地铁商业案例分析上海南站94094469

地铁商业案例调研地铁商业案例调研 克而瑞（中国）信息技术有限公司 上海机构 2008 年 01 月 交通枢纽站点：交通枢纽站点： 2 2 上海南站地铁商业上海南站地铁商业调研调研 一、选择标准一、选择标准 站点类型站点类型交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中 长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。 二、二、区位环境分析区位环境分析陆路交通枢纽陆路交通枢纽 1 1、区位概况、区位概况 上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇 聚点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人 流保障，商业潜力巨大。 地铁商业调研案例分析 克而瑞信息技术有限公司 广延路 140 号 邮编：200072 电话：56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 3 页 共 8 页 2 2、交通环境、交通环境 区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西 分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、 枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。 交通类型交通类型分布分布 公交南、北广场共计 40 多条公交线终点站，集中分布在南北出口 轨道交通地铁 1 号线，轻轨 3 号线 道路交通沪闵路，沪闵路高架 长途客运日均发送班次 700 班以上 高架靠近沪闵路高架，到中环线 5 分钟，到外环线约 6 分钟 3 3、区域商业、区域商业商业缺乏，新兴商业即将形成。商业缺乏，新兴商业即将形成。 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同 时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低， 环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。 除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比 例基本在 5%以内不规则分布。 （以经营面积计算） 区域商业业态分布区域商业业态分布 4 4 上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中心。 百利时尚中心于去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过往人流有很大的吸引效果，同时 零售业引入 OUTLETS 模式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的客群。 4 4、主要客流、主要客流外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群 上海南站区域的客流量是上海最集中的区域之一，区域内轨道交通、公交车站、火车站、长途 客运站形成数近百万的客流，过往人流量大、客流来源众多、人员结构复杂，多以外来旅客和本地 交通换乘为主要特征，而该区域商业构成不但在加大餐饮业态比例的同时满足了过往客流的消费需 求，同时引入的 OUTLETS 商场也加强了目的性消费人群，两者有机结合可以达到很好的效果，也可 以带动该区域商业更好地成长。 地铁商业调研案例分析 克而瑞信息技术有限公司 广延路 140 号 邮编：200072 电话：56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 5 页 共 8 页 三、空间特征分析三、空间特征分析 1 1、空间布局、空间布局 上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在 70000 平方米左右，目前营业部 分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。 楼层楼层主力店主力店营业面积营业面积 地下一层 Jack&Jones，nike360，adidas 三 叶草，G-2000，TONY WEAR，工商 银行，星巴克 13600 南广场 地下二层 棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾绿 寿司，麦当劳，肯德基 10000 地下一层 ONLY，Teenie Weenie，Ochirly， 麦当劳，肯德基，DQ 冰激凌 12000 北广场 地下二层 VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，Etam 10000 2 2、面积分割、面积分割 地铁商业主要为地下一二层部分： 地下零售部分：由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在 50-200 平 方米左右。 地下餐饮部分：该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在 80-300 平米左右。 6 6 3 3、业态业种分布、业态业种分布流行服饰和快捷餐饮为主流行服饰和快捷餐饮为主 站点商业经营面积分布站点商业经营面积分布 目前上海南站商业业态以服饰和餐饮为主，其中服装所在比重最大（经营面积计算） ，其他各 还有美容、银行等服务型商业。上海南站的地下商场位于南北广场的地下一二层。 商业场南广场地下二层全为餐饮业态，南广场地下一层主力店为 3000 平方米左右的运动 折扣店，北广场地下一二层商场以品牌服饰为主； 服饰以折扣店为其经营的终点，吸引目的性消费人群； 餐饮消费人群主要是交通换乘人群。 通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团旗下的 4、5 个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有 4 家。地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点： 迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全； 餐饮面积两级分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店。满足了 地铁商业调研案例分析 克而瑞信息技术有限公司 广延路 140 号 邮编：200072 电话：56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 7 页 共 8 页 不同层次客户的需要，基本都集中在沿街的一些铺面上。 物业物业业种分布业种分布品牌店品牌店 南广场地下一层 运动服饰，休闲服饰，家居， 银行 Jack&Jones，nike360，adidas 三叶草，G-2000，TONY WEAR， 工商银行，星巴克 南广场地下二层餐饮 棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾 绿寿司，麦当劳，肯德基 北广场地下一层 女装，珠宝首饰，家居，餐 饮 ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，麦当劳，肯 德基，DQ 冰激凌 北广场地下二层女装，美容，饰品 VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，Etam 四、经营效果分析四、经营效果分析换乘客流和目的性客流相辅相成换乘客流和目的性客流相辅相成 1 1、消费客流结构、消费客流结构目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会 上升上升 上海南站人流量较大，过往人流仍以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为旅客、 上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为 50 万以及 6 万人次。交通的绝好优 势，使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点 相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。 由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除 了夜间和清晨，无明显大幅度差异。 地下商城经营的餐饮业态主要针对交通换乘人群及火车站旅客。 服饰零售采用 OUTLETS 模式，折扣店的形式可以吸引到整个徐汇区甚至整个浦西区域内的 目的性消费人群，目标消费者是白领和喜欢新鲜潮流的年轻人。 2 2、业态经营分析、业态经营分析 从上海南站现有商业经营看，方便、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类 出租率基本上都达到了 90%，服装零售类出租率也在 80%左右。 不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招商管理，商业起步虽然较晚， 但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以南站为中心的区域商业发展 将相当有利。 8 8 餐饮餐饮品牌餐饮为主，档次中等品牌餐饮为主，档次中等 由于上海南站多为快速流通客流，在旅客候车这段时间里，对快速、方便的餐饮需求量较大， 这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素。这里的几个知名餐饮品牌如肯德基、真功夫、棒约翰以 及味千拉面、大娘水饺占据南广场地下二层，档次中高，能较好地满足了来往外地客的餐饮需求， 同时也能吸引了一些周边区域以及本地交通换乘人群。餐饮也是目前南站商业中经营最好的。 服饰服饰流行品牌折扣服饰为主流行品牌折扣服饰为主 这类服饰店铺分别位于南广场的地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商业街经营 面积的 50%左右。经营品牌的档次中高，再加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有相当的吸引 力。以 OUTLETS 的经营模式可以很好地提升商圈的氛围以及周边区域的商业价值，为该区域的发展 起到强有力的推动作用。 3 3、租金及出租率、租金及出租率开业初期就有较高出租率，租金相对较低开业初期就有较高出租率，租金相对较低 上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点， 其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹。火车站人流消费多集中在地下，商铺的租金较高，基本 在 5-10 元/平方米.天左右。 上海南站周边沿街商铺的租金调查显示，目前沿街位置较好商铺的租金约为 8 元/平方米.天， 一般市口的商铺租金约在 5 元6 元/平方米.天之间，总体租金比南站地下商业租金低。 空间位置空间位置出租率出租率租金租金 南广场地下一层 75% 7-8 元/平方米.天 南广场地下二层 90% 7-10 元/平方米.天 北广场地下一层 80% 7-10 元/平方米.天 北广场地下二层