分享2+07年第二季度苏州房地产市场调查简报.

名都机构季度分析报告名都机构季度分析报告 2007 年第二季度 目录/Contents 1、全市住宅、全市住宅 2 季度分析季度分析 2 2、中心城区住宅、中心城区住宅 2 季度分析季度分析 7 3、园区住宅、园区住宅 2 季度分析季度分析 9 4、新区住宅、新区住宅 2 季度分析季度分析 10 5、吴中区住宅、吴中区住宅 2 季度分析季度分析 10 6、相城区住宅、相城区住宅 2 季度分析季度分析 11 7、豪宅研究、豪宅研究 12 8、地产预估、地产预估 16 2007 年第二季度苏州产市场调查简报年第二季度苏州产市场调查简报 导言 本报告所分析的时间跨度选择 2007 年 4 月 1 日至 2007 年 6 月 30 日 本报告数据来源于苏州名都机构; 本报告的楼盘调研来源于名都机构团队分析研究; 本报告研究的主要区域为苏州地区; 一、一、 全市住宅全市住宅 2 季度分析季度分析 1. 全市住宅 2 季度可售及成交 分项 区域 全市 园区 中心城区 新区 吴中区 相城区 可售总套数 17913 4415 6923 2655 2384 1536 可售总面积 2327805 658867 720469 286512 449372 212585 可售套均面积 129.95 149.23 104.07 107.91 188.49 138.40 成交套数 16155 5706 3346 1760 3513 1830 成交面积 1985876.82 745822.05 359505.03 212889.03 470849.93 196810.79 成交均价 4420 6913 4715 5182 5926 5155 成交套均面积 122.93 130.71 107.44 120.96 134.03 107.55 2、住宅可售和成交变化 2.1 成交均价一路走高 2 季度苏州全市住宅平均成交价格突破 6000 元/大关，达到 2006 年至今 历史之最。园区住宅销售均价依然处在 7000 元/平米之上，吴中区亦超过 6500 元/平米。 2.2 别墅成交量显著上升 本季度苏州全市别墅成交量较上季度大副上升。2 季度全市共成交了 960 套别墅，较 1 季度上涨了 158.06%；成交总面积达到了 264880.13，较 1 季度 上涨了 145.49%。 2.3 2 季度供求比有所下降 在 5 月份，住宅新增速度会有所放缓，而新增住宅对销售的刺激作用仍有 所延续。这种下降一直延续到 6 月份，市场上住宅供销对比关系明显呈现出紧 张的状况，需求拉动销售的迹象体现得比较明显。 2011 精品 ksdowe 3、新增面积点评 新增预售面积 1 季度 2 季度 比上期 新增预售总面积 1365450.97 1862402.89 36.39% 新增公寓面积 984059.28 1174889.95 19.39% 新增别墅面积 73287.7 386816.67 427.81% 名 都 均 值 系 统 苏 州 新 批 准 预 售 面 积 月 度 示 意 图（ 单 位 ： 万 平 方 米 ） 22 3 57 75 35 58 25 70 94 39 89 70 54 27 56 88 39 59 15 1 53 57 31 43 24 65 82 25 61 53 41 22 43 80 33 44 010 2030 4050 6070 8090 100 2006 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2007 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 预 售 总 面 积住 宅 总 面 积 4、住宅新增变化 4.1 新增面积首次少于销售面积 2006 年 12 月起到 2007 年 4 月份，住宅月销售面积一直高于当月新增面积， 需求拉动销售的迹象比较明显，并且持续了长达 4 个月之久。到了 5 月，住宅 新增面积仅为 33 万方，远低于当月住宅销售面积，当月完成 45 万方的结余面 积的去化。在 6 月份，此种局面没有改变，市场需求推动销售的迹象体现得较 明显，供销关系持续紧张。 4.2 新增面积较 1 季度显著上升 2 季度新增总面积为 186 万平米，较上季度上升了 36.77%，涨幅比较显著。 从 2 季度内部看 3，4 和 5 月份新增量呈现一个 V 字型，主要是各项目均抢在 5 月黄金周等重要节点前大量新推，因此在 5 月份新增量出现下降。 新增量一览 商品房名称 企业名称 区域 预售总面积 公寓总面积 别墅总面积 阳光水韵花园 苏州嘉吉实业有限公司 吴中区 32612.95 27225.42 玲珑湾 苏州南都建屋有限公司 园区 31887.52 31887.52 翡翠国际社区 苏州翡翠国际社区置业有限公司 园区 10084.28 10084.28 香城花园 苏州海发置业有限公司 相城区 37170.07 32009.94 青山绿庭 苏州科技城发展有限公司 新区 12480.64 12046.46 城市枫景 苏州市银枫房地产开发有限公司 新区 18205.13 14058.65 中海御湖熙岸 中海发展（苏州）有限公司 园区 17162.57 17162.57 云庭 苏州新发市政公用发展有限公司 中心城区 20783.1 20783.1 拙政东园 苏州润禾房地产有限公司 中心城区 2360.45 2360.45 橘子国花园 苏州市城市建设开发有限公司 中心城区 22155.69 21716.39 桃坞才苑 苏州市大成置业发展有限公司 中心城区 35509.19 35509.19 盛世花园 苏州东宝置业有限公司 相城区 12622.07 11807.03 桃坞才苑 苏州市大成置业发展有限公司 中心城区 18644 18644 望馨花苑 苏州金鑫房产开发有限公司 相城区 7037.92 7037.92 西环路 2701 号 2699 号定销商品房 苏州市新星房地产开发有限公司 中心城区 17095.74 15860.96 依云水岸花园 招商局地产（苏州）有限公司 相城区 9027.14 1448.66 7578.48 东胥香花园 江苏吴中地产集团有限公司 吴中区 27915.61 27915.61 金帝名园 苏州金帝房地产开发有限公司 中心城区 16967.67 16967.67 万佳花苑三期 苏州万佳建设有限公司 中心城区 23837.08 23837.08 金邻苑 苏州工业园区华园房地产开发有限公司 园区 16980.52 16980.52 美田东渚财富广场 苏州市华田置业有限公司 新区 23478.08 高尔夫花园 苏州鸿意地产发展有限公司 园区 1359.88 青湖丽苑二期 苏州工业园区建屋兴业有限公司 园区 12704.85 12704.85 南山巴黎印象 苏州南山房地产开发有限公司 园区 23956.05 23956.05 大观花园 苏州市广源投资有限公司 中心城区 6980.16 汇翠花园三期 苏州融汇房地产开发有限公司 中心城区 36651.38 36651.38 44 号街坊二期 苏州市新沧浪房地产开发有限公司 中心城区 267.27 267.27 创智赢家 苏州联发房地产有限公司 中心城区 5260.68 星岛仁恒花园 苏州鹰汉房地产开发有限公司 吴中区 38904.47 38904.47 名佳花园四期 苏州永佳房地产开发有限公司 新区 8731.41 8731.41 草堂之春 苏州市新沧浪房地产开发有限公司 中心城区 1501.45 1501.45 翡翠国际社区 苏州翡翠国际社区置业有限公司 园区 15144.43 15144.43 :新创*理想城 苏州新创建设发展有限公司 新区 21673.22 18284.24 名墅花园 苏州新港建设集团有限公司 新区 20341.56 16262.42 中天品苑 苏州中天房地产开发有限公司 中心城区 8615.4 8198.58 山水华庭 苏州广远置业有限公司 吴中区 50692.58 44448.75 锦绣天地 苏州陆慕房地产开发有限公司 相城区 18873.23 14833.84 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 9457.49 9457.49 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 5116.02 5116.02 金色尚城 苏州工业园区华成房地产开发有限公司 园区 26691.52 26691.52 东湖林语花园 苏州永新置地有限公司 园区 13524.84 13524.84 怡和花园一期 苏州怡众置业有限公司 园区 28477.19 28477.19 甬旺商业广场 苏州强劲投资有限公司 园区 13098.64 君地风华 苏州君地置业有限公司 新区 48862.47 48862.47 桃花源 江苏吴中地产集团有限公司 吴中区 52965.79 52965.79 2011 精品 ksdowe 湖岸名家 苏州鑫苑置业发展有限公司 吴中区 52632.94 52632.94 金邻苑 苏州工业园区华园房地产开发有限公司 园区 16636 16636 锦悦苑 苏州新泽地产有限公司 吴中区 27155.26 27155.26 锦绣苏州 苏州市广大置业有限公司 中心城区 2039.12 2039.12 欧风商业街 苏州市相城区欧风新天地经济发展有限公司 相城区 32025.18 西子花园 苏州恒励房地产开发有限公司 相城区 11934.92 10913.32 领岛别墅 阳澄湖投资有限公司 相城区 12262.88 12262.88 中海湖滨一号 中海发展（苏州）有限公司 园区 9608.67 9608.67 中海御湖熙岸 中海发展（苏州）有限公司 园区 16112.56 16112.56 阳光假日新苑 苏州嘉业房地产开发有限公司 新区 27144.27 23459.34 怡景万家 苏州万佳建设有限公司 中心城区 22298.27 13915.1 新创*理想城 苏州新创建设发展有限公司 新区 18961.99 16020.17 青湖丽苑 苏州工业园区建屋兴业有限公司 园区 13796.65 13796.65 绿地阳澄名邸 苏州云峰房地产开发有限公司 园区 16363.96 16363.96 东湖林语花园 苏州永新置地有限公司 园区 13964.32 13964.32 金色尚城 苏州工业园区华成房地产开发有限公司 园区 31935.08 31935.08 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 2850.28 2850.28 香城花园二区 苏州海发置业有限公司 相城区 3181.14 3181.14 太湖星城铭座 苏州月光房地产开发有限公司 吴中区 9126.96 城邦花园 中新苏州工业园区置业有限公司 园区 19776.54 19776.54 香城花园三区 苏州海发置业有限公司 相城区 28864.73 24865.92 南山巴黎印象 苏州南山房地产开发有限公司 园区 13758.77 13758.77 城市枫景 苏州市银枫房地产开发有限公司 新区 3165.19 3165.19 香城花园三区 苏州海发置业有限公司 相城区 6197.68 4151.68 景园人家 苏州佳园房地产有限责任公司 吴中区 6421.44 6421.44 中海御湖熙岸 中海发展（苏州）有限公司 园区 1533.16 1533.16 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 15074.78 15074.78 金邻苑 苏州工业园区华园房地产开发有限公司 园区 5938.33 中华新城 苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司 园区 10477.92 10477.92 湖畔翠庭 苏州高新中锐科教发展有限公司 新区 19820.03 17462.23 阳光水韵花园 苏州嘉吉实业有限公司 吴中区 30392.23 26309.94 中天品苑 苏州中天房地产开发有限公司 中心城区 16997.96 16997.96 创智赢家 苏州联发房地产有限公司 中心城区 10556.9 三星路 99 号 苏州市盛源城市建设发展有限公司 中心城区 4110.32 4110.32 聆湖丽墅 苏州卓成房地产开发有限公司 相城区 2479.85 2479.85 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 10978.44 10978.44 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 3247.56 3247.56 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 9291.28 9291.28 天地源橄榄湾 苏州天地源房地产开发有限公司 园区 12539.76 12539.76 南环新村 苏州市平江区房地产发展有限公司 中心城区 1607.67 1304.52 依云水岸花园 招商局地产（苏州）有限公司 相城区 19008.63 5000.92 14007.71 天域花园 苏州工业园区华新国际城市发展有限公司 园区 10887.74 10887.74 南城丽景 苏州中富房地产开发有限公司 吴中区 15723.67 7846.75 新创*理想城 苏州新创建设发展有限公司 新区 36471.04 33783.26 福苑 苏州嘉德房地产开发有限公司 吴中区 26701.86 26701.86 东湖林语花园 苏州永新置地有限公司 园区 17616.32 17616.32 雅戈尔 未来城 苏州雅戈尔置业有限公司 园区 27505.73 27505.73 雅戈尔 未来城 苏州雅戈尔置业有限公司 园区 22461.69 22461.69 金帝名园 苏州金帝房地产开发有限公司 园区 22806.7 22806.7 赛格双城 纵横国际电子博览城（苏州）有限公司 新区 42999.98 苏州机电五金交易市场 苏州领先房地产开发有限公司 中心城区 74701.61 翡翠国际社区一期 苏州翡翠国际社区置业有限公司 园区 10084.28 10084.28 怡景万家 苏州万佳建设有限公司 中心城区 14777.2 14777.2 青年公舍 中新苏州工业园区置地有限公司 园区 30903.15 30903.15 金色尚城 苏州工业园区华成房地产开发有限公司 园区 22430.52 22430.52 中海湖滨一号 中海发展（苏州）有限公司 园区 8153.96 8153.96 水墨江南 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区 2038.42 2038.42 名都新房价格指数走势 MINDEX 名 都 新 房 价 格 指 数 月 度 走 势 （ 苏 州 ） 95 100 105 110 115 120 125 05.6 05.8 05.1005.12 06.2 06.4 06.6 06.8 06.1006.12 07.2 07.4 07.6 从均值看市场方向 2007 年 4 月名都新房指数（普通公寓）为 117.8 点，中心城区、园区多个 楼盘新房源价格高开，即使在环线外、湖东都出现了排队。而 5 月较 4 月小幅 上涨了 1.44%，涨幅下降约 1 个百分点，名都新房指数涨幅连续 2 个月回落。6 月名都新房指数为 122.0 点，较 5 月上涨了 2.15%。从月度走势看，普通公寓 住宅价格在上半年累计涨幅超过 10%。 月度价格走势图 2011 精品 ksdowe 月 度 苏 州 住 宅 成 交 价 格 名 都 机 构 5372 4858 51415249 54475317 5013 4729 527953835414526850795102 4904 55635730 6414 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 月度成交量走势图 名 都 均 值 系 统 苏 州 月 度 住 宅 成 交 面 积 示 意 图 (单 位 :万 平 方 米 ) 23 20 37 56 71 38 45 61 44 62 60 63 42 27 56 53 78 68 010 2030 4050 6070 8090 2006 年 1月 2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2007 年 1月 2 月 3月 4月 5月 6月 二、二、 中心城区住宅中心城区住宅 2 季度分析季度分析 1、中心城区住宅 2 季度可售及成交 可售总套数 可售总面积() 可售套均 面积() 成交套数 成交面积 () 成交均价 成交套均 面积() 中心城区 6923 720469 104.07 3346 359505.03 4715 107.44 2. 中心城区住宅新增供应和销售对比 中 心 城 区 新 增 供 应 和 销 售 量 对 比 示 意 图 （ 2006年 1月 起 ） 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 万平 米 上 市 1.78 0.00 7.06 2.59 5.38 6.57 5.01 6.46 13.17 5.94 18.57 8.37 11.68 19.18 0.13 20.23 1.6 6.00 销 售 6.94 5.48 8.85 8.78 10.41 8.53 5.91 8.54 9.15 10.80 15.52 13.62 6.38 3.13 11.82 7.38 17.8410.73 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 07年1月 07年2月 07年3月 07年4月 07年5月 07年6月 4 月集中推盘，5 月达到销售高峰，加之 5.1 长假，集中签约，销售量大增， 另外平江区的定销房项目目前也处于集中去化的时期，因此使得 5 月的住宅成 交量上升幅度比较大，成为最高峰。6 月上市量和销售量两条曲线呈相反方向 行走，上市量上升，而销售量反而下降。其主要原因是，6 月虽然上市量较 5 月有所上升，但市场供应量未能达到 4 月份的高峰时期，而且 6 月上市的这些 公寓项目只有中天品园 6 月 18 日开盘，其他项目都选择延后开盘（金帝名园、 怡景万家 等） ，因此使得 6 月销售量出现下降。 3、古城区市场点评 2 季度内中心城区有 4 宗土地成交，其中 3 宗居住用地苏地 2007-G-13 号、 苏地 2007-G-14 号和苏地 2007-G-15 号为安置火车站综合改造被拆迁建设的定 销商品房地块，三块土地成交涨幅不大。苏地 2007-G-16 号位于金阊区虎阜北 路、仓储南路东南，属于环线外地块，是商业（市场和仓储）用地，成交涨幅 达 102.5%，目前楼面单价在 2578 元/。 2 月以来，中心城区住宅平均销售价格一直受定销房大量去化的影响，价 格一直比较低，在 5000 元/以下。2 季度定销房项目存量逐渐下降，对住宅 平均销售价格的影响也逐渐降低。 6 月住宅平均销售价格为 5184 元/，较 5 月上升 19%，实际上新房均值也 一直升高，6 月为 6475 元/。目前市场热销楼盘橘子国、金帝名园、中天品园 等这些公寓项目的单价都在 6000 元以上。 2011 精品 ksdowe 三、园区住宅三、园区住宅 2 季度分析季度分析 1、园区住宅 3 季度可售及成交 可售总套 数 可售总面积 () 可售套 均面积 () 成交套数 成交面积() 成交均价 成交套均 面积() 园 区 4415 658867 149.23 5706 745822.05 6913 130.71 2、园区住宅新增供应和销售对比 园 区 住 宅 新 增 供 应 和 销 售 量 对 比 示 意 图 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 供 应销 售 供 应 1.13 0.00 14.116.413.16.32 0.17 17.830.510.213.17.98 10.80.00 27.821.114.122.9销 售 6.94 5.48 10.614.922.19.85 8.82 13.710.020.018.515.712.67.39 18.121.226.626.6 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 6 月园区销售量超过新增供应量，当月住宅新增供应量 23 万方，住宅销售 面积 27 万方。园区在 2 季度内住宅销售面积超过当月的住宅新增供应面积，需 求拉动销售的现象比较明显。 3、园区市场点评 在 2 季度内，园区共成交了 3 幅地块，共成交土地面积约 460223.71， 总建筑面积为 546702.00。其中湖东 2 宗地块的成本分别为 4500 和 6400 元/ 平米，地价上升幅度较大，2005 年时园区湖东地块均价大多未超过 4000 元/平 米，主力地价在 2000 多元/平米。 2 季度前两个月住宅新增速度一直呈现下降趋势，在 5 月份仅为 991 套， 下降态势比较明显。但到 2 季度末园区住宅新增上市量大增占到全市的半成以 上。园区定销房由总量的 11%（2006 年 10 月份），逐渐下降，到 2 季度仅为 2.1%。 定销房销售量对园区市场的影响，也随之逐步下降。 四、新区住宅四、新区住宅 2 季度分析季度分析 1、新区住宅 2 季度可售及成交 可售总套 数 可售总面积 () 可售套均面积 () 成交套数 成交面积() 成交均 价 成交套均面积 () 新 区 2655 286512 107.91 1760 212889.03 5182 120.96 2、新区住宅新增供应和销售对比 新 区 新 增 供 应 和 销 售 示 意 图 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 万平 方米 上 市 2.83 0.00 13.18 9.57 0.00 12.43 7.81 3.49 14.96 1.71 4.59 6.79 0.470.31 3.9 11.8 4.6 4.8销 售 2.64 2.72 6.24 6.89 10.56 5.81 9.50 5.94 7.34 6.85 9.69 7.03 4.692.13 6.80 8.80 9.70 1.50 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 07年1月 07年2月 07年3月 07年4月 07年5月 07年6月 在 2 季度内出现了 07 年一个供应的小高峰，4 月份新增量达到了 11.8 万方， 伴随着供应量的上升，在 5 月份出现了一个新的成交高峰，共成交了 9.70 万方。 而在 2 季度末，已经连续 4 个月保持上升趋势的销售量大副下滑，比 5 月减少 了 8.2 万左右。 3、新区点评 在 2 季度内，随着单价大于 6000 元/的项目成交量较为稳定，因此在 4 月份开始成交均价突破 5000 元/，且在 2 季度内平均成交均价保持在 5500 元 /左右。 2 季度内新区依旧没有新开盘的别墅。所以二手别墅的发展带来很大的空 间，现在新区二手房别墅市场很活跃。而且新区原来的别墅物业通过多年的发 展已经很成熟，给出租和转手带来良好的口碑，投资回报率较高。 五、吴中区住宅五、吴中区住宅 2 季度分析季度分析 1、吴中住宅 3 季度可售及成交 可售总 套数 可售总面积 () 可售套均面积 () 成交套数 成交面积() 成交均 价 成交套均面积 () 吴中 区 2384 449372 188.49 3513 470849.93 5926 134.03 2011 精品 ksdowe 2、吴中区住宅新增供应和销售对比 吴 中 区 新 增 供 应 和 销 售 量 对 比 示 意 图 （ 2006年 1月 起 ） 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 万平 米 上 市 2.04 0 14.9517.265.7613.348.3832.164.97 1.8 10.8525.3915.78 0 6.68 19.1 7.986.73 销 售 5.14 4.33 7.3816.7815.418.7914.9526.9411.2812.5910.6819.7611.9410.6813.2711.00 20.2615.83 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 07年1月 07年2月 07年3月 07年4月 07年5月 07年6月 在 2 季度初出现了进入 07 年后第一供应高峰期后，相应的在 5 月份出现了 进入 07 年后的第一个销售高峰。而随着即将步入 7，8 月份，吴中区主要项目 尤其是普通公寓项目新推量逐步减少，因此季度末新增供应量持续下滑。随着 5 月成交量大幅上涨之后，6 月份主要旧项目加推产品表现后续力表现尚可。 3、吴中点评 90占 70%项目开始上市，代表项目为 5 月 19 日开盘的鑫 苑 湖 岸 名 家 仅 6 月内就成交了 445 套多层，总成交面积为 38577.21，单套平均成交面积仅 为 86.69。该项目受“90占 70%”政策限制。而从市场实际反映看，目前此 类户型十分受追捧。 成熟区位住宅项目陆续结盘，目前吴中城区项目，例如城区项目四季晶华， 长桥区域的 S 半岛和阳光水韵花园 分别完成了 92%和近 80%的销售。越溪板块的 项目如锦和加州销售率达到了 94%，石湖小镇也基本结案。 六、相城区住宅六、相城区住宅 3 季度分析季度分析 1、相城住宅 3 季度可售及成交 可售总套 数 可售总面积 () 可售套 均面积 () 成交套数 成交面积() 成交均价 成交套均 面积() 相 城 区 1536 212585 138.40 1830 196810.79 5155 107.55 2、相城区住宅新增供应和销售对比 相 城 区 新 增 供 应 和 销 售 走 势 图 0.00 3.00 6.00 9.00 12.00 15.00 万平 方米 供 应销 售 供 应 3.66 1.48 3.51 8.90 7.30 4.78 2.43 5.57 13.88 5.25 10.89 7.55 4.63 2.28 2.28 7.47 8.80 2.77 销 售 1.64 2.27 3.49 8.67 12.27 5.44 5.73 5.47 5.75 11.76 5.76 6.63 6.59 3.72 3.70 6.24 9.10 10.15 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 3、相城点评 相城区在 2 季度内整体成交量稳步上升，有别与苏州其他几个区域，在进 入 6 月份后虽然供应量大副下降，但成交量依旧保持良好的上升趋势。 七、七、 6 月豪宅研究月豪宅研究 1.1 新增供应 图：全市别墅新增供应示意图（2007 年 1 月起） 07年 别 墅 新 增 面 积 走 势 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 平方 米 新 增 面 积 从图上可以看出 07 年 1-3 月份由于受春节影响别墅新增供应量较少，从 3 月份开始别墅集中上市，别墅销售也随之增加，到 4 月份到达供应的顶峰，4 月份别墅新增供应超过 25 万，到了 5 月份供应量有再次减少，6 月别墅新增 供应较上月有所增加，其中园区的水墨江南新增供应量较多为 3.86 万。 新盘量： 景园人家是由苏州佳园房地产有限责任公司开发建设的，本次新增别墅面 积 6421.44 平方米。 中海御湖熙岸*熙岸观邸是由中海发展（苏州）有限公司开发建设的,本次 新增公寓面积 1533.16 平方米。 2011 精品 ksdowe 水墨江南是由苏州工业园区建屋发展集团有限公司开发建设的，本次新增 公寓面积 38592.06 平方米。 聆湖丽墅是由苏州卓成房地产开发有限公司开发建设的，本次新增公寓面 积 2479.85 平方米。 1.2 新增供应结构特征 项目名称 建筑类型 主力面积和套型 参考价格 景园人家 联排,独立 6 房 406-462 ;5 房 280 7000 元/ 中海御湖熙岸*熙岸观邸 联排 4 房 235-265 20000 元/ 水墨江南 联排,独立 4 房 235-265;5 房 365-427 13500 元/ 聆湖丽墅 联排,独立 4 房 240 ;5 房 276-292 6500 元/ 2.销售分析 2.1 别墅新增供应 图：别墅月度销售示面积意图（2007 年 1 月起） 07年 别 墅 销 售 套 数 和 面 积 走 势 图 050 100150 200250 300350 400450 1月 2月 3月 4月 5月 6月 套 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 平方 米 套 数面 积 从上图可以看出 07 年 1-4 月份受到春节的影响别墅销售的面积和套数相对 较少，从 4 月份开始市场上的别墅无论从销售套数还是销售面积上都在大幅度 的提高。5、6 月份平均每月销售套数在 400 套，销售面积在 1.0 万以上。 2.2 别墅新增供应和销售对比 图：别墅新增供应和销售量对比示意图（2007 年 1 月起） 别 墅 新 增 供 应 和 销 售 走 势 图 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 平方 米 供 应销 售 面 积 从图上可以看出 07 年 1-3 月份由于受春节影响别墅新增供应量和销售量 较少，从 3 月份开始别墅集中上市，别墅销售也随之稳步上升，4 月份新增供 应到达顶峰，4 月份别墅新增供应超过 25 万，而销售方面 5、6 份每月平均 销售面积在 1.0 万以上。 2.3 别墅累计新增供应和销售对比 图：别墅累计新增供应和累计销售量对比示意图（2007 年 1 月起） 别 墅 累 计 供 应 和 销 售 走 势 图 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 万平 方米 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 供 应销 售 面 积 供 销 比 供 应 3.27 3.30 7.33 33.10 36.42 41.74 销 售 面 积 3.80 5.87 10.79 16.07 26.34 37.28 供 销 比 0.86 0.56 0.68 2.06 1.38 1.12 1月 2月 3月 4月 5月 6月 从累计供销对比上看，在 5 月份时，别墅累计供销比为 1.38，在 6 月份为 1.12，目前市场上别墅销售量大于新增供应，累计供销目前趋于平衡。 3.价格分析 别 墅 均 价 走 势 图 8000 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 平方 米 2011 精品 ksdowe 从上图可以看出 07 年 1 月份全市别墅均价在 9500 元/以上，到了 07 年 6 月上涨到了 11714 元/，全市别墅上半年上涨了 2200 元/左