物业管理预期方案

关于新郑五号公馆物业管理预期方案 一、一、新建楼盘物业管理企业的介入新建楼盘物业管理企业的介入 按照国家相关规定及行业通用做法，新建楼盘前期是开放商选聘的物 业管理企业,对新楼盘进行物业管理服务。所以，通过开发商与物业公司签 订针对五号公馆小区的委托物业管理合同，能体现此行为的合法性质。未 来小区成立业主大会后，有权解聘物业公司,然后再通过招投标形式选举物 业管理企业的行为，对此，物业公司应以此为鉴，强化服务，换取广大业 主的信任与支持，避免此类情况的发生。 二、物业公司接管新建楼盘物业公司接管新建楼盘 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要 环节。物业企业通过接管验收，即由对物业的前期虚拟管理转入到对物业 的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利展开，物业企业 在接管验收时，应参照物业管理配套设施综合验收办法及其它国家相 关法律法规，积极参与到开发商与建筑施工企业的建筑工程接管验收活动 中，并站在今后物业管理角度及业主使用角度，提出自己的意见建议，供 开发商参考。 开发商应向物业管理企业移交整套竣工验收资料和竣工图，及随机文 件、随机专用工具等，其中资料包括产权资料和技术资料。并根据相关法 律法规，以文件形式明确各类建筑物、设施等的维护保养保修的责任期限 等等问题及落实遗留问题费用事宜。建议应由开发商授权，对施工企业工 程尾款的支付由物业管理公司监督，必须凭物业签署合格意见后方可支付 或扣除相应款项。另外，建议开发商在房屋销售合同上明确 xx 物业公司提 供物业服务及物业管理收费项目及标准，以合同方式同业主约定服务价格 标准及缴费时间等细则，避免后期业主入住时产生纠纷，同时也减少物价 部门对价格的干预。 三、三、物业公司在接手新楼盘时开发商应支付前期物业启动资金物业公司在接手新楼盘时开发商应支付前期物业启动资金 针对新接管楼盘，物业人员虽配备到位，由于业主入住率低，前期设 备、人员、设施等投入较多，物业管理工作重心较多配合开发商的楼盘销 售宣传，而物业管理收入多数尚处预期，为了更好开展后续长期工作，提 升楼盘形象，开发商应支付物业管理企业前期启动资金和初期物管补贴资 金。 四、四、新楼盘主要概况新楼盘主要概况 五号公馆位于新郑市解放路与永宁街交汇处西 200 米路北。 总建筑面积：76108.65m2 高层住宅商业用房社区服务物业管理地下车库主楼地下 55847.57m24188.83m2310m2310m210571.15m24881.10m2 用地面积：21028.94m2其他数据 建筑占地容积率建筑密度绿地率总户数地下车位地上车位 4312.22m22.8820.51%35.5% 477 户324 个162 个 五、五、物管人员组织架构人员配备物管人员组织架构人员配备 人员配置方案人员配置方案 部门部门人数人数说明说明 经理1 人内外事务总负责 业务主管1 人内部日常管理协调分派任务明确责任 财务部1.5 人会计兼职 1 人、出纳 1 人 客服部3 人客服助理 3 人 负责接待、催缴收费、处理问题 保安部 2 班轮岗7 人门岗、车库出入口、巡视共 7 人(含领班 1 人) 工程维护1 人电梯日常维护、水电维修 保洁绿化部7 人保洁员 7 人(含领班 1 人)，绿化业务外包 合计人数21.5 人 六、六、物业日常支出预期明细（按月）物业日常支出预期明细（按月） 根据小区物业人员配备及办公、设备设施维护保养等，测算物业每月支出 费用如下： 名称名称人数人数工资标准（月）工资标准（月）月工资月工资 1 经理、业务主管 23000.006000.00 2 财务、出纳、客服 4.52000.009000.00 一薪金一薪金 3 水电机修 12000.002000.00 3 4 保洁员 71500.0010500.00 6 保安 71600.0011200.00 小计小计 2138700.0038700.00 费用名称费用名称说明说明月合计月合计 1 通讯费用电话、宽带、通讯补助 750.00 2 办公费办公耗材、用品、财务用品、电脑维护等 300.00 3 物业管理用房日常电费：2 千瓦0.9 元20 小时30 天 1080.00 4 物业管理用房 夏季空调 15004 个月+及取暖费 15004 个 月 1000.00 5 午餐费21 人5 元30 天 3150.00 6 印刷费各种单据、宣传单等 300.00 6 其他费用支出杂项 300.00 二行政开支二行政开支 小计小计 6880.006880.00 1 路灯用电1KW0.9 元/KW10 小时30 天 270.00 2 楼道灯用电1.5KW0.9 元/KW8 小时30 天 324.00 3 围墙照明用电0.5KW0.9 元/KW10 小时30 天 135.00 4 监控系统用电0.5KW0.9 元/KW24 小时30 天 324.00 5 电梯用电2KW0.9 元/KW5 小时30 天14 部 3780.00 6 消防喷淋待机火灾时使用 100.00 三公公区域三公公区域 小计小计 4933.004933.00 1 电梯维保300 元/月14 部 4200.00 2 监控系统检修 100.00 3 消防、保安系统检修 200.00 4.门禁、车管系统检修 300.00 四设备维保四设备维保 小计小计4800.004800.00 1 绿化养护外包 800.00 2 公共卫生费垃圾转运费用 500.00 3 法定税金合计税率 8.1% 月收入按 10 万元估算 8100.00 五其他五其他 小计小计 9100.009100.00 支出总合计支出总合计 64713.0064713.00 七、七、物业日常收入预期明细（按月）物业日常收入预期明细（按月） 按照住宅加商业 6 万 M2的建筑面积，根据小区规划特点，结合相关物业 收费标准，建议其住宅收取物业管理费测算标准为：带电梯住宅 1.15 元/月/平 方米，不带电梯住宅 0.5 元/月/平方米，商业 1.15 元/月/平方。 项目项目名称名称数量数量单价单价金额金额小计小计 住宅 55847.57m2 1.15 元/平米 64224.71 物业费 商业 4188.83m2 1.15 元/平米 4817.15 69041.86 车位费地上车位管理费162 个40 元/月 6480.0019440.00 地下车位管理费324 个40 元/月 12960.00 租赁费社区服务用房等 1500.00 其他不确定收入 1000.00 合计 90981.86 实收预估实收预估暂按收入项目 80%能实际收缴 72785.4972785.49 八、物业管理预期方案物业管理预期方案 物业接管楼盘入驻前所需软硬件投入估算分析 办公场 所装修 办公家 具设备 物业管 理系统 软硬件 车辆管 理系统 软硬件 监控报 警系统 软硬件 门禁系 统软硬 件 通讯工 具制服 宣传 公共信 息广播 预警系 统 公共 wifi 建设 物业维 保设备 10 万10 万10 万10 万20 万10 万5 万10 万3 万10 万 合计：98 万 单独成立 xx 物业管理公司，申请物业管理三级资质（暂定三级一年） ， 注册资金 50 万元。 制定各种规章制度、服务标准、收费标准、处理问题流程机制等细则， 以为业主提供服务，并以提供更高层次物业服务为宗旨，创造业主与物 管企业和谐相处的局面。 相关规章标准： 人员配置标准 服务流程 保安保全措施 车辆进出管理方案 人员进出方案 安全监控方案 保洁方案 绿化保养措施 设备设施维修保养细则 业主反映问题解决流程 业主档案管理 所能提供其它便利性服务 楼盘品质提升方案 (数字化建设：公共 wifi，公共信息及预警声像广播，家庭智能 防护系统、电子巡更系统等) 物业入住前，各类物管人员到位，建立培训机制。 配合开发商楼盘接管验收，向施工方提出整改意见供开发商参考。验收 合格后入住办公，办公场所装修，办公家具设备购置，开发商移交业主 资料，向