北京小产权房_房型选择_买房全攻略

北京小产权房 北京国土局近日公布了第二批小产权房名单，加上去年 9 月公布的第一批 79 个项目，目前共计 85 处小产权房被公布。相关负责人也明确表示了“从未考 虑小产权房转正” 。 但北京市对小产权房的清理整顿，并没有阻碍小产房逆市而为的步伐。21 世纪网再次走访调查，发现北京最大小产权房太玉园过户风声再起，售价也较 去年上涨三成。 博弈 10 余年，小产权房的现状如何，未来何在？ 北京“分类”清小产权房 北京拉开了史上最大规模的小产权房整治工作。小产权房已经经历了 不止一次的整治，在整治过程中存在的困难也愈发明显。 如何协调好各方面的利益，使小产权房整治工作有序进行，考验着管 理层的智慧 法治周末记者 孙政华 北京市国土局近日公布了第二批“小产权房”名单，加上去年 9 月公 布的第一批 79 个项目，目前共计 85 处小产权房被公布。北京市国土局的相关 人士表示，部分该追究行政责任的已经移送至纪检监察机关，部分涉嫌犯罪的 已经移送至司法机关追究刑事责任。 截至目前，已没收建筑物面积 240.92 万平方米，收缴罚款 2408.86 万 元，拆除建筑物面积 2.23 万平方米等。 从相关报道来看，北京此次清理小产权房的决心、力度似乎都是很大 的。不过类似的清理，相关部门以前也曾经做过。 “但是大家并没有看到什么很 好的效果。甚至小产权房的还在继续疯涨。因此，对此次清理活动的效果，尚 有待观察。 ”房地产法律事务专家吴远保在接受法治周末记者采访时说。 小产权房“豪宅化” 北京市房山国土局的一位负责人表示，此次清理堪称史上力度最大。 包括房山国土局在内的多个区县，均被要求建立辖区内的小产权房或者疑似小 产权房项目建立台账，全面摸清辖区内小产权房的数量和分布。 据其透露，北京市高层官员已经内部要求，力争实现新增小产权房项 目零增长。 在公布的两批名单中，昌平、房山、怀柔最为集中，成为 3 大重灾区。 其中，昌平区 33 个、房山区 23 个、怀柔区 13 个、通州区 6 个、延庆县 4 个、 大兴区 3 个、门头沟区 2 个、密云县 1 个。 “从中可以明显看出小产权房的范围较之从前扩大了。 ”房地产资深专 家、正略咨询合伙人康桄瑀对法治周末记者强调，早在 2008 年、2009 年前后 就有了小产权房概念，所谓“小产权房”一般是指在集体土地上未经批准建设， 向本集体经济组织以外的单位和个人销售的房屋。因为没有土地证，通常会以 不低于市场价 40%的价格出售。 与现在不同，当时的小产权房集中在北京东部的通州地区。很多是村 民集资建房，除用于自住的部分，多出来的出售给非本村的外来人。 康桄瑀表示，当时的小产权房大多以六七层、砖混结构为主，建筑技 术不算复杂。而近几年，小产权房有愈演愈烈的趋势。不仅仅是通州，大兴等 区域的小产权房的数量也在扩张。 小产权房最初多出现在集资住宅领域。近年来，小产权房不再是低价 房的代名词，逐渐呈现豪宅化趋势。记者统计发现，在小产权房最多的昌平区， 半山云居别墅、依山小墅等“小产权别墅”超过 10 家之多。 2012 年 3 月份被曝出来的昌平区郑各庄村违规建设的“水城御墅四合 院” ，单套起价 2000 万元，最高售价每套 5000 万元。国土资源部为此专门责成 北京市相关部门查处“天价”小产权房。去年 6 月 21 日，北京市国土局挂牌督 办郑各庄村委会非法占地建设“水城御墅”案件。 该项目在去年进行了初步整改。但在刚刚公布的第二批名单中， “水城 御墅”再度登上黑榜。 最好的清理时机已错过 “楼房在加高，楼房标准也在不断升级，甚至出现了别墅。这就给治 理增加了难度。 ”康桄瑀说，而今，随着别墅小产权房出现，触及到方方面面的 利益更加难以协调。高端小产权房价格高，清理时遭遇的难度会更大。比如一 处别墅小产权房，要购房者按照周边别墅 4 至 6 倍的房价，这样的补缴价格实 在是太高了。 康桄瑀表示，村民把自家宅基地拿出来建房，自住的同时出售，这样 的情况相对好处理。但集体用地建小产权房就比较复杂了。一方面，可能涉及 到土地被变性处理之后建房。原本的耕地、工业用地用于建房，很多项目规模 都比较大。 北京市国土资源局耕地保护处处长关爱军曾表示，农村集体土地未经 批准不能进行非农建设。农业附属用房属于设施农业项目用地，按国土资源部 和农业部联合下发的文件，耕地上的附属设施用地规模控制在 3%至 7%以内。 “租一个 500 平方米的蔬菜大棚，顶多就能盖一个小开间。 ”关爱军提 醒，此种向市民出租、出售的建筑，部分属于变相的小产权房项目，也不能买。 “事实上，最好的清理小产权房的时机已经被错过。 ”康桄瑀认为，最 佳时间点应该是在 2009 年，第二次房地产高潮来临之前。此时小产权房从分布 区域、层级、级别、属性上都没有现在复杂。关键的问题是房价、地价与现在 相比处于低点，以收取土地出让金等形式就可以解决部分问题。 寻求利益平衡 事实上，小产权房的形成原因错综复杂。包括国有土地上的房屋昂贵、 购买资格的限制等。 “政府相关部门在清理过程中，除了依法办事，还更应切实 考虑小产权各方当事人的利益。否则，对社会的稳定、和谐均会造成消极影响。 ”吴远保强调。 康桄瑀表示，处理小产权房首先是要进行分类，不能一刀切。从土地 属性上，村民自建的宅基地违建与由村委会、乡政府等参与运作的土地变性违 建要区分；再者，清理时要处理好各方利益主体的关系，防止激化矛盾。 对于购买了小产权房的城里人，此种买卖行为可能被判为无效，而由 此导致购买的小产权房被拆除、支付的购房款又难以要回的两难境地。 “虽然从 法律上看，购买人应当为自己的决策承担法律责任，但从社会公正的角度来看， 相关部门还是应当认真对待清理活动将产生的后果，提前作出相关的规定、制 定出方案。 ”吴远保说。 此外，北京市国土局副局长李军要求，各区县要通过停工、停售、拆 除售楼处、查封施工机械，遣散施工队伍、查封已建未售的房屋、处理相关责 任人等处理在建、在售的小产权房项目。 北京市国土局相关人士亦透露，在小产权房的专项整治中，也拆除了 一批存在重大安全隐患、非法占用基本农田、耕地或者林地、一级水源保护区 等小产权房项目。 根据要求，7 月底前，全市存在重大安全隐患的存量违法建设要全部 拆除；年底前，全市上账的 50%存量违建要拆除；到明年一季度要拆除 80%； 明年 7 月底前，上账的存量违法建设要 100%拆除。 值得一提的是，除了要求新建的小产权房零增长之外，有关已售已建 的小产权房处理办法亦在研究制定之中。 北京市国土局的相关负责人表