工 程 费 ； o 住 宅 小 区 基 础 设 施 建 设 费 ； o 建 设 安 装 工 程 费 ； 以 上 4项 之 和 为 基 础 的 1% 3%的 管 理 费 、 贷 款 利 息 、 税 金 、 3%以 下 利 润 、 规 费 （ 各 地 有 优 惠 政 策 ） 。 商 品 房 除 以 上 8项 外 ， 土 地 出 让 金 ， 利 润 不 受 限 制 ， 由 市 场 决 定 。 经 济 适 用 住 房 的 价 格 按 建 设 成 本 确 定 。 建 设 成 本 包 括 征 地 拆 迁 费 、 勘 察 设 计 及 前 期 工 程 费 、 建 安 费 、 小 区 内 基 础 设 施 配 套 建 设 费 、 贷 款 利 息 、 税 金 、 1% 3%的 管 理 费 。 经 济 适 用