写字楼市场的新宠——独栋式写字楼

IPHONE6 都出了，写字楼您还只满足于 5A 吗 说起 5A 甲级写字楼，大家应该都很熟悉了，随口就能说出一大堆符合标准的写字楼， 不过您是否知道，还有一种“5O”企业独栋写字楼，现在也正在逐渐走进人们的视线，成 为一种新的企业办公趋势，现在小办就来和您一起聊聊这种当下热门的企业办公新宠。 一独栋式写字楼概述 随着中国写字楼经济的不断深入发展，以往作为传统写字楼标杆的 5A 甲级写字楼也 日益暴露出不足之处，由于绝大多数 5A 甲级写字楼位于喧闹的 CBD 中心，建筑密度和人 群密度过大，公共绿化有限，很容易给办公者带来压抑感和焦虑情绪。过于侧重效率而忽 视舒适度的 5A 甲级写字楼，已难以满足现代商务人群对于办公环境的更高要求。 在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的“5O”企业独栋写字楼应运而生。 所谓“5O ”独栋写字楼，是指 Oxygen（氧气） 、Office Park （花园办公） 、Open（开放而 自由） 、Own（独立冠名权和私家电梯/空调） 、Opportunity(发展前景)。独栋写字楼的人性 化和生态化设计，有利于企业提升自身的生产效率，同时独栋写字楼的楼址选择一般都位 于郊区，其开发成本较低，有利于企业在运营过程中降低运营陈本。 以上概述用小办的话来解释就是老窝在市中心的小格子间里办公，天天上下班和一堆 人挤电梯，一眼望出去到处都是钢筋水泥，租金还贼贵，你腻歪了，压抑了，要自由，要 呼吸新鲜空气，于是跑到郊区整一大房子，房子外面还有大花园，种着花花草草，最好再 靠着小河流，房子楼层不用太高，还配个电梯，整栋房子就咱一家公司独占着办公，想怎 么整就怎么整，绝对任性，租金还靠谱。你终于发出感叹：噢，空气新鲜！噢，风景优美！ 噢，自由自在！噢，就是任性！噢，还真省钱！ 二独栋式写字楼的四大办公优势 1、独栋式写字楼在产品形式上更生态 独栋式写字楼不需要追求容积率而降低开发成本，在园林建设上也能和高端住宅甚至 别墅相媲美，办公人员的办公环境舒适，脑力劳动者的智慧更容易得到激发。 （老板啊，您看到了没？小办整天码字也算是脑力劳动者吧，为了更好的激发小办的 智慧，您是不是也考虑下改善改善咱的办公环境，别老拿两盆小仙人球来充当花园景观。 ） 2、独栋式写字楼更贴切企业的个性需求 相比于传统写字楼，独栋式写字楼拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯甚至 独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。因为这些个性化空间的存在，使得企业在企业 文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推广方面，更容易贯彻到方方面面。独栋式 写字楼，从建筑开始，便营造了一个“企业文化场” 。 （小办只能说：太高大上了！这样的办公环境还可以极大增强员工的归属感和凝聚力。 ） 3、独栋式写字楼投资成本更低，效率更高 相对于传统写字楼，独栋式写字楼在物业费用的支出上也具有一定优势。传统写字楼 除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车费等一系列费用；独栋办公物业一 般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，相比之下 可以节省不少花费，从而减少企业经营成本。 （小办呼吁：想节省经营成本的企业看过 来！） 4、独栋办公是征服客户的有力工具。 在这个第一印象决定成败的市场竞争中，企业独栋办公楼的优质环境是企业形象、实 力、文化的第一道展示平台，是征服客户的有力工具。相比传统写字楼，企业独栋办公楼 具有非常高的商务办公标准，充分为企业提供从工作、商务到生活、休闲、娱乐、购物的 全方位配套服务。小办脑海里忽然冒出这样一副景象：客户上门拜访，发现企业在园区拥 有整栋办公别墅楼，立马眼冒金星，点头哈腰递名片：啊，贵公司有独栋办公楼，太土豪 了，求勾搭！ 三独栋写字楼 PK 传统写字楼 独栋写字楼 传统写字楼 1.城市边缘区域，郊区城市化较 为完善的区域 城市内部中心区域，多与城市中 心商业区功能复合 位置分布 2.用地密度较低区域 2.土地资源相对紧缺，用地紧张 度高 1.低容积率，高绿化率 1.高容积率，低绿化率 2.建筑密度低 2.建筑密度高 3.小体量，低层 3.大体量，高层 4.独立性：独门独院，具有独立 冠名权 项目形态 5.个性化：满足公司自身个性的 特别需求，写字楼是公司个体形 象的载体 4.标准化，统一 1.需要良好的办公环境以提高工 作质量的智力型公司或部门：如 软件、研发等。 1.需要浓厚的商业氛围以增加商 业机会的服务产业：如贸易、广 告、律师等公司或部门。 2.需要独立办公环境进行统一人 力资源管理的公司：如“后台服 务”公司呼叫中心、快递服 务公司等 3.某些公司总部：着重企业内部 的管理统筹，工作性质决定了其 不需要在商务成本很高的城市中 心区 客户群 4.企业对自身形象展示有很高需 求 2.金融企业总部：需要在城市中 心的核心地段置业，以显示公司 的实力，增强投资人的信心，促 进自身商务事业的发展 客户心 理 1.通过良好的办公环境，激发研 究工作人员的创造力，提高工作 1.这些顾客非常看重公司的商务 综合成本，需要聚集在城市中心 效率 商务区以降低其商务综合成本 2.以独栋写字楼承载公司深厚实 力和品牌 2.以写字楼所在的知名地段体现 公司形象，增加企业资信 从上面的表格中我们不难看出，独栋写字楼和传统写字楼都有各自的定位特色，可以 满足不同客户的需求，互相弥补彼此间的不足。 四上海独栋式写字楼的分布及典型代表 小办查了下资料，发现国内最早推出独栋式写字楼项目的是北京的总部基地，该项目 西区共 303 栋，以 6 层独栋式写字楼为主，加上大量开放空间、良好的景观环境、休闲设 施、综合配套等吸引了国内大量企业入驻。在总部基地的带动下，北京、上海两地总部经 济概念的企业独栋项目层出不穷。上海虽然作为该项目的后起之秀，但目前已大有赶超北 京市场的势头。通过办办网和其他渠道搜集的有关数据表明：上海大部分独栋办公项目分 布于城市郊区，位于城市郊区的占项目总数的 81.8%，位于城区的仅占 18.2%。随着东有 “大浦东” ，西有“大虹桥”的“双引擎”格局的逐步形成,这两大板块所辐射到的区域也 成了各大地产商趋之若鹜的香饽饽，浦东、青浦、闵行、嘉定、普陀和松江等区域也成了 独栋式写字楼分布增加最广的区域。以下是各区域比较有代表性的写字楼： 项目名称 所属区域 总建筑面积 定位特色 上海总部湾 浦东康桥 1500000 平方米 花园别墅式的总部基地 上海金融谷 嘉定 新城 1000000 平方米 以生态空间打造互联网金融创新基地 中鑫企业广 场 普陀 桃浦 80000 平方米 欧陆风格的企业总部 拉德芳斯 青浦 大虹桥 360000 平方米 现代与法兰西元素相结合的企业总部 复地申公馆 闵行 77410 平方米 法式花园别墅型总部基地 上海财富兴 园 松江工业区 280000 平方米 别墅型园林式企业园区 五上海独栋式写字楼的市场运营综述 办办网的调查数据显示，上海独栋办公项目的开发商主体中，民企是主力军，达到 52.6%，国企占比为 36.9%，而外资企业也占了 10.5%的比例。同时在盈利模式上，采用了 只租不售、只售不租和租售结合这 3 种模式。 只 租 不 售 26.50% 只 售 不 租 38.20% 租 售 结 合 35.30% 只 租 不 售 只 售 不 租 租 售 结 合 盈 利 模 式 经过数据对比，我们不难发现，只售不租和租售结合的模式更受开发商的青睐， 出现这种情况的原因主要有以下两方面： 一是很大一部分独栋办公项目开发商都是由传统地产开发商转型而来，且中小型企业 居多，企业资金实力不是非常雄厚，独栋项目的开发和专业运营管理经验不足，因此选择 与传统地产开发相近的快进快出模式只售不租可以使开发商快速回笼资金，减小资金 压力，规避项目整体风险。 二是目前我国总部基地的发展还处于初步发展阶段，未能形成良好的产业生态环境、 合理的产业结构和可持续发展的产业空间，这对开发商长期运营独栋办公项目形成较大的 桎梏。 上海独栋办公项目现在的入驻企业主要包括科技研发、金融贸易、咨询服务和工程能 源等四类，智力密集型企业占据 95%以上。其中，科技研发类企业以 60%的占比在所有入驻 企业类型中独占鳌头；金融贸易和咨询服务类企业分别位列第二和第三，共占比 37%；而 工程能源类企业占比很小，仅为 3%左右。 科 技 研 发 60% 金 融 贸 易 28.50% 咨 询 服 务 8.50% 工 程 能 源 3% 科 技 研 发 金 融 贸 易 咨 询 服 务 工 程 能 源 入 驻 企 业 类 型 分 布 独栋式写字楼在入驻企业类型上聚焦智力密集型企业，主要是由产业发展趋势和总部 基地内在条件决定的。 第一，根据“十二五”规划纲要所述，到 2020 年，节能环保、新一代信息技术、生物 等智力密集型产业将成为国民经济的支柱产业，其产业增加值占国内生产总值的比重将达 到 15%左右。由此可见，未来智力密集型产业将会大力发展，而独栋式写字楼在入