房地产开发企业税源管理工作指引

漳州市地方税务局房地产开发企业税源管理工作指引 (试行) 第一章 总 则 第一条 为了加强对我市房地产开发企业（以下简称企 业）税收管征，规范房地产开发项目税源管理工作（以下 简称管理工作） ，规范房地产企业档案管理，强化监督考核 机制，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施 细则等有关规定，制定本工作指引。 第二条 管理工作的基本任务，是以房地产开发项目为 管理对象，对房地产开发的各个环节实施规范化、科学化、 精细化、标准化管理，促进依法纳税，保障税收收入，为 房地产开发企业的企业所得税汇算清缴、土地增值税清算 夯实基础。 第三条 管理工作应当以事实为根据，以法律为准绳， 加强与有关部门、单位的联系和配合。 第四条 管理工作的具体内容： （一）受理房地产业开发项目的项目登记； （二）对房地产开发项目的登记信息、申报信息、入 2 库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对； （三）对房地产开发项目各个阶段管理资料的采集和 审核分析； （四）掌握房地产销售进度，根据销售进度监控企业 的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库； （五）监督企业合法取得、使用、开具发票； （六）对房地产销售结束后及时清缴税款，并出具清 算报告； （七）建立起完善的房地产开发项目税收管理档案。 第五条 本指引所称的房地产开发企业是指按照城市 房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发 和经营的企业。 第二章、用地阶段的税源管理 第六条 主管税务机关应根据企业取得土地的不同方式， 按规定期限向企业采集有关资料。 以出让、划拨方式取得土地使用权的，应采集：经 有权机关批准用地文件、用地红线图；国有建设用地 使用权挂牌出让成交确认书 ；国有建设用地交地确认 书 ；建设用地批准书；国有土地使用权出让合同 （划拨的，采集国有建设用地划拨决定书 ） ；建设 用地预审意见书 ；非农业建设项目有关内容审查表 ； 企业在“ 先税后证”后，主管税务机关应即时向企业采集 3 国有土地使用权证 。 以转让方式取得土地使用权的，应采集：转让方的 国有土地使用权证或土地权属证明；国有土地使 用权转让合同 ；地价评估报告书 （政府土地收购储 备中心或政府投资成立的土地开发公司转让的，无须采集） 。 以拍卖方式取得土地使用权的，应采集：被拍卖方 的国有土地使用权证或土地权属证明；土地使用 权交易委托协议书拍卖成交确认书；法院裁决文书 （法院委托拍卖强制处分土地使用权的）或行政处理决定 书（其它执法机关委托拍卖强制处分土地使用权的） ； 地价评估报告书 。 以合作建房方式取得土地使用权的，应采集：出地 方的国有土地使用权证或土地权属证明；合作建房 的合同或协议；地价评估报告书 。 以改组或新设立股份制企业方式取得土地使用权的， 应采集：出地方的国有土地使用权证或土地权属证 明；土地作价入股协议书、土地使用权作价入股批准文 件；地价评估报告书 。 以其他方式取得土地使用权的，应采集：出地方的 国有土地使用权证或土地权属证明；土地用途的合 同或协议；地价评估报告书 。 4 第七条 主管税务机关应认真审核用地阶段采集到的资 料，做好土地税收的征收管理。 审核取得土地使用权所支付金额的真实性。取得土地 使用权所支付的金额，包括企业为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 审核企业以转让、拍卖方式或以属于转让性质的合作 建房方式取得土地使用权的，在支付转让款时是否取得付 款方开具的发票（或其他合法凭证） 。 审核自行转让或合作建房属于转让性质的转让方有否 及时、真实申报缴纳转让土地使用权的有关税费。对转让 合同或协议和地价评估报告书所载金额即计税依据的 真实性进行判定，判定计税依据参照近期拍卖的土地价格、 评估价或当地政府规定的基准地价。若判定计税价格明显 偏低并无正当理由的，根据征管法的规定，由主管税务机 关核定其营业额。 第八条 主管税务机关对用地阶段采集到的资料审核 完后，应做好对以下税种的征收管理。 （一）契税。企业应当自签定土地权属转移合同之日 起 10 日内办理纳税申报，缴纳税款。 （二）耕地占用税。企业以出让、划拨方式取得土地 使用权的，占用耕地的，应当在收到土地管理部门通知办 理占用耕地手续之日起 30 日内缴纳耕地占用税。 5 （三）城镇土地使用税。征用的是耕地，按规定报备 后自批准征用之日起满 1 年时开始缴纳土地使用税，征用 的是非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。企业以 出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交 付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交 付土地时间的，从取得土地交地确认书的次月起缴纳城镇 土地使用税；合同签订前已交付土地的，应从交付土地时 间的次月起缴纳城镇土地使用税。 第三章 土地征用和房屋拆迁阶段的税源管理 第九条 在土地征用和房屋拆迁阶段，主管税务机关 应按规定期限向企业采集有关资料：房屋拆迁许可证 （附拆迁计划和拆迁方案） ；房屋拆迁补偿安置协议或青 苗补偿协议；拆迁委托合同；拆迁台帐：房屋评估、 丈量和测绘的数据和资料、房屋拆迁补偿安置计算单、被 拆迁房屋权属相关材料、被拆迁人身份证明材料、安置资 金结算及交付证明材料、土地征用及拆迁补偿费的有关票 据。 第十条 主管税务机关应认真审核土地征用和房屋拆 迁阶段采集到的资料，做好土地征用税收和拆迁施工方建 安税收的征收管理。 审核土地征用及拆迁补偿费是否实际发生。土地征用 及拆迁补偿费，包括土地征用费、劳动力安置费及有关地 6 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 审核确认土地征用及拆迁补偿费票据。对一些非发票 性质的书面凭据如财政局的行政单位收款票据、村委会开 具的收据、拆迁补偿款支付凭证等，应通过审核这些款项 支付的相关合同、证明，来判断支付的内容和真实性。审 核重点包括：审核拆迁补偿款支付凭证，应审核被拆迁户 的分户档案和拆迁人的拆迁档案；审核财政局的行政单位 收款票据，应审核这些款项是否政府收费；审核村委会开 具的收据，应审核开发商与村委会签订的合同，明确支付 给村委会款项的性质，如属于村委会代为支付，应提供开 发商与村委会最终结算材料和村委会支付的票据和材料； 审核支付给拆迁指挥部的款项，应重点审核其过渡款项的 去向。 按照闽地税发200463 号文规定，对拆迁安置业务进 行税收管征。审核企业支付的拆迁补偿金应作为成本费用 列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额；审核企业支 付拆迁补偿金取得的票据是否合法有效。 第十一条 主管税务机关对土地征用和房屋拆迁阶段 采集到的资料审核完后，应加强对契税的征收管理。 企业应当将土地补偿费、安置补助费、地上附着物和 青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等包括在契税 7 计税价格内申报缴纳税款。 第四章 建设阶段的税源管理 第十二条 在开发项目建设阶段，主管税务机关应按 规定期限向企业采集有关资料：建筑工程施工许可证； 建设工程勘察、设计书面合同，项目可行性研究报告； 勘察设计费高于合理水平的必须提供相关证明；如果由境 外企业提供勘察设计劳务的，必须提供进出境的证明(如车 船票、住宿发票等)建设工程施工合同 （含变更设计追 加工程补充协议， “三通一平”、开发小区内道路、供水、供 电、供气、排污、排洪、通讯、照明、智能系统、门禁系 统、环卫、绿化、挡土墙等工程施工合同或协议）以及工 作清单。实行招标的建筑工程，应附送中标单位的投标文 件、中标通知书；建筑工程监理合同；经有关部门批 准或审核的建筑工程预（概）算书、和工程竣工结算书； 竣工验收证书；技术人员名单及工资标准、工资表， 非本地技术人员到达和离开施工地点的证明(如车船票、住 宿发票等) 。 第十三条 主管税务机关应认真审核开发项目建设阶 段采集到的资料，做好项目施工方的建安税收征收管理。 审核企业是否按不同的开发项目取得建筑安装统一 发票 ，核实企业取得的建筑安装统一发票是否真实、 合法。 8 审核施工单位的纳税情况。审核方法同拆迁施工。 在项目竣工后应对工程费用的实际发生额进行审核。 审核中如发现实际发生额高出工程预算书、工程施工合同， 应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料及“房 屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”。企业 如有自购建筑材料时，重点审核自购建材费用有无包含 在施工企业开具的建筑业统一发票价内,造成重复计算成本, 自购建材费用作为“甲供材料”有无并入营业额申报缴纳营 业税。 企业如果采用自营方式自行施工建设或由关联方施工 建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目，有 无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况， 并调查掌握企业的关联企业，通过行业盈利水平比较、管 理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析， 查核是否存在利用关联关系转移利润或通过代收代付转移 销售收入或挤占开发成本。 审核工程结算书，重点审核是否存在重复结算、虚列 工程项目、虚增工程量、做大工程单项定额单价等方面； 审核建安工程合同或协议，重点在审核其真实性，审核建 安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在阴阳合 同、错位合同，是否与工程招投标中标书一致等，并对照 有关合同款项支付的约定要求，适时审查企业资金往来情 9 况。 第五章 销售阶段的税源管理 第十四条 主管税务机关对企业销售商品房应按不同 的开发项目，在规定期限内采集以下有关资料：商品 房预售许可证 ；商品房预售方案；预售楼盘表(可从综 合业务管理系统中查询)；商品房总平面规划设计图及分 层平面图；预售项目面积配比说明书；经房地产管理 部门登记备案的商品房买卖合同 （普通住房、非普通住 房、店面、车库、储物间等各类房产各一份代表，其余以 商品房产权登记证明书代替） ； 对企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应采 集委托合同、代理销售单位或个人的税务登记证件及营业 执照； 无偿赠送商品房（包括奖励）或以房抵债的，应采集 有关合同、协议等证明；出租商品房的应采集房屋租赁合 同。 第十五条 主管税务机关应认真审核销售阶段采集到 的资料，做好商品房销售税收跟踪管理。 要求企业在纳税申报时，要通过“福建地税综合业务管 理系统税源管理不动产税源管理”模块区分不同开发项 目的售房收入计算申报缴纳有关税费。 要实地审核。实地察看、了解各项目分期楼盘开发情 10 况（建筑面积、建筑结构等） 、整体项目的销售情况（可销 售面积、不可售面积、已销售面积及金额） ，并与综合业务 管理系统进行比对；核对房源销售平面图、商品销售明细 表，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售， 掌握住宅、阁楼、停车位、地下室等的销售状况，察看核 实售楼部(处) 等营销设施在销售结束后的处置情况。同时要 将建设工程规划许可证中开发项目的建筑面积、容积 率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息 以及账面记载面积与实地开发面积核对，检查有无私改规 划，增加可售面积，销售后不计收入问题。此外，要实地 察看未售面积和不可售面积的状况，审核是否有已销售或 视同销售而未作销售处理的情况，审核是否有公共配套设 施建成后有偿转让不确认收入的情况。 对未按照房地产行业法律、法规运作，无法办理房产 证的企业，应重点跟踪，并列为稽查重点。主管税务机关 应实时掌控纳税人的商品房产存量情况，对存在出售后回 租、闲置商品房自用或出租等应税行为，应纳入日常税收 管征。 在企业售房结束并提出开发项目纳税结算申请后，应 对企业开发项目纳税情况进行结算，对发票使用情况进行 清理；对确认已结束销售并已结清税费的应填制企业开发 项目纳税情况结算审批表并报市级批准。经市局批准后， 11 对该开发项目售房不再做税务跟踪管理。 要对代理销售商品房的单位或个人的税收进行征收管 理。 第十六条 商品房预售许可证办理后一个月内， 主管税务机关应要求企业在综合业务系统的外围系统中填 报预售商品房明细表 ；项目竣工后一个月内，主管税务 机关应要求企业在综合业务系统的外围系统中填报已竣 工商品房明细表 ；商品房销售结束后，主管税务机关应要 求企业报送房地产企业开发项目纳税结算表 。 第十七条 主管税务机关对销售阶段采集到的资料审 核完后，应加强对以下税种的征收管理。 （一）营业税及附加。1、企业销售商品房并收讫营业 收入或者取得索取营业收入款项的当天，即发生纳税义务。 2、对企业采取预收款方式的，其营业税纳税义务发生 时间为收到预收款的当天。企业与购房者进行结算，并开 具销售发票，因购房者原因而拖欠价款的，其应收未收款 项应确定为经营收入，开具发票进行结算的时间为营业税 纳税义务发生时间。企业采取银行按揭付款方式的，营业 税纳税义务发生时间同理处理。 3、对企业销售商品房价格明显偏低又无正当理由的， 应核定其营业额；对企业将商品房无偿赠送给单位和个人 12 （包括用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、换取其他单位和个人的非货币性资产等）或以房抵 债的，不论是否办理产权证书，视同销售而无营业额的， 应核定其营业额；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分， 由主管税务机关按同类住宅房屋的成本价核定营业额。 4、对于市级及市级以上人民政府要求企业在售房时代 收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并 收取的，应作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收 费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不 作为转让房地产的收入。 （二）企业所得税。企业通过正式签订房地产销售 合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销 售收入的实现。对房地产企业销售未完工开发产品取得的 收入，应先按预计计税毛利率 15%分月计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。开发产品 完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入 的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利 额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计 算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该 项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的 报告以及税务机关需要的其他相关资料。 （三）个人所得税。对非上市公司、国有性质、集体 13 性质的企业，以 营 业 收 入 的 金 额 按 规 定 的 征 收 率 代 征 承 包 承 租 经 营 所 得 或 股 息 利 息 红 利 所 得 的 个 人 所 得 税 。 （四）土地增值税。1、加强土地增值税预征管理。主 管税务机关应对企业新产生的预售项目在预售证发证之日 起一个月内组织人员做好单项预征率的测算工作，在企业 推行单项预征率。测算推行的单项预征率不得低于市局规 定的平均预征率。 2、规范土地增值税清算工作。、主管税务机关应从 企业取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台 帐，对企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、 工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监 控，做到税务管理与企业项目开发同步。 、主管税务机关应在企业取得施工许可证后的 30 日 内，要求企业按每一成本核算项目或对象办理项目登记， 填报土地增值税项目登记表 。同时向企业采集项目立 项许可证 （或项目立项核准文件或福建省企业投资项目备 案表） 、 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 。 、对符合土地增值税清算管理规程第九条规定 的应进行土地增值税清算项目，应当要求企业在满足应清 算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。对符 合土地增值税清算管理规程第十条规定的可进行土地 14 增值税清算项目，主管税务机关确定需要进行清算的，应 当要求企业在清算通知送达之日起 90 日内办理清算手续。 主管税务机关应参照漳州市局土地增值税清算管理操作 指南 ，及时开展和完成清算审核工作。 （五）城镇土地使用税。房地产开发企业出售部份商 品房计征土地使用税时，按土地使用税纳税期限届满时， 商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数， 占房地产开发企业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除 已售商品房的占地面积后，计征土地使用税。 （六）房产税。对企业建造的商品房，在出售前，不 征收房产税；但对售出前企业已使用或出租、出借的商品 房应按规定征收房产税。 第六章 各阶段的税种管理 第十八条 主管税务机关应重点对企业各个阶段的印 花税和个人所得税进行征收管理。 （一）印花税。应税凭证应当于书立或者领受时由各 方各自全额贴花，包括企业的营业帐薄（含实收资本、资 本公积、帐薄） ，签定的合同、协议、契约、单据等。 （二）个人所得税。企业支付工资薪金、劳务报酬等 时，应代扣代缴个人所得税。 第七章 销售不动产统一发票的管理 第十九条 依据不动产出售方的收款方式不同，规范 15 发票开具方式：（一）收款人分次收款的，即时开具发票， 并在发票的“款项性质”栏目中注明款项性质；结算尾款时， 只开具一份尾款金额的发票，并在发票的“备注”栏中注明： 各项不动产的建筑面积、单价、购房款总额和其他款项的 名称、金额。不动产买受人持所有的购房发票向产权交易 中心办理产权手续。 （二）收款人一次性收款的，即时开具 发票，并在发票的“款项性质”中注明款项性质，该份发票中 应载明该不动产购房款总额和其他款项名称、金额等内容， 开票人应对“建筑面积”（或“ 套内面积” ） 、 “单价” 、 “金额”等如 实填写。不动产买受人凭该份发票向产权交易中心办理产 权手续。 第二十条 规范发票开具项目。企业收取的违约金收 入以及煤气初装费及有线电视初装费等代收代付费，应按 规定开具销售不动产统一发票，并在发票“款项性质”中的 “其他” 栏目内注明款项的具体名称。 第二十一条 对企业开具红字发票的审核，依据国 家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑 业统一发票有关问题的通知（国税发2006173 号） 和漳州市地方税务局关于加强开具红字销售不动产统一 发票管理有关规定的函 。 第八章 违章行为处罚的管理 第二十二条 主管税务机关在对企业的税收的征收管 16 理过程中，发现企业有以下违章行为，应加以处罚。 对未按照规定报送有关纳税资料的企业，根据中华 人民共和国税收征收管理法第六十二条的规定进行处罚。 对违反发票管理办法行为的企业，根据中华人 民共和国发票管理办法第三十六、三十九条等的规定进 行处罚。 对企业存在税收违法行为拒不接受税务机关处理的， 根据中华人民共和国税收征收管理法第七十二条的规 定，可以收缴其发票或者停止向其发售（包括代开具）发 票。 对符合国家税务总条局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 （国税发2006187 号）规 定的清算条件的项目应按规定期限办理清算手续，逾期不 办理清算的按税收征管法第六十二条进行处罚。对纳税人 不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按税收征管 法第六十四条规定处罚。对税务机关通知办理清算申报而 拒不申报、提供虚假纳税资料造成不缴或者少缴税款的， 按税收征管法第六十三条规定处罚。 第九章 协税护税的管理 第二十三条 税务机关要根据房地产开发的行业特点， 17 依托社会综合治税网络，加强与相关部门的信息交流，采 集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。 与工商管理部门合作，对房地产漏征漏管户进行清理， 严格按照规定在企业提供注销税务登记证明后，办理工商 登记注销手续，按月向工商部门采集企业开业、变更、注 销、吊销登记分户信息。 与发改部门合作，企业办理立项手续时，要提供税务 登记证明。按月向计划部门采集开发项目批准文号、建设 单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立 项批复信息。 与城乡规划建设部门合作，按月采集开发项目名称、 性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可 销售面积、公共配套设施情况等信息。在承揽、中标施工 企业办理施工许可证时，必须提供工程项目所在地主管税 务机关核发的税务管理证明。按月采集城市拆迁资料信息， 发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、 工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。 与土地部门合作，在单位和个人办理土地过户手续时， 要提供专用发票。按月向土地部门采集土地使用权出让和 转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地 址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转 18 让金额等。 与房产管理部门合作，在单位和个人办理房产过户手续 时，必须提供税务部门监制的发票。按月向房产管理部门 采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证 号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况， 以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。 第十章 附则 第二十四条 本文所称规定期限详见房地产开发企业 向地税机关报送资料一览表 。 第二十五条 主管税务机关应按不同的开发项目向企业 采集有关纳税资料原件，同一企业开发两个以上项目(楼盘) 的，必须分别核算，分别采集。采集时，企业将原件复印 一份，在复印件上注明“与原件核对无误”并加盖公章。企业 各许可证、合同、平面图和其他材料内容发生变更的，主 管税务机关应在变更后 10 日内，采集变更后的文本。采集 的资料应及时扫描，纳入电子档案系统，经扫描归档的资 料不得再要求纳税人报送。 第二十六条 主管税务机关在每一阶段采集完资料并 审核后，要即时将有关数据资料填入房地产企业开发项 目基本情况表 。 第二十七条 主管税务机关应按企业不同的开发项目设 置房地产开发项目纳税手册 。 19 第二十八条 主管税务机关应在企业开发项目售房结束 后将房地产企业开发项目纳税手册及有关资料一次性 整理归档。 第二十九条 市局监察部门要加大监督和问责力度，对 未完成工作任务的主管税务机关，要追究主要领导和负责 人员的责任。 漳州市地方税务局 二 一三年十一月一日 附件一：房地产开发企业向地税机关报送资料一览表 附件二：税务事项通知书 附件三：房地产企业开发项目纳税手册 （一）税务机关查询打印报表 1、房地产企业开发项目基本情况表 2、售房纳税情况统计表 3、销售不动产统一发票使用情况月报表 4、已竣工商品房明细表 （二）企业应报送的报表： 1、预售商品房明细表 2、房地产企业开发项目纳税结算表 附件一 20 房地产开发企业向地税机关报送资料一览表 序号 阶段 报送资料项目 报送时 间 1 经有权机关批准用地文件、用地红线图； 漳州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书 ； 国有建设用地交地确认书 ； 建设用地批准书； 国有土地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书或 国有土地使用权转让合同或合作建房的合同或协议或土地 作价入股协议书 （土地使用权作价入股批准文件） ； 建设用地预审意见书 ； 漳州市非农业建设项目有关内容审查表 ； 原国有土地使用权证及地价评估报告书 （以转让、拍卖、 合作、改组或改制方式的） 。 取得、 签订有 关证件、 合同、 协议等 文书之 日起 10 日内 2 拿、 用地 阶段 国有土地使用权证 取得证 件之日 起 30 日内 3 立项 阶段 项目建议书； 项目可行性研究报告； 项目建设投资概算； 项目立项许可证 （或项目立项核准文件或福建省企业投资项目 备案表） 。 取得、 签订有 关证件、 合同、 协议等 文书之 日起 30 日内 4 规划 阶段 规划设计委托协议； 环境影响评价委托合同； 建设工程勘察招、投标； 建设工程勘察合同（含工程项目地质勘探报告结论部分） ； 建设工程设计合同（含方案设计、初步设计和施工设计等） ； 土地增值税项目登记表 ； 建设用地规划许可证 ； 建设工程规划许可证 。 取得施 工许可 证后的 30 日内 21 5 拆迁 阶段 房屋拆迁许可证（附拆迁计划和拆迁方案） ； 房屋拆迁补偿安置协议或青苗补偿协议； 拆迁委托合同。 取得、 签订有 关证件、 合同、 协议等 文书之 日起 30 日内 6 建设工程施工合同 （含桩基工程合同、主体工程合同、变更设 计追加工程补充协议；“三通一平”、开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、智能系统、门禁系统、环卫、绿化、 景观、挡土墙等工程施工合同或协议） 。实行招标的建筑工程，应附 送中标单位的投标文件、中标通知书；建筑工程施工许可证； 装饰工程施工合同（含内外装饰工程合同） ； 建筑工程监理合同； 建筑工程施工许可证； 经有关部门批准或审核的建筑工程预（概）算书、工程竣工结算书； 竣工验 收证书。 取得、 签订有 关证件、 合同、 协议等 文书之 日起 30 日内 7 商品房预售许可证 ； 商品房预售方案； 预售楼盘表； 商品房总平面规划设计图及分层平面图； 预售项目面积配比说明书； 预售商品房明细表 。 办理 商品 房预售 许可证 后 15 日内 8 委托销售合同； 代理销售单位或个人的税务登记证件及营业执照。 签订合 同之日 起 30 日内 9 商品房买卖合同 （普通住房、非普通住房、店面、车库、储物间 等各类房产各一份代表，其余以商品房产权登记证明书代替） 房地产 管理部 门登记 备案后 5 日内 10 施工 阶段 售房 阶段 已竣工商品房明细表 商品房 竣工后 30 日内 11 房地产企业开发项目纳税结算表 商品房 销售结 22 束 30 日内 附件二 XX 地 方 税 务 局 XX 分 局 税 务 事 项 通 知 书 X 地 税 X 通 号 XX 房地产开发有限公司： 事由： 报送房地产企业开发项目有关纳税资料。 依据： 中华人民共和国税收征收管理法第二十五条的规定。 通知内容： 23 你公司应按照规定报送有关纳税资料（详见附件一） 。对未按照 规定报送的，将根据中华人民共和国税收征收管理法第六十二 条的规定进行处罚。 税务机关（签章） 二 XXX 年 XX 月 XX 日 附件三 房地产企业开发项目纳税手册 纳税单位 24 开发项目 售房起止时间 税管员 25 目录 房地产开发项目基本情况表 售房纳税情况表 商品房销售情况汇总月报表 预售商品房明细表 已竣工商品房明细表 房地产企业开发项目纳税结算表 填表人： 交接人： 交接日期： 填表人 ： 交接人： 交接日期： 年 度份 数项 目 26 房地产企业开发项目基本情况表 企业名称 经济类型 开发项目 开发项目地址 土地座落 土地面积 土地使用权取得方式 土地使用权取得时 间 是否征用耕地 土 地 使 用 税 是否应纳土地使用 税 土地转让方 转让方式 转让合同金 额 政府基准地 价 实际转让金 额 是否取得发 票 企 业 用 地 土 地 转 让 应税收入额 土地局是否代征税费 拆迁施工单 位 拆迁起止时 间 拆迁合同金 额 拆 迁 应税收入额 取得发票金额 工程勘查、设计单 位 工程施工企业 建安合 同工程 造价 设计工 程总造 价 竣工验 收工程 总造价 实际工 程总造 价 取得 发票 金额 1 项 目 建 设 建 筑 施 工 2 27 3 销售起止时间 委托销售机构 预售证总销售面积 总房产证销售面积 销售合同总面积 实际销售总面积 商品房销售 销售合同总金额 实际销售总金额 28 开发项目年度售房纳税情况统计表 纳税人电脑编码： 企业（公章）： 年 金额单位：元 所属月份 销售合同金额 销售不动产统一 发票开具金额 应税 售房 收入 应纳 税额 已税售 房收入 已纳税额 未 税 售 房 收 入 欠税额 税管员 (签名) 本年累计 29 至本年累 计余额 说明：本表按年填制，其中空白行第一行填上年未累计余额。 30 开发项目预售商品房明细表 纳税人电脑编码： 企业（公章）： 楼（幢）： 金额单位： 元 房号 功能 面积（M）