现在我向公司的各位把房地产开发流程的基本过程和概况简略的介绍一下

房 地 产 开 发 流 程 解 说 词 房产开发流程解说词 现在我向公司的各位把房地产开发流程的基本过程和概况简 2 略的介绍一下，使大家对房地开发的过程有所基本的了解。 房地产开发流程现在我分三个大的方面来给各位介绍，我所 分的这三个大的方面是： 一、 基础知识； 二、 土地出让方式； 三、 房地产开发流程。 现在我先从一基础知识部分来给大家介绍，只有先了解 了基础知识才能更好的理解第二条，第三条的土地出让方式和房 地产开发流程的内容。 接画面，一基础知识 一、一、 中国现行土地制度中国现行土地制度 中国国境内的全部土地都为社会主义公有制， （包括河流、 滩途、海洋在内）社会主义公有制土地分为两个类别 （一） 、全民所有制（国有土地） （二） 、集体所有制（集体土地） 全民所有制：全民所有制：是指所有权属于国家代表的全体人民，具体由 国务院代表国家使； 集体所有制：集体所有制：农民集体：村内两个以上农村集体经济组织的 农民集体，乡（镇）农民集体所有制土地可以通过征用（经济补 偿）成为国有土地。 3 国有土地使用权出让 国家将土地使用权（一定年限）出让，土地使用权出让金 （提前支付）土地使用权交土地使用者。 土地使用权出让（土地一级市场）由国家垄断。 土地使用者只拥有土地使用权，没有所有权。 国在土地使用权出让方式目前有以下四种方式 1、 招标方式 2、 拍卖方式 3、 协议方式 4、 挂牌方式 国有土地出让年限 1、 居住用地：7070 年 2、 工业用地：5050 年 3、 教育、科技、文教卫生、体育用地：5050 年 4、 综合或其它用地：5050 年 5、 商业、旅游、娱乐用地：4040 年 二、二、 相关专业术语解读相关专业术语解读 （一）城市用地（一）城市用地：城市用地分八个方面介绍 1) 居住用地居住用地 指居住小区、居住街坊、居住组团和单位 生活区等各种类别的成片或零星的用地。 2) 公共设施用地公共设施用地 指居住及居住区级级以上的行政、商业金 融、文化教育、卫生、体育及科研设计等机构和设施的用 4 地、不包括居住用地中的公共服务设施用地。 3) 工业用地工业用地 是指工矿企业的生产车间、库房及其附属设 施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括 露天矿地，该用地应归水域和其它用地。 4) 仓储用地仓储用地 是指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间 及其附属设施等用地。 5) 交通道路、广场用地交通道路、广场用地 是指铁路、公路、管道运输、港口 和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地、市级、 区级和居住区级的道、广场和停车场等用地。 6) 市政公用设施用地市政公用设施用地 是指市级、区级和居住区级的市政 公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等 用地。 7) 绿绿 地地 是指市级区级和居住区级的公共绿化地及生产防 护绿地，不包括专用地、园地和林地。 8) 水域和其它用地水域和其它用地 是指除以上各大类用地之外的用地 （二）建筑术语（二）建筑术语：语分 2121 个涉房地产开发相关的方面来介绍 1) 建筑用地面积建筑用地面积 是指建筑或建筑群实际占用的土地面积， 包括室外工程（如绿化、道路、停车场等）的面积其形状和大 小由建筑红线加以控制。 2) 建筑面积建筑面积 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地 下室面积总和。 3) 容容 积积 率率 是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面 5 积的比值，它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标，即 容积率越大，土地利用程度越高。 4) 建筑密度（建筑覆盖率）建筑密度（建筑覆盖率） 是指用地内各类建筑的基底总面积 与居住区用地的比率（%）它可以反映出一定用地范围内的空 地率和建筑密集程度。 5) 用地红线用地红线 是指经济城市规划行政主管部门依法确认的建设 用地范围边界线。 6) 建筑经线建筑经线 是指建筑物的外交面所不能走出的界线。建筑红 线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路 红线之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。 7) 道路红线道路红线 是指道路用地和两倒建筑用地的分界线，红线内 包括车行道、步行道、绿化带和分隔带，宽度根据要求变化， 以满足交通、绿化、通风日照、建筑景观和地下管线的要求。 8) 房屋层数房屋层数 房屋层数是房屋的自然层数，一般按室内地坪 0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层 高在 2.20m 以上（不含 2.20m）的，计算自然层数与地下层数 之和，假层、附层、 （夹层） 、插层、阁楼、 （暗楼） 、装饰性塔 楼、以及突出层面的楼梯面、水箱面不计层数。 9) 层层 高高 层高是指房产高度以“层”为单位计量，每一层 的高度国家在设计上有要求，这个高度叫层高。它通常包括下 层地板面或楼板面到上层楼板面之间距离。 6 10)净净 高高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 11)建筑高度建筑高度 是指建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高 度。屋顶上的水箱面，电梯机房，排烟机房和楼梯出口小面等 不计入建筑高度。 12)建筑间距建筑间距 是指两幛建筑物或构筑物外墙之间的水平距 离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安 全等方面的因素综合考虑确定。 13)低层建筑低层建筑 是指高度小于或等于 10 米的建筑，低层居 住建筑为一层到三层 14)多层建筑多层建筑 是指高度大于 10 米，小或等于 24 米的建 筑，多层住宅为四至六层。 15)高层建筑高层建筑 是指高度大于 24 米的建筑，中高层的建筑 为七至九层，高层住层为十层以上的建筑。 16)小高层建筑小高层建筑 （非规危性）介于多层和高层之间，一般指 7-18 层之间的建筑。 17)点式（塔式）建筑点式（塔式）建筑 是指建筑平面外廊基本成矩形，其边 长与短边之比小于 2 的建筑。 18)板式建筑板式建筑 是指建筑平面外廊基本成矩形，基长边与短 边之比大于或等于 2 的建筑，并且短边和度小于或等于 16 米。 19)复复 式式 是指一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系 上下层，一般在首层安排起居室、厨房、客厅、卫生间等。 7 20)跃跃 式式 是指一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出 夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的 空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 21）错错 层层 是指一套房子不处于同一平面即房内的厅卧、卫、 厨、阳台处几个高度不同的平面上，错层住宅的面积计算方法参 照平面住宅面积计算。 接画面二、 土地出让方式 取得国有土地使用权在中国目前常见的有三种方式： 一、 出让方式； 二、 划拨方式； 三、 承租方式； 出让方式目前采取的四种办法即： （1）招标 （2）拍卖 （3）挂牌 （4）协议 国有土地使用权出让流程目前要经过大约十个步骤： （1）公布出让计划，确定供地方式 （2）编制确定供地方案 （3）地价评估，确定出让底价 8 （4）编制出让文件 （5）发布出让公告 （6）申请及资格审查 （7）招、拍挂实施（招标、拍卖、挂牌、协议） （8）签订出让合同，公布结果 （9）核发建设用地批准书交付土地 （10） 办理土地登记，领取国有土地使用证 招招 标标 招标方式概念招标方式概念 是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者 （投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确 定土地使用权受让人的方式。 招标流程招标流程 出让人确定标的及标底投标人投标出让人、 投标人开标评标小组评标确定中标人。 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准， 或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当 确定为中标人。 拍拍 卖卖 拍卖方式概念拍卖方式概念 是指按指定时间、地点，在公开场所出让方 用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人） 。 拍卖流程拍卖流程 （一） 主持人点算竞买人； （二） 主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、 9 规划要求和其他有关事项； （三） 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价 的，应当明确提出； （四） 主持人报出起叫价； （五） 竞买人举牌应价或者报价； （六） 主持人确认该应价后继续竞价； （七） 主持人连续三次宣布同一应价而没有在应价的，主持 人落槌表示拍卖成交； （八） 主持人宣布最高应价者为竞得人。 挂挂 牌牌 挂牌方式概念挂牌方式概念 是指出让发布挂牌公告，按公告规定的期 限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告， 接受竞买人的报价并更新挂牌价格根据挂牌期限截止时的出让 结果确定土地使用者。 挂牌起始日挂牌起始日 出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价 出让人更新挂牌价格出让人接受新报价确定竞得人。 挂牌期限届满，按照下例定是否成交： （一） 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价， 并符合其他条件的，挂牌成交； （二） 在挂牌期内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出 价最高者为竞得人，报价相同的，先提交报价单者为 竞得人，但报价低于底价者除处； 10 （三）在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均底于底价或 均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌限截止时，仍有两个或者两个以上的竞买人要求报 价的，出让应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得 人。 协协 议议 协议方式概念协议方式概念 是指政府作为土地所有者（出让方）与选 定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权 出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划划 拨拨 划拨方式概念划拨方式概念 是指县级以上人民政府依法批准，在用地 者缴纳补偿，安置费等费用后将该幅土地交其使用，或者将土 地无偿交给土地使用者的行为。 土地出让方式的适用范围 （一） 出让方式出让方式： 招标、拍卖、挂牌 （1）经营性用地（商业旅游、商品住宅等）及有竞争要 求的工业用地； （2）同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； （3）划拨用地使用权改变用途或转让、收回土地使用权、 实行招拍挂出让的； （4）出让土地使用权改变用途； 11 （5）法律法规规定的其它用地有偿使用，需要签订合同 有期限限制。 协协 议议 （1）经营性用地以处用途的土地，同一宗地只有一个用 地者； （2）原划拨、承包土地使用权人申请协议出让； （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让； （4）出让土地使权人申请续期； （5）法律法规规定的其它用地。有偿使用，需要签订合 同有期限限制划拨方式 （1）国家机关，军事用地； （2）城市基础设施、公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通