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中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 第一章 总 论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称：中瑞农产品商贸市场 1.1.2 承办单位：*中瑞农产品经营有限责任公司 1.1.3 项目拟建地点：*县*镇杜庙 1.2 依据与范围 1.2.1 依据 a.农产品批发市场建设与管理指南农市发200410 号 b.淮北市*县总体规划 c.淮北市*县国民经济和社会发展“十二五”规划（草） d.中瑞农产品商贸市场发展规划 e. 建议书编制委托书 f.建设单位提供的基础资料 g.相关法律、法规、政策、标准 1.2.2 研究范围 本建议书的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项 目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行 分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市 *县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环 境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案， 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风 险分析。 1.3 研究工作概况 项目建议书编制单位接受委托后，组成了该项目的研究工作 小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主 及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面 展开了研究及编制工作。 1.4 推荐方案与研究结论 1.4.1 市场发展前景与服务范围 淮北市*县位于安徽省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主 体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。在安徽省加快皖北地区 经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，*位居淮北平 原腹地，承东启西、连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前 沿，将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为淮海经济 圈核心地区，因此中瑞农产品商贸市场的建设具有良好的发展前 景。 批发市场服务范围：拟辐射整个*乃至黄淮海经济圈，与国内 外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、 价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸 市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理 和配套服务的现代化批发市场和物流基地。 1.4.2 项目单位概况 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 中瑞农副产品有限责任公司是 2004 年创办的民营企业。公司 坐落于安徽省*南环路南，乾隆湖风景区西侧，公司占地面积 150 亩，现有正式员工 380 名，固定资产 1.2 亿元。主营瓜果、蔬菜、粮 油、水产、家禽五类农产品的批发交易。市场拥有标准化交易门面 480 间，商业楼 4 栋，交易大棚 9 个，总建筑面积 5.4 万平方米。农 产品物流辐射全国 20 多个省市,2009 年交易量达 36 万吨，年交易 额达 15 亿元。作为龙头企业，不断提升产业化经营水平，采用公 司+协会+基地+农户的形式，在技术、信息、资金上扶植、培育全 市 2 万亩瓜果菜生产基地；以产销对接形式与基地的协会、中介组 织、经纪人签订产销合同，组织农产品批量进入市场或推向外地市 场，从而提高了农民的组织化程度，把市场和农民通过产业化链条 有机联系在一起，有效增加农民收入。 多年来，中瑞公司恪守“爱岗敬业、精诚合作、开拓市场、争创 一流”的企业精神和“诚信双赢、以人为本”的经营理念，抢抓机遇、 四路并进，滚动发展，奋力崛起，成为皖北地区博击商海的新秀。 公司以卓而不凡的业绩赢得了社会广泛赞誉，得到各级政府、部门 的鼎立支持。 2005 年被商务部列为“万村千乡”试点企业；2006 年 被农业部批准为“定点市场”；2007 年列入商务部“双百工程”示范 企业，安徽省第一批认证的绿色市场；2008 年被评为省农业产业 化龙头企业、安徽省首家标准化 a 级农产品批发市场、淮北市优 秀民营企业、淮北市先进农业产业化龙头企业。作为公司领军人物 的董事长谭秀荣同志巾帼不让须眉，自强不息，善谋实干，敢闯敢 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 拼，被评为全省“巾帼创业十佳标兵”、 “维权精英标兵”， “首届中国农 产品市场十大新闻人物”。2007 年在县十五届人代会上又当选为人大常委会委员。 1.4.3 项目提出背景 项目单位座落于*县老城区，早在上世纪 60 年代，*县老城 区压覆丰富的煤炭资源。长期以来，淮北矿业集团所属杨庄煤矿一 直未能作明确是否开采老城区的煤炭资源，直至 2008 年，因老城 区拆迁安置成本过高，杨庄煤矿才明确放弃开采老城区煤炭资源。 多年来，*老城区居民生活条件一直未能得到有效改善，与新城区 相比居民生活差距十分明显，为进一步推进城乡一体化建设，根据 淮北市总体规划、*县总体规划，实施对老城区的整体开发，切实 改善老城区居民生活条件。由于项目单位位于老城区开发之内，项 目单位退城、改造、升级势在必行，项目选址改扩建十分必要。 1.4.4 建设规模与建设内容 建设规模 总用地面积533328m2(800 亩) 建筑总面积397100m2 建筑密度39.84% 容积率0.75 绿地率25.18% 绿地面积134290 m2 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 为：占地 533328m2，建筑总面积 397100m2。年交易量 200 万吨，交 易额预计达到 40 亿元。 主要建设内容为：交易服务大楼、交易行、交易大棚、加工车 间、冷库、仓库、宾馆餐厅楼、商住服务、停车场、地磅房、垃圾回 收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。 1.4.5 选址 建设用地选址位于*县*镇杜庙，城乡结合部，距离县城区 2.5 公里，距离淮北市中心约 4 公里，临近省道 s202 线快速环道， 与连霍高速公路淮北出入口、京台高速公路烈山出入口、盐泗许高 速公路百善出入口的距离分别为 6 公里、4 公里、10 公里，南靠刘 桥矿铁路专用线，北邻华龙学校，总用地面积 533328m2(800 亩)。 项目建设用地位置同时也是*县城与淮北市区的结合部。在规划 范围内现有四通八达的交通网络。 1.4.6 水、电供应 （1）供水 本项目日用水量为 3129.7 m3/d，最大小时用水量为 463 m3/h，本项目拟从*县城市给水管网不同方位接驳 dn300 的给水 管，供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为 0.30mpa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。 （2）供电 项目拟建地位于*县*镇，根据*县新区总体规划，本工程 10kv 中压网络纳入新区建设，即有 10kv 高压电缆线路至农产品 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 商贸市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能 满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。 1.4.7 环境保护 本项目投入运营后，农产品市场内主要有生活污水、净菜加工 污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进 行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。 1.4.8 劳动定员 本项目劳动定员 600 人，其中管理人员 30 人，技术人员 50 人， 工人 500 人，服务人员 20 人。 1.4.9 项目总投资 项目总投资为 122963.98 万元，其中固定资产投资 121954.67 万元(含建设期利息 6030.00 万元)，铺底流动资金 1009.31 万元。 详见第十二章。 1.4.10 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在 3 年内建成，其 中一期工程建设期 16 个月。详见第十章。 1.4.11 主要技术经济指标 序号指 标单位数 量备 注 1年交易量亿元40 2总建筑面积m2397100 3项目投资万元57103.7 3.1固定资产投资万元56094.4 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 其中: 建设期利息万元1531.92 3.2铺底流动资金万元1009.31 4流动资金万元3364.35 5资金筹措万元57103.7 5.1自有资金万元28380.5 其中：用于流动资金万元1009.31 用于固定资产投资万元27371.19 5.2贷款万元5710.00 6劳动定员人600 7全年经营天数天365 8动力年需用量 8.1电kwh88361156.40 8.2水m32237340.50 9年均总成本万元3928.06 10年经营收入万元12809.17 11年均利润总额万元8881.11 12年税金额万元2077.01 12年均税后利润万元6804.10 13投资利税率%13.62 14投资利润率%11.92 15全部投资回收期（税后）年10.4含建设期 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 全部投资回收期（税前）年8.60含建设期 16经济内部收益率%7.25 经济净现值%23014.22 20银行长期贷款偿还期年7.53含建设期 21盈亏平衡点%62.79 营业能力 利用率 1.4.12 研究结论 本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察， 认真收集有关资料，仔细分析和研究后，初步结论为： a. *县地理位置优越，处于加快皖北地区经济发展和黄淮海 经济圈的结合部，是承东启西的重要经济中心，面向长三角及东部 沿海经济发达地区，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是中部 崛起的通道枢纽地区。作为周边县市农产品流通的集散地，具有良 好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势 明显。商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的 发展趋势，*中瑞农产品经营有限责任公司抓住这一发展机遇，结 合城镇发展和配套设施建设的需要，建设具有一定规模的现代化 农产品市场，完全适应淮北市*县经济发展的需要，也符合国家的 产业政策和淮北市*县总体规划。项目的实施将有力地推动淮北 农业及经济的发展，其建设是必要的，对加快*县农业现代化的步 伐、增加农民收入起到促进作用。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 b. 项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、 电供应方便，项目的建设是具备较好条件的。 c. 本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服 务范围广的大型农产品市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大 棚、加工车间、冷库、冷链配送、信息网络系统等，配备供电、供水、 排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易展 示大厅、会展中心、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中 心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、 水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、热带特色果蔬等的交 易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、商住、旅业、 停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要； 农产品市场建成后可入驻商户 1000 多户，商品交易幅射整个皖北 乃至黄淮海经济圈，加工配送覆盖整个皖北地区，使 150 万市民直 接受益。 d本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根 据投资估算和经济分析结果，项目固定资产投资为 121954.67 万 元。年平均营业收入 46809.17 万元；年平均利润总额 18804.10 万 元；年平均税后利润 12598.74 万元；全投资财务内部收益率（税前） 16.81%；项目全部投资静态回收期（含建设期）：所得税前 8.60 年。 项目的抗风险能力较强，经济效益良好。 综上所述，本建议书认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、 具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本项农产品市 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 场配备先进的电子交易、结帐系统、展示中心，使交易更快捷、安 全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价 拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残留检测手段，保证农产品 的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素 质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技 术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒 适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成 中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、 冷链配送、结算、科学管理和配套服务的现代化农产品市场和物流 基地。筹建单位*中瑞农产品经营有限责任公司是一个具有管理 经验的公司，有能力与实力搞好农产品市场的建设与经营，建议各 级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。 1.4.13 建议 市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门 要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品 进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 第二章 项目背景和发展概况 2.1 企业概况 中瑞农副产品有限责任公司是 2004 年创办的民营企业。公司坐 落于安徽省*南环路乾隆湖西侧，主营农产品批发交易、商贸流通及 房地产开发业务。现有正式员工 380 名，固定资产 1.2 亿元。中瑞公 司下辖三个独立实体：（1）中瑞农产品批发市场。 。占地面积 150 亩， 于 2004 年建成运营，总投资 8800 万元，主营瓜果、蔬菜、粮油、水产、 家禽五类农产品的批发交易。市场拥有标准化交易门面 480 间，商业 楼 4 栋，交易大棚 9 个，总建筑面积 5.4 万平方米。农产品物流辐射 全国 20 多个省市,09 年交易量达 36 万吨，年交易额达 15 亿元。 （2）中 瑞购物广场（零售）2002 年兴建的大型超市，投资 3000 万元，广场面 积 3000，经营各类食品、日用品、服装、熟食等三十多类商品，年 营业额 4000 万元。中瑞超市独家代理着全市蒙牛系列乳品销售配 送业务。该中心在批发市场内建有 3000 配送库房，以现代化手段 建立了可靠的市、县区、乡镇、村四级营销网络，销售网点已有 2000 多处，年配送近亿元。 。 （3）中瑞房地产开发公司中瑞房地产开发有限公 司于 2010 年成立，于 2011 年进行正式运营。 在围绕如何解决“三农”问题的大前提下，如何做农产品物流的 领跑者，如何把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 型的现代化物流企业转变，从而实现企业的全面改制与可持续高速 发展，这对中瑞农产品有限责任公司是一个全新的挑战。在此目标之 下，中瑞农产品有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众为前提， 发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业、扩大就业机会，把 建立一个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。 中瑞农产品有限责任公司提出发展新型物流产业，当以本身优 势资源为本，打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源和优势， 使公司的发展更上一层楼。公司这一愿望和计划相适应的是，国家对 于建立新型农产品批发市场相继出台有关鼓励政策，此外良好的社 会发展态势也给*中瑞公司建立新型大型农产品流通市场提供良好 的环境。 2.2 项目提出的背景 2.2.1 宏观背景 （1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人 民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件 中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力 若干政策的意见（中发20051 号）对搞好集贸市场和批发市场的建 设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、 网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设 也有了各种优惠政策。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 连续多年的中央 1 号文件，明确指出：在继续搞好集贸市场和批 发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物 流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批 发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易 功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。加强 农业信息化建设。加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活 农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并 尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基 础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和 处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产 品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品 质量安全立法。近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列 优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。 从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、 流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项 目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。 （2）“三农”问题牵动着社会各界，解决“三农”问题，已是迫在眉 睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影 响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导 和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。 深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通 市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三 农问题”的解决极有帮助。 （3）加快皖北地区经济发展的战略决策，使*面临巨大的发展机 会，作为重点支持的皖北三市七县之一，随着中部崛起战略的深入， *要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前*县 并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个黄淮海经济圈的大 型农产品批发市场的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空 白，为*县确立其加快皖北经济发展战略中的枢纽地位起到推动作 用。 （4）随着 wto 的过渡期的结束，市场流通领域的批发、零售业 务将全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧 密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国 外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批 发市场进行集散。 从宏观背景来看，建设中瑞农产品市场是顺应社会发展潮流、符 合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。 2.2.2 微观背景 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 2.2.2.1 国家正在实施主体功能区规划、粮食增产计划等，黄淮海 地区作为粮食主产区，将建成全国粮食安全、农产品生产供应重要基 地。*县农产品生产基地的地位凸显，具备了发展区域性农产品现代 物流的基础条件。 2.2.2.2 随着城镇化不断推进，淮北市加快东进、西拓、南展步伐， 城市规模迅速扩张，城市的基础设施日趋完善。在城镇化、工业化良 好的发展态势下，淮北市政府又提出了 “食品工业” 发展规划，对农 产品供应市场提出了新的要求。 2.2.2.3 本项目中提出生鲜食品加工及配送，符合国家“农改超” 政策。所谓“农改超”，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通 企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消 费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农 贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标 准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主。 “农改超”与农贸市场最本质的区别是，超市采取统一采购、统一配货、 统一定价的连锁超市的经营方式，比农贸市场更加注重产品的质量、 品牌、声誉。对所出售的每一份商品都以一个大型市场整体的身份向 消费者负责。从以往农贸市场“卖商品”，转变为农贸超市卖“商品+服 务”。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 （1）城市居民消费观念和方式的深刻变化，迫切要求对城市农贸 市场进行改造提升。城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方 式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农 贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大， 环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步 显现出来。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无 法“养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。 （2）大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场 提出了挑战。近年来，华联、沃尔玛、家乐福等大型跨国和跨地区商 贸流通企业，新的经营业态和经营理念推动了现代服务业的快速发 展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面 占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面， 这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全 的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民 的欢迎。这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都 对原有城市农贸市场形成巨大冲击。城市农贸市场按照超市化改造， 已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。 （3）适应政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”工作的需要 农贸市场问题一直是群众关心的话题，也是政府的一块“心病”。 有些市场甚至成为“假冒伪劣的集散地、偷税漏税的特区、藏污纳垢 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 的天堂、执法部门不能进入的独立王国”，严重影响经济发展和城市 市容市貌。政府为了顺应改革的趋势，本着进一步提升商贸行业档次、 加速推进流通现代化进程、降低生鲜食品流通成本、规范生鲜农副产 品营销、提升农贸市场业态和服务水平、治理“餐桌污染”、防止税源 流失、提高城市环卫水平的指导精神。 （4）*中瑞农产品有限责任公司把整合优势资源，拓宽服务，高 起点、高标准建设区域性农产品中心批发市场作为发展起点，把整个 公司的业务辐射到东部、中部地区，形成特色功能和优质服务，吸引 农产品物流集散，使之成为新的经济效益增长点，力争 5 年后发展成 为皖北物流服务行业的龙头企业。 （5）随着社会的发展和人民生活水平的提高，“菜篮子工程”的规 范化和现代化的实施近在眼前，通过农产品交易批发中心的建设和 运营，必将为农产品终端消费模式打造全新的面貌。中瑞农产品有限 责任公司可以倚托现有庞大的经济市场资源优势，第一时间使新建 成的农产品交易批发中心拥有广泛的终端消费市场，建成运营即赢 利。在此基础上开发新的市场和销售渠道，前景大为看好。 2.3 项目建设的必要性与意义 2.3.1 规划发展的需要 由于淮北市*县地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国 平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005 年 3 月， 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 淮北调整行政区划，全县人口 107 万人，城区人口 17 万人，近年来 外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很 大。另外，淮北市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布 也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需 要进行全市的整体规划和布局。 正在编制的*“十二五”国民经济和社会发展规划、物流现代服 务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。 淮北*将通过构 建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大 通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体 系，提高物流业总体发展水平。 2.3.2 人民生活水平的提高对吃上放心菜、肉的要求 随着人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、 禽、蛋等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣及购货环境提出 了更高的要求。按淮北城区人口 100 万人，日人均消费蔬菜 0.3 千克， 水果 0.15 千克，粮食 0.25 千克，水产、肉、蛋类 0.25 千克，饮料 0.4 千克。在当地农产品消费市场巨大，目前当地农产品还供应长三角、 珠三角、环渤海湾地区，而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销 售为主，消费环境较差，对农产品的终端销售中的肉、菜的质量难以 保障，或多或少均存在“短斤少两”的问题，消费者只能被动的接受这 样的农产品销售。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 而通过本项目的建设，将使农产品的市场准入得到有力的监测 和检验，并通过标准化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到 销售终端，有利于实施 “餐桌治污”工程和“食品安全工程”。 2.3.3 带动农业产业化的发展 淮北农产品丰富，交通发达，建设大型农产品批发市场，易于发 挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标 准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农 村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的 作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突 出，批发市场集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信 息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高 农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业 的发展。项目单位推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基 地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的 发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高 品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误， 有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。从而增 加农民收入。超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本， 提高了经济效益。 2.3.4 加强农民市场竞争能力 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 面对农产品市场开放，要不断增强农民的市场竞争能力，提高产 品质量，而提高产品质量的核心，就是要按标准化规范进行生产。批 发市场以“公司+基地+农户”的方式，以市场为导向，围绕区域优势产 业，从产前、产中、产后和产业链进行系列开发，实行产供销、农工商 结合，把农民、龙头企业和市场结合起来，形成经济利益共同体，增 强市场竞争能力。一是面对分散的一家一户小农经济和传统落后技 术，把规范化高新技术传授给农民，使其按照规范化技术操作，生产 出符合市场，特别是符合国际标准的高质量产品；二是面对龙头企业 技术不规范、产品质量低、市场竞争力弱、经济效益低的实际，进行 技术改造，实行规范化、标准化生产。 2.3.5 适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要 近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使 用，进入寻常百姓家。全球现已有超过 70%的大企业基于 web 做交 易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。在 网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。后 wto 时 代，农业生产面临一个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的 直接竞争。本项目通过建立一个以信息网络为导向，实物交易为依托， 新型、高起点、辐射区域广、货流量大、运作规范的农副产品批发市 场将淮北市及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有利 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 于参与国际市场竞争，有助于淮北的名、特、优农产品有序的走出淮 北、走向全国、走向世界。 2.3.6 加快现代服务业的发展 本项目的建设是淮北市加快发展现代服务业的契机。批发市场 建成启用后，将使淮北*成为区域商流、物流、资金流及通信信息中 心，从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的 仓储、运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业 中的比重，使*的经济结构更趋于合理。 2.3.7 优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市 生活环境 超市化的管理，也使市场内部购物环境大大改观。生鲜超市变农 贸市场恶劣的购物环境已变为有空调通风的舒适购物环境，实行开 架自选、一站购全、统一结算等方式，提供便捷服务。服务员统一着 装，服务态度良好。超市营业时间较长，可随时进店购物，并为消费 者提供完善的售后服务，不满意的货品可随时退换，解除了顾客的后 顾之忧。 2.3.8 促进税收大幅增长，成为税收新的增长点 2.3.9 增加社会就业 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 第三章 市场需求分析与建设规模 3.1 市场需求分析 3.1.1 国内农产品批发市场发展现状 （1）农产品批发市场发展的基本情况 批发市场已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品批发 市场起步于 20 世纪 80 年代中期，经过 20 多年的建设，农业部定点 的市场已发展到 700 多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的 地区。初步统计，定点市场的年经营额近 2000 亿元，是农产品流通 的“大动脉”，因而成为抓好放心农产品的重要领域。目前，大中城市 消费鲜活农产品的 50%70%是通过批发市场提供的，通常是城市 规模越大，这个比重就越高。批发市场的发展，为搞活农产品流通， 增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作 用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。涌现出了一批具有较强辐 射能力的大型批发市场。例如，山东寿光蔬菜批发市场年经营额 400 多亿元，辐射 20 多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬 菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。 现代化经营管理方式在部分批发市场得到应用。有些市场加入 了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。引入了 电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场 交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行 了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强 了流通服务功能。 农产品批发市场经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展， 竞争日趋激烈，一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套 设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农 产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务，有的还 建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一 体化经营。 （2） 农产品批发市场存在的主要问题 从目前来看，我国农产品批发市场的发展势头是好的，但由于发 展时间不长、起点低，存在着一些亟需解决的问题。 缺乏统一规划，布局不够合理。批发市场发展不平衡、布局不合 理。经营设施简陋，交易手段落后，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多批 发市场长期停留在出租铺位的简单物业管理层次上，像个“放大”的 集贸市场。交易手段落后，市场主体组织化程度低，业务经营存在盲 目性。 3.1.2 淮北农产品流通概况 目前淮北农产品流通呈现五个“不适应”，农产品流通问题已经 成为制约农业和农村经济加快发展的一个主要因素。淮北农业主要 矛盾由体制约束转变为市场约束，农产品的市场竞争由区域性转为 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 全国性和世界性，因此激烈的市场竞争对农产品的流通提出了更高 要求。但是，淮北农产品流通呈现“五个不适应”：农产品品种和质量 对市场需求不适应；农产品生产规模和成本对市场竞争不适应；市场 信息工作对市场开发和生产结构不适应；农产品生产和流通的组织 化程度低对大市场、大流通不适应；封闭、落后的经营观念对市场开 放化和竞争化不适应。 3.1.3 淮北市集贸市场概况 经过改革开放以来的发展，淮北的集贸市场已形成面向全国市 场的较为成熟的产业。在流通方式和渠道上呈现出多样性、灵活性等 特点。从总体来看，淮北的集贸市场货源充足、价格平稳，各类农副 产品的成交量、成交额平稳增长。2009 年全市农贸集市商品成交额 145.5 亿元，增长 10.91%，其中，市区集市农产品成效额 96.6 亿元， 增长 39.16%，全市工业消费品市场商品成交额 22.7 亿元，增长 32.16%。 3.2 *县及周边地区农产品资源现状 *县作为传统的农业大县，农产品资源十分丰富，全县耕地面 积 190 万亩，人口 107 万，全县粮食播种面积 319.5 万亩，粮食总产 量 98.7 万吨，比上年分别增长 0.9%和 4.4%，其中小麦产量 64.6 万 吨，大豆产量 12.6 万吨，玉米产量 18.1 万吨。棉花总产量 3280 吨， 同比下降 36.5%，油料产量 8491 吨，同比下降 8.3%。畜牧业较快增 长。全年牧业总产值为 11.6 亿元，同比增长 8.1%。全年出栏肉猪 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 33.5 万头，出栏牛 6044 头，家禽出笼 818 万只，与去年基本持平；肉 类总产量 48398 吨，增长 10.8%，禽蛋总产量 23387 吨，同比增长 4.4%， 水产品产量 8827 吨，同比增长 5%。林业生产平稳发展。全年实现林 业产值 0.7 亿元，比上年增长 1.4%。全年造林面积 320 公顷，零星植 树 167.5 万株，育苗面积 95 公顷，木材采伐 20 万立方米。 *县周边地区包括皖北、苏北、豫东、鲁西南，均为黄淮海经济 圈粮食主产区，农作物种植面积 1300 万亩，粮食总产 380 万吨，其 中特色杂粮产量 62 万吨，蔬菜产量 77 万吨，水果产量 31 万吨，肉 类产量 43 万吨，水产品产量 50 万吨。 3.3 项目所在地经济社会发展状况 2009 年经济总量快速增长，产业结构进一步优化。全县实现地 区生产总值 90 亿元，按可比价格计算，比上年增长 16.4%。其中，第 一产业实现增加值 24 亿元，增长 4.6%，第二产业实现增加值 40 亿 元，增长 31.4%，第三产业实现增加值 26 亿元，增长 8.9%。经济结构 进一步优化。三次产业的比重由上年的 30.4:38.1:31.5 调整为 26.544.029.5。规模工业总量突破 30 亿大关，比上年增长 43.3；财政 收入占 gdp 比重为 12.3%，比上年提高 1.2 个百分点。按户籍人口 计算，人均地区生产总值 8251 元，比上年增加 1096 元。农业生产形 势较好。全年实现农林牧渔业总产值 38.7 亿元，按可比价格计算比 上年增长 4.8%。实现增加值 23.8 亿元，其中农业增加值 15.5 亿元， 林业增加值 0.4 亿元，牧业增加值 6.3 亿元，渔业增加值 1 亿元，农 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 林牧渔服务业增加值 0.6 亿元。“三农” 工作得到切实加强。全面落 实中央强农惠农政策，发放各类补贴 1.4 亿元。建立小麦、玉米两个 国家级农业标准化示范区，连续 4 年被列为全省农业标准化和农业 产业化生产示范县。出台促进现代农业发展的若干政策，安排 1000 万元农业发展资金，支持现代农业发展。大力推进农业产业化， 全年市级以上农业产业化龙头企业 31 家，新发展农民专业合作组 织 68 家。 与上年比较，全年居民消费价格总水平上升 4.2%。其中，食品类 价格受粮油等商品价格上扬的拉动上升 10.1%，烟酒及用品类价格 上升 0.6%，家庭设备用品及服务类价格上升 0.2%，医疗保健和个人 用品类价格上升 1.4%，居住类价格上升 7.0%。除此之外，衣着类价 格下降 1.9%，文教娱乐用品及服务类价格下降 2.2%，交通和通讯类 价格下降 2.2%。 3.4 发展规划与预测 3.4.1 农业产业优势发展规划 根据淮北市农业产业优势发展规划，发展总体目标是：规划期内 达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较大规模的具有区域特 色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立一批名牌农产品； 建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴办一批专业合 作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销一条龙经营 的新格局。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 （1）农业优势产业经营水平大幅度提高。优质小麦、玉米、大豆、 大宗蔬菜、杂粮、西瓜、果品、生猪、肉鸡、肉鸭、黄淮白山羊等传统 农业优势产业基本形成一体化经营格局，产品优质品率、商品率和加 工转化率大幅度提高，市场竞争力进一步增强；超黑糯玉米、马铃薯、 珍稀食用菌、花卉苗木、速生丰产林、肉牛、奶牛、水产品等特色优势 产业规模大幅度扩大，成为新兴产业，初步形成一体化经营格局。到 2015 年形成年销售收入 10 亿元、税利 1 亿元以上的龙头企业 2-3 家；年销售收入 1 亿元、税利 1000 万元以上的 20 家。优势产业农产 品交易市场体系进一步完善。到 2015 年,建设*、百善、南坪 3 家年 交易额 10 亿元以上的国内区域性农产品专业市场。农业优势产业中 介组织进一步发展壮大。到 2015 年,发展注册会员 500 个以上运作 规范的农民专业合作经济组织 100 家。培育交易额 100 万元以上的 农民专业合作经济组织 20 个以上；建立主要农产品全市性的行业协 会 10 个以上。农业优势产业品牌产品市场份额进一步增加。到 2015 年，农业优势产业产业经营组织创国家和自治区级著名品牌产品 进 一步增加，并在国内外市场占有一定的市场份额。 （2）全面推进无公害、绿色和有机蔬菜生产基地建设。在围绕市区 的以百善、*、刘桥、铁佛、双堆、五沟等乡镇，建设无公害蔬菜常年基地； 加强反季节蔬菜生产基地建设；在在百善建立高档特需蔬菜、野生蔬菜 生产基地。2015 年，全县蔬菜种植面积20 万亩。 （3）特色水产基地建设 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 随着*县煤炭资源的开采，未来 5 年将形成 15 万亩大水面的采 煤沉陷区，充分发挥采煤沉陷区湿地水面资源优势，规划在韩村、五 沟、孙疃、临涣、刘桥、百善等重点乡镇，建设标准化罗非鱼加工出口 养殖基地、特色水禽饲养基地、白鹅饲养基地、优质水产品养殖基地， 到 2015 年水产品产量达到 10 万吨。 （4）建设食品加工基地 根据淮北市“十二五”发展规划，“十二五”时期淮北市达到食品 工业基地，目前正在规划建设凤凰山食品工业园、百善食品工业园， 预计未来 5 年，淮北市食品工业规模将达到 40 万吨，产值 100 亿元。 3.4.2 农产品市场需求预测 农产品是人们生活必需品，随着经济发展社会进步，人们生活水 平提高，人们更加注重食品安全、营养、卫生。近年来，从国家实施的 粮食安全工程、“菜篮子”省市长负责制工程等来看，农产品生产供应 与市场需求之间的矛盾将长期存在，这将长期困挠我国的经济发展 和社会稳定，因此，加强农产品生产、流通，确保市场供应，至关重要。 *县是重要的农产品生产基地，同时也具有广阔的农产品消费 市场，建设农产品市场，一方面可以加快当地农产品的流通，保护农 民利益，增加农民收入。另一方面有利于为全国各地的特色农产品提 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 供营销平台，有处于当地居民品味各具特色的农产品，改善人们的饮 食结构，提高健康水平。 根据现代农业发展趋势，今后要大力引进先进农业科学技术，培 育、引进、推广普及农产品新品种、新技术，大力发展无公害绿色食 品，不断提高农产品品质，充分发挥国内外农产品比较优势的互补性， 加强双方的经济合作。国内在农产品加工方面显示了非常强的比较 优势。例如，肉类制品和蔬菜制品显示出农产品深加工具有的潜力。 所以，应突破性地发展具有比较优势的蔬菜、畜产品、水产品及特色 产品等农副产品的深加工产业，依靠科学技术，提高产品的科技含量 和附加值，提高农产品的市场竞争能力。 3.5 建设规模与建设内容 3.5.1 建设规模确定 根据上面的分析与预测，未来 5 年，当地农产品生产规模近 200 万吨，按照 10%进入本市场，每年经营量达 20 万吨，另每年从外地 进入本市场的水果、蔬菜、粮食等农产品预计达到 200 万吨，那么市 场每年的交易量将达到 220 万吨。 综合各种因素，拟定本项目年交易量为 200 万吨/年，批发市场 月吞吐量为 16.7 万吨，建设规模拟定占地面积 533328m2，建筑总面 积 397100m2，配备农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算、 电子拍卖等配套服务，以及农产品农药残余检测、特色产品加工配送 服务等。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 3.5.2 建设内容 根据以上情况，本项目拟定的主要建设内容为： 1.原材料、包装材料、辅助材料仓库 在使用划分上原材料仓库分两个库房，一为批发市场自用库，一 为经营户租用库。批发市场自用库中，供货商向批发市场提供货源后， 由批发市场进行清点、初检后分类入库。再由各深加工车间从原材料 采购仓库中领取原料进行后处理。经营户租用库则向市场内的经营 户和客商租赁，同时收取租赁费用。 在功能划分上原材料仓库分为蔬菜、水果、家禽、肉类、水产品、 南北干货、粮油、饮料、中药材、花卉十个大项。不能常温储存的货物 直接入冷库储存。 2.交易行、交易大棚 由经营户入场经营，本农产品批发市场集中管理，进行大宗农产 品收购批发等；分为四个区：水果蔬菜和特色农产品交易区，粮油干 货交易区，肉类加工和水产品交易区。 3.肉类加工车间 分为禽类加工车间、畜类加工车间和水产品加工车间三个部分。 原料从原材料仓库领取后，统一检验，然后分类屠宰、洗净、分 类分级、称量、包装后经检验合格直接配送至各销售终端，或存放到 净肉仓库（或冷库）。 4.净菜加工车间 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 蔬菜进入原材料仓库后，进入加工车间进行后处理。经拣选、洗 净、检验（农药残留量）、分类分级、包装后，直接配送到各销售终端， 或存放到净菜仓库。 5.水果保鲜车间 水果的分类分级、拣选、洗净和保鲜、包装处理在这个车间进行。 完成上述处理后进入配送中心配送到各个销售终端进行销售，或存 放到仓库（或冷库）。 6.粮油加工车间 本车间对大米和食油及各类干货进行分级分类、检验、包装等处 理，然后进入销售终端或存放仓库。 7.配送中心 分调配部和物流部。对已加工完毕的肉类、蔬菜、水果、粮油等 农产品进行统一配送至各农贸市场和超市；将农产品检验、分类后按 订单配送到各个酒楼、饭店、学校等机关、单位。 8.交易服务大楼 为 6 层框架结构，属综合大楼，内设网络交易大厅，检测，会议， 管理办公室等。 9.净菜仓库 仓库内分肉类库、蔬菜类库、水果类库和粮油类库。对已完成深 加工而未及配送或因其他原因没有进行配送的肉类、蔬菜、水果、粮 油等农产品，可以在此库中储存。 中瑞农产品批发市场建设项目建议书 *县工程咨询事务所 10.冷库 配置 20000 吨的双温冷库，其中高温库储量为 10000 吨，低温库 储量为 10000 吨。高温库用于加工包装后的蔬菜水果贮存；低温库主 要用于肉类产品贮存。 11.商住、宾馆餐厅楼 为常住经营客户提供商住服务，为流动客户提