关于我县房地产市场发展情况的汇报

关于我县房地产市场发展情况的汇报 房管局：王星火 自 03 年以来，我县房地产业发展迅速，为我县经济发展和 城市建设作出了很大贡献，现已成为我县的一大支柱产业。但是 房地产业在保持良好运行态势的同时，也出现了不少问题。为此， 我局从实际出发，把规范房地产市场秩序作为当前的工作重点， 提高工作水平，加强房地产管理，切实推进我县房地产业健康有 序发展。 现将有关情况汇报如下： 一、我县房地产业基本情况 1、概况：截止到 2008 年 10 月，我县进驻房地产开发企业 25 家，房地产开发项目 34 个，总占地面积 47.37 万（合 710.6 亩）， 总开发面积 85.52 万，竣工面积 62.44 万，累计开发总投资 7.08 亿元，累计销售面积 50.23 万,销售金额 6.73 亿元。 2、现状：我县房地产市场 1-10 月份运行情况如下： （1）、房地产投资下降幅度较大，住房投资比重较为合理。我 县房地产开发完成投资 4454 万元，同比下降 47.28%。其中商品 住宅完成投资 3706 万元，同比下降 47.85%。商品住宅投资占房 地产开发投资的比重为 83.2%，住房投资比重保持较合理状态。 （2）、商品房建设增长平稳，竣工面积与上年持平 我县 08 年房屋施工面积 9.09 万,较上年同期增长 26.54%, 其中住宅施工 7.69 万,同比增长 24.63%,商品房新开工面积 2 6.98 万(均属住宅),较上年同期增长 2.49%,商品房竣工面积基 本与上年持平。 （3）、商品房销售量持续下降，销售压力进一步加大 我县商品房销售面积实现 4.58 万,同比下降 44.89%,其中 商品住宅销售面积实现 4.44 万,同比下降 43.65%。 （4）、房价稳中有升，但涨幅不大 10 月份我县住宅销售均价 1470 元/ ，上 涨 2.04%；营业用 房销售均价 8170 元/ ，营业用房均价 10 月份与 1 月份基本持 平，但较上年同期上涨 23.23%。 （5）、存量房交易量大幅减少 我县存量住房交易面积 1.24 万，同比下降 29.55%，存量 非住房交易面积 1.09 万,同比下降 67.07%。 二、房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用 1 、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。 全县房地产开发累计投资 7.08 亿元，实现销售收入 6.73 亿元， 缴纳营业税 4720 万元。同时房地产开发直接为建筑业提供市场， 并直接带动建材、化工等多个行业的发展。此外房地产业还提供 了就业机会，增加了就业岗位。如销售人员、管理人员、建设工人、 装修装璜及水电安装工人等等，以平均每个项目 150 个岗位计， 33 个项目能提供近 5000 个就业岗位。解决了部分下岗职工的就 业问题。 2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房 3 地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经 营城市。自 2003 年至 2008 年共出让用于房地产开发土地 43.80 万（合 657 亩），获得土地出让金 3.11 亿元，为加快推进城市化 进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程， 3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的 房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开 发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的 提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如珍珠贡米城、都市花 园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建 设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的 形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑 造城市特色，提升城市品位作出了贡献。2003 年县城人均居住建 筑面积 25.81，2007 年提高到 31.03，2008 年有望达到人均 35。 三、存在的主要问题及其影响因素 （一）“有价 ”与“无市”并存。市场售价稳中有升， 丝毫不见下 行态势，我 县房价上涨幅度虽然不大，但已然高于市民的心理预 期。随着近期 CPI 指数走低，利率的降低，税费的减免政策相行 出台,大多市民认为房价有下行空间。另外,经过多年购房热潮， 很多有购买力的市民都解决了住房问题。现在最强烈的住房要求 大多存在于中等收入家庭及小部分入城求学者二大类人群，但是 这些要求中很大一部分只是潜在要求，多数人纷纷选择持币观望。 4 商品房销售持续低迷。1-10 月份我县商品房销售 4.58 万,同比 下降 44.89%。 （二）“过剩 ”与“短缺”并存。从历年数据来看，我 县房地产开 发从 2003 年启动，至 2008 年 6 年共开发 85.52 万,年均约 14.25 万；6 年累计销售 50.23 万,年均约 8.37 万,开发量远 大于销售量。从 08 年来看也是如此.今年新开工面积 6.98 万, 同比增长 2.49%,销售面 积 4.58 万,同比下降 44.89%,供给量也 高于需求量。但按照我县城市总体规划,到 2012 年我县城市人口 规模达到 10.5 万人（县城现有人口 7.4 万）,新增人口 3.1 万人,按 现人均住房 35计,需新增住宅 108 万以上,每年需新增住房 27 万,大于目前年可供量 14.25 万,就趋势而言,我县仍呈供 给不足态势。 另外，物业管理覆盖面积不大，托管面积 25.15 万，不及 开发总面积的 1/3。部分 业主物业管理意 识不强，收费困难。房地 产执法方式单一，人员少，经费不足等等问题均影响我县房地产 业的健康发展。 以上新情况，新问题主要源于以下因素影响： 1、政策调控影响 近两年来国家相继出台各项调控政策，如人民银行 12 次提 高利率存款储备金率,6 次加息，以及二套房贷政策关于加强商 业性房地产信贷管理的通知等的出台，将持续多年高增长而产 生的市场泡沫适度挤压，大大抑制了投资性需求特别是投机性要 5 求，房市归于理性，潜在要求者变得谨慎，纷纷持币观望，待势而 “购” 。 2、成本加大影响 CPI 指数持 续走高，建筑材料价格大幅上扬，人工工资不断 增加，融资成本加大等等因素，使房地产开发成本一路走高。我 县房价下行空间不大。 3、购买力下降影响 (1)、利率提高，按揭成本加大。 (2)、CPI 指数高位运行，一方面加大了开发成本，另一方面加 大了市民生活成本，削弱了购房实际支付能力。 4、市场周期性影响 正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现 象。房地产市场周期波动右分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、 萧条四个阶段。周期大体为 7 至 8 年，我县房地产业自 2003 年 起已历 6 年发展期。房价一路上升，现处于房地产周期波动第三 阶段，供给增长率超过需求，形成阶段性“ 滞胀” 局面，这是产生 “过剩” 现象的主要原因。 5、有效需求不足影响 从总体上说，房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件 变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。当地 经济发展是增加有效需求的基础。当前我县房地产市场表现为潜 在总需求大于有效需求，这是产生“短缺 ”现象的主要原因。 6 四、今后工作打算 1、十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展 若干重大问题的决定提出要建立城乡统一的建设用地市场，我 们房地产管理部门要深刻领会其精神要义，加大乡镇房地产管理 工作力度，完善工作职能，做好准备工作，认真贯彻落实十七届 三中全会精神，以适应新形势下的城乡房地产管理工作。 2、进一步加强房地产开发监管力度，督促开发商严格按照已 批准实施的规划设计方案施工，杜绝超期建设，投入不到位等现 象，同时抓好质量和安全两个重点环节。 3、大力培育和发展存量房市场和租赁市场 解决群众的住房问题要坚持租售并举，目前住房闲置量上升， 发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭将房屋引向消 费市场，提高住房的使用效率，减少闲置。这是增加住房有效供 给的重要手段。为培育和发展租赁市场，一方面要考虑加强对住 房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减 少个人出租住房的税收负担，活跃房屋租赁市场。为促进二手房 交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的 税收，并因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。 4、进一步扩大推行物业管理，对新建住宅小区全面实行物业 管理，加强对物业收费的监督，尽快建立“ 质价相符” 的服务收费 机制。认真贯彻物业管理收费管理办法，结合我县实际，会同 有关部门制定物业管理收费实施细则，建立“分等定级、质价 7 相符”的物 业管理收费 机制，加强对物业 收费的监督检查力度， 维护业主的合法权益不受侵害。加大宣传力度，提高业主物业管 理意识。 5、加强执法队伍建设，改进执法方式，提高执法水平。尽量 将处罚程序简单细化，提高工作效率。加强政策法规解释工作， 减少群众对执法工作的抵触情绪。本着服务于群众的态度，不以 处罚为目的，而以优化房地产业发展环境为目标，积极维护房地 产市场正常秩序。 6、建立健全系统动态管理机制，对房地产开发，商品房销售 等环节进行全程跟踪管理。创立对话平台机制，健全座谈、听证 制度。将房屋质量、物业管理、拖欠工程和民工工资等方面的纠 纷纳入常态管理，发现问题立即进行协调处理，积极化解各种矛 盾。 五、对策与建议 1、最近国务院出台了旨在扩大内需促进增长的十条政策（国 十条），同时部署了落实政策的七项措施（国七项），对房地产业 发展具有重要指导意义，建议我县及时出台相关配套措施，推动 我县房地产业尽快“回春复暖 ”。 2、减少土地交易环节，盘活闲置土地，降低土地取得成本。 结合市场需求，有计划地进行土地供应。 3、不失时机地拓宽房地产融资渠道 当前房地产企业自筹资金在开发资金来源中所占比重很少， 8 房地产投资增加主要依靠银行贷款。