关于各参与高校对青岛国家大学科技园

关于各参与高校对青岛国家大学科技园 主园区一期孵化物理空间需求的意见征询函 中国海洋大学： 目前，在青岛市委市政府、高新区工委管委、青岛高新区 投资开发集团有限公司及以中国海洋大学为主的五所参建高 校的领导和支持下，大学科技园主园区一期工程项目主体已 全部封顶，并进入装修阶段。 为了更好地对大学科技园下一步的工作进行宏观协调与 指导，青岛市国家大学科技园工作指导委员会于 2013 年 8 月 16 日组织召开了参与高校工作研讨会。参加会议的各高校 校长、分管副校长及分管部门负责人主要就大学科技园主园 区一期的招商工作提出了各自的意见和建议。根据会议精神， 为了大学科技园有序开展下一步招商和孵化运营工作，同时， 确保各参与高校的股东权益，现就各参与高校对主园区一期 的孵化物理空间需求情况进行意见征询，请贵校给予支持。 一、关于主园区一期项目概况 大学科技园主园区一期位于高新区汇智桥路 127 号，规 划占地面积 123.9 亩，建筑面积约 14.57 万平方米，主要开发 建设综合孵化办公区、国际学术交流中心等。地上由 21 层的 国际学术交流中心和三个多层综合孵化办公组团构成，建筑 面积为 98896.11 平方米；地下一层由地下车库、超市、多功能 厅及配套设施组成，建筑面积为 46830.8 平方米。总投资约 6.7 亿元。 根据 2013 年 8 月 16 日青岛市国家大学科技园工作指导 委员会参与高校工作研讨会会议精神，经综合考虑高新区的 发展现状、公司的运营需要及各高校科技成果转化的需求， 公司决定对主园区一期 A、B、D 组团面向社会 进行招商，以 回笼公司运营资金，保障公司可持续发展，同时，兼顾大学科 技园内涵发展需要，将主园区一期 C 组团 1.7 万平方米预留 作为孵化空间。 在高新区政府的大力宣传与政策扶持下，主园区一期招 商效果良好。特此，请各参与高校根据各自产学研发展需要， 就上述预留 C 组团提出孵化物理空间需求意见。 二、关于孵化物理空间租售价格 1. 各参与高校租售价格 预留 C 组团总建筑面积约 1.7 万平方米，可租可售。各参 与高校对预留孵化物理空间 C 组团享有优先购买及租赁权， 且购买或租赁价格标准依据为股东会决议通过的大学科技园 主园区一期销售和租赁的价格方案（详见附件一）中所确定的 租售基准价基础上，再享受内部折扣优惠（详见附件二）。 根据股东会决议的租售基准价，C 组团销售均价为 6700 元/平方米；租赁价格 为：一层 1.2 元/ 天 /平方米，二层及以上 0.8 元/天/平方米。 根据内部租售优惠，各参与高校在上述基准价基础上， 一次性付款购买可享受 8 折优惠；按揭或分期购买享受 8.5 折 优惠；租赁可享受 8.5 折优惠。 2. 对外租售价格 目前，主园区一期对外销售均价为 8095元/平方米，租赁价格为 1.5元/天/平方米，物业管理费 5元/月/平方米。 3、关于孵化物理空间面积分配 对于 C 组团的面积分配，股东青岛高新区投资开发集团 有限公司不参与，而由其他 5 个股东即 5 所参与高校根据出 资比例进行分配。 根据出资比例: 2450:150:150:150:150=80%:5%:5%:5%:5% 中国海洋大学的最大购买或租赁面积为 13656 平方米， 青岛大学、青大科技大学、青岛理工大学和青岛农业大学的 最大购买或租赁面积均为 836 平方米。 4、注意事项 1. 各高校所需面积必须明确； 2. 入孵项目的技术、产权要与学校科研相关联； 3. 技术、产权与学校科研无关联的，不享受内部租售价 格优惠； 4. 若实际 需求面 积大于最大分配面积，各高校可在“意 见回复函” 中注明，由公司股 东会进行 统一调整。 请贵校于 2013 年 9 月 15 日前将“意见回复函” （盖公章） 发回公司，或通知大学科技园来取。若贵校目前暂无需求,也 烦请回复说明，并同意由公司对该部分面积进行统一调配。 谢谢合作与支持！ 附件一：主园区一期销售和租赁价格调研及测算报告 附件二：主园区一期 C 组团销售及租赁基准价及高校折 扣明细表 联系人：薛发玉 电话：85906051传 真：85906051 邮箱： 青岛国家大学科技园有限公司 2013 年 8 月 28 日 附件一： 青岛国家大学科技园 主园区一期销售和租赁价格调研及测算报告 根据目前工程进度，大学科技园主园区一期工程 A、B、C 办 公研发组团预计于 2012年年底主体封顶。为了配合后续的销售 和招商工作，经过对园区周边及目前市场情况进行调研，结合园 区自身的特殊情况，做出了一期三个组团的销售和租赁价格报告 如下： 一、主园区一期概况 大学科技园主园区一期地上建筑面积为 9.93万平米，地下 建筑面积为 4.64万平米，总建筑面积为 14.57万平米。 一期包含一座“国际学术交流中心”和 A、B、C 三座“办公 研发组团”，其中“国际学术交流中心”地上建筑面积为 4.06 万平米；A、B、C 组团建筑面积分别为：2.19 万平米、1.98 万 平米和 1.70万平米，合计 5.87万平米。办公研发组团的 A组团 4#、5#楼座可售（面积约为 0.74万平米），B、C 组团全部可售。 园区可售面积共计 4.42万平米。 二、销售价格方案 经过对园区周边写字楼，住宅类项目和城阳同类项目的市场 调研，结合园区建设成本分析，运用对比和反推等方法做出销售 价格建议如下： 1. 按照同区域写字楼售价是住宅售价的 1.2倍原则法,利用 租金反推法和成本倒推法，根据实际情况，对上述三种方法得出 的售价加权分别为 0.9、0.9 和 1.2，通过加权平均法得出，可 售部分均价约为 6700元/平米。 2. 总销售面积约为：4.42 万平米。 3. 总销售金额约为：29407.75 万元。 4. 具体售价如下： A组团 4#、5#楼座 楼层 面积（） 单价（元/） 总价（万元） 1F 1200.54 9000 1080.49 2F 1165.93 6000 699.56 3F 1238.32 6050 749.18 4F 1238.32 6100 755.38 5F 1238.32 6150 761.57 6F 1203.14 6100 733.92 共计 7284.57 4780.10 B组团 面积（） 单价（元/） 总价（万元） 1F 4126.3 9000 3713.67 2F 4298.97 6000 2579.38 3F 4371.35 6050 2644.67 4F 4165.9 6100 2541.20 5F 1522.31 6150 936.22 6F 1302.6 6100 794.59 共计 19787.43 13209.73 C组团 面积（） 单价（元/） 总价（万元） 1F 3869.09 9000 3482.18 2F 3976.52 6000 2385.91 3F 4065.68 6050 2459.74 4F 3583.91 6100 2186.19 5F 830.83 6150 510.96 6F 644.16 6100 392.94 共计 16970.19 11417.92 总计 44042.19 29407.75 备注：对于沿街适合作为网点房的部分物业，根据周边商业 价值另行制定销售价格。 三、租赁价格方案 1. 目前城阳区写字楼租金水平在 0.9-1.5元/天/平米，例 如海都国际 1.3元/天/平米，海都商务楼 1.5元/天/平米，喜盈 门财富广场 0.9元/天/平米，盛文国贸大厦 0.7元/天/平米。 2. 目前高新区租金水平在 0.8-1.5元/天/平米，例如青岛 高新区创业中心 0.8元/天/平米，高新区中小企业孵化器孵化车 间 0.8元/天/平米，研发办公 1.5元/天/平米。 3. 结合城阳区及高新区同类项目的租金水平，为了迅速提 升本案在高新区的成长速度、影响力以及品牌的建立，体现对高 新技术企业孵化的支持，对科研办公的扶持，着眼未来的发展和 收益，可将初始租金略低于上述租金水平，采取“低开高走”的 方式。 4. 租赁价格：0.8-1.2 元/天/平米 5. 总招商面积约为：1.93 万平米（组团 A1、2、3#楼座 1.46万平米，下沉广场 0.47万平米，下沉广场含餐厅：2400 平 方米； 超市：1000 平方米；健身娱乐：2300 平方米）。 6. 总租赁金额约为：606.79 万元。 7. 具体租赁价格如下： A组团 1、2、3#楼座 楼层 面积（） 单价（元/天/） 年租金（万元） 1F 2932.869 1.2 128.46 2F 3070.429 0.8 89.66 3F 3070.429 0.8 89.66 4F 3030.284 0.8 88.48 5F 2286.32 0.8 66.76 6F 224.458 0.8 6.55 下沉广场 4700 0.8 137.24 总计 19314.789 606.79 备注：一层作为网点房，租赁价格为二层的 1.5倍；下沉广 场虽为配套商业，但位于地下，故价格暂定低于一层，与二层及 以上租金持平。 四、招商销售价格是实际操盘调整 1. 上述测算的租赁和销售价格为预租和预售价格，根据市 场的实际反馈情况，可适时进行调整。在营销导入期、正式期、 强推期和收获期的不同时间节点，敏感捕捉客户和市场的信息反 馈，结合实际的销售租赁情况，适时调整租价和售价，并提报集 团和公司领导批示通过后执行，确保园区收益的最大化。 2. 内购价格：为了满足各股东方及内部人员办公研发和创 业孵化对园区的实际购买需要，采取销售内购价格调整，具体调 整如下： 1）内购价格适用范围： 各股东及符合发展方向、符合入园条件的学科关联企业。 2）内购价格原则： 在园区现行销售价格的基础上，制定内部认购的不同折扣体 系，其中一次性付款折扣优于按揭或分期付款折扣，具体折扣幅 度根据客户填写的“内部购房申请书”意向、所购房屋现行市场 公开价格、园区销售和回款目标等多个因素推导，并由公司领导 最终确定。 3）市场内部认购折扣案例 根据市场上各开发商内部认购目的的不同，各内部认购折扣 有较大的区别，如： 以青啤、中冶为代表的国企单位，为解决项目回款问题，提 前预估开盘价，并以折扣房做为员工福利，提前约一年时间（开 盘前一年内时效）进行内部认购，优惠折扣如下： 一次性购买折扣：8 折 按揭或分期购买折扣：8.5 折 以万科、龙湖地产等市场化的地产企业为代表，为促进销售， 同时解决员工置业问题，进行内部认购，优惠折扣为：在普通客 户优惠基础上打 98折，优惠幅度较小。（此类企业较少为解决 项目回款问题，采取特别方案；因项目较多，采取长期优惠方案。 ） 4）内部折扣建议 根据以上折扣和项目销售目标，初步建议园区内购的折扣如 下，具体折扣由公司领导最终确定： 一次性付款 8.5折，按揭或分期 9折。 备注：各股东及直接参股企业可享受一次性付款 8折，按揭 或分期 8.5折优惠。 3. 内部租赁价格：为了满足各股东方及内部人员办公研发 和创业孵化对园区的实际租赁需要，采取内部租赁价格调整，具 体调整如下： 1）内部租赁价格适用范围： 各股东及符合发展方向、符合入园条件的学科关联企业， 2）内部租赁价格原则： 在园区现行租赁价格的基础上，制定内部租赁价格 8.5-9折 优惠政策，具体折扣幅度根据客户填写的“内部租赁申请书”意 向、租赁房屋面积、现行市场公开价格、园区租赁和回款目标等 多个因素推导，并由公司领导最终确定。 4. 对于园区重点引进，具有较强研发实力，成长速度较快， 未来发展前景较好，需求面积较大，有利于提高大学科技园的影 响力，提升园区的品牌知名度的高新技术产业单位，可由集团或 公司领导特批后，执行内部价格。 2013年 2月 22 日 附件二： 主园区一期 C 组团销售及租赁基准价及高校折扣明细 表 楼层 面积（） 销售基准价 （元/平米） 高校购买折 扣 租赁基准价（元/ 天/平米） 高校租赁 折扣 物业费（元/月/平米） 1 4028.97 9000 1.2 2