深圳市龙岗区私人建房用地及产权登记发证(2007年9月21日)

深圳市龙岗区私人建房用地及产权登记发证 2007 年 9 月 21 日 - 第一条 为了妥善处理好龙岗区 1993 年 1 月 1 日之前原宝安县遗留下来的私人建房用 地及产权登记发证问题，根据国家、省、市有关法律，法规的规定，特制定本处理办法。 第二条 深圳市龙岗区人民政府（以下简称区政府）依据国家、省、市的有关法律、 法规，对辖区私人建房用地及产权登记发证遗留问题，根据不同的情况分别作出不同的处 理。 深圳市规划国土局龙岗分局（以下简称龙岗规划国土分局） ，负责对本处理办法的组织实施 和监督、检查、落实。 第三条 凡是 1993 年 1 月 1 日之前，农村集体单位或其他单位以及个人擅自转让经原 宝安县或镇政府批准自用的农村村民宅基地、私人宅基地，或是未经批准擅自买卖的村民 宅基地、私人宅基，以及没有任何批准手续或是虽经县或镇政府批准，但手续不全、违章 超建、越权批建的私人住宅，均属于本处理办法的处理范围。 第四条 农村集体单位或其他单位擅自成片转让的村民宅基地，无论其已建或未建， 都是违法行为，其签订的转让合同属非法合同，不予承认。对受让方按照深龙府199480 号龙岗区历史用地遗留问题处理办法的规定进行处理。 受让方若将受让的土地再次成片转让（即炒地皮） ，对被受让方仍按照深府199480 号 龙岗区历史用地遗留问题处理办法的规走进行处理（无论该地块被转让多少次，处理 时只承认第一次转让的价格） 。 受让方若将成片受让的土地分小块零星转让给个人，对被受让方按照本处理办法第六条的 规定进行处理。 第五条 农村集体单位或其他单位因为修路或进行基础设施建设，而擅自转让路两边 的土地（包括村民宅基地） ，无论被转让的土地已建或未建，都是违法行为，其签订的转让 合同属非法合同，不予承认。视其具体情况，分别按照深龙府199480 号龙岗区历史用 地遗留问题处理办法 、深龙府1994117 号深圳市龙岗区带资开发管理暂行办法 和本 处理办法进行处理。 第六条 农村集体单位或其他单位，包括农村村民，擅自将批准自用或是未经批准的、 零散的村民宅基地、私人宅基地转让给非当地村民私房的，无论已建或未建，都是违法行 为，其签订的合同属非法合同，不予承认。对这部分私人建房均作非法商品房处理。具体 处理办法如下： 1、各镇政府指定一个镇属房地产开发公司（以下简称房地产开发公司） ，由该公司负 责辖区私人非法商品房的统一登记、核实和申报工作。镇政府与房地产开发公司必须签订 委托合同书。 2、房地产开发公司所负责的登记、核实和申报工作，必须按照龙岗规划国土分局的统 2 一要求、所需提供的资料，以及统一印制的报表进行。 3、龙岗规划国土分局对房地产开发公司申报的资料进行审理，分别提出处理意见。 4、与城乡规划有矛盾的，土地收归国有，在规划实施前按；庙时用地和临地建筑处理， 规划实施时无条件拆除。如已按规定办理报建手续，拆除时可对建筑物酌情补偿，土地不 作补偿，没有报建手续的不予补偿。 5、与城乡规划没有矛盾的，土地收归国有，建房者补交地价（由房地产开发公司统一 收取缴交） ，并由房地产开发公司向龙岗规划国土分局申请办理有关用地等手续。 6、补交地价的标准，遵照深府1993283 号文第六十五条规定，即按建筑面积计算， 属于商住的，每平方米补交 200 元人民币；属于商业服务性的，每平方米补交 300 元人民 币。若同一幢建筑中既有商住，又有商业服务性建筑，即按照不同的功能面积，分别计取 地价。 鉴于我区起步较晚，市政基础设施和投资环境及条件较差，尤其是各镇之间的地租级 差比较大，故在执行时，以商住每平方米 200 元人民币和商业服务性建筑每平方米 300 元 人民币为基数，各镇收取的额度分别按下列比例执行：布吉镇、横岗镇 100；平湖镇、 龙岗镇 90；坪山镇、坪地镇 80；坑梓镇、葵涌镇，大鹏镇、南澳镇 70。 为平衡各镇辖范围的地租级差问题，由各规划国土管理所拟订所在镇辖范围的地区类 别，并以规定的地价计取比例作平衡提出各不同地段、区域收取地价的标准，经镇政府审 核并报龙岗规划国土分局审定后执行。 7、补交的地价款必须一次性付清。区、镇各按 50的比例分别纳入区、镇两级政府 的土地开发基金，作专款专用。私人建房原已在镇报过建，并已向镇缴交了市政配套费的， 处理时，已交的部分应视为有效，在镇所得的地价款中扣减，并计入镇所得的土地开发基 金专帐。但必须保证区所得 50的比例。房地产开发公司可从镇政府所得的补交地价款中 提取 35的业务费。 为了调动和发挥村民委员会的积极性，各镇可在所得 50的地价款中提取一定比例的 资金给该村作专款专用。提取的比例可根据从该村补交地价的数额，由各镇政府自行决走。 但必须先纳入镇政府的土地开发基金专帐，然后按照龙岗区土地开发基金管理试行办法 的规定进行处理。 8、在房地产开发公司补办了有关用地等手续后，再由龙岗规划国土分局进行产权分割 处理。 9、对既不接受处理，又不补交地价的非法私人商品房，按照有关法律法规的规定处理。 10、对没有报建手续、没有施工图纸、没有竣工验收手续的非法私人商品房，三层半（包 括三层半）以下的，如果没有明显的质量问题，可由房地产开发公司经实地察看后，提出 “未发现异常质量问题，可以观察使用”的意见；四层以上的，需区建设局质检部门或各 镇建设办（安全质量检查站）现场踏看，没有明显质量问题的，提出“未发现异常质量问 题，可以观察使用”的意见。各镇建设办或安全质量检查站在现场踏看时不再收取任何管 理费或业务费，凡是有明显质量问题的，未经处理合格不予补办有关手续。 第七条 农村村民（指户口原属当地村民）已建成的私人村民住宅，每户（分户以一 3 九九三年一月一日公安部门登记为准）可选择一幢办理房地产权登记发证。 第八条 村民户口迁出本村以前已有祖屋，或祖屋已拆迁，村里另划地并已建成房屋 的，可给予登记发证。 第九条 村民住宅经原批准机关批准，与当时规划没有矛盾，但与调整后的现行规划 有矛盾，且村里又没有另划地建住宅的，原有住宅可给予登记发证，待政府实施规划时再 作搬迁处理。 第十条 华侨、港澳台同胞有直系亲属在本村，并经批准在农村非农建设用地范围内， 按规定的标准建有新房的，其在旧村的住宅不予办理登记发证；在农村非农建设用地范围 内没有分配宅基地的，其在旧村的住宅可办理登记发证。 第十一条 华侨、港澳台同胞在本村没有直系亲属；但有祖屋的，其祖屋可给予办理登记 发证。 第十二条 华侨、港澳台同胞申请私人村民住宅登记发证时，若本人不能亲自办理，可委 托他人代理申请登记，但应提供代理双方的身份证明文件及经过公证的授权委托书。 第十三条 国家机关、集体、企事业单位的干部、职工、其配偶是农民，并参加生产劳动 及分配，其私人村民住宅可给予办理登记发证。 第十四条 申请村民住宅登记发证者，属本处理办法第七条、第八条、第九条规定的， 申请人应提供身份证、户口本、村委会证明、派出所证明；属第十条、第十一条，第十二 条规定的，申请人应提供村委会证明、侨务办公室证明；属本处理办法第十三条规定的， 应提供身份证、村委会证明，非农民一方的单位没有分配福利房、微利房的证明。如非农 民一方不在深圳市范围内工作的，可不提供单位有没有分配福利房、微利房的证明，但要 提供户口所在地和所在工作单位的证明。 村委会证明需经村委会主任签名并加盖公章；派出所证明需经户口所在地派出所所长签名 并加盖公章；侨务办公室证明需经区或镇侨务办公室主任签名并加盖公章。 第十五条 办理一户一幢私人村民住宅登记发证，按其基底投影面积不超过 100 平方 米，楼层不超过三层半，建筑面积不超过 350 平方米进行登记发证。 超过的面积，如经原宝安县国上和建设部门批准的（有正规批准手续） ，批准多少承认多少； 再超的，或是越权审批，或是违章建成的，超过部分由龙岗规划国土分局按每平方米用地 面积和每平方米建筑面积分别处以 100 元和 50 元的罚款，然后再予办理登记发证。 第十六条 申请私人村民住宅登记发证由各规划国土管理所负责受理，报龙岗规划国 土分局审核批准。申请人须按规定提供有关土地、房屋的文件、资料、证明等。原已办理 建筑报建或验收手续的，须提供建筑报建和验收证明文件；没有办理建筑报建和验收手续 的，须提供政府认可的部门出具的验收证明文件或“观察使用意见书” 。 第十七条 申请办理私人村民住宅登记发证时，若原已办理房屋所有权证的，旧 证应予收回，换发新的房地产证。 第十八条 办理一户一幢私人村民住宅登记发证时，龙岗规划国土分局必须在其房地 产证上注明“农村私人宅基地，不允许转让”字样。 第十九条 农村村民住宅在办理了一户一幢登记发证后，多余的住宅将根据该户人口 结构情况进行处理。 4 1、在符合计划生育政策和条件的前提下，该户若有 18 岁以上（含 18 岁）未结婚的当 地村民户口的男孩，可先办理一户一幢私人材民住宅的登记发证；该户若有 18 岁（不含 18 岁）以下未成年结婚的子女，其多余的私人村民住宅可留给该子女结婚时再办理登记发 证手续。 2、多余的私人村民住宅留给子女结婚时办理登记发证手续，若是男方，其男女双方必 须符合本处理办法所规走的一户一幢农村村民住宅的政策和条件；若是女方，必须是在结 婚时男方将其农村户口迁移到女方所在地落户，并符合本处理办法所规定的一户一幢农村 村民住宅的政策和条件，方可办理登记发证。 3、办理留给子女的私人村民住宅登记发证或是临时登记手续，按其用地面积每平方米 100 元人民币和建筑面积 350 平方米以上（不含 350 平方米）每平方米 50 元人民币补交地 价。办理时所需提供的资料按本处理办法的第十六条、第十七条、第十八条的规定执行。 4、留给子女的私人村民住宅，在其未结婚立户之前暂不办理正式登记发证手续，可先 办理临时登记手续，待其子女结婚立户，并符合一户一幢农村村民住宅的政策和条件时再 换发房地产权证。若该子女结婚立户不符合一户一幢农村村民住宅的政策和条件时，再按 当时的市场价补交地价款后计入商品房的范围。 5、凡是不符合计划生育政策和条件、不符合农村村民住宅一幢政策和条件的，不予办理临 时登记手续。 第二十条 农村村民住宅在办理了一户一幢登记发证、办理了留给其子女的私人村民 住宅；临时登记手续后，若还有多余的私人村民住宅，该住宅作私人非法商品房处理，按 本处理办法第六条的规定执行。 第二十一条 申请办理私人材民住宅登记发证的村民，若所建房屋发生在其户口迁出 本村之后的，该住宅作私人非法商品房处理。 第二十二条 农村村民申请将私人村民住宅过户到直系亲属名下的，免收土地增值费， 可给予办理变更登记，但不允许再申请宅基地。业主死亡时，按继承法的规定，由继承人 或遗赠