关于“千亩工业园”规划的一些想法

关于“千亩工业园”规划的一些想法 园区整体优势满足大企业需求 集团化公司、高新技术企业拥有先进的技术和工艺流程，在异 地投资时更关注一个地区的供应链、成本、保障系统等要素，因此， 园区注重以大投入促进大招商，为集团化公司、高新技术企业提供 各层次产业人才、便捷的物流渠道、高规格的土地开发等生产要素， 形成供企业发展的整体优势。 专业化招商赢得大企业信赖 园区招商团队一半人有专业知识背景，这使得在谈判中对具体细 节大家都清楚明白，对国家产业政策的理解力超过了其他招商团队。 国内许多地方搞全民招商、人海战术，这种做法不成功。全民招商 的弊端是无法对信息进行深入细致的分析，缺乏针对性，效率低， 园区内部之间容易造成产业同构。 规划的妙用 规划对于韩国京畿道工业园区来说，不只是一堆漂亮的图纸， 一种新颖的理念。倾力建设，一座几乎完全和图纸一致的国际化、 现代化园区已现雏形，才能让入驻企业纷至沓来，房产持续火爆,应 该让人称赞韩国京畿道工业园区的规划是“一份赚钱的规划” 。 来投资就是冲这里规划好！ 国内外众多成功园区入驻企业反映：“来投资就是冲这里规划 的好！”众多成功园区在制定城市规划时，采用了一种结构独特的 功能用地布局。工业区运输量大，重型车辆多，它们就被布置在园 区的南北两边，远离商业区而紧靠园区外围的交通干线，这样，重 型交通与轻型交通就分开了，居民上班和逛街的人流也分开了。此 外，这里的主干道连接次干道，次干道连接支路，结构清晰，分工 明确，不允许支路与主干道交叉，不允许工厂面向主干道开门。于 是，行人、快车、慢车各行其道，互不干扰。在园区的社区内生活， 让人觉得非常方便。 园区应该借鉴先进国家、园区经验，所有商业服务、社会服务 设施，包括农贸市场、邮政所、门诊所、电影院、理发室等等，都 集中在一起，称为邻里中心。由于分布合理，商业服务、社会服务 设施的经营者的经济效益也能得到保障。 规划代替了繁重的工作量 工业园区要管的项目非常多，工作量很大由于规划做得十分精细， 开发建设中遇到的有关规划的大多数问题在规划文件中都能找到现 成的答案，行不行，依法办事即可。为了尽可能做到有法可依，编 制建设项目环境保护管理办法 、 施工现场管理办法 、 工程质 量管理办法 、 企业管理办法 、 危险废物污染防治管理办法 ，且 非常容易操作。 规划“留有余地”减少额外投入 工业园区的规划，具有极强的可执行性，同时又注意留有余地， 有一定的伸缩性。园区的规划不仅对土地的用途、规模提出了开发 准则和严格的管理要求，而且具体的控制指标大多也是定量化的。 如对道路的停车口、红线，对建筑物的容积率、层高、门户朝向都 作了明确规定。但是，任何规划都不可能十全十美，必须根据不断 变化的形势进行适当的调整。在编制规划时，考虑到了这种长远的 需要，并为此留下了足够的余地。例如，在土地利用上，安排了大 量的预留地，以便用于目前不可预见的用途；在道路交通方面，预 留了将来发展交通的用地，在主干道交叉口预留了将来建设十字路 口的余地。在规划中，他们在严格维护总体结构的前提下，允许地 块适当地分割、合并；土地用途可以在一定情况下置换；住宅的密 度和位置可以略有更动；容积率允许在上限、下限之间浮动。 创新经贸服务打通物流“梗阻” 针对工业园高科技企业原材料与市场两头在外、产品对物流时 效要求高的特点，工业园区通过创新经贸服务，为企业节省报关通 关时间，并大力培育物流产业，保障原材料供应与产成品销售渠道 的畅通。园区经贸创新服务与物流产业逐步成型为园区企业节省了 大量成本，成为招商引资取得显著成效的重要因素。 “虚拟机场”提高跨省通关时效 高新技术产品体积小，价值高，到货时间要求快，耽搁 1 个小 时有时都会使企业遭受巨大损失。工业园应引入“虚拟机场”的概 念，提高了货物中转时效。货物到青岛港后、济南机场、火车站、 汽车站后，直接由园区企业的货车运送到园区，在园区办理手续。 培育物流产业降低工业成本 园区物流业作为服务业的先锋行业，能有效降低工业成本，在 国外已经发展成一个重要的产业。国内的第三方物流起步较晚，因 为投入大、利润少而发展缓慢，成为制约工业发展的一个瓶颈。为 此，园区应规划了若平方公里的物流产业园，通过两方面的建设来 实现服务功能：首先是加强企业信息化建设，为每个企业建立物流 信息系统，并且与政府、客户或者物流供应商连接。通过信息系统 这个“神经中枢” ，促进物流运作的有机管理与有机整合。其次是物 流园在招商过程中注重吸引国外功能不同的物流企业加盟。一家物 流公司很难做到众口能调，园区吸引不同类型物流公司加盟，可以 满足不同企业的需求。 集约使用土地中的“招数” 土地作为一种不动产资源，是开发区建设中最大的资本。然而 许多开发区在使用土地时以粗放型经营为主，开发区的土地大多规 划为工业用地，没有体现出土地的价值，也制约了开发区经济与社 会协调发展。园区在土地使用中想方设法高效利用土地，使得园区 土地不断增值，土地开发形成良性循环。 第一招：科学规划集约利用土地 严格按照规划的比例进行建设，土地开发形成良性循环。 第二招：汇聚人气带动房地产投资 高科技企业的集聚带来人才的集聚。园区人气汇聚带来对商住 用地的旺盛需求。园区商住用地转让全部实行拍卖，累计招标、拍 卖、挂牌出让土地，保障了开发建设的资金需求。 第三招：农民变市民节省大量土地 园区对全区规划作了进一步调整和完善，按照城市化的要求和标 准对全区土地资源进行了新的整合和优化配置，组团式规划各镇商 住、三产及工业用地，进一步加强对土地的调控和集约利用，提高 土地的利用率和产出率，基本完成周边农村工业向工业分区集中、 农村人口向城镇集中、农业生产向基地集中，形成布局合理、功能 完备、设施配套的现代化城镇体系。 第四招：清淤填土再造土地 园区部分地势低，工业用地有特殊的标准。为使工业用地达到 标准，园区开创了“清淤、治水、取土、扩地”相结合的土地综合 开发新模式， 以上措