房地产估价报告(房地合估)

房地产估价报告 估价项目名称：*分行委托的因了解抵押物贷后重估价值而涉及的* 拥有产权的位于*层地下商场、8 幢及 9 幢 1-2 层、12 幢 1-3 层商业房地产贷后抵押价值重估 估价委托人：华夏银行昆明分行 估价机构：昆明正序房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师：* * 价值时点：2014 年 10 月 15 日 估价作业日期：2014 年 10 月 10 日至 2014 年 10 月 25 日 估价报告编号：昆正序房估字【2014】第【160】号 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 1 - 目 录 一、 致估价委托人函 - 2 - 二、 注册房地产估价师声明 - 2 - 三、 估价假设和限制条件 - 5 - 四、 房地产估价结果报告 - 12 - 五、 附 件 - 29 - - 2 - 一、致估价委托人函 华夏银行昆明分行： 本公司接受贵单位委托，秉承“独立、客观、公正、合法、谨慎”的原则， 对*所拥有产权，位于*层地下商场、8 幢及 9 幢 1-2 层、12 幢 1-3 层商业 房地产抵押价值进行了重估，价值时点为 2014 年 10 月 15 日，估价目的为确定 房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，依照估价程序和技术标准，在认真分 析现有资料、市场调查与询价的基础上，依据相关法律法规及估价委托人提供的 产权资料和我们实地查勘的情况，采用科学合理的估价方法，结合估价经验与对 影响房地产市场价格的因素进行分析，采用比较法、收益法对估价对象进行评估， 依据房地产估价规范 、 房地产估价基本术语标准及房地产抵押估价指导 意见 ，经过周密科学的测算，确定估价对象于价值时点 2014 年 10 月 15 日的重 估价值为：497582331 元（大写：人民币肆亿玖仟柒佰伍拾捌万贰仟叁佰叁拾壹 元整） （取整至元） 。详见房地产估价结果一览表及房地产抵押价值评估结 果汇总表 。 需要说明的是，估价委托人、估价利害关系人在使用本报告时，务必请注意 本估价报告中的估价假设和限制条件，并且报告的全文作为一个不可分割的整体， 仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。估价委托人、估价当事人、估价利害 关系人若要了解本次估价的评估测算过程，需认真阅读本评估报告的全部内容。 昆明正序房地产土地资产评估有限公司 法定代表人： 二一四年十月二十五日 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 3 - 二、注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，并对估价结果的合理 性以及对估价路线的选择，估价方法的选用，估价依据、估价原则、估价程序的 运用，估价参数的选取，估价结论本身符合国家评估行业规范要求负责并承担相 应的法律责任。 二、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结 论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与估价委托人、估价 当事人、估价利害关系人没有个人利害关系和偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 、中华人民共和 国国家标准房地产估价基本术语标准及住房和城乡建设部房地产抵押估价 指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、注册房地产估价师于 2014 年 10 月 15 日对本估价报告中的估价对象进 行了实地查勘，并对实地查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估 价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的 部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质 量进行调查的责任。 六、报告由本估价机构独立完成，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、测算过程采用 EXCEL 表计算，由于保留位数不同，计算过程出现微小误 差，不影响估价结果的使用。 八、为保障抵押双方的合法权益，在确定抵押贷款额度时，估价报告使用人、 - 4 - 估价利害关系人、抵押权人应充分关注“房地产变现能力分析” 、 “房地产抵押估 价报告使用提示”及信贷风险防范措施。 参加本次估价的注册房地产估价师签章： 姓 名 房地产估价师注册号 签 字（签章） * * 昆明正序房地产土地资产评估有限公司 二一四年十月二十五日 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 5 - 序号 房屋所有权 人 房产证号 房屋 土地证号 规划用途 建成年代 结构 所在层/总 层数 建筑面积 （) 单价（元 /) 总价(元） 坐落 1 * 车库 2012 框架 -0.052632 15714.48 4169 65513667 2 * 商业用房 2012 框架 -0.052632 7808.01 22326 174321631 3 * 商业用房 2012 框架 1月19日 42.32 52832 2235850 4 * 商业用房 2012 框架 1月19日 41.11 52832 2171924 5 * 商业用房 2012 框架 1月19日 65.3 52832 3449930 6 * 商业用房 2012 框架 1月19日 66.49 52832 3512800 7 * 商业用房 2012 框架 1月19日 62.88 52832 3322076 8 * 商业用房 2012 框架 1月19日 72.12 52832 3810244 9 * 商业用房 2012 框架 2月19日 147.01 34350 5049794 10 * 商业用房 2012 框架 2月19日 242.86 34350 8342241 11 * 商业用房 2012 框架 2月19日 148.37 34350 5096510 12 * 商业用房 2012 框架 2月19日 114.46 34350 3931701 13 * 商业用房 2012 框架 2月19日 161.84 34350 5559204 14 * 商业用房 2012 框架 2月19日 199.5 34350 6852825 15 * 商业用房 2012 框架 2月19日 154.85 34350 5319098 16 * 商业用房 2012 框架 2月19日 254.42 34350 8739327 17 * 商业用房 2012 框架 2月19日 239.8 34350 8237130 18 * 商业用房 2012 框架 2月19日 100.22 34350 3442557 19 * 商业用房 2012 框架 2月19日 183.77 34350 6312500 20 * 商业用房 2012 框架 2月19日 211.78 34350 7274643 21 * 商业用房 2012 框架 2月19日 154.73 34350 5314976 22 * 商业用房 2012 框架 2月19日 249.42 34350 8567577 23 * 商业用房 2012 框架 1月19日 43.53 52832 2299777 24 * 商业用房 2012 框架 1月19日 41.11 52832 2171924 25 * 商业用房 2012 框架 1月19日 65.3 52832 3449930 26 * 商业用房 2012 框架 1月19日 66.58 52832 3517555 27 * 商业用房 2012 框架 1月19日 62.88 52832 3322076 28 * 商业用房 2012 框架 1月19日 72.12 52832 3810244 29 * 商业用房 2012 框架 1月19日 82.37 52832 4351772 30 * 商业用房 2012 框架 1月19日 41.72 52832 2204151 31 * 商业用房 2012 框架 1月19日 46.56 52832 2459858 32 * 商业用房 2012 框架 1月19日 178.45 52832 9427870 33 * 商业用房 2012 框架 1月26日 932.94 52832 49289086 34 * 商业用房 2012 框架 2月26日 1036.9 34350 35617515 35 * 商业用房 2012 框架 3月26日 1065.86 27473 29282372 合计 30172.06 497582331 - 6 - 房地产估价结果一览表 房地产抵押价值评估结果汇总表 币种：人民币 总价（元） 4975823311.假定未设立法定优先受偿权下的价值 平均单价（元/m2) - 2.注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款 总额（元） 0 2.1 已抵押担保的债权数额 总额（元） 0 2.2 发包人拖欠承包人的建设工程价款 总额（元） 0 2.3 其他法定优先受偿款 总额（元） 0 总价（元） 4975823313.抵押价值 平均单价（元/m2) - 三、估价假设和限制条件 一、估价假设条件： （一） 、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的正常交易市场。 （二） 、估价委托人合法取得房屋所有权证及土地使用权证 ，并以所 确认的房地产法定用途（证载用途）评估估价对象的价值。 （三） 、估价报告以估价对象在价值时点处于完好状态并达到估价委托人所 提供的使用功能。 （四） 、估价报告以估价对象保持现状继续利用为假设前提，估价结果在保 持现状利用条件前提下成立。 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 7 - （五） 、估价对象在价值时点的房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致， 本次估价对象的重估范围与本次估价目的相对应的押品抵押范围保持一致。 （六） 、市场价格是指估价对象满足下列条件下进行公开市场交易最可能实 现的价格，并在下列条件成立的情况下为假设前提： 1、交易双方是自愿进行交易的，卖方不是被强迫的将房地产卖给特定的买 方，买方不是被迫的从特定的卖方那里购买房地产。 2、买卖交易双方都是出于利己动机进行交易的，交易双方进行交易的目的 都是追求各自利益的最大化。 3、交易双方都是理性和谨慎的，并且都相互了解交易对象，充分知悉市场 行情，掌握充分的市场交易信息，卖方不是盲目的出售，买方不是盲目的购买。 4、交易双方都有充裕的时间进行，卖方不是急于出售，买方不是急于购买， 交易对象在市场上进行了合理时间的展示。 5、不存在卖方因特殊原因给予买方附加减价，也不存在买方因特殊兴趣给 予卖方附加加价。 二、估价限制条件： （一） 、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如 遇国家政策调整、经济环境状况发生变化及其他不可抗力等因素对估价对象价值 产生明显影响时，本估价结果需作调整。 （二） 、估价报告应用的有效期原则上为报告完成并提交之日起一年，若在 此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。 （三） 、本估价报告未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。 （四） 、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及 质量价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估 价结论。 （五） 、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我 - 8 - 们均以估价委托人提供的有关资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。 （六） 、本评估机构仅对估价对象进行一般性实地查勘，并未接受进行结构 测试的要求，因此，我们没有义务确定其有无内部缺损。 （七） 、本估价报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人提供的 估价资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，估价委托人对所提供资 料的真实性、准确性、合法性、完整性以及陈述的情况承担相应的法律责任。因 估价委托人提供的资料缺失或者有误而造成估价结果错误的，本估价机构、注册 房地产估价师及估价人员不承担相应的责任。 （八） 、本估价报告仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他 用途。若用于其他估价目的，该估价结果无效。凡因估价委托人使用估价报告不 当而引起的后果，本估价机构、注册房地产估价师及估价人员不承担相应的责任。 （九） 、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损 失，本估价机构、注册房地产估价师及估价人员不承担相应的责任。 （十） 、本报告的全部或部分内容在没有得到本估价机构书面同意的情况下， 不得对外发表或见诸于任何媒体或网络,不得解肢本报告，报告解释权为本估价 机构所有。 （十一） 、本报告的估价结果需经本公司盖章及在本公司进行专职注册的两名 注册房地产估价师签字盖章后方能生效。 （十二） 、本估价机构保留对违规使用报告追究其相关法律责任的权利。 昆明正序房地产土地资产评估有限公司 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 9 - 二一四年十月二十五日 - 10 - 四、房地产估价结果报告 一、估价委托人 估价委托人：分行 二、估价机构 估价机构名称：昆明正序房地产土地资产评估有限公司 住所：昆明市宝善街 57 号华尔贝大厦 27 层 B1 号 营业执照编号：530100100061499 组织机构代码证编号：77551494-7 估价机构资质等级：贰级 资质证书编号：云建房证估字第 114 号 法定代表人：孙寒冰 电话（传真）三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象概述 估价对象位于蒙自市天马路俊豪中央大街（天马路和银河路交叉口） ，属于 蒙自市区，地理位置较好，交通条件便捷。周边配套设施包括：幼儿园：环球布 朗国际幼儿园、贝奇思幼儿园、英吉利幼儿园；小学：蒙自市第三小学、蒙自市 第二小学；中学：蒙自英华学校、文澜高级中车学；商场：天马华联购物广场、 巴黎春天百货；超市：天源超市、佳佳乐超市；医院：武警医院、蒙自市中医院； 银行：工商银行、民生银行、农业银行、农村信用社、 ；途经公交： 13 路内环, 13 路外环,1 路环线,6 路,7 路等。 估价对象房屋状况：房屋所有权证证号：详见房地产估价结果一览表； 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 11 - 产别：私有。房屋总层数分别为：8 幢及 9 幢为 19 层（含地下层） ；12 幢为 26 层（含地下层） ，所在层数分别为：-1 层车库、-1 层地下商场、8 幢及 9 幢 1-2 层、12 幢 1-3 层，为框架结构商业房地产，建筑面积为 30172.06 平方米，建成 年代为 2011 年，设计用途为商业用房，价值时点实际用途为商业用房，目前保 养维护状况较好，房屋所有权人为*。 房屋装修状况： -1 层地下车库装修状况：外墙为涂料饰面。内墙面为双飞粉刷白、地面为水 泥抹灰地面、天棚为涂料漆。 -1 层地下商场装修状况：外墙为涂料；内墙为双飞粉墙面刷白、地面镶嵌地 砖、天棚为石膏板吊顶。 8 幢及 9 幢 1-2 层商业区装修状况：外墙为涂料；（天桥走廊外墙为铝塑板 外墙饰面） 、内墙为乳胶漆、地面镶嵌地砖、天棚为涂料漆、 （天桥走廊为石膏板 吊顶） 。 12 幢 1-3 层商业区装修状况：外墙为玻璃幕墙、内墙为乳胶漆、天棚为涂料 漆、地面镶嵌地砖。 估价对象土地状况：土地证号分别为：蒙国用（2006）第 2303 号、蒙国 用（2006）第 2304 号；土地使用权人：红河俊豪房地产发展有限公司；用途： 城镇混合住宅；使用权类型：出让；终止日期：2076 年 8 月 7 日；法定使用年限： 40 年；价值时点土地剩余使用年限：32 年；使用权面积：26725.36 平方米。土 地四至：东临天笃路，西靠银河路，南邻天马路，北至兴隆路；土地开发程度： 五通一平。 在价值时点，经注册房地产估价师调查及向估价委托人询问得到确认：估价 对象不存在抵押权、担保权等他项权利，也未发生其他权属纠纷。本次重估前借 - 12 - 款人在华夏银行昆明分行的贷款额通过评估方及估价委托人相互认定依法不属于 法定优先受偿款。注册房地产估价师在价值时点知悉的法定优先受偿款为零。 五、贷后重估房地产变化情况分析 随着全国 70 城市房价数据的出炉，全国房价不断降温的趋势进一步确定。然 而，对于中国楼市而言，正在发生变化的却远远不止几十个代表城市的商品房价 格。 就在上周，国家统计局公布了前 4 个月房地产市场运行的各项数据，被视为 判断房地产业发展状况的各项核心指标开发投资增速、新开工面积、成交量、 到位资金数量、国房景气指数等等，几乎全线回落。 根据统计局的数据，2014 年前 4 个月，房地产开发投资增速进一步放缓，尽 管绝对量高于去年同期水平，但增幅与去年同期相比降低 4.7 个百分点。 2014 年 14 月，住宅新开工面积同比下降 24.5%，2 月、3 月、4 月累计同 比降幅均在 20%以上，超过 2012 年时最高水平。截至目前，住宅施工面积同比增 速为 9.9%，为 2011 年以来增速首次降至 10%以下。 2014 年 14 月，商品房销售面积同比下降 6.9%。其中，住宅销售面积同比 下降 8.6%，降幅较上月增加 2.9 个百分点；商品房销售额同比下降 7.8%。其中 住宅销售额同比下降 9.9%。 2014 年 14 月，房地产到位资金 37200 亿元，同比上涨 4.5%，涨幅较上月 减少 2.1 个百分点。其中，定金及预收款同比下降 7.8%，个人按揭贷款同比下降 3.1%，2012 年下半年以来首次出现同比下降。 2014 年 4 月，房地产开发景气指数为 95.79，比上月下降 0.61 点，降至 2013 年以来新低。 毋庸置疑，中国的房地产市场正在经历着一次转折性的变化。在业内人士看 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 13 - 来，这些变化背后的原因很多：比如，从去年四季度开始不断发酵的“房贷荒” ； 二、三线城市积累的过多的无法消化的库存；始终没有放松的房地产调控政策； 楼市转向后，市场预期转变带来的观望等等。 然而，与这些技术性的分析相比，2014 年中国房地产出现的变化无疑有着更 多耐人寻味的地方。 中国的楼市并非没有冷过，比较有代表性的 2007 年，为了抑制宏观经济 “过热”的苗头，针对房地产市场的紧缩性调整让 2008 年的中国楼市迅速降温， 然而随着国际金融危机的爆发，一揽子救市计划的出台又让接下来的 2009 年成 为中国楼市上涨最为疯狂的一年。紧接着，为了抑制房价的过快上涨，2010 年开 始的房地产调控让随后的楼市出现了短暂的冷静，随后的房地产市场伴随着楼市 调控政策的松松紧紧，开始进入一种“小跌大涨”的周期律当中。 正是这种周期律，让人们对中国的楼市形成了一种“只涨不跌”的错觉，也 让房地产市场的泡沫在无形中逐渐积累。而形成这种状态的根源则在于房地产市 场在国民经济中所处的独特地位。 长期以来，作为固定资产投资的重头戏，作为支撑钢铁、水泥等行业的基础 产业，作为地方财政重要来源，房地产业早已不是单一的行业概念。 正是这种独特的地位，使其在成为经济增长重要推动力的同时，也成为产能 过剩、经济结构失衡等诸多矛盾的交汇点。因此，对房地产行业的调控，已超越 了对一个行业的政策指引，而成为立足于转变整个中国经济发展方式和产业结构 的重要着眼点之一。 事实上，在 2013 年年初，中央政府最后一次出台严厉措施调控房地产市场 之后，针对房地产市场的全局性调控政策就再未出现过。在看似宽松的政策环境 下，房地产行业经历了 2013 年的触底反弹在年末终于开始掉头向下。在业内人 - 14 - 士看来，本轮楼市下跌周期是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场降温。 表面上看，本轮楼市降温的直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。然而究 其根源，则是中国经济整体发展思路的变化。 在坚定的抑制产能过剩，转变发展方式的宏观调控思路下，中央对于经济增 速的整体回落体现出相当的定力。同样，中央对作为 GDP 重要助推器的房地产市 场降温也体现出足够的容忍度：在分类调控的总体思路下，尽管过去一周各地松 绑楼市的消息不断，但自上而下的“救市”措施并没有出台，房地产调控正在变 得更具针对性和市场化。值得注意的是，上周央行虽然直接敦促商业银行加大首 套房贷的力度，但货币政策的整体节奏却没有发生变化，资金的闸门依旧如故。 而缺少充裕资金的房地产业，所能遵循的只有市场的供需规则。 尽管房地产行业依旧将会扮演国民经济重要支柱产业的角色，但曾经单纯的 以房地产为抓手、为杠杆、为救命稻草的经济增长方式正在也应当成为历史。 根据云南省统计局通报的今年 12 月份云南省国民经济运行情况数据显示， 今年才一开年，全省房地产商品房销售面积、销售额就呈现双双下降的态势，商 品房销售面积同比降幅达 30.3%，而销售额同比也下降 20.8%。 尽管去年以来，受到楼市调控政策的影响，商品房销售面积也出现增速回落、 下降的情况，但降幅都没达到那么大。今年一开年，全国多地楼市在政策、房产 税征收预期增强、银行信贷收紧、开发商资金紧张等系列因素的影响下，就有城 市不断出现降价等情况。事实上，就云南省来看，不仅是昆明，多数州市房地产 市场都普遍低迷，销售周期明显拉长，多数楼盘销售都很困难。 因此，销售面积降幅如此大，也释放一个信号，如商品房销售面积、销售额 仍持续下降，接下来的确不排除有项目因资金吃紧而出现降价抛售情况。 今年 12 月份云南省国民经济运行情况 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 15 - 固定资产投资 885.96 亿元 同比增长 23.6% 第一产业 13.49 亿元 同比增长 36.5% 第二产业 219.08 亿元 同比增长 10.0% 第三产业 653.40 亿元 同比增长 28.7% 房地产开发投资 223.88 亿元 同比增长 2.7% 商品房销售面积 237.90 万平方米 同比增长 30.3% 销售额 109.65 亿元 同比增长 20.8% 社会消费品零售总额 643.11 亿元 同比增长 11.7% 城镇市场消费品零售总额 551.97 亿元 同比增长 11.9% 乡村市场现实零售额 91.13 亿元 同比增长 10.8% 统计局分析：今年 12 月云南省经济运行开局平稳，但主要经济指标增速 均比去年同期有所回落，全省经济运行后续走势值得密切关注。 从上述市场分析中，得出以下几点信号：（1）2014 年同 2013 年相比，房地 产市场继续低迷，房地产价格有下滑趋势；（2）2014 年下半年虽然中央政府放 开房地产调控市场以来，但房地产市场氛围仍然低迷，一方面开发商需要消化大 量积压库存不但不能升价反而会降价抛售，另一方面购房者继续持观望状态； （3）房地产市场近期明显出现供大于求，消费潜力不够，刚性需求不足；（4） 银行金融机构不良贷款率成上升趋势，银行面对房地产不良贷款压力明显增大， 如何应对房地产贷款以及安全回收信贷资金已成为严峻考验。 六、价值时点 所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。要求房地产估价结果应 - 16 - 是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。房地产抵押估价的价值时点，原 则上为完成估价对象实地查勘之日。价值时点要依据估价目的来确定，根据估价 委托人提供的估价目的并结合本次评估过程中注册房地产估价师完成估价对象实 地查勘的时间为 2014 年 10 月 15 日，故确定本次评估的价值时点为：2014 年 10 月 15 日。 七、价值类型 是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定 义或内涵。 房地产抵押价值，为抵押房地产在价值时点估价对象假定未设立法定优先受 偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 假定未设立法定优先受偿权下的价值是指注册房地产估价师在遵循“独立、 客观、公正”估价原则的基础上，对抵押贷款评估必须遵循“谨慎性（审慎性、 保守性） ”估价原则，要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情 况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重 考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。评估中保持必要的谨慎，充分估计 抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，在评估测算 的估价对象市场价值的基础上，合理、谨慎对估价对象市场价值进行分析、判断 后而得出的审慎性价值。 市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的 交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 法定优先受偿款是指估价对象假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法 优先于本次抵押贷款受偿的数额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包 人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款。 八、估价依据 （一） 、有关法律法规： 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 17 - 1、 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 2、 中华人民共和国土地管理法 ； 3、 中华人民共和国物权法 ； 4、 中华人民共和国城乡规划法 ； 5、 中华人民共和国担保法 ； 6、 城市房地产抵押管理办法 ； 7、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信 贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知； 8、中国银监会关于印发贷款风险分类指引的通知； 9、中国人民银行颁布的贷款风险分类指导原则 。 （二） 、有关估价技术标准： 1、中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范 ； 2、中华人民共和国国家标准 GB/T508992013房地产估价基本术语标准 ； 3、 房地产抵押估价指导意见 （建住房20068 号） 。 （三） 、有关行为依据： 1、贷后重估业务约定书； 2、估价委托人提供的房屋所有权证 、 土地使用权证及相关资料； 3、本估价机构估价人员实地查勘、调查、收集的相关资料； 4、本估价机构掌握的有关市场信息资料。 九、估价原则： 本次估价在遵循“独立、客观、公正”的基本原则下，结合估价目的对估价 对象进行估价。具体遵循：谨慎原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、 - 18 - 预期收益原则、价值时点原则等技术性原则： （一） 、独立、客观、公正原则： 要求估价机构具有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象、估价委托 人、估价当事人及估价利害关系人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，要求 站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公 平合理的价值或价格。 （二） 、谨慎原则： 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判 断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估 价对象价值或价格偏高的一面。评估中保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产 在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法 定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （三） 、合法原则： 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间（价值时点）的价值 或价格。房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括：合 法占有、合法使用、合法收益、合法处分等方面。在合法占有方面，应以房地 产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。在合法使用方面，应 以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法收益方面，应以法律法规规定的 允许取得的合法收益为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规、当地政 府规定或以合同约定等允许的处分方式为依据。 （四） 、最高最佳利用原则： 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利 用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使估价对象价值最大的合理、可 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 19 - 能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。最高最佳利用必须同时符合一下四 个标准：1、法律上允许；2、技术上可能；3、财务上可行；4、价值最大化。 （五） 、替代原则： 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合 理的范围内。要求估价结果不得非合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价 格。类似房地产是指与估价对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、 建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。 （六） 、预期收益原则： 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为房地产权利人带来不同 收益，且权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一 目的为确定其利用方式的依据。以估价对象最高最佳利用条件下的未来客观有效 的预期收益为依据，将其折算到价值时点，得到一个客观、公正、合理、科学的 收益价格。在收益法测算中，我们应以此原则来确定估价对象未来客观有效的预 期收益。 （七） 、价值时点原则： 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 十、估价方法 是指测算估价对象价值或价格所采用的方法。估价方法通常包括：比较法、 收益法、成本法、假设开发法等。比较法适用于同种类型的数量较多且经常发生 交易的房地产；收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产；成本法适 用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制比较法的运用、 又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、 公用为目的和有独特设计或只针对个别使用人的特殊需要而开发建设的房地产； - 20 - 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、 收益法等方法求取，后续开发成本、税费及应得利润能够可靠计量的房地产。 结合估价对象的特点和现状，分析估价委托人提供的资料及注册房地产估价 师所掌握的资料，在实地查勘和调研的基础上，根据估价对象的特点及估价目的， 遵照国家标准房地产估价规范 、 房地产估价基本术语标准及房地产抵押 估价指导意见 ，在合法原则的前提下，分析得到与估价对象在同等条件下的类 似房地产市场上交易实例较多，容易搜集到可比实例，同时估价对象又具备一定 的收益性，类似租赁市场上租金收益资料较容易获取，故确定采用比较法、收益 法为主要的评估方法。根据审慎性原则分析判断后，合理得出假定未设立法定优 先受偿权下的价值，根据注册房地产估价师调查取得并知悉的法定优先受偿款， 最后结合注册房地产估价师经验，最终确定估价对象的抵押价值。 比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其 间的差异对可比实例成交价格进行修正处理后得到估价对象的价值或价格。 可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、 成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关 权益。 交易实例是指真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括：交易 对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、 融资条件、交易税费负担、交易目的等。 建立比较基础是指使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可 比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。 交易情况修正是指使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。 市场状况调整是指使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 21 - 处理。 房地产状况调整是指使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下 的价格的处理，包括：区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 比较法计算公式：比较价值是指采用比较法测算出的估价对象的价值或价格。 估价对象比较价值=可比实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房 地产状况调整系数。 收益法是预计估价对象未来的净收益，然后将其转换为现值，以估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 选用报酬资本化法进行测算，通过对市场调查，分析、测算估价对象在未来 各期的出租型租金收入及成本费用，估算其客观的净收益。再根据具体情况选择 适当的报酬率，并结合使用年限、收益变化等因素，选用报酬资本化法进行测算 将各期净收益折现到估价时点后累加，估算并确定其房地产收益价值。 计算公式： V=*1-(1+g)/(1+)n)/(-g) V房地产收益价值 A净收益 n收益期限 Y房地产报酬率 此公式的假设前提是： （1）净收益在未来 n 年在 A 的基础上按 g 的比例递增， （2）报酬率为 Y,且 Y 不等于 0； （3）收益期限为有限年 n 十一、估价结果 本公司根据估价目的，遵循估价原则，依照估价程序和技术标准，在认真分 - 22 - 析现有资料、市场调查与询价的基础上，依据相关法律法规及估价委托人提供的 产权资料和我们实地查勘的情况，采用科学合理的估价方法，结合估价经验与对 影响房地产市场价格的因素进行分析，采用比较法、收益法对估价对象进行评估， 依据房地产估价规范 、 房地产估价基本术语标准及房地产抵押估价指导 意见 ，经过周密科学的测算，确定估价对象于价值时点 2014 年 10 月 15 日的房 地产重估价值为：497582331 元（大写：人民币肆亿玖仟柒佰伍拾捌万贰仟叁佰 叁拾壹元整） （取整至元） 。详见房地产估价结果一览表及房地产抵押价值 评估结果汇总表 。 估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权下的价值为：497582331 元 （大写：人民币肆亿玖仟柒佰伍拾捌万贰仟叁佰叁拾壹元整） （取整至元） 。 注册房地产估价师知悉的估价对象在价值时点的法定优先受偿款为零。 房地产抵押价值为：497582331 元（大写：人民币肆亿玖仟柒佰伍拾捌万贰 仟叁佰叁拾壹元整） （取整至元） 。 十二、房地产变现能力分析 变现能力是指假定估价对象在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条 件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 （一） 、估价对象的合法用途为商业房地产，属于商业性房地产项目，估价 委托人在抵押时已经办理了独立的产权证，具备通用性、可独立使用性及不可分 割转让性等特点，房地产权利当事人无需协商一致并处理好共用部位及设施的使 用权利后即可以达到各自独立使用条件，对资产处置提供了较好的优越条件和灵 活性。 （二） 、假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、 潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场 昆 明 正 序 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 KUNMING ZHENGXU REAL ESTATE & LANDS & ASSETS EVALUATION CO., LTD 华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 23 - 价格要低，与评估的抵押价值的差异程度大约在 40%。影响处置变现价值减损的 因素及比例见下表： 序号 影响因素 折减率（） 1 税费、拍卖等方式中介费用 15 2 快速变现方式、时间限制 10 3 买方市场有限需求 5 4 买方市场客户购买处置资产的排斥心理 5 5 其他不可预见因素 5 合计 40 （三） 、估价对象为商业房地产，价值时点实际用途为商业房地产，建成于 2012 年，成新率 96%，服务及其它配套设施齐全，地理位置较好，交通条件较好， 且估价对象地段、区位、人口聚集度、商业氛围、住宅收益等条件优势明显，处 置变卖时市场购买力较强，易于处置，预计变现能力较好，但是处置时房地产规 模较大，受资金大额的影响，使得进入市场购买的受让方因资金条件的限制，潜 在购买力进一步减小。经注册房地产估价师调查、判断及分析，处置期限一般较 长，约为 180-360 日。 （四） 、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和 清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。在短期内强制处分或者变卖估价对 象时，应交纳营业税、城建税及教育费附加、契税、印花税、个人所得税等税费。 一般说来，以法院拍卖或裁决方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一 般较低，变现成本较高，需要支付拍卖佣金、评估费、财产保全费、法院诉讼费 （案件受理费） 、律师费、法院执行费以及买卖双方应交纳的各项税费等。 - 24 - （五） 、依据城市房地产抵押管理办法规定，处分抵押房地产所得金额， 依下列顺序分配： 1、支付处分抵押房地产的费用（拍卖佣金、评估费、财产保全费、法院诉 讼费（案件受理费） 、律师费、法院执行费、欠费等） ； 2、扣除抵押房地产应缴纳的税款； 3、偿还抵押权人债权本息及支付的违约金； 4、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； 5、剩余金额交还抵押人。 十三、房地产抵押估价报告使用提示 （一） 、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能 产生影响，在估价对象实物及区位因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增 加法定优先受偿款，房地产市场没有较大波动的情况下，预计估价报告使用有效 期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 （二） 、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用人、估价利 害关系人应给予高度关注：估价对象可能会由于房屋现状变更、环境发生变化、 城市规划调整、房地产市场价格波动、国家对房地产业的宏观调控、房地产金融 政策及税收政