物业服务中的节能减排

物业服务中的节能减排物业服务中的节能减排 物业节能包括通过对物业工具、作业设备和物业日常工作流程 和方法的改革，操作方法和技能的改进，通过调整物业管理结构， 在降低物业保养和管理的成本和提高工作效率的前提下，节约资源， 合理分配区域和工作组内的供需，加强物业能源管理。物业区域节 能，物业管理公司有着重要的责任与义务。从日常物业工作上说， 采取有效的设备保养和使用措施，有以下几点工作建议。 （一）把握好各种用能设备的有效运行时间和参数 物业管理人员应研究各用能设备何时必须使用，何时可以降低 负荷使用或者关掉。用能设备的运行时间和参数，要根据季节或其 它条件的变化及时进行调整。比如户外公共道路照明随季节变化及 时调整开关时间，夏季热水温度可以调低，电梯在人流小的时段可 以少开几台等。 （二）用能设备数量和配置区域的合理搭配 不同的区域对环境条件的要求不同，所需配置的设备要求也要 跟着改变。理想的配置是在设备负荷发生变化时它始终在高效区运 行，这就要求设备运行发出的能源容量应大小搭配合理。一些楼宇 的通风设备有些在低效区长期运行，要尽量合理搭配负荷，适当提 高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。 在供热系统中，长期背着日照，位置隐蔽，湿气重的建筑和房间配 置的暖气应采用多管暖气，使热量散发面积更大，而在温度高的建 筑区域则可以适当减少暖气设备的管道数。排风机的台数应视场地 配套，根据地理位置的通风情况合理增加或拆减。还有降低不必要 的照明照度，许多楼宇的室内照明强度过高，这种做法可能会导致 现代化办公及商业环境中的照明浪费。 （三）能量回收和适当节能装置的利用 在通风方面，高温和寒冷季节新风和排风的温差高，可采用能 量回收装置，从排风中直接回收能量加以利用，降低新风负荷。在 供热方面，锅炉水的热气也可以通过紧密设备，合理通道不断循环， 以便为新水加热。供水管网中，要结合该区域水流供需的容量和速 度选用效率最大化，成本最低耗的装置，管网中的配套设备都应在 符合建筑设计要求和物业管理要求的前提下采用系统、完善、节能 的配置方案。灌溉利用中水循环系统，尽量多的利用雨水雪水，少 用或不用自来水。鼓励使用省油环保和风冷的汽油机。在光照方面， 根据物业管理的地域、场所的不同要使用什么样的灯具也应考虑， 户外路灯可以采用碘钨灯，大堂照明采用节能灯，地下室等需要长 期照明的可以采用日光灯和节能灯等等。 （四）感应设备的利用 感应设备多利用，既减少了人工运作，节约人力，又能提高智 能化管理，作重要的一点是防止能源浪费，节约资源和成本。户外 公共道路照明多采用时控和光控方式。走廊、公共卫生间、陈列展 馆的橱窗等区域可以采用感应灯具。现在很多公共场所的水龙头出 水口用的也是感应器具，这个方法也很值得推广。消防设备应提倡 采用火、光、烟雾感应器及时报警，不但保障业户安全，也节省了 人力物力。 （五）用能设备要及时定期清洗和保洁 物业设备有些长期置于室外，表面会堆积灰尘，尘埃脏污也容 易透过大小孔进入设备内部，造成设备运行功率低下甚至阻碍其正 常工作。物业设备的长期运行也容易使设备沾上油污和化学物，这 样也加速设备的折寿。所以要及时定期的清洁用能设备。如空调通 风系统的表冷器和过滤器，空调水系统等空调设备需要物业人员的 保洁。供热管网，日常照明设备，监控系统，电梯设备等也要做到 及时清洗，保持干净。 （六）物业设备若发现有损坏要及时进行维修或调整 物业工作日常工具使用人员应谨慎对待，加以爱惜，发现有损 坏的地方要及时报修，在不影响工作效率的前提下找现有资源使其 恢复正常，也可以做出改装调整。如割草机割草力度不够，可以调 低割草机滚刀的高度或者调高割草机定刀的高度使滚刀与定刀的间 隔达到最适合剪草的距离。 三 严格高效的管理制度 （一）以合同模式制定能耗目标考核制度和计量收费 物业管理公司应制定节能目标，管理中可以对各部门甚至各人 员提出节能目标要求，配以奖惩措施激励大家主动节能。物业管理 公司对业主或承租者能源消耗尽量采用计量收费。物业管理公司和 业户要共同制定并达成一致意见。这种方法可以以合同的模式制约 物业管理者和业户双方，运用市场激励机制，明确约定业主和物业 管理企业的节能权利、义务和责任，把降低能源的指标与物业管理 企业的经济利益挂钩，在合同中明确规定能源节约指标，如果达不 到指标，业主有权扣减物业管理费等。 （二）通过能耗数据的收集和分析来挖潜节能潜力 要尽量搞清楚楼宇中能源最终消耗在哪些终端设备上，消耗多 少，什时候消耗的。用电量的使用情况分析影响能源消耗的主要因 素，列举可能原因并在管辖范围内适当调查。在不断深入的过程中， 可以发现许多节能节的方法。根据分析结果，完善节能管理制度； 对不同部门、不同区域能耗数据进行展示，使员工和业主知晓用能 情况，激励员工在日常工作中处处注意节能，动员业主参与节能工 作，将科学节能作为企业文化的一部分。 四 从员工节能抓起 要实现节能目标，物业公司还是要依靠企业文化的力量。在公 司内部将节能管理与员工的收入直接挂钩，公司内部制定奖惩制度， 以提高员工节能的自觉性和积极性。加强日常管理，完善规章制度， 防止不必要的浪费。对员工进行节约意识教育，给员工灌输节能降 耗意识、节能降耗的意义和重要性。在培训时强调这一点，并从员 工的自身修养层面抓起，让他们意识到节俭本身就是一种素养的体 现，是 一种美德，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。在办 公室中，提倡不浪费一张纸张，不放弃纸张回收的做法，文件的整 理和记录不得粗心随意，办公用纸尽量利用再生纸。无实际意义的 传单、报告拒绝打印。会议记录，通知等工作可以采用电子邮件完 成。员工离岗随时要留意关灯关电脑。基层员工工作中要谨遵公司 对设备使用和节能要求的相关规定，物业工具使用过程要小心谨慎， 发现问题及时解决或通知相关人员协助维修调整，并且要在实践中 积极开动脑筋，为公司更好的制定节能方案提出可行性建议。 五 做好宣传教育，提高业主节能意识 物业管理公司提高业主的节能意识，杜绝资源浪费。利用电子 屏等公示栏宣传，提高租户的节能意识。加强节能宣传，宣传节能 方法和节能的经济效益和环境效益。提高业主参与物业节能的主人 公意识。可以以社区期刊、社区工作小报或其他媒介形式在业户中 宣传，以以身作则的带头作用对广大居民进行节能教育。物业管理 公司还可为居民提供可行合理的节能方针。如定期督促业主清理房 间设备，废弃物归类存放并尽量做到自主回收，调整不和谐的作息 制度，尽可能多的利用平价电和低谷电等等。目前在国外很多城市 都建起了节能住宅，我国也