关于成立物业公司可行性报告

关于成立 杭州佳期物业管理有限公司 可行性分析报告 分析人：王思思（23） 余碧渊（04） 李满容（25） 陈丫丫（21） 2010 年 12 月 26 日 目 录 一、可行性报告分析说明 二、企业创办机会分析 三、市场调查分析 四、企业创办效益分析 五、报告总结 一、可行性报告分析说明 （一）项目背景 选择下沙一楼盘为经营管理对象，成立一家物业管理公司，为 提高投资的可靠性和确定性，现由我们小组对此项目进行可行性分 析并提交可行性分析报告。 （二）开展工作方法 为得到真实可靠的可行性报告分析结果，该项目主要从以下几 项工作着手： 1、对正在经营的下沙福雷德广场楼盘的物业公司进行前期的网上调 研。 2、现场到此楼盘，对其物业管理人员进行一些信息咨询，包括其组 织结构、管理内容、收费标准及其主要支出等。 3、现场对其工作人员包括保安、清洁工等询问相关情况。更加具体 的内容，如工资、工作内容。 4、现场随机对该楼盘住户询问他们对所在物业公司工作的看法，包 括满意的地方和一些不足之处。 5、分析对比之后，结合企业自身特点得出我们所要成立的物业管理 公司应怎样建设，从而符合下沙楼盘物业管理的特点。 （三）成员与分工 小组成员由王思思、余碧渊、李满容、陈丫丫组成，其中余碧 渊为小组组长，所有调研工作和后期的材料整理、报告制作等都由 我们共同完成。最后由组长余碧渊进行本次作业情况的汇报。 二、企业创办机会分析 （一）行业分析 2010 年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越 来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期 的物业服务。新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但 也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可 度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和 完美，与此同时，品质服务也逐渐成为众多置业者关注的一部分， 成为置业者购房的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生 机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施， 物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇， 同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国房地产业的 迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越 来越重要的地位。杭州下沙作为一个宜学、宜业、宜居的城市，各 类小区、公寓近几年发展非常快，对售后服务和物业管理提出了更 高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。 （二）环境分析 项 目 位 于 杭 州 副 城 下 沙 ， 处 于 高 教 园 区 中 心 地 段 ， 由 会 展 中 心 、 商 业 中 心 、 配 套 公 寓 三 大 功 能 区 块 组 成 ， 总 建 筑 面 积 19 余 万 方 ， 其 中 地 下 53000 方 。 福 雷 德 广 场 地 理 位 置 十 分 优 越 ， 四 面 环 路 ， 其 中 北 面 和 东 面 是 50M 宽 的 学 源 街 和 文 泽 路 ， 南 面 毗 邻 杭 州 电 子 科 技 大 学 和 浙 江 理 工 大 学 ， 西 面 过 文 翠 路 为 该 校 研 究 生 公 寓 ， 北 面 为 浙 江 传 媒 学 院 ； 位 于 广 场 东 侧 为 占 地 270 多 亩 的 绿 色 长 廊 下 沙 城 市 休 闲 公 园 。 福 雷 德 广 场 公 寓 的 建 筑 外 立 面 特 意 采 用 蓝 白 层 层 褪 晕 ， 不 仅 为 杭 城 首 创 ， 更 使 高 层 建 筑 看 上 去 既 稳 固 又 轻 盈 。 1： 1.17 的 超 宽 楼 间 距 ， 加 高 型 建 筑 层 高 设 计 ， 使 公 寓 层 高 达 3 米 ， 令 空 间 更 加 舒 适 。 其 专 设 的 地 下 停 车 库 共 分 为 两 层 ， 面 积 达 53870 平 方 米 ， 共 设 有 地 下 停 车 位 1100 多 个 ， 配 套 公 寓 的 车 位 配 比 率 80%以 上 ， 在 下 沙 乃 至 杭 州 都 首 屈 一 指 。 广 场 公 寓 户 型 多 样 ， 合 理 实 用 ， 源 自 生 活 的 人 性 化 空 间 设 计 ， 最 大 限 度 地 提 高 了 空 间 的 使 用 率 。 无 论 是 三 口 之 家 还 是 几 代 同 堂 ， 都 能 在 这 里 找 到 称 心 如 意 的 舒 适 户 型 ， 为 你 缔 造 一 个 温 馨 、 舒 适 的 完 美 空 间 。 三 、 市 场 调 查 分 析 （ 一 ） 楼 盘 环 境 分 析 1、配套设施 小区内部配套 商铺、购物中心、写字楼、游泳池 中小学 实验小学，文海小学，杭四中 综合商场 大型商业中心，超市，餐饮，娱乐等一应俱全 银行 建行、农行、工行、中行等 医院 省东方医院 其他 高教园区中心地段 2、交通条件 地铁一号线文泽路口站距离本项目 300 余米，德胜快速路在项 目北边 300 余米，市区到下沙的快速公交线，328，525，校 1 线等 均经过本项目。 3、 开 发 商 信 息 成立于 2006 年，注册资本 2200 万美元。主要经营范围：城市 建设项目的投资开发，经营管理等。 （ 二 ） 消 费 者 分 析 1、 消 费 者 基 本 状 况 我 们 从 该 物 业 公 司 管 理 人 员 那 里 了 解 到 ， 该 楼 盘 的 房 主 基 本 上 都 是 来 杭 炒 房 的 温 州 商 人 及 少 数 的 普 通 居 民 。 温 州 商 人 大 都 在 购 得 房 子 之 后 ， 转 租 给 附 近 学 校 读 书 的 学 生 ， 因 而 该 楼 盘 的 主 要 住 户 都 是 一 些 大 学 生 ， 他 们 都 是 多 人 混 住 一 个 套 房 。 2、 需 求 的 满 足 度 因 为 该 楼 盘 住 户 的 特 殊 性 ， 业 主 对 物 业 的 要 求 并 没 那 么 高 ， 物 业 公 司 提 供 标 准 、 规 范 的 服 务 。 3、 管 理 难 度 我 们 从 物 业 管 理 人 员 了 解 到 ， 因 为 该 楼 盘 住 户 的 特 殊 性 ， 他 们 的 管 理 经 常 遇 到 一 些 困 难 。 如 学 生 经 常 不 在 规 定 时 间 出 来 遛 狗 、 垃 圾 乱 丢 、 经 常 酗 酒 并 造 成 一 定 麻 烦 等 ， 处 理 起 来 有 一 定 的 难 度 。 针 对 这 种 情 况 ， 我 物 业 公 司 将 采 取 一 些 措 施 ： （1）张贴横幅，加强宣传力度。 （2）选举业委会成员，针对特殊情况大家可以一起来监督和协商。 （3）加强保安的管理力度，从身边做起，时刻注意业主的动向。 四、企业创办效益分析（表 1-1、表 1-2、表 1-3） 表 1-1 人员编制和基本工资表 序号 项目 人数 人均月工资（元） 月工资总额（元） 1 管理人员 4 3500 14000 2 保安员 12 2000 24000 3 保洁员 24 1200 28800 4 会计 1 2500 2500 表 1-2 收 入 表 序 号 项 目 金 额 （ 元 /月 ） 金 额 （ 元 /年 ） 收 费 标 准 备 注 1 物 业 管 理 费 185220 2222640 1.4 元 /平方 米 13.5 万 平 方 米 98%入 住 率 2 车 位 管 理 费 2136 25632 60 元 /月 356 车 位 ，10%利 用 率 3 商 业 用 房 租金 13500 162000 5 元 /平 方米 商 铺 面 积 ： 2700 合 计 200856 2410272 表 1-3 支 出 表 序 号 项 目 金 额 （ 元 /月 ） 金 额 （ 元 /年 ） 备 注 1 工 资 福 利 69300 831600 四 十 位 员 工 2 公 共 设 施 维 修 12500 150000 不 包 括 电 梯 3 电 梯 10000 120000 4 绿 化 1667 20000 5 法 定 税 费 25000 300000 6 办 公 费 12500 150000 7 资 产 折 旧 2200 26400 8 其 他 10000 120000 合 计 1718000 利润：2410272-1 718000=692272（元） 。 五、报告总结 通过此次对成立物业管理公司的可行性分析，我们了解到组建 公司前应做的各项准备工作，包括可行性方案的设计、数据采集与 处理、调查的实施和可行性报告的撰写。 在此期间，整个可行性分析的大部分资料的来源都是通过我们 实地对正在经营的物业公司调研、对比、分析后得出。从中得出的 一些资料和数据更具真实性和可靠性，使