北京市房地产估价员培训大纲(2010年)

北京市房地产估价员培训大纲（2010 年） 前 言 为了提高房地产估价人员的专业素质，更能适应房地产估价行业发展 的需要，北京估价师协会编写了2010 年北京市房地产估价员培训大 纲（以下简称大纲），并组织专家审定通过。 大纲是北京市房地产估价员培训和考试命题的依据。各评估机 构可按照考试大纲的要求，作好培训和学习安排。 考试说明 一、考试目的 为了适应社会主义市场经济的需要，培养多层次的房地产估价 人员，充分发挥房地产估价员在房地产估价中的作用，满足社会对估 价人才的需要。 二、考试性质 北京房地产估价员考试已经过北京市估价师协会会长办公会讨论批 准。凡成绩合格者颁发估价师协会印制的房地产估价员考试合格证 书。 三、考试内容和要求 北京市房地产估价员考试共分为两个科目：房地产基本制度与 政策和房地产估价理论、方法与实务。各科目考试大纲的内容分 为掌握、了解二个层次。在考试内容中，掌握的部分约占 70%，了解 的部分约占 30%。 四、考题类型 房地产基本制度与政策考题类型： 1、判断题：20 分， 20 个题 2、单项选择：20 分， 20 个题 3、多项选择：30 分， 15 个题 4、简答题（情景分析）：30 分，2 个题 房地产估价理论、方法与实务考题类型： 1、判断题：20 分， 20 个题 2、单项选择：20 分， 20 个题 3、多项选择：30 分， 15 个题 4、情景模拟（计算题和简答题各一题）：30 分，2 个题 五、考试时间 房地产基本制度与政策60 分钟； 房地产估价理论、方法与实务90 分钟。 六、学习教材推荐 1、中国房地产估价师学会编写：房地产估价理论与方法、 房地产基 本制度与政策 2.北京估价协会编写：土地估价方法与实务 3.有关法规、政策文件 (1)城市房地 产管理法 (2)土地管理法 (3)物权 法 (4)招标 拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国国土资源部 令第 39 号） (5)房地 产抵押估价指导意见 (6)北京市城市房屋拆迁管理办法（市政府令第 87 号） (7)关于 进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意 见 京建拆2009431 号 (8)关于拆迁 评估基准价格公示等有关问题的通知 京建拆 2009638 号 (9)关于批 转北京房地产估价师和土地估价师协会北京市城市 住宅房屋拆迁市场评估技术方案的通知（京建拆2009450 号） 第一部分 房地产基本制度与政策 一、房地产业制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体 系等基本知识的掌握程度。 2、考试基本要求： 掌握：房地产业的概念；现行城镇住房制度和政策。 了解：我国房地产法律法规体系。 二、建设用地制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对现行土地制度、政策的掌握程度。重点考查应考人员 对土地征收征用、使用、转让等制度、政策的掌握程度。 2、考试基本要求： 掌握：中国现行土地制度的基本内容，土地使用权出让的概念及 政策规定，划拨土地使用权概念及政策规定。 了解：闲置土地的概念及政策规定，国有土地和集体土地的范围 及区别，现状土地利用分类，土地出让方式。 三、城市房屋拆迁管理制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对城市房屋拆迁制度、政策的掌握程度。重点考查 应考人员对城市房屋拆迁补偿对象和标准、城市房屋拆迁纠纷处理政 策的了解、熟悉程度，对城市房屋拆迁估价政策掌握程度。 。 2、考试基本要求： 掌握：城市房屋拆迁补偿的对象、方式和标准；被拆迁房屋性质和 面积的认定；估价结果公示要求；评估纠纷处理方式及对违规估价机 构和估价人员的处罚。 了解：城市房屋拆迁的基本概念、管理体制和工作程序。 四、房地产交易管理制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。重点考察应考人 员对房地产转让和房地产抵押制度、政策的掌握程度。 。 2、考试基本要求： 掌握：房地产转让条件、程序；房地产抵押的概念及有关规定。 了解：房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制 度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容，商品房预售的条 件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要 内容。 五、房地产权属登记制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对房地产权属登记制度、政策的掌握程度。重点考 察应考人员对房地产权属登记要求和房地产面积测算制度、政策的掌 握程度。 2、考试基本要求： 掌握：物权法确定的不动产登记制度；房地产权属登记的地域 范围；房地产权属登记的种类 了解：房地产权属登记的概念和管理原则；房地产权属登记程序、 登记发证的时限；房地产权属登记的范围，房地产测绘的概念，房地 产面积测算。 六、房地产中介服务管理制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对包括房地产估价行业在内的房地产中介服务管 理制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产中介服务机构 的管理、房地产估价师执业资格制度、房地产中介服务行业信用档案 制度、政策的掌握程度。 2、考试基本要求： 掌握：房地产中介服务的概念；房地产估价机构的组织形式；房地 产估价机构资质等级、核准程序、监管；房地产中介服务行业信用档 案体系的内容，房地产机构的管理。 了解：房地产中介服务收费。 七、物业管理制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对物业管理基本制度和政策的了解程度。 2、考试基本要求： 了解 更妥理：业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务的基本内容， 物业管理的委托和物业服务合同。 八、房地产税收制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对税收征管的基本内容、房产税、城镇土地使用税、 土地增值税、契税等的的掌握程度。 。 2、考试基本要求： 掌握：城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税的纳税人、课 税对象、计税依据、适用税额和应纳税额的计算。 九、住房公积金制度与政策 1、考试目的： 要求估价人员对住房公积金制度和政策的掌握程度。 2、考试基本要求： 了解：住房公积金的性质和特点；住房公积金管理的基本原则 第二部分 房地产估价理论经、方法与实务 一、房地产和房地产估价 1、考试目的 要求估价人员对房地产的含义、特性、分类的了解和掌握程度，对房 地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的 各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展 状况等的了解程度。 2、考试基本要求 掌握：房地产的涵义，包括房地产实物、权益和区位的含义，特点；房 地产价格的含义，房地产估价的本质，估价对象，估价目的，价值类型， 房地产估价人员的职业道德。 了解：房地产的类型；房地产估价的必要性 二、房地产价格和价值 1、考试目的 要求估价人员对房地产价格形成的条件、特征、房地产供求与价格的 关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义的了解和 掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：市场价格、理论价格和评估价值，买卖价格、租赁价格，抵押价 值、保险价值、 计税价值，所有 权价格、使用权价格和其他权益的价格， 实际价格和名义价格，总价格、建筑物价格和楼面地价的含义。 了解：房地产价格的特征，现房价格、期房价格；基准地价、标定地价； 土地价格、建筑物价格和房地价格。 三、房地产价格影响因素 1、考试目的 要求估价人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度 政策、经济、社会、国际 等方面因素的了解和掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：房地产价格影响因素的分类，房地产自身因素，居民收入，利率， 人口因素，制度政策因素，经济发展，物价，汇率，城市化。 。 了解：政治安定状况，社会治安状况，房地产投机，国际因素，其他因 素。 四、房地产估价原则 1、考试目的 要求估价人员对房地产估价原则的涵义、种类、作用，各项房地产估 价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要 遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解和掌握 程度。 2、考试基本要求 掌握：独立、客观、公正原则，合法原 则，最高最佳使用原则，估价时 点原则，替代原则， 谨慎原则的含义。 了解：房地产估价原则的作用。 五、市场法 1、考试目的 要求估价人员对市场法，包括含义、理论依据、适用的范围、需要具备 的条件、操作步骤等的了解和掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：市场法的含义，市场法适用的估价对象和条件，计算公式，操作 步骤，搜集交易实例的要求，选取可比实例的要求，因素修正的内容 和方法。 了解：北京市房屋市场化拆迁评估技术要求。 六、成本法 1、考试目的 要求估价人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估 价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体 内容等的了解和掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：成本法的含义，成本法适用的估价对象和条件，房地产价格的 构成，成本法的基本公式，操作步骤，建筑物重新购建价格的求取方 式，建筑物重新购建价格的求取方法，建筑物折旧的求法。 了解：了解房屋完损等级评定的有关规定。 七、收益法 1、考试目的 要求估价人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估 价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体 内容等的了解和掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：收益法的理论依据，收益法的含义，收益法适用的估价对象和 条件，收益法计算公式，操作步骤，收益期限，还原率求取方法。 了解：净收益计算公式的变型。 八、假设开发法 1、考试目的 要求估价人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对 象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤等的了解和掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：假设开发法的含义，假设开发法适用的估价对象和条件，假设 开发法基本公式，操作步骤，假设开发法计算中各项的求取。 了解：现金流量折现法和传统方法的定义。 九、路线价法 1、考试目的 要求估价人员对路线价法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价 需要具备的条件、估价的操作步骤等了解和掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：路线价法的含义，适用的估价对象和条件，路线价法基本公式。 了解：路线价法的操作步骤。 十、基准地价系数修正法（基准地价修正法） 1、考试目的 要求估价人员对基准地价系数修正法的含义、理论依据、适用的估价 对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤等的了解和掌握程度。 2、考试基本要求 掌握：基准地价的含义，基准地价系数修正法适用的估价对象和条件， 基本公式。 了解：基准地价系数修正法的操作步骤、系数修正体系。 十一、房地产估价程序 1、考试目的 估价人员对房地产估价程序的含义、具体内容和各环节的逻辑性的理 解，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业