新干县公共租赁住房建设管理办法

新干县公共租赁住房建设管理办法 发布日期：2014-11-26 阅读次数：1363 作者：佚名 第一章 总 则 第一条 为加快发展公共租赁住房，进一步完善我县住房保障体系，根据江西省人民政 府办公厅关于保障性安居工程建设和管理的实施意见 （赣府厅发2012年 10 号） 、 江西 省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见 （赣府厅发2013年 11 号）及吉安市中心城区公共租赁住房建设管理办法 （吉府字2013239 号）等文件精神， 结合我县实际，制定本办法。 第二条 本办法所称公共租赁住房是指符合国家、省相应规定具有保障性质的住房。公共 租赁住房的规划、建设、分配、使用、管理及监督适用本办法。 全面推行廉租住房、经济适用住房及公共租赁住房“三房合一”的管理模式，廉租住房、 经济适用住房纳入公共租赁住房统一管理。 第三条 县房地产管理局是公共租赁住房的主管部门，负责其建设及管理工作。 县发展改革、监察、民政、国土资源、城乡规划建设、审计、物价、税务、统计、人民银 行、住房公积金管理中心等部门及园区居委会、机电产业办、盐化产业办、金川镇人民政 府、大洋洲镇人民政府、溧江镇人民政府、社区居委会按照职责分工，做好公共租赁住房 的相关工作。 第四条 公共租赁住房工作应当科学制定建设规划和年度建设计划，按照“政府主导、社 会参与；统筹规划，分步实施；公开公平，规范管理”的原则组织实施。 第二章 规划建设和房源筹集 第五条 公共租赁住房建设规划和年度建设计划由县房地产管理局会同县发展改革、财政、 国土资源、城乡规划建设等部门，结合当地经济社会发展状况、城市总体规划、土地利用 总体规划、产业政策、人口政策以及公共租赁住房的需求情况编制，报县政府批准后实施， 并作为年度建设目标任务分解的主要依据。公共租赁住房年度建设计划应当纳入当年的国 民经济和社会发展计划。 第六条 公共租赁住房的房源主要包括： （一）政府投资新建、改建、收购的住房； （二）棚户区改造项目中配套建设的住房； （三）社会捐赠及其他渠道筹集的住房； （四）企业和其他社会机构等各类投资主体建设和任务。 第七条 县政府投资新建公共租赁住房应当采取在商品房开发项目中配建与相对集中新建相 结合的模式。企业和其他社会投资机构等各类投资主体新建公共租赁住房，应当纳入我县 公共租赁住房年度建设计划。 第八条 企业和其他社会投资机构等各类投资主体新建的公共租赁住房由县房地产管理局 进行业务指导和监督。 第九条 公共租赁住房建设应当遵循确保安全、经济适用、节能环保和适度前瞻的原则， 实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 公共租赁住房户型以单套建筑面积 50 平方米左右的小户型为主，最高不超过 80 平方米， 60 平方米（不含）至 80 平方米的户型面积不超过公共租赁住房总规模的 15。公共租赁 住房小区可按总建筑面积的 15建设公共服务配套设施，其中商业配套设施建筑面积控制 在小区总建筑面积的 10以内。 公共租赁住房建筑设计应当严格执行国家有关技术规范，符合国家有关质量、安全、环保 要求。按照规定应当建设相应的医疗、购物、文体活动场所、垃圾处理站（池）等公共服 务设施，并与公共租赁住房同步建设、同步投入使用。在交付使用前应当具备供水、供电、 燃气、通信、有线电视等基本使用功能，经县城乡建设局综合竣工验收备案审查合格后， 方可交付使用。 第三章 资金筹集与使用 第十条 公共租赁住房建设和管理资金来源主要包括： （一）国家和省对公共租赁住房建设的补助资金和配套资金； （二）当地财政用于公共租赁住房建设的资金； （三）通过融资方式筹集的资金； （四）公共租赁住房的租售收入； （五）社会捐赠； （六）企业和其他社会机构等各类投资主体建设公共租赁住房的自筹资金； （七）其他渠道筹集的资金。 第十一条 公共租赁住房专项维修基金、物业质量保证金、物业服务前期介入费以及物业 服务开办费按规定纳入公共租赁住房建设成本。 第十二条 政府投资建设公共租赁住房取得的租金收入应当按照政府非税收管理的规定缴 入同级国库，实行“收支两条线”管理，对租金收入不进行调控。租金收入专项用于偿还 公共租赁住房建设贷款，以及公共租赁住房的维护、管理、廉租住房租赁补贴和物业管理 服务费补贴等支出。 非政府投资建设的公共租赁住房产权人可以将公共租赁住房的维护和管理费用在租金收入 中列支。 第十三条 土地出让净收益和住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金可用于发展 公共租赁住房。县城土地出让收益中的 10应当用于公共租赁住房建设。县城住房公积金 增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，应当全部用于公共租赁住房建设。 第十四条 县财政局会同房地产管理、审计、监察等部门制定有关资金使用管理办法，加 强建设资金拨付的筹集、使用、核算及监管。 第四章 政策支持 第十五条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以优先保障。政府投资建设 的公共租赁住房，建设用地实行无偿划拨供应。其他方式投资建设的公共租赁住房，建设 用地可以采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用。 第十六条 政府投资建设的公共租赁住房免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费 和政府性基金，经营服务性收费按低限减半收取。 第十七条 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有” ，并在房地产登记簿和权属证书上载 明公共租赁住房性质；属于共有的，应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提 下，投资者权益可以依法转让。 第五章 准入管理 第十八条 公共租赁住房申请条件。 （一）具有县城城镇户籍的人员必须同时具备以下条件； 1.年满 18 周岁，具有完全民事行为能力； 2.家庭年收入低于县政府公布的上年度城镇居民人均可支配收入的 2.5 倍； 3.本人及家庭成员在本地均无住房或者家庭人均住房建筑面积为 15 平方米以下（含 15 平 方米） ； 4.本人及家庭成员三年内未出售住房（含房改房）或者已出售住房（含房改房）人均建筑 面积为 15 平方米以下（含 15 平方米） ； 5.本人及家庭成员拥有的机动车辆购买价不得超过 10 万元（含 10 万元） 。 （二）在县城居住和工作，无县城城镇户籍的人员必须同时具备以下条件； 1.年满 18 周岁，具有完全民事行为能力； 2.家庭年收入低于县政府公布的上年度城镇居民人均可支配收入的 2.5 倍； 3.申请时在岗且签有正式劳动合同，并在本岗已连续稳定工作 6 个月以上，能够提供由县 公安局办理的同期居住证以及由人社局开具的 6 个月以上同期社会保险缴纳证明； 4.本人及家庭成员在本地均无住房或者家庭人均住房面积为 15 平方米以下（含 15 平方米） ， 同时三年内未出售住房或者已出售住房人均建筑面积为 15 平方米以下（含 15 平方米） ； 5.本人及家庭成员拥有的机动车辆购买价不得超过 10 万元（含 10 万元） 。 （三）工业园区务工人员公共租赁住房申请资格及配租方案由县园区管委会牵头，会同机 电产业办、大洋洲镇政府、溧江镇政府、盐化产业办等制定报政府同意后组织实施，并报 县房地产管理局备案。 第十九条 申请廉租住房（含租赁补贴）必须同时具备下列条件： （一）家庭中至少有一人取得县城城镇户籍 3 年以上，家庭成员必须在县城工作和生活， 相互之间有法定的赡养、抚养和扶养关系，且申请人年满 18 周岁，具有完全民事行为能力； （二）家庭为县民政局认定的低保家庭； （三）本人及家庭成员在本地均无住房或者家庭人均住房建筑面积为 10 平方米以下（含 10 平方米） ； （四）本人及家庭成员三年内未出售住房（含房改房）或者已出售住房（含房改房）人均 建筑面积为 10 平方米以下（含 10 平方米） ； （五）本人及家庭成员无机动车辆（不含二轮、三轮车） 。 第二十条 申请公共租赁住房及廉租住房（含租赁补贴）有关操作要求： （一）申请公共租赁住房和廉租住房以家庭为申请单位，每个家庭选定一名符合条件的家 庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。申请人和共同申请人只限申请一套公共租 赁住房或者廉租住房，申请人与共同申请人相互之间应当具有法定的赡养、抚养和扶养关 系。 （二）家庭自有房屋，人均建筑面积符合条件的，该家庭成员不得分户申请，但家庭中有 成年子女的，可分户申请。分户申请的，分户前和分户后应当同时符合基本条件；分户后 不符合基本条件的家庭应当退出公共租赁住房或者廉租住房（含租赁补贴）的申请。 公共租赁住房分户申请人须年满 18 周岁，廉租住房分户申请人年龄必须达到法定婚龄（男 22 周岁、女 20 周岁） 。 第二十一条 对申请公共租赁住房或者廉租住房（含租赁补贴）的家庭收入的认定程序： （一）申请人如实申报家庭收入； （二）社区对申请人所申报收入进行核实，核实无误的，组织申请家庭的邻居、居民小组 长、片警对其所申报的收入进行评议； （三）在县民政局的指导下，由社区居委会利用低保听证渠道进行确定廉租房申请家庭的 收入； （四）县房地产管理局会同金川镇、公安、交警、税务、社保等部门对其车辆、住房财产 及收入情况进行审核。 第二十二条 公共租赁住房或者廉租住房（含租赁补贴）申请人应当如实申报家庭成员的 住房、收入和财产等情况，并签署承诺书对所提供材料的真实性、按照规定使用退出、家 庭情况发生变化及时申报、配合监督检查等事项作出承诺。 第二十三条 根据公共租赁住房或者廉租住房（含租赁补贴）申请和审核流程（见附件） ， 申请人必须经过三审三公示程序，确定符合条件后方能参加摇号或者抽签配租。未获配租 的申请人进入轮候，待有房源后，经复核合格者直接按摇号顺序选房配租。 第六章 配租及管理 第二十四条 县政府投资建设的公共租赁住房配租和管理工作由县房地产管理局负责，乡、 镇政府及产业促进办等单位建设的公共租赁住房，按照公共租赁住房有关规定可自行制定 配租和管理方案报县政府同意后实施，配租和管理方案报县房地产管理局备案。 第二十五条 公共租赁住房配租实行轮候制度，以公开摇号的方式确定选房顺序，摇号结 果及时向社会公布。列入县重点工程的房屋被征收户中符合条件的，可以不参加摇号，按 征收搬迁顺序配租。符合配租条件且在 2013 年 12 月 31 日前已承租县房地产管理局管理的 存有安全隐患直管公房 1 年以上家庭分三年直接实物配租。 公开摇号全过程接受公证人员的现场公证，邀请人大代表、政协委员、监察部门和群众监 督员现场监督。 第二十六条 配租对象选定公共租赁住房后作为承租人应当与相应公共租赁住房出租人 （产权单位或者其委托的运营机构）签订公共租赁住房租赁合同。未按规定选择住房或者 签订租赁合同的，视为自动放弃，2 年内不得再次申请公共租赁住房。 第二十七条 公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容： （一）房屋的坐落位置、建筑面积、附属设施和设备状况； （二）租金及其支付方式； （三）物业服务费、水费、电费等支付方式； （四）房屋用途和使用要求； （五）租赁期限； （六）房屋维修责任； （七）停止租住公共租赁住房的情形； （八）违约责任及争议解决方式； （九）应当约定的其他内容。 第二十八条 公共租赁住房的承租期为 3 年。租赁合同期满后，承租人仍符合本办法有关 规定条件的，可以申请续租。 第二十九条 公共租赁住房实行统一租金，符合廉租住房条件的承租家庭，在缴纳全额公 共租赁住房租金后，其廉租住房租金与公共租赁住房租金的差额部分，由政府予以补贴。 政府统一配租的公共租赁住房租金标准由县房地产管理局会同县物价局根据住房市场租金 水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，报县人民政府批准后按年度向社会公布。 乡、镇政府及产业促进办等各类投资主体建设的公共租赁住房租金标准，原则上由各类投 资主体根据实际制定，但不得高于政府公布的公共租赁住房租金标准，并报县房地产管理 局、县物价局备案。 第三十条 公共租赁住房物业服务费按同等商品房物业服务费 70收取，并按有关规定办 理。 第三十一条 租金及租赁补贴标准 1、租金标准：2014 年元月 1 日起，全县廉租住房统一调整为 2.0 元/月，杂间租金标 准统一调整为 3.0 元/月，公共租赁住房统一为 4.0 元/ 月。 2、物业服务费 0.5 元/月。 3、租赁补贴标准 我县单位面积租赁补贴标准为 3.0 元m2 月人。 家庭补贴面积=人均保障面积(12m2)家庭申报人数自有房建筑面积。 年租赁补贴金额=家庭补贴面积单位面积租赁补贴标准12 个月 4、租金及租赁补贴标准的调整按第二十九条规定执行。 第三十二条 承租人应当合理使用租住的公共租赁住房，不得擅自对住房进行二次装修、 改变原有使用功能以及内部结构。因不当行为造成房屋和共用设施设备损坏的，应当赔偿。 第三十三条 公共租赁住房的维修、养护、管理由产权单位负责。 第三十四条 县房地产管理局及相关单位应当建立健全公共租赁住房档案管理制度，做好 配租档案等资料收集、整理、归档工作，确保档案资料真实、完整、准确。县房地产管理 局应当及时建立个人住房保障电子档案，及时更新承租人享受住房保障情况，实现公共租 赁住房档案的动态管理，并将文字档案定期移交房地产档案。 第七章 有限产权的出售 第三十五条 自 2007 年以后组织建设的公共租赁住房和廉租住房可作为出售房源。 第三十六条 家庭人均可支配收入在县政府公布的上年度城镇居民人均收入可支配收入线 以下并具有县城户籍的家庭，租住公共租赁住房或者廉租住房 6 个月以上的，可自愿申请 购买其租住的公共租赁住房有限产权。申请购买公共租赁住房或者廉租住房的申购人不得 购买其租住住房以外的公共租赁住房或廉租住房。一户家庭只能享受一次公共租赁住房购 房政策。 不具有县城城镇户籍的申购人，曾经享受过房改房、集资建房的申购人以及购买过经济适 用房的申购人不得享有公共租赁住房购房政策。 第三十七条 申购人应当一次性购买公共租赁住房的全部有限产权。 第三十八条 公共租赁住房按建筑安装成本价出售有限产权。在出售公共租赁住房时，通 过评估分别确定所售公共租赁住房的建筑安装成本价、综合成本价、土地出让收益，税费 减免等的具体价款和比例。 建筑安装成本价包括土地及房屋的征迁费、勘察设计和前期工程费、建安工程费;综合成本 价包括建筑安装成本、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费） 、管理费、 贷款利息和税金等。 第三十九条 出售公共租赁住房有限产权，应当开具财政部门统一印制江西省政府非税 收入一般缴款书 。按照住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部第 165 号令） ，对 出售有限产权的公共租赁住房取得的出售收入一次性提取多层住宅不低于售房款的 20%、 高层住宅不低于售房款的 30%比例的住宅专项维修资金。剩余收入全部缴入国库，实行 “收支两条线”管理。 公共租赁住房有限产权出售资金专项用于偿还公共租赁住房建设贷款及公共租赁住房建设、 回购和管理，实行专款专用、封闭运行。 第四十条 产权管理的有关规定： （一）购买了公共租赁住房有限产权的住户不需再缴纳公共租赁住房租金，但不得出租、 转借公共租赁住房及擅自改变公共租赁住房用途。购买的有限产权，可以依法继承，抵押。 （二）购买人取得公共租赁住房有限产权后 5 年内不得上市交易。期间，如购买人因经济 和住房条件变化，超出当地规定的保障标准，或者因特殊原因需要转让的，需补交租住期 间有限产权减免的租金，并由县政府按原销售价格加同期银行存款活期利息回购。 （三）购买人应当与县房地产管理局签订公共租赁住房购房合同 ，按购房合同交清房款 后，即可办理房屋所有权证 。 房屋所有权证应当注明“公共租赁住房”和“有限产 权” 。所购公共租赁住房的共同承租人可作为共有权人登记。 （四）购买公共租赁住房全部有限产权满 5 年，经向县房地产管理局申请，并补足当年认 购时的住房建筑安装成本与综合成本价的差价，以及土地出让收益、税费减免等价款，取 得完全产权后，可上市交易。具体规定如下: 售房人按照交易时同地段普通商品住房转让计税评估价（由县物价局、县房地产管理局核 定）与原公共租赁住房价格差价的 50向政府交纳土地收益、税、费减免等价款。具体交 纳金额计算公式为：（交易时转让计税评估总价该公共租赁住房原购买总价）50缴 纳的价款应全额上缴财政作为公共租赁住房和廉租住房建设的专项资金。 第八章 退出管理 第四十一条 公共租赁住房实行动态管理。 公共租赁住房产权单位应当会同有关部门对公共租赁住房承租人的收入、住房、财产和人 口变化等情况定期进行走访、调查，及时掌握其变动情况，对不再符合本办法规定条件的 承租人，应当收回其租住的公共租赁住房。 第四十二条 承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房，应当自发生变化之日起 30 日内 向县房地产管理局提交书面材料，并在合同约定的期限内退出承租的公共租赁住房。 第四十三条 租赁合同期满后仍需继续承租公共租赁住房的，应当在合同期满前 3 个月向 县房地产管理局提出申请，经复核后符合条件的，续签租赁合同。 第四十四条 承租人由下列行为之一的，公共租赁住房出租人有权解除合同并收回其承租 的住房： （一）采用弄虚作假，隐瞒实情等方式，骗取公共租赁住房的； （二）将承租的公共租赁住房转借或者转租、闲置、改变用途以及擅自与其他承租人调换 的； （三）拖欠租金 6 个月以上的； （四）承租人通过购买、获赠、继承等方式拥有其他住房的; （五）不再符合公共租赁住房租住条件的； （六）合同约定回收的其他情形。 第四十五条 廉租住房家庭入住后不再符合廉租房租住条件的，应当退出其租住的廉租住 房，因客观原因暂时无法退出的，则应当按同地段同类房屋市场租金缴纳租金；其符合公 共租赁住房条件的，则按公共租赁住房租金标准缴纳租金。 公共租赁住房家庭入住后不再符合公共租赁住房条件，应当退出公共租赁住房；因客观原 因无法退出的，则应当按同地段同类房屋市场租金缴纳租金。 第四十六条 公共租赁住房承租人在租赁期限内死亡的，经复核，承租家庭继续符合公共 租赁住房申请条件的，可由承租家庭推举新的承租人与房屋产权单位重新签订租赁合同。 家庭无共同承租人的，租赁合同自动终止。 第九章 监督管理 第四十七条 承租人采用弄虚作假、隐瞒等方式，取得公共租赁住房的，或不再符合廉租 住房租住条件应当退出又无特殊原因逾期不退出的，出租人应当收回其承租的公共租赁住 房，并由县地产管理局记入个人住房保障诚信档案，5 年内不受理其公共租赁住房申请。 第四十八条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经 纪业务。 第四十九条 相关单位工作人员在公共租赁住房建设、配租及管理工作中，玩忽职守、滥 用职权、利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的，给予行政处分；构成犯罪的， 依法追究刑事责任。 第十章 附 则 第五十条 本办法中下列用语的含义； （一）收入，指申请人及共同申请人的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、 补贴、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险 费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。 （二）无住房，指申请人和共同申请人在县城无私有产权住房（私有产权住房包括已签订 合同未取得产权证的房屋）,未承租公房或者廉租住房等保障性住房。 （三）住房面积包含申请人及共同申请人私有产权面积（包含经济适用住房及房改房）和 租住的公房面积（包含直管公房、廉租住房及公共租赁住房） 。 第五十一条 本办法自 2014 年元月 1 日起施行。 附件：公共租赁住房或者廉租住房（含租赁补贴）申请和审核流程。 附 件 公共租赁住房或者廉租住房（含租赁补贴） 申请和审核流程 一、申请 申请人按要求准备以下证明材料三套，原件备查: （1）申请人及共同申请人的身份证明:身份证复印件；户口簿复印件；户口簿反映 不出申请人与共同申请人关系的，由申请人户籍所在地公安部门出具证明；无县城城镇 户籍的申请人需提供由县公安局办理的同期居住证；由民政部门出具的婚姻状况证明。 （2）申请人及共同申请人的工作证明；在企业工作的，提供企业出具的工作证明原件和 劳动合同复印件；国家机关，事业单位在编的，提供所在单位出具的工作证明原件； 灵活就业或尚未就业的，提供现居住地社区居委会出具的证明原件；个体工商户提供 营业执照复印件及纳税证明;退休人员提供退休证复印件或者养老金领取证明复 印件；无县城城镇户籍的申请人需提供 6 个月以上同期社会保险缴纳证明。 （3）申请人及共同申请人的住房证明；有私有产权住宅或者非住宅的，提供产权证复印 件；租住公房的，提供产权单位出具的住房证明原件；租住私房的，提供租赁证明及 租赁合同复印件。符合、项的，另需提供县房屋档案室提供的无房证明。 （4）申请人及共同申请人的收入证明；在企业工作的，提供企业出具的收入证明原件； 国家机关，事业单位在编的，提供所在单位出具的收入证明原件。灵活就业的，提供 现居住地社区居委会出具的收入证明原件;个体工商户提供申请日前六个月的税收缴纳证 明复印件；退休人员提供养老金领取证明复印件；属于低保的，提供低保证复印件。 二、受理 1.申请人携带全套证明材料到居住地所在地的社区居委会领取新干县公共租赁住房申请 书及配套附表并如实填写。 2.社区居委会应当指定专人负责受理。认真核对申请审核表及证明材料的完整性，对 填写有误或者材料不齐的，要求其订正和补齐。对提供复印件的，要现场核对原件并在复 印件上签名确认； 3.申请人表格填写正确且材料齐全的，社区居委会建立一户一档，转入初审阶段，并将受 理情况录入电脑审核系统，并将数据传至县房地产管理局。 三、初审 1.社区居委会组织入户调查，对申请人的收入、资产和住房状况进行核实，填写调查初 审表 ；其中，申请家庭成员有单位的，需组织单位评议；申请家庭成员无单位的，需组织 居民小组（或者社区）评议； 2.社区居委会对初审合格的申请人进行第一次张榜公示，公示期 7 天； 3.对公示有异议的，