物业管理企业会计核算的具体内容

物业管理企业会计核算的具体内容 资 产 包括：货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、存货、固定资产、持 有至到期投资、长期股权投资、投资性房地产和无形资产等。 涉及的日常业务有：存货的采购与使用、利用材料物品维修房屋建筑物、购买国 债或其他企业债权以及出租自有房屋等。 负 债 包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税费、代收款项、 长期借款、代管基金、长期应付款以及预计负债等。 涉及的日常业务有：向银行借入流动资金，赊购材料物品，结算职工工资、福利 费、社会保险等职工薪酬，计算应交营业税、增值税、房产税、企业所得税等税费， 收取物业公共维修基金等。 反映和监督物 业管理企业各 种资产、负债 及所有者权益 的增减变动和 结余情况 所 有 者 权 益 包括：投入资本、资本公积、留存收益（盈余公积和未分配利润）。 涉及的日常业务有：收到投资者投入的资本金、资本溢价，提取法定盈余公积金 等。 物业 管理 成本 包括：公共性服务成本、代办性服务成本、特约服务成本。是指物业管理企 业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修， 管理活动而发生的各项支出。 涉及的日常业务有：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公 共设施维修和保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公 司固定资产折旧费等。 物业 经营 成本 包括：房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。是指物业管理 企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施， 为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项 费用支出。 涉及的日常业务有：出租房屋的摊销，经营中经营管理人员的工资及福利费， 耗用的材料费以及应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。 物业 企业 大修 成本 包括：物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用 设备进行大修所支付各项费用支出。 涉及的日常业务有：物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出 包，委托专业队伍进行维修。 其他 业务 成本 是指除物业管理成本、物业经营成本和物业企业大修成本等主营业务成本以 外的其他日常活动所发生的支出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时 反映为取得其他业务收入而发生的其他业务成本。物业管理企业的其他业务成本， 包括房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商 业用房经营成本。 营业 税金 及附 加 是指物业管理企业以加工和修理修配以外的劳务服务业务为主，按照税法的 规定属于营业税纳税人。依据税法和物业管理企业财务管理规定中的有 关规定，物业管理企业的营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费 附加。 反映和监督物 业管理企业成 本、费用的发 生和归集 费 用 管理 是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业 费用 在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的 或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低 值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津 贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业 务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、 排污费以及行政管理部门等发生的固定资产修理费等后续支出等。 财务 费用 是指物业管理企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息 支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费以及企业发生的现金折扣或收 到的现金折扣以及其他财务费用等。 所得 税费 用 是指国家依照税法的规定对企业某一经营年度的生产经营所得和其他所得征 收的一种税，所得税是在会计税前利润扣除的，属于企业的一项费用，包括当期 所得税费用和递延所得税费用。根据对递延所得税费用在当期是否确认，所得税 费用的确认方法有应付税款法和资产负债表债务法两种。 物业 管理 收入 是指物业管理企业利用自身的技术，向物业产权人、使用人提供服务，为保 持房产物业完好无损而从事日常修理、管理活动而取得得收入。根据物业管理 条例（中华人民共和国国务院令第 379 号令）和国家计委、建设部联合颁布的 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266 号）规定，物 业管理企业收取的物业管理费收入包括公共性服务费收入、公众代办性服务费收 入和特约服务收入三类。 物业 经营 收入 是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋 建筑物和公共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分。 物业经营收入包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收 入。 物业 大修 收入 是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对 房屋共用部位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。 收 入 其他 业务 收入 是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房 屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入 以及无形资产转让收入等。 反映和监督物 业管理企业收 入的取得、利 润的实现以及 利润分配情况 利 润 利润 的实 现及 分配 年终利润的结转及利润分配，包括：依法计提法定盈余公积金、任意盈余公 积金以及向投资者分配利润等。 一、会计科目及使用说明 第 204 号科目 预收账款 1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物 业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安 、绿 化等预止的公共性服务费等。 2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科 目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。 有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多 付的款项，作权反会计分录。 预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科 目的贷方，不设本科目。 3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。 4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如 为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。 第 205 号科目 代收款项 1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收 的水电费、煤气费、有结电视费、电话费等。 企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。 2.企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目； 交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等 服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。 3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账。 4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。 第 209 号科目 其他应付款 1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使 用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能 因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。 2.发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目； 支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。 4.本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款。 第 281 号科目 代管基金 1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设置维修基金。 2.企业代收代管基金时，借记“银行存款代管基金存款”科目，贷记 本科目。 企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款 代管基金存款”科目，贷记本科目。企业有偿使用产权属全体业主共用的 商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用 费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出” 科目，贷记本科目。 代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行 处理：由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的， 实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材 料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人 签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营 收入-物业大修收入”科目； 结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。由 外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、 使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科 目。 3.本科目应按单幢房屋设置明细账。 4.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。 第 411 号科目 物业工程 1.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。企业对业主委员会或 者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出， 也在本科目核算。 2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的 各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工， 其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记 “代管基金”科目，贷记“经营收入物业大修 收入”科目；结转已完 物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。企业对业主委员会或者 物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借 记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本， 借记“递延资产”科目，贷记本科目。 3.本科目应按工程项目设置明细账。 4.本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。 5.企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。 第 501 号科目 经营收入 1.本科目核算企业的物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用 人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业 经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取 的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入 是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用 设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设 施收入。物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委 托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 2.企业取得的和项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供， 同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入 应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实 现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用 人双方签订付款合同或协议 的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。 3.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约 服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记 本科目。企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和 共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等 科目， 贷记本科目。企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其 工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代 管基金”科目，贷记本科目。 4.本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收入”、“物业 经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可 以根 据实际管理，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进 行明核算。 5.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余 额。 第 502 号科目 经营成本 1.本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。 企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、资金及职工福利费、 固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅 费、邮电通讯 费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、 低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目 核算。 2.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服 务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存 款”、 “库存材料”、“应付账款”等科目。企业经营物业应付给物业产权人、使用 人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或 “应付账款”科目。 月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记 本科目，贷记“物业工程”科目。 3.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。 4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无 余额。 第 511 号科目 其他业务收入 1.本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房 屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收 入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物 业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、 歌舞厅、美容