广州市国土资源和房屋管理局的(征求意见稿)和“说明”好!希望实行!

广州市国土资源和房屋管理局的（征求意见稿）和“说明”好！ 希望实行！ （一）、广州市国土资源和房屋管理局关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物 权法若干问题的通知（征求意见稿） （二）、广州市国土资源和房屋管理局制定关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实 施物权法若干问题的通知的说明 全文如下： （一）、 广州市国土资源和房屋管理局关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物 权法若干问题的通知（征求意见稿） 各测绘单位、房产开发企业： 为贯彻实施中华人民共和国物权法（以下简称物权法），切实保护权 利人的合法权益，根据物权法有关建（构）筑物区分所有权制度明确的建（构 ）筑物区分所有权专有权与共有权的规定，结合房产测量规范（GB/T 17986.1- 2000）等相关测绘技术规范，调整和规范建（构）筑物房地产测绘工作。现就有关 问题通知如下： 一、根据物权法第七十条的规定，应当对涉及区分所有的建（构）筑物进 行专有部分和共有部分测绘。 二、建（构）筑物专有部分和共有部分的构成按下列情形界定： （一）在构造和使用上能明确区分、具有排他性且可以独立使用的建（构）筑 物部分属于区分所有建（构）筑物的专有部分。 建（构）筑物专有部分的构成详见附件 1，附件 3。 (说明：参考 条文理解与适用 最高人民法院物权法研 究小组编著) （二）以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分以外的其他部分，包括共 用地（宗地）和共有建（构）筑物，属于区分所有建（构）筑物的共有部分。 建（构）筑物共有部分的构成详见附件 2。 （依据：物权法第七十条；房产测量规范附录 B；市建委穗建开函2007 826 号 关于征求对 意 见的函 。 说明：根据物权法第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 物权法第 六章明确规定业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的 共有部分享有的共有权和共同管理的权利。对于各个住户而言，其所购买的房屋为其 个人专有，而公共设施、走廊、通道等 为各业主共有。 共用部分在构造、使用上具有非独立性，对全体或部分业主在功能用途上具有公共性 、非排他使用性。） 三、建（构）筑物专有与共有部分面积按下列方法测算： （一）建（构）筑物专有部分的测算 测算原则：区分所有的建（构）筑物其专有部分建筑面积按套内建筑面积测算 。 1.每幢建（构）筑物进行建筑总高度、界址点坐标测量。 2.套内建（构）筑物进行平面位置、层高测量,其中地下建（构）筑物还需进行 高程测量。当建（构）筑物不具备现场实施测绘条件时，室内边长、界址点、楼层 净高（以净高超过 2.10 米（含 2.10 米）为标准）按实测，外墙体和楼层顶板、地 板厚度取经有关部门审批的建筑施工图的设计值。 3.凡是与地上建（构）筑物连为一体的地下建（构）筑物，与地上建（构）筑 物一并进行测算，地下建（构）筑物的建筑面积计入地上建（构）筑物的整体总建 筑面积；离开地面一定深度单独建造，不能与地上建（构）筑物连为一体的地下建 （构）筑物及其相应出入口，须单独进行产权测算。 4.初始测绘的零星建（构）筑物单元如无法进行整幢楼专有部分和共有部分的 房地产测算，则只测算零星建筑单元的套内建筑面积，不测算本幢共有建筑面积。 （说明：1. 参照杨立新细说物权法新概念与新规则，专有部分的范围也就是专 有权的标的物，必须是建筑物的独立建筑空间所包括的范围。因此，除 继续按国标房 产测量规范（GB/T 17986.1-2000）测算套内建筑的平面数据外，增加测算专有部分建 筑空间高度，符合物权法 的有关精神。 2. 参照 建筑工程建筑面积计算规范（GB/ T 50353-2005）3.0.2 利用坡屋 顶内空间净高超过 2.10 米的部位应计算全面积。解决建 筑空间高度难以或无法测绘的问题。3. 我所原有房产测绘业务规则并未要求对建（构 ）筑物房角点坐标进行测量，现根据物权法有关精神，增加该测绘规定。） (二)建（构）筑物共有部分的测算 1.共用地（宗地） (1)共用地（宗地）界址和面积的测算原则： 根据物权法第七十三条的规定，建筑区划内组团式或单体建（构）筑物共 用地（宗地）界址和面积应当以市规划部门的建设用地规划许可证及其附图的 规划红线范围、市国土房管部门的建设用地批准书核发国有土地使用证， 确认土地权属界址及面积。 如建筑区划被城镇公共道路分割为两个以上（含两个）地块时，该建筑区划的 宗地界址及其面积按分割后形成的地块依照上述原则确定。 (2)根据物权法第一百三十六条、第一百三十八条的规定，地下空间建设用 地按地下建设用地规划批准文件及其附图测算分层用地界址及面积，并需进行高程 测量。 (解释： 1.根据物权法第七十三条，建筑区划内的道路，属于 业主共有，但属于城 镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于 业主共有，但属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。对共用地的测算原则进行规定，可为各幢宗地范围外区划范围内 的剩余用地（如绿地、道路） 权属的确认提供基础数据。 2.根据物权法第 136、138 条 的规定，建 设用地使用权出 让合同包括土地界址、面积以及建筑物、构筑物及其附属 设施占用的空间等条款。由于建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别 设立，所以对土地界址、面积等的约定不仅涉及地表的横向范围， 还需要标明权利所 及的土地的纵向范围，为我市土地管理部门发放建设用地使用权证书提供登记依据。) 2.共有建（构）筑物 共有建筑面积的测算原则：单幢建（构）筑物的共有建筑面积应当以该幢总建 筑面积扣除该幢建（构）筑物住宅和经营性用房等专有部分的套内建筑面积之和、 协议共有以及有归口接收单位的建（构）筑物面积之和后测算所得的建筑面积。 如产权各方有合法权属共有文件或协议的，共有建筑面积的计算按文件或协议 执行。 （说明：共有面积有法定共有和约定共有之分，法定共有是性质上属于区分所有人 共同使用的部分和属于维持建（构）筑物本身牢固安全与完整的部分，如门、廊、 电梯、 地基、楼顶、梁柱等；约定共有部分是所有人之间通 过合意约定某些专用部分为共用 部分，这样设立有利于充分利用共有物，适 应当事人意思自治的需求。参照 杨立新细 说物权法新概念与新规则。） 四、建（构）筑物房地产测绘成果报告书 （一）房地产面积的填写 1. 共用地(宗地)面积：按国有土地使用证的土地权属面积填写； 2. 建基面积：按幢的建筑基底面积填写； 3. 总建筑面积：按幢的总建筑面积填写；若一宗地内有多幢 建（构）筑物，则按单幢建（构）筑物的总建筑面积填写； 4. 专有建筑面积：按套内建筑面积填写； 5. 共有建筑面积：按本幢（或多幢）共有建筑面积填写。 （二）房地产测绘成果报告书的内容 房地产测绘成果报告书除了按现行规定表示必要要素外，还应当设立以下内容 ： 1.界址点和建（构）筑物房角点点位坐标表； 2.建筑面积分层汇总表； （三）相关注记的规定 1.面积表增加记录各专有部分（套内建筑）的层高； 2.建筑面积需分类注记，包括水平通道、垂直通道、设施设 备、物业服务用房等共有建筑的面积。 （说明：原成果报告书内容包括：封面、房屋情况总表、房产查丈原图（总图、 层图） 、面积表、案件审核意见表。 现根据物权法的空间说 ，增加房角点点位坐标表、共有 建筑面积分层汇总表。） 五、自 2007 年 11 月 日起受理的建（构）筑物区分所有权的测绘均按本通知 执行。 （说明：变更测绘采用不分摊共有建筑面积的作业模式，是要将整幢房屋的共有面 积重新核算一次，建筑区划内的共用地面积也需重新核定，最终实现与物权法的有 效衔接。） 附件：1. 房地产测绘的专有建筑明细表 2. 房地产测绘的共有建筑明细表 3. 公建配套设施接收明细表 广州市国土资源和房屋管理局 二七年九月二十五日 （二）、广州市国土资源和房屋管理局制定关于建（构） 筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知的 说明 新颁布的物权法首次规定了建筑物区分所有权制度， 明确业主对建筑物的所有权既包括专有权，也包括共有 权。但目前建筑物共有权对应的共有建筑面积是通过分 摊方式获得的，此方式有违物权法的精神。为更好地实 现与物权法的准确衔接，保障业主和房地产开发企业 的合法权益，特此拟订关于建（构）筑物房地产测绘中贯 彻实施物权法若干问题的通知（以下简称通知），现就 通知的有关问题说明如下： 一、通知起草的背景 （一）共有建筑面积分摊执行标准不明晰。 目前有关商品房销售面积与公摊面积的法律规章，主要 有建设部 1995 年实施的商品房销售面积计算及公用建 筑面积分摊规则以及国家质量技术监督局于 2000 年 2 月 22 日发布的房产测量规范（GB/T 17986-2000）（以下 简称规范）。 规范附录 B 对成套房屋的建筑面 积和共有共用面积分 摊的原则、范围、方式等作了规定。对于套内建筑面积以 及部分非共有面积（如人防地下室、车库等）则是以独立 单元计算套内建筑面积并参与相关功能公设的分摊，而 共有建筑面积按照规范所列共有建筑相关设施项目进 行分摊。其中，规范要求在房屋权属证书附图中注明房 屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建 筑面积。但是规范缺少对这部分内容的明文规定，为部 分不良开发商的欺诈行为提供了可能。同时，规范对于 房产面积测量和共有共用部位的分摊只作原则性规定， 缺乏可操作性。 （二）分摊出现的问题 随着房地产业蓬勃发展，房屋的建筑类型不断推陈出新， 配套设施日渐多样化，使得业主对房产面积测算质量要 求越来越高，但现行分摊方式已不能满足业主的广泛需 求。目前关于共有建筑面积的分摊问题主要有：1.规范 附录 B 作为推荐标准而不是强制执 行标准，且其关于分 摊的规定在实际操作中存在着不合理的地方。如首层外 围商铺出入口直接临街而无需使用商场室内公共通道；首 层住户不需使用楼层的垂直通道等情况均须按照规范 规定“一起参与同一功能区域的共有建筑面积的分摊”； 同时，由于共有建筑面积使用功能范围的确认比较复杂， 如何合理分摊在实际操作中很大程度上取决于测绘人员 对规范的理解和认识；2. 由于申请人及带测人对测绘 项目不熟悉、指界不明、权属不清、使用范围不明晰等原 因导致公用面积多摊、少摊的问题屡见不鲜；3. 房屋分摊 面积中，参与分摊的项目越多，面积差异比例受影响的程 度越高。综上， 对共有建筑面积的分摊测算，因分摊的范 围、比例规定得不明确、不具体， 产生了很多关于面积分 摊的纠纷，一定程度上影响了我市房地产市场的健康发 展。 二、制定通知的必要性和目的 业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权 利。建筑物区分所有权是将一幢房屋特别是楼房，按其本 身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对 独立的所有权客体（独立的物），由此在一幢房屋上成立 了两个以上的所有权。物权法第六章明确规定业主的 建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑 区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。对 于各个住户而言，其所购买的房屋为其个人专有，而公共 设施、走廊、通道等为各业主共有。 （一）贯彻执行物权法对专有、共有部分的规定 根据物权法第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的 共有部分享有共有和共同管理的权利”，最高人民法院 物权法研究小组对专有部分定义为：在构造和使用上能明 确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物部分；共有 部分定义为：本条对共有部分的界定采取排除法的模式， 以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分之外的其 他部分为共有部分，其包括法定共有部分与规约共有部 分。 从性质及用途分析，一方面建筑物内通道、梯廊、沟管等 是建筑物的共用部位、公用设施，其具有从属性和不可分 割性，故不属按份共有，而是共同共有，因此将含有附属 设施的共有建筑面积不分摊给大楼各业主，符合物权法 规定。另一方面，物权法规定业主对专有部分以外的共 有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有 权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项 行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的 义务。若对建筑物内的共有建筑面积进行分摊，这将削弱 业主的共有和共同管理的权利和义务，违背物权法保护 业主共有权利和义务的精神。 （二）协调规范与物权法规定相冲突的地方 根据物权法第 73 条规定，建筑区划内的道路、绿地、其 他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附 属设施原则归业主共有。而规范规定“独立使用的地 下室、车棚、 车库、 为多幢服务的警卫室，管理用房，作为 人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，两者存在 冲突。并且实际操作中，如人防报警室、居委会、垃圾站、 公厕、电信机房等配套设施作为独立单元出图时，由于公 用设施没有归入业主共有部分，可能为开发商将该公设 出售、出租提供机会，影响业主的合法权益，与物权法规 定公用设施业主共有的要求相悖。 此外，根据规范中建筑物幢的划分原则以建筑物幢占 地范围或幢围墙范围确定为一宗地。这样将造成各幢宗 地范围外区划范围内的剩余用地（如绿地、道路）权属无 法确认，使得对区划内宗地的划分及现行作业规则与物 权法的规定不相符。 因此，为进一步协调规范与物权法的衔接问题，制定 了建筑物专有部分与共有部分的构成明细表。 （三）强化业主的知情权 目前存在业主虽履行公摊面积付费义务却无法知道其所 购公摊面积范围的尴尬局面；而且测量单位多数是受开发 商的委托，业主没有独立的委托程序。在形式和内容两方 面看，购房人对具体的公摊内容和对应的面积都会心存 猜忌，矛盾容易激化。公摊面积产权属于业主，如果落实 不到位，影响今后小区业主的生活质量。针对各种公摊面 积问题，从物权法保护业主共有权的精神和要求综合 考虑，建议共有建筑面积不作分摊，而以“另共有面积” 方式注记，并将建筑物的共用部位面积分项列明，使业主 更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成要素，并 合法有效地运用自己的专有权和共有权。 （四）减少纠纷，促进和谐 住户之间可以根据实际需要以协议、契约等形式对相邻 公用设施在使用等方面进行约定，更好地利用公用设施， 实现双方对物的支配权，促进友好睦邻关系与和谐社区 的建设。 （五）降低了房产交易的复杂性和不确定性 虽然国家出台了不少关于面积测量与分摊方面的规范性 文件，但共有建筑面积产生的问题越来越复杂，此起彼伏 的面积纠纷使得国家行政管理部门及业主、开发商渴望 从旷日持久的面积纠纷中解脱出来，开发商以腾出时间 和精力打造精品楼盘。同时，开发商的信誉被人质疑，影 响了其房产的后期销售。共有建筑面积不作分摊的新规 则不仅对开发商是一种很好的保护，还开发商以清誉，对 各方也是一种共赢的方式。 三、通知的主要制定依据 1. 2007 年 3 月 16 日颁布的中华人民共和国物权法； 2. 2000 年 2 月 22 日发布的房产测量规范（GB/T 17986.12000）。 四、通知的主要内容 本规则的制定以上位法律法规为依据，以细化国家 和省相关法律法规的内容为重点，以本市的实际测绘情 况为出发点，以统一测绘管理、保障各方合法权益为目的， 分别从 建筑物专有部分、共有部分的界定、测 算及其表示方式等方面制定相关操作细则： 第一， 规定了建筑物区分所有的测绘适用范围。通 知 从物权法建立的建筑物区分所有权制度的立法精神， 规定了涉及区分所有的建（构）筑物应当进行专有部分和 共有部分的测绘。建筑物区分所有的测绘既适用需进行 建（构）筑物区分所有的单栋建筑物，也适用于建筑区划 内的建（构）筑物群。 第二， 规定了建（构）筑物专有部分与共有部分的划 分标 准及其构成。根据物权法对专有部分和共有部分的界 定，首先从专有部分的构造和使用上进行明确规定，确定 了专有部分后，共有部分的界定采用排除法，即专有部分 以外的即为共有部分。专有部分包括了住宅、经营性用房 以及有归口接的单位公建配套设施。其中有归口接的单 位公建配套设施参照市建委关于征求对意见的函（穗建开函2007826 号）进行归类。