北海市市场11月份月报

北海市场月报 2010 年 11 月 （以下数据、分析、观点只作参考，不代表独立性建议） 北海开元世合房地产营销策划有限公司 策划-市场部 目 录 一、楼市资讯3 二、全国房地产运行情况5 三、北海土地供应监测7 1、北海 11月土地供应7 2、合浦 11月土地供应7 四、北海楼市供需监测8 1、核准入网项目统计8 2、1-11 月份房地产交易情况8 3、北海楼市动态10 4、合浦楼市动态18 5、二手买卖及租赁价格涨幅情况28 市场观点21 北海市场月报 Page 3 of 22 一、楼市资讯 1、四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委 3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷 款首付提至五成。 2、两部门要求境外个人在华限购一套自住房 住房城乡建设部 15日发布消息，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在中国境内只 能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 3、限购令下广州二手楼价未降 非户籍购房未减 “限购令”出台后，非户籍人口在广州购房的比例并未出现下降，而购房者最关心的二手房价也未出现见顶回落迹象。昨日满堂红地产发布报告称，二手 买卖市场受广州限购细则出台影响，当月下半月成交明显回落，整月地产中介行促成的买卖交易量比 9 月减少两成。但满堂红研究部对本公司促成的二 手住宅买卖交易作分类分析，10 月份广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价为 11730 元/平方米，环比上升 2.0%，同比上升 24.5%。 4、地产巨头多提前完成年销售任务 收入继续攀升 今年万科全年的销售目标是 800亿元，结果前 10月就完成了 869亿元，其中公司 10月份实现销售面积 130.7万平方米，销售金额 155.1亿元，分别同 比增长 114.9%和 137.3%，这是万科在 8月份实现单月销售超百亿元之后连续第三个月创造销售新纪录，业内普遍预计万科年销售有望突破千亿元大关。 5、北京土地出让创新高 今年收入或过千亿 根据北京市土地整理储备中心的数据，截至昨日 （11 月 17日，该市今年已通过招拍挂出让 195宗土地，实现土地出让收入 928.8亿元，与去年全年持 平，年内突破千亿大关在望。去年全年，北京市通过招拍挂方式成交的各类土地达 247宗，成交额为 928亿元，土地出让收入创历史新高，占财政收入 比重达到 45.9%。 6、广州成交量跌 67% 成交价涨 3% 根据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，11 月 1 日至 11 月 30 日，广州十区二市一手住宅成交面积为 62.9 万平方米，环比暴跌 66.1%，成 交套数为 5607 套，环比暴跌 67.4%，无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。在价格方面，11 月份广州十区二市一手住宅均价为 12061 元/平方米，环比仅微涨 3.1%。11 月广州一手住宅新增供应大幅减少。根据网易房产数据中心统计显示，11 月广州住宅新增货量仅为约 3510 套，较 10 月份大幅减少 3454 套，接近一半。 7、11 月西安楼市续涨 10.97%创年度新高 根据最新统计数据显示，11 月份西安市商品房成交面积 172 万平方米，再创 2010 年以来月度销售量新高，环比 10 月上涨 10.97%，同比上年同期增长 12.48%。 8、11 月上海住宅均价环比温和上涨的趋势在延续。 据中国指数研究院昨日发布的 11 月中国房地产指数系统百城价格指数，11 月上海住宅价格同比上涨 37.24%，涨幅较 10 月收窄了近 10 个百分点， 环比上涨 0.4%。9 月楼市二次调控以来，上海住宅均价仍在环比温和上涨。 9、11 月西安楼市交易续涨 10.97%创年度新高 北海市场月报 Page 5 of 22 11 月份西安市商品房成交面积 172 万平方米，再创 2010 年以来月度销售量新高，环比 10 月上涨 10.97%，同比上年同期增长 12.48%。 10、存款准备金率上调 0.5个百分点 冻结银行 3504亿 此次上调后，一般金融机构的存款准备金率将达到 17.5%，而此前被实施差别存款准备金率的 6家银行则提高至 18，已经超过了历史最高点。按照央行 10月份公布的数据“人民币存款余额 70.09万亿元”计算，此次上调存款准备金率 0.5个百分点，将冻结资金 3504.5亿元。 11、10 月居民储蓄锐减 7000亿创单月历史纪录 在新增贷款超预期的同时，10 月份的储蓄存款却呈现出截然相反的走势。央行 11 日发布的数据显示，10 月份，新增人民币存款 1769 亿元，明显低于 9 月 1.45 万亿元和去年同期 2897 亿元，环比更大幅下降 88%。造成当月存款减少的最根本原因就是居民户新增存款大规模减少。10 月居民户新增存款 为-7003 亿元，创单月存款增加额的历史新低。 12、我国明年拟投资 1.4万亿建 1000万套保障房 据中新社北京 12月 3日电 2011 年，中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达 1000万套，相比 2010年的 580万套，增长 72.4%，以此计算， 2011年保障性安居工程投资或将达 1.4万亿元人民币。而计划新增的 420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。这预示着保障房建设黄金期即将来临。 13、温家宝：内地房价控制确实很难 针对澳门青年指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国） 五条，就是压不下来。 ” “这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。 二、全国房地产运行情况 全国 2010年 1-11月份销售面积和环比趋势 7155.18 8205.74 8051.24 6777.27 9163.23 6466.08 6885.86 10445.76 9278.32 10112.72 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 0 50 100 150 200 销 售 面 积 （ 万 平 米 ） 环 比 情 况 （ %） 70大中城市 2010年 1-11月份新建商品住宅价格指数趋势 北海市场月报 Page 7 of 22 106 108 110 112 114 116 99 99.5 100 100.5 101 101.5 102 销 售 价 格 同 比 增 长 （ %） 111.3 113 114.2 115.4 115.1 114.1 112.9 111.7 111.3 110.6 109.3 销 售 价 格 环 比 增 长 （ %） 101.7 101.3 101.2 101.4 100.4 100 100 100 100.5 100.3 100.4 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 经过 10 月份对政策缓冲，11 月份政策效力锐减，加上受通胀影响，大量银行储蓄资金抽离投入楼市，11 月份成交量环比上涨 9%， 价格也温和上涨 0.1%。由于一线城市调控较严，风险较高，大量资金选择风险相对较低的二线城市，因此二三线城市量价涨幅高于 一线城市。 三、北海土地供应监测 1、北海 11 月份土地成交情况 地块位置 约定开工日 期 土地性质 土地面积 （） 容积 率 建筑面积 （） 成交价（万元） 成交单 价(万元 /亩 ) 楼面地 价 (元 / ) 竞买人 出让方式 四川路东侧、浙江路以北 住宅 40442 3.5 141547.0 13721.7 226.2 969 北海华一中联房地产开发有限公 拍卖 司 重庆路北、西藏路以西 2011/11/30 住宅 4895 3.56 17426.2 2783.92 379.2 1598 北海华杰房地产发展有限公司 拍卖 吉林路以西、香港路北 2012/2/21 住宅 70417 2.5 176042.5 12282.4 116.3 698 广西北投昊元置业有限公司 拍卖 2、合浦 11 月份土地成交情况 本月无商、住用地成交记录。 四、北海楼市供需监测 1、核准入网项目统计 月 份 项目数 总套数（套） 总面积（万） 可售套数（套） 可售面积（万） 成交套数（套） 成交面积（万） 11 月 425 122413 1370.89 32869 290.52 35658 305.34 11 月入网 2 个项目，目前可售面积 290.52 万平米，由于入网项目减少，随着市场去货，11 月比上月可售面积持续减少，这在一定程 度上也反应了开发商放慢开发节奏的心态。但以目前静态市场供应量，也足够两年市场需求，加上潜在供应量 1065.55 万平米，即应 市场不增加供应，也需要 67 年时间消化，而这些供应都将会在两三年内上市，未来竞争非常激烈。 北海市场月报 Page 9 of 22 2、11 月份房地产交易情况 商品房预售 商品房交易 二手房交易 房屋抵押贷款 商品房住宅交易 月 份 套数（套） 面积(万) 套数（套） 面积(万) 套数（套） 面积(万) 套数（套） 面积(万) 套数（套） 面积(万) 11 月 1269 9.63 969 10.36 284 6.51 865 15.21 956 10.26 2010 年 1-11 月份商品房住宅交易趋势图 0 500 1000 1500 2000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 0 5 10 15 20 25 成 交 套 数 成 交 面 积 2010 年 1-11 月份新建商品住宅价格指数 104 106 108 110 112 114 116 118 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 98.5 99 99.5 100 100.5 101 101.5 102 价 格 指 数 同 比 价 格 指 数 环 比 11 月成交面积环比上涨 66.28%，价格环比持平。成交量大幅上涨主要是二次调控政策对市场效力减弱，加上通胀压力持续，大量外 来资金进入北海，投资楼市，带动成交量。但从投资客选择的物业比较来看，低价楼盘较受欢迎，成交量较大，可以说明目前投资客 投资购买主要抱持抄底的心态。 3、北海楼市动态 11 月北海各板块主要楼盘成交情况表 所属板块 区域 楼盘名称 楼盘地址 总户数（套） 月签约量 （套） 访客量(组/ 天) 均价（元/） 交房标准 海风和苑 北海大道与南珠大道交汇往东 200 米 900 37 7-8 H2H3 ：4300 H1H4：4700 清水 城东 蓝海银湾 北海大道东 2092 本期 531 31 10 5000 清水 北海市场月报 Page 11 of 22 星海名城 上海路与湖海路交汇处 600 21 8-10 4200 清水 止泊园 湖南路与重庆路交汇 在售 702 22 10-12 4700 清水 迪亚小城 北部湾东路 456 50 10 4300 清水 东郡 北部湾东路 360 2 2 4500 清水 东方名都 上海中路 9号 144 2 1-2 5000 清水 同和水岸香堤 广东南路公务员小区对面 总 1700 48#114 50#148 20 8-10 4500 清水 圣美阳光 广东南路公务员小区旁边 1634 在售 568 7 5 5700 精装修 瀚海尊爵 广东路与北海大道交汇 500 5 3-4 6500 精装修 广东路 嘉福夏日海湾 广东南路 在售 400 43 10 4700 清水 白金瀚宫 四川南路 997 在售 276 11 3-5 5600 清水 穗丰金湾 四川南路 654 16 5-6 6500 精装修 嘉盛大厦 四川南路 118 2 3-4 6300 精装修 辰宸花园 四川路与新世纪大道交汇 443 2 2 5500 装修：6500 清水、精装修 盛世华庭 新世纪大道与四川路交汇往西 100 米 248 0 1-2 5300 清水 九州花园 新世纪大道与四川路交汇往东 200 米 1866 54 8-10 5200 清水 怡康春城 新世纪大道与四川路交汇往东 300 米 900 5 5 5400 清水 四川路 锦绣湾 海洋之窗往北 200 米 700 20 5-6 清水 蓝色海岸国际 家园 金海岸大道与云南路交汇 500 31 6-7 6700 清水 云南路 一品湾 新世纪大道与西藏路交汇处 在售 200 21 6 4700 精装修 西岸美地 北海大道与西藏路交汇往西 200 米 151 1 1-2 5500 清水 君临西海岸 北海大道与西藏路交汇往西 200 米 482 2 2-3 5500 清水 润和花园 北海大道与云南路交汇往西 100 米 400 0 1-2 4500-4800 清水 城西 嘉逸花园 北部湾西路与昆明路交汇 200 15 5-6 4300 清水 天赐碧园 四川北路 在售 200 16 7-8 6800 清水 蓝海尚城 北部湾西路与云南路交汇往西 200 米 225 2 5 5300 清水 星洲 779 财富 中心 北部湾路中段，市中心 460 / 7-8 待定 精装修城中 昌旭璟苑 和安商都对面，市中心 378 2 2-3 7200 精装修 11 月 19 日海韵假日家园盛大开盘 项目名称 龙安 .海韵假日家园 开盘时间 2010年 11月 19日 开发商 北海龙安房地产开发有限公司 项目地址 北海大道与广东路交汇处 电话 07793183188/3055685 营销代理 开发商 占地面积 4701.55 项目规模 独幢 项目 基本 资料 市场定位 投资、居住、养老、度假 北海市场月报 Page 13 of 22 销售主题 现代简约 总建筑面积 23720.33 容积率 4.02 绿地率 33.66 内部配套 地下停车位 周边配套 南珠市场、金葵市场、恒昌商业广场，北京市场，各大银行，市九中，市八中，实验小学，幼儿园等周边配套成熟齐全 平面结构 两梯六户，一层 12户，两个单元 交房标准 清水 园林风格 无园林 建筑类型 高层 总户数 216户 户型种数 5种户型 户型特点 露台户型，无 n+1户型 商业情况 13层北海大道临街商铺 产品 情况 车位情况 机动：113 个非机动：459 个 推售户型 1房 1厅 1卫：56.6 2房 2厅 1卫：68.55、75.65 3房 2厅 2卫：87.45、107.75 销售进度 未知 交楼日期 2011年 5月 工程进度 建至 10层 推售 情况 销售价格 3楼起步;6588 元/ 均价：7300 元/ 层差：50-150 元/ 销售折扣 按揭 9.9折，一次性 9.6折 开盘仪式活动 简单的开盘仪式：舞狮子，放鞭炮，领导人发言 开盘促销优惠 看盘当天前十名成交客户可享受 5000元的礼包，可抵房款 广告推广 我的骄傲，您的家园 备注 改项目位于北海大道上，属成熟配套齐全地块，独栋总 21层，项目规模小，价格相 对市场价偏高，开盘当天看房人少，售楼部很小，置业顾问只有 3名，开盘当天也没 有任何有力度的促销，户型设计合理，部分户型南北通透 11 月促销楼盘动态信息 楼盘名称 促销活动内容 天宁新城 一次性 9.7 折，按揭 9.9 折，折后减 2 万元 东峰新城 4#6#8#特价房，10 楼以下 3800 元/，10 楼以上 3900 元/起，层差 100 元/ 蓝海银湾 特价房：8.8 折减二万元，3 号楼 02 和 03 坐南朝北户型 ，面积在 81.02-81.27，原价 5375 元/起步，折后 4457 元/起，特价房只接受一次性付款； 正常折扣是一次性 9.3 折，按揭 9.5 折； 渠道：老带新 8000 元每套现金回馈，中介及的士 5000 元每套现金回馈，个人及同行置业顾问 2000 元每套现金回馈 东尚领域 首付 5.5 万元，既是开发商垫支 1020的首付 嘉福文华苑 11 月二期临街独栋 20 层26 层的价格户型出来了，价格区间在： 68008000 元/，层差 50-200 元/，一次性 9.8 折；三期现可以接受预定，5 万元预 北海市场月报 Page 15 of 22 定房号，价格没有，户型出来但不对外公布，位置在二期后面总层 23 层 止泊园 一次性 9.8 折，按揭 9.9 折，5 楼以下低楼层的几乎售完，现该项目要 5000 元/起步； 中介渠道：1500 元/套； 12 月 11 日样板间开放； 同和水岸相堤 2 房送一房，限 30 套指定 86-87 户型，3788 元/4488 元/，其实就是购买两房总额减掉一个 8.5房间的价格；现场折扣是一次性 9.5 折再减 1 万元，特价房不参与； 11 月 27 日：以上 11 月份活动最后一天，举办了一次活动，活动当天入场可获 2000 元的购房礼券，现场还有礼品，水果点心供给大家免费品尝； 中介渠道：1000 元/套 港鹏公园印象 售楼部装修，新项目位于广东南路公务员小区对面 海韵假日家园 11 月 19 日盛大开盘，位于广东路与北海大道交汇处，详细情况见附表 阳光时代 11 月 20 日全城预约，震撼价格区间折后 38804780 元/； 四重预约豪礼： 1、 凡客户交纳预约金 1000 元或订购金 3 万元，并于开盘当日成功认购的，1 房可享受 3000 元购房礼金，2 房/2+1 房可享受 5000 元购房礼金，优惠 总额从总房款减免，3 万元订购金直接订房号； 2、 一次性 9.7 折，按揭 9.9 折 3、 凡在 11 月 30 日前预约的客户，可享受全额 3000 元额外增值优惠，在 12 月 1 日12 月 30 日期间预约的客户，可享受从预约当日算起每日 100 元 的增值优惠，最高增值优惠为 3000 元 4、 凭销售证带客户看房并成交的，购房者可享受额外的 99 折优惠 星海名城 11 月中旬：第五批特惠房预约火爆进行中，预约金 300 抵 5000 元，认购日还有额外惊喜折扣更有机会获索尼液晶宽屏彩电、西门子冰箱、三洋全自动 洗衣机； 11 月 25 日：第五次认购，7#和 10#的 3 楼和 4 楼总 26 套特价房，价格在 3800-4000 元/，面积 71-83二房及 111带入户花园三房；现场设有抽奖 活动，抽奖率 50，一次性付款抽中的奖品是索尼液晶彩电一台，按揭付款抽中的奖品是三洋自动洗衣机或西门子电冰箱一台；认购当天推出的房源 已经全部被认购，应客户需求还多推了 10 套特惠房；认购定金是一万元； 京博.海辰国际 位于茶亭路与湖南路交汇处，新项目，11 月挖地基在动工，售楼部未进场，外围已做项目广告，据了解项目基本方案已经定下，户型在一房到四房 银晖公寓 11 月 10 日购房欢乐主题活动首次举行，购房当天特等奖：38 寸品牌液晶彩电；欢乐主题活动时间是 2010 年 11 月-2011 年 1 月，每月的 10 日、20 日、 30 日均会举行一次主题活动，活动当天会推出 20 套特惠房房源，现场还设有抽奖；该项目独栋位于北海大道与贵州路交汇，酒店式公寓，一层 32 户 30 88的面积，总层 32 层，总户数接近 600 户，现在还剩 10的房源，4800 元/2 楼起步；广告 17.5 万元/套是指单间小户型，正常折扣是一次性 9.7 折，活动日 9 折，按揭银行是北部湾银行，营销代理：北海海湾美地 北海首信房地产代理有 限公司 该代理公司邀请业界及爱好房地产人士一起加入销售这一渠道，成功交易汇报一定的中介费用，主要推介东郡和艺海苑两个项目楼盘，分别位于北部 湾东路和上海路与新世纪大道交汇处，东郡的中介费是 1500 元/套，艺海苑是 500020000 元/套 艺海苑 推出 10套特价房 A1两房两厅+空中花园+入户花园 88.29户型及 A2两房两厅+空中花园+入户花园 90.33户型： A# 1-8F 房源 1F :3680 元/ 2F: 3780 元/ 2 楼往上层差 30元/ 8F:3960 元/ 嘉盛大厦 特价房 4 套（估计不止）：4800 元/，精装修，2 至 4 楼的房源，若特价房一次性付款还可打 9.8 折，正常折扣一次性 9.4 折 蓝海名都 11 月 25 日推出 5 套特价房：价格在 5700-5800 元/精装修，3 号楼和 5 号楼的 2 楼和 3 楼 68.74和 86.8的户型，截止 11 月 30 日活动取消，5 套特 价房售出 4 套； 该项目 6500 元/起步，最高价格达到 8000 元/，一次性付款 9.6 折； 森海豪庭 11 月 16 日样板间开放，同时 6 号楼开盘，均价 8000 元/精装修，一次性 9.7 折； 6 号楼每层 6 户，板式楼，三种户型：一房一厅 66.38、63.96、两房两厅 89.98 阳光金海岸 11 月 15 日售楼部进场，现阶段是前期的咨询，没有任何的预约形式，该项目位于云南路与新世纪大道交汇处 新盘快讯阳光金海岸 项目名称 阳光金海岸 开盘时间 待定，预计春节前 开发商 北海市诚基房地产开发有限公司 项目地址 云南南路与新世纪大道交汇处 电话 3900006/3900007 营销代理 宝资天 占地面积 28 亩 项目规模 共 3 栋总层 28 层高层 北海市场月报 Page 17 of 22 市场定位 滨海美宅，海景房 总建筑面积 8 万 容积率 4 内部配套 地下停车场 周边配套 银滩公园、桥港、市重点 7中、师范学校、北运市场、云南路综合市场、嘉莱酒店、银行、饭店、娱乐场所、逸夫小学、双语幼儿园 交通状况 11路 平面结构 一层两个单元共 12 户，每个单元两梯 6 户 交房标准 清水 园林风格 欧式风格 建筑类型 高层 总户数 总 700，一期 280 户 户型种数 4 种户型 户型特点 户型合理，无特点 商业情况 二期 1#2# ：1-2 层为商铺 车位情况 地下：300 多个地上：1500 多个 推售户型 两房两厅一卫：71.89、84.72三房两厅一卫：88.90-122.01 销售进度 / 交楼日期 2012 年 工程进度 3#建至 4 层 销售价格 未定 销售折扣 / 按揭银行 未定 广告主题 星级服务式，滨海美宅 备注 1. 该项目临新世纪大道与云南路交汇的一线地项目，共 3 栋，先推 3 号楼，售楼 部 11 月 15 日进场，售楼部设在碧雅苑出来的路口处即海甸花园对面 2. 该项目的建筑风格和海甸花园差不多，外立面的颜色和建筑设计很相似，都是 采用同样的外立面颜色 3. 从沙盘的展示上看，小区的园林属小桥流水的设计，园林的景观有水系，凉亭， 石路等修饰，园林设计在楼与楼之间，只有 3 号楼朝北和 1、2 号楼朝南的户型 看不到 4、合浦楼市动态 楼盘名称 地理位置 优惠活动 均价（元/） 11 月成交（套） 11 月来访 组/天 世豪名都 合浦廉州大道与东校场交汇 步梯 2118 元/起，仅限 8 套（楼中楼） 2710 4 1-2 蓝湾国际城 合浦县延安北路延长线 电梯房 6 楼以下送 28888 元房款，步梯半年月供 2700 8 4-5 东方明珠 合浦还珠南路 199号 交三万送两万 电梯 2850步梯 2580 8 3-4 北海市场月报 Page 19 of 22 阳光美地 合浦廉州镇汽配路 36 号 2010 年 11 月 13 日入市 / / 6-7 城南春天 合浦县金鸡大道（交警大队旁） 总价-4000 元*9.9 折，楼中楼总价-4000 元*9.6 折 2700 5 2-3 时代名苑 合浦内东环路与迎宾大道交汇处 预约 3000 元抵 6000 元，1 万元抵 2 万元；在百汇有外展 最低 2488 预约 32 户 4-5 灏天嘉园 合浦解放路 22号 预约 1000 元抵 1 万元，商铺招商中 / 预约 357 户 4-5 金泰城 合浦县迎宾大道南侧金泰花园 无促销活动 2400 0 1 健生华城 合浦县城内东环路西侧 中介 5000 元/套 2700 8 3-4 世豪名都 合浦廉州大道与东校场交汇 步梯 2118 元/起，仅限 8 套（楼中楼） 2710 4 1-2 5、二手买卖及租赁价格涨幅情况 区域板块 楼盘名称 地理位置 户型 租价（元/） 环比 10 月租价涨幅 （元/） 售价（元/） 环比 10 月售价 涨幅（元/） 一房 800-1000 0 二房 1600-1700 0 蔚蓝海岸 茶亭路与深圳路交 汇 三房 2000 0 5300-5700 0 一房 1000-1200 0 二房 2000 0 香海花园 茶亭路与湖南路交 汇 三房 2500-2800 0 7000 0 一房 1200-1500 0 二房 1600-1800 0 城东 香槟郡 北部湾路与上海路 交汇 三房 2200 0 5500-5800 0 一房 600-700 二房 1000-1100 悦发