攸县酒埠江旅游区澳苑酒店项目《法律意见书》

湖南湘剑(深圳)律师事务所 关于攸县人民政府与攸县澳苑投资开发公 司酒埠江旅游区四星级酒店及旅游商贸 城建设合同书履行事项的法律意见书 湘剑律书(2014)第 06 号 一、出具法律意见书的背景和依据 湖南湘剑(深圳)律师事务所作为佛山市顺德区澳苑酒店有限公司的 法律顾问，接受攸县澳苑投资开发公司(以下简称“澳苑公司”)和 佛山市顺德区澳苑酒店有限公司股东的委托，就攸县人民政府(以 下简称“贵县政府”)与澳苑公司签订的酒埠江旅游区四星级酒 店与商贸城建设合同书，未能全面履行的事项进行法律论证，并 作出本法律意见书。 二、法律意见书所审阅的资料与调查事实 1、2010 年 6 月 11 日澳苑公司与酒埠江政府的投资意向协议； 2、2010 年 7 月 4 日酒埠江政府向攸县政府关于调整建设用地的 请示； 3、攸政专纪(2010)25 号攸县人民政府专题会议纪要、攸 政纪发(2011)4 号 攸县人民政府办公会议纪要、攸政专纪 （2011）8 号攸县人民政府专题会议纪要； 4、2011 年 4 月 29 日攸县政府与澳苑公司签订的 酒埠江旅 游区四星级酒店与商贸城建设合同书； 5、2011 年 7 月 13 日攸县发展和改革局关于核准酒埠江镇 旅游区四星级酒店及旅游商贸城建设立项的批复； 6、2011 年 10 月 11 日服务协议，2011 年 7 月 13 日房屋征收评估委托协议书，2012 年 1 月 6 日酒埠江旅 游区星级酒店及旅游商贸城建设项目征地、拆迁费用结算单； 7、 2012 年 3 月 20 日澳苑公司关于请求将酒埠江旅游 区星级酒店及商贸城项目用地尽快报批挂牌的请示； 8、 2012-2013 年期间的六套攸县酒埠江星级酒店及商贸 城规划设计方案图； 9、 2013 年 1 月 8 日澳苑公司关于请求将酒埠江旅游区 星级酒店及商贸城建设用地尽快挂牌启动建设的请示、酒 埠江旅游区星级酒店及旅游商贸城项目用地及规划等情况汇报 ； 10、2013 年 6 月攸县城乡规划委员会第二十七次会议资料 （三）审议澳苑酒店及商贸城规划建设方案、澳苑公司 酒埠江旅游区星级（澳苑）酒店及商贸城项目规划方案 汇报； 11、攸县城乡规划委员会第二十七次会议记要； 12、澳苑公司 2013 年 10 月 20关于请求对进行善后处理的请示、2014 年 4 月 6 日 关于再次请求对 酒埠江旅游区星级酒店及商贸城 项目进行善后处理的报告； 13、20112013 年度攸县澳苑投资开发有限公司审计 报告及费用票据若干册。 三、律师特别声明 1、本所所调取的资料已得到委托人如实提供、反映情况， 不存在隐瞒影响委托事项的重大事件的保证。 2、复印件与原件相符，本所对相关材料经过了谨慎审查 和综合评估。 3、本法律意见书依赖于可以印证事实的关联证据和 证据线索。 4、本法律意见书是针对已发生的事实，依据法律对 事实进行审查与论证后，谨慎得出的法律意见。 5、本法律意见书仅供委托人澳苑公司、佛山市顺德 区澳苑酒店有限公司股东及贵县政府作参考，不作任何其他用 途。 四、合同的订立及履行情况 2010 年，为发展攸县经济，攸县县委、政府开展 “爱乡 回流，建设家乡”的招商活动。经贾山乡干部文建民和旷荣引 荐，佛山市顺德区澳苑酒店有限公司愿意在酒埠江旅游区投资 兴建星级酒店和商业城，2010 年 6 月 11 日，佛山市顺德区澳 苑酒店有限公司与酒埠江政府签订投资意向协议，投资方 交纳 10 万定金。不久，佛山市顺德区澳苑酒店有限公司股东应 贵县政府要求，在攸县组建属地公司一攸县澳苑投资开发有限 公司开发项目。2010 年 7 月 4 日，酒埠江政府向贵县政府请示 调整建设用地。2010 年 7 月 29 日，贵县政府召开了酒埠江景 区引资建星级酒店专题会议， 2010 年 8 月 5 日下发攸县人 民政府专题会议记要。 纪要明确：在酒埠江旅游风景区建设高档次星级酒店， 有利于提升景区品位，聚集景区人气，促进景区开发建设，各 相关部门和单位要统一思想认识，积极支持配合。将酒埠江旅 游区建设星级酒店工作，纳入全县旅游开发重点项目，招商引 资重点项目和创建创业型城市重点项目，并享受相应优惠政策。 2011 年 4 月 29 日，贵县政府与澳苑公司签订了酒埠江旅游 区四星级酒店及旅游商贸城建设合同书。合同约定：一、本 招商引资项目的建设地址位于攸县酒埠江镇东塘村文化路北面 毗邻攸县三中东侧。四星级酒店及旅游商贸城总用地面积约 50 亩，其中四星级酒店为商服用地占 60%，商贸城为商业住宅用 地占 40%。用地年限、四至界限及面积以核发的土地使用证为 准。二、四星级酒店及旅游商贸城项目用地由攸县政府依法出 让，澳苑公司依法取得。三、攸县政府对澳苑公司的支持。1、 四星级酒店建设整体纳入酒埠江旅游区建设总体规划，享受攸 县旅游开发项目，招商引资重点项目，创建创业型城市重点项 目优惠政策。2 、攸县政府对澳苑公司给予投资奖励，支持项目 建设。奖励金额为澳苑公司所缴纳的四星级酒店用地出让金总 额（土地征收报批成本除外）。奖励到位时间为：项目开工时 奖励 80%，酒店主体楼完工奖励 15%，酒店正式开工奖励 5%，3、鉴于澳苑四星级酒店是酒埠江旅游区内第一家星级酒 店，攸县政府同意将商贸城用地的土地出让金额，按照县有关 政策，减除土地征收和报批成本外，全部返回给酒埠江镇政府 用于支持酒店“三通一平”等配套建设。4、攸县政府负责合同 签定之日起 6 个月依照相关政策按程序将项目建设用地依法出 让。5、四星级酒店建设所涉县级行政事业性收费免交，县级部 门服务性收费按 30%优惠收取，酒店项目建设过程中和酒店正 式营运后前三年税收县级分成部分全部奖励给澳苑公司。6、为 支持酒店健康发展，攸县政府在酒店正式营运后前三年在酒埠 江旅游区组织的大型会议、大型活动原则上要安排在投资方酒 店举行。7、攸县政府在 2012 年年底前建设好四星级酒店及商 贸城用地红线外向西连接东排公路 20 米宽的镇区道路。道路建 设的具体事宜以酒埠江镇政府与澳苑公司签订的协议为准。四、 乙方义务。1、土地依法取得后，澳苑公司必须在一个月内动工 建设，酒店在动工之日起 2 年内必须竣工营业，确保酒店在 2015 年年底前通过四星级标准酒店验收。2、澳苑公司确保酒 店按四星级标准建设且投资不少于 5000 万元，酒店在未达到 四星级标准以前，酒店及酒店用地不得转让。3、四星级酒店与 旅游商贸城要同步建设，酒店开业以前商贸城不得正式营业。 4、整个项目要尽快完善规划设计，建设中必须严格按批准的规 划设计方案高标准建设。五、违约责任。1、攸县政府不按本合 同兑现优惠政策导致项目不能如期建设，负责赔偿投资方的损 失。2、澳苑公司不按规划设计要求和本合同约定建设或在 2015 年年底前未通过四星级标准酒店验收，攸县政府可以依法 收回酒店用地，所造成的损失由澳苑公司自行承担。3、其他违 约责任按有关法律法规执行。 合同签订后，攸县发展和改革局核准了项目建设立项。 合同签订日起，澳苑公司开始垫资用于项目征地、拆迁、环评、 规划设计、土地报批及工程施工等投入。 2013 年度攸县澳 苑投资开发公司审计报告表明项目投入 996.562 万。因贵县 政府未挂牌出让用地，澳苑公司至今未取得土地使用权，为此， 曾多次请求贵县政府尽快挂牌未果，致使项目至今不能建设。 五、合同双方的主张 出现合同僵局，贵县政府认为：攸县城乡规划委员会第二 十七次会议，已原则通过规划建设方案。攸县城乡规划委员 会第二十七次会议记要第三条： 1、原则同意方案二。 2、方 案必须完善以下几个方面：一是酒店前面的广场必须全部敞开， 方可提高酒店的品位；二是酒店用地和商贸城用地应完全分开， 各自拥有独立使用空间；三是酒店建设标准应符合国家有关四 星级酒店的规范和签订的合同要求；四是相关部门要大力支持 该项目建设，业主单位要尽快启动项目建设。项目未启动建设， 投资方也有责任。 澳苑公司则认为：攸县城乡规划委员会规划评审设坎， 所提要求既无合同依据又无法律依据，贵县政府将规划评审 “原则通过”作为推责理由不能成立。 攸县城乡规划委员会第二十七次会议初审意见：方案一和 方案二均不是最佳选择方案。理由是：一是酒店公共属性不明 显；二是酒店和商贸城用地界线不明显，没有独立完整的使用 空间，既不利于酒店经营和管理，也不利于商贸城规模经营， 更不利于提升酒埠江风景旅游区服务功能；三是酒店建筑规模 不符合四星级酒店地上建筑面积为 2.5-3 万平方米的标准；四 是酒店用地规模不符合酒埠江旅游区四星级酒店及旅游商贸 城建设合同书要求。规划评审初审意见 “卡壳”意图十分明 显。 评审结论更是自相矛盾，既作出“原则同意规划方案二” 的姿态，又设置足以致规划 “翻盘”的苛刻条件，评审貌似通 过实则未过。评审结论要求：广场前面必须全部敞开及酒店与 商贸城应“功能分区”，该要求既有悖项目的经济效益原则， 更不符合乡镇的客观实际。国家旅游局星级酒店评定标准 四星级酒店规模：40 间以上客房即可；2.5-3 万平方的酒店， 可建 500 多间客房，评审严重脱离常住人口不到 5000 人的乡 镇实际！ 此外，贵县政府至今未挂牌供地，至今未修建合同所约 定的镇区道路，项目建设的基础性条件至今不具备，致项目错 失建设时机，对此，贵县政府已经构成合同重大违约。 项目破局，澳苑公司直接垫资投入 996.562 万，澳苑股东 另所筹两千万项目建设资金数年未发挥效益，规划评审久拖不决 期间，澳苑公司短期拆借出 300 万建设资金收不回。澳苑公司直 接、间接损失均十分惨重，攸县政府应赔偿其全部损失。 六、法律分析意见 1、合同真实、合法、有效。酒埠江旅游区四星级酒店 及旅游商贸城建设合同书系贵县政府与澳苑公司，依据中 华人民共和国合同法签订的，中华人民共和国合同法第 四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规 定，当事人应当遵循诚实信用原则，依照约定全面履行自已的 义务。所签合同对双方均具有法律约束力。 2、澳苑公司无合同过错责任。合同未约定澳苑公司的垫 支义务，但澳苑公司已投入 996.562 万，用于项目征地、拆迁、 环评、规划设计、土地报批、工程施工等，上述事实证明澳苑 公司在积极履行合同，且无行为过错。 3、贵县政府有重大违约事实，构成合同违约完全责任。 依照合同，贵县政府应在合同签定之日起 6 个月将项目用地依 法出让，2012 年底前修建好合同约定镇区道路。至今，贵县政 府既未供地又未履行修路等合同义务，继续履行合同前提条件 不具备。 4、贵县政府 “规划方案原则同意，投资方也有停建责任” 的抗辩理由难成立。土地挂牌出让是项目建设的前置条件。依 合同，贵县政府超过合同期 3 年多不挂牌供地，投资方至今未 取得土地使用权，投资方如何开展建设？开工即违法的责任谁 负？ 5、贵县政府规划评审结论，既无合同依据又无法律依据。 攸县城乡规划委员会第二十七次评审会初审意见：酒店建筑规 模不符合四星级酒店地上建筑面积为 2.5-3 万平方米的标准要求。 此要求既不符合同约定，又于法无据，应视为合同主体一方 （贵县政府）单方行为。据此作出的评审结论不仅内容自相矛 盾，而且严重脱离乡镇客观实际，无法实际执行。评审结论要 求酒店 “广场前面必须全部敞开”、酒店建设标准应符合 “2.5-3 万平方”国家四星级酒店规范 、“酒店与商贸城用地 应完全分开”等，系贵县政府典型的职权“卡壳”行为，其实 质是变更、增加主合同内容。按照有关法律规定，增加或变更 合同内容，必须经双方协商一致才有效。 此外，规划评审“卡壳”，致项目错过最佳建设时机，项 目经济商业价值严重贬损，与合同难以继续履行有直接因果关 系。 综上所述，我所认为：贵县政府未依约供地、未 依约修建道路、规划“卡壳”等致合同无法履行，且造 成了澳苑公司直接、间接重大经济损失事实后果，构成 合同重大违约，负合同违约完全责任。依照相关法律规 定，一方完全违约，致合同不能履行，违约方应当承担 违约完全责任，给对方造成经济损失的，违约责任方应 当赔偿无过错一方的全部经济损失。 七、