各部门职责及工作内容

前期部职责及工作内容前期部职责及工作内容 (黑体字部分为部门职责黑体字部分为部门职责) 1、 收集将购买土地的相关资料：收集将购买土地的相关资料： 1、现状图、规划设计条件； 2、了解当地的建安成本； 3、政府收费项目和具体情况； 4、现场踏勘； 5、了解周边配套情况； 6、了解该区域未来规划情况； 7、了解地块的上市方式和土地款； 2、 投标摘牌：投标摘牌： 1.拍卖； 2.挂牌； 三、签订土地出让合同：三、签订土地出让合同： 1、确定用地图； 2、桩点坐标； 3、用地条件； 4、土地出让合同 5、出让金 6、交易费证明； 四、获取土地详细信息：四、获取土地详细信息： 1.企业投资项目备案 2.建设用地规划许可证 3.原地上物土地证登报声明（原有土地证作废） 4.土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费） 5.土地出让合同 6.核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 7.交费证明 8.1:500 现状地形图 9.详规； 五、五、办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证： 1.土地出让合同 2.交费证明 3.建设用地规划许可证 4.地籍图 4 份（薄膜图） 5.土地登记申请书 6.土地确权来源证明文件 7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明； 六、规划方案的报审、通过：六、规划方案的报审、通过： 1.规划方案及市政方案送审 2.建筑方案送审 3.取得许可证 七、现场工程放线：七、现场工程放线： - 3 - 1.建设工程规划许可证 2.规划局批复的项目总平图及电子文件 八、办理施工许可证：八、办理施工许可证： 1.建设用地规划许可证 2.建设工程规划许可证 3.建设资金证明（银行存款证明） （注：资金情况满足施工中标价的 1/3 以上） 九、九、 办理销售许可证：办理销售许可证： 1.营业执照 2.资质证书 3.国有土地使用证或建设用地规划许可证 4.年度投资计划（项目备案） 5.建设工程规划许可证 6.建设工程施工许可证 7.公用基础设施配套证明 8.获取前期物业备案证明 9.基础工程形象部位达到正负零及图像文件 10.项目总平面图 11.获取商品房网上销售数据录入合格证明 十、办理企业投资：十、办理企业投资： 1.规划成果 2.大配套； 十一、现场工作协调十一、现场工作协调 销售策划部职责及工作内容销售策划部职责及工作内容 1、区域市场调研、编制产品策划书（土地购买前）：区域市场调研、编制产品策划书（土地购买前）： 1.项目所在房地产市场总体供求现状 2.项目周边竞争性楼盘调查 3.项目概况 4.区域环境分析 5.项目所在地区购房客群消费行为分析 6.SWOT 分析 7.目标客户群分析 8.项目定位对周边地区竞争格局的影响。 9.产品卖点整合 10.、户型定位及配比建议 11.产品规划建议 12.营销配合建议 13.项目实施进度安排 14.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 15.市场定位、客户定位、产品定位、价格定位，所有定位依据。 2、项目亮相前准备：项目亮相前准备： 1.推盘策略确定 2.确定外部资源 3.项目推广定位确定 - 5 - 4.项目核心识别系统确定 5.亮相前项目知识培训 6.分卖场设立 7.销售道具准备 8.联动工作的准备 9.意向商家签约 10.确定项目亮相方案； 3、销售策划书销售策划书 1.营销方案 2.制作销售手册、楼书 3.销售人员培训 4.详细价格体系的确定 5.确定户型销售面积 6.项目形象的提升及深化 7.答客问 8.销讲 四、项目开盘前准备；四、项目开盘前准备； 1.销售内部资料 2.客户接待、客户问题汇总及反馈 3.客户积累 4.交工标准确定 5.价格体系确定 6.合同准备 7.开盘前销售道具准备 8.项目形象的提升及深化 9.开盘信息告知 10.银行大协议的签订； 11.营销方案 五、开盘：五、开盘： 1.开盘庆典活动 2.客户转化 3.回款落实 4.完成 40%销售 六、日常销售：六、日常销售： 1.月度指标分解 2.产品分析、聚焦销售重点 3.月度操作手册制定 4.价格监控及调整 5.月度推广计划执行 6.客户到访及接待成交工作 7.月度付款计划及支付 8.合同方合同签订 9.回款 10.月度指标考核； - 7 - 11.完成 70%销售 12.完成 95%销售 七、清盘：七、清盘： 1.清盘后项目各种资料移交 2.项目销售、招商工作问题总结，汇报并存档； 八、入住准备：八、入住准备： 1.工程质量保证书 2.住宅使用说明书 3.寄发商品房交付使用通知书 4.寄发入住通知书，销售客户资料移交客服； 九、办理入住：九、办理入住： 审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单； 十、初始登记：十、初始登记： 区局办理初始登记手续； 十一、产权证办理：十一、产权证办理： 为客户办理产权证前期手续； 十二、土地证办理：十二、土地证办理： 为客户办理土地证前期手续； 产品研发部职责及工作内容产品研发部职责及工作内容 1 1、编制概念设计任务书、可行性分析报告：编制概念设计任务书、可行性分析报告： 1、依据产品策划书对预购买土地产出产品进行经济测算 2、依据产品策划书及不同产品增益值对产品进行配比优化 3、方案的规避 4、设计院的选择标准 5、编制概念设计任务书 6、概念设计优化 7、依据数据库进行成本分析 8、依据产品策划书进行 9、根据概念设计出具可行性分析报告 2 2、规划方案设计：规划方案设计： 1.制定规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准及规划指标、环境指标 的初定； 2.完成单体方案设计 3.完成业态设计 4.方案的优化 5.最终方案的确定 6.制定设计组织计划； - 9 - 7.规划方案结合成本测算的研讨及确定； 8.详细性规划方案（配套场站点）报建及确定； 9.建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定； 10.彩色立面效果图送规划预审及审批（上报政府） ； 11.景观概念方案设计及确定； 三、方案交底三、方案交底 1、方案通过审批后将规划方案进行交底 四、施工图设计组织：四、施工图设计组织： 1.施工图设计院的选择与合同签订； 2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观 限额指标确定） ； 3.结构方案及设备选型研讨及确定； 4.地质勘察报告； 5.外立面优化 6.室内交房标准优化 7.公共区域优化 8.水、电优化 9.施工图成果； 10.综合管网方案设计； 11.景观扩初及施工图设计； 12.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化； 5 5、施工图纸交底施工图纸交底 1.施工图通过审查后进行施工图交底 2.设计院对接方式交底 6 6、变更、洽商的审查变更、洽商的审查 1.依据变更、洽商对效果、使用功能、造价的影响进行审查 7 7、公司标准化公司标准化 1.制度标准化的不断完善 2.流程标准化的不断完善 3.合约标准化的不断完善 4.产品标准化的不断完善 5.培训标准化的不断完善 - 11 - 工程部职责及工作内容工程部职责及工作内容 1、项目部成立前执行项目三级节点进度计划。项目部成立前执行项目三级节点进度计划。 2、对项目进行监督管理，包括进度、质量、安全、文明施工。对项目进行监督管理，包括进度、质量、安全、文明施工。 3、培训制度的建立及执行。培训制度的建立及执行。 4、指导并监督企业所有项目的工程技术、质量、安全文明施工等管指导并监督企业所有项目的工程技术、质量、安全文明施工等管 理工作；监督公司各项制度及指令的落实情况。理工作；监督公司各项制度及指令的落实情况。 5、组织工程开工前的各项准备工作。组织工程开工前的各项准备工作。 6、组织编制保证工程正常进行的各项规章制度和流程，并监督落实组织编制保证工程正常进行的各项规章制度和流程，并监督落实 情况。情况。 7、组织制定工程技术及施工工艺操作规程和标准，并监督落实情况。组织制定工程技术及施工工艺操作规程和标准，并监督落实情况。 8、监督所有在建项目及即将建设项目的日常工作，重大问题及时反监督所有在建项目及即将建设项目的日常工作，重大问题及时反 馈至上级领导。馈至上级领导。 9、参与招投标工作。参与招投标工作。 10、每月组织联检，通过组织和协调确保各项工程如期、保质、有每月组织联检，通过组织和协调确保各项工程如期、保质、有 序完成。序完成。 11、协助项目部及时解决工程质量事故，提出处理意见和改进措施。协助项目部及时解决工程质量事故，提出处理意见和改进措施。 十二、开工准备：十二、开工准备： 1.移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场； 2.临水、临电 3.平整场地 4.招投标、编制、签订合同 5.总包施工单位的公开招标及合同备案 十三、现场工程放线：十三、现场工程放线： 1.按照施工总平面图进行楼座点放置，出放线报告； 2.施工单位配合做记录、现场保护； 3.移交施工单位； 十四、项目部组建十四、项目部组建 1.工程规划方案通过后（或土地购买完毕后）进行项目部的组建工作，于施工 队伍进场前完成。 - 13 - 项目部职责及工作内容项目部职责及工作内容 一、施工队伍进场后执行项目全寿命周期进度计划一、施工队伍进场后执行项目全寿命周期进度计划 二、开工：二、开工： 1.施工放线 2.规划验线 3.施工图会审 4.施工组织设计 5.桩基施工 6.桩基检测 7.开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门） 8.地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加； 9.基础施工 10.基础验收备案 11.基础处理竣工结算 三、主体施工：三、主体施工： 1.审核施工方案； 2.材料进场验收； 3.钢筋混凝土工程（过程监控） ； 4.配套管线预埋； 5.重要分项工程及隐蔽工程质量验收； 6.图纸问题解决； 7.施工质量问题、事故处理； 4、变更签证：变更签证： 1.设计变更 2.工程变更 5、工程款支付工程款支付 1.工程进度的确认 2.工程款的申请表审批 3.工程款支付 4.工程款支付进度跟踪、协调 6、主体验收备案：主体验收备案： 1.施工单位自评 2.监理对验收资料审查、现场观感质量量测和检查； 3.监理组织相关部门验收； 4.签订建筑工程分部工程验收表； 7、外檐装修材料：外檐装修材料： 1.施工样板制作 2.材料确定 8、甲供、甲分包材料：甲供、甲分包材料： 1.制定招标计划； 2.编制招标文件； 3.考察投标单位； 4.招标、定标； - 15 - 11、内外檐装修内外檐装修 1.材料的确认 2.装修效果的确认 十二、水、暖、电安装十二、水、暖、电安装 十三、智能化十三、智能化 十四、通风与空调十四、通风与空调 十五、十五、 电梯安装电梯安装： 1.招标选定安装单位 2.提供电梯井道土建节点图 3.指导电梯井道土建施工 4.电梯安装及调试 十六、毛坯房竣工验收备案十六、毛坯房竣工验收备案 1.会同监理、施工单位初步验收、施工队伍整改； 2.整理竣工资料及竣工图； 3.施工单位提供建筑工程质量保修书 ； 4.组织销售、研发、运营、物业共同验收； 5.报建委质监部门审定备案； 6.与物业进行交接； 十七、毛坯房竣工结算：十七、毛坯房竣工结算： 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算； 18、成品：成品： 1.土建工作面移交； 2.吊顶、洁具、护栏和扶手制作与安装、饰面板（砖） 、涂饰、橱柜制作与安装、 门窗套制作与安装、窗帘盒、窗台板、暖气片安装、裱糊与软包、细部； 3.做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接； 19、成品房验收备案：成品房验收备案： 1.会同监理、施工单位初步验收、施工队伍整改； 2.整理竣工资料及竣工图； 3.施工单位提供建筑工程质量保修书 ； 4.组织销售、研发、运营、物业共同验收； 5.报建委质监部门审定备案； 6.与物业进行交接； 二十、成品房竣工结算：二十、成品房竣工结算： 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算； 二十一、配套手续及施工：二十一、配套手续及施工： 排水；热力、自来水、园林用水、换热站用水、中水、燃气、视讯、电力、场 站点位置、排水热力招标手续； 二十二、配套施工二十二、配套施工： 1.给排水与采暖； 2.电气； 3.综合管网； 二十三、环境施工：二十三、环境施工： 1.附属建筑 2.景观 - 17 - 二十四、竣工结算：二十四、竣工结算： 排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算； 二十五、结算稽核：二十五、结算稽核： 全部合同结算并做项目整体结算报告； 二十六、室内空气质量：二十六、室内空气质量： 选择单位，组织招投标，定队伍； 二十七、住宅准入证：二十七、住宅准入证： 1.项目竣工验收报告 2.建设工程规划验收合格证 3.非经营性公建配套证明 4.供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 5.土地使用权证书 6.地名管理部门批准的地名文件 7.小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片 4 张、非经营性公建配比表） ， 8.人防验收，规划验收，消防验收，通水、通电，大配套验收，竣工验收备案 通知书，小配套验收，供热验收； 二十八、物业移交二十八、物业移交 计划经营部职责及工作内容计划经营部职责及工作内容 1、经营业绩经营业绩 1、财务部编制经营计划，包括开竣工面积、项目利润、经营利润， 审核合格后由计划经营部收集及监督。 2、财务部汇总各部门上报资金计划，汇总完毕后由计划经营部收集 及监督。 2、客户管理客户管理 1、策划部制定销售计划，审核完毕后由计划经营部收集及监督。 2、销售部客户满意度提升计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。 3、内部流程内部流程 1、产品研发部将初步概算及设计计划审核完毕后由计划经营部收集 及监督。 2、项目部将工程进度计划审核完毕由计划经营部收集及监督。 3、销售部将住户反馈结果报告审核完毕后由计划经营部收集及监督。 4、物业公司将物业计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。 4、学习及发展学习及发展 1、前期部将前期计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。 2、人力资源部将人力资源计划审核完毕后由计划经营部收集及监督。 - 19 - 5、计划经营部将各职能部门上报计划整理、归纳；编制总体经营计计划经营部将各职能部门上报计划整理、归纳；编制总体经营计 划；监督计划执行；计划监督、预警机制的建立。划；监督计划执行；计划监督、预警机制的建立。 6、招标预算部的管理工作招标预算部的管理工作 1.招标计划的编制 2.招标计划的监督 财务部职责及工作内容财务部职责及工作内容 1 1、负责编制财务管理等相关规章制度，报主管领导审批后执行。负责编制财务管理等相关规章制度，报主管领导审批后执行。 2 2、组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督。组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督。 3 3、组织组织所属所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务数人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务数 据。据。 4 4、配合配合审计部门做好财务审计及各工程项目的审计工作，并配合提交资料。审计部门做好财务审计及各工程项目的审计工作，并配合提交资料。 5 5、统一统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督。组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督。 6 6、监督监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理。各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理。 7 7、参与参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考。房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考。 8 8、定期定期或或不定期对财务管理各项规章制度的执行情况进行检查。不定期对财务管理各项规章制度的执行情况进行检查。 9 9、做好对做好对部门部门所属人员的培训、考核等工作。所属人员的培训、考核等工作。 1010、财务档案管理财务档案管理 1111、审核原始单据审核原始单据 1212、工程款的支出监督工程款的支出监督 1313、已完项目成本