地产股权投资基金可行性分析报告

XXXX 集团有限责任公司 XX 集团海外投资有限公司 XX 发展基金有限公司 XX 银行 关于共同设立关于共同设立 XXXX 房地产产业基金的房地产产业基金的 可行性报告可行性报告 20152015 年年 3 3 月月 目录目录 1 概述1 1.1 合作方1 1.2 合作目的1 1.3 合作基础1 1.4 合作方式1 2 公司介绍2 2.1 公司基本情况2 2.2 股东情况介绍6 2.3 合作平台公司介绍9 2.4XX 公司介绍11 3XX 房地产市场分析16 3.1XX房地产现状16 3.2 机遇挑战与应对策略18 4 项目介绍21 4.1XX 芳庭花园生态住宅项目21 4.2XX 中企总部基地项目22 4.3XX 奥林匹克大厦项目25 4.4XX 中国品牌城项目27 5 合作方案29 5.1 基金设计思路29 5.2 基金设立方式29 5.3 基金预计规模30 5.4 基金出资方式31 5.5 基金出资额31 5.6 基金盈利预测32 XX 房地产产业基金可行性报告 3 1 1 概述概述 1.11.1 合作方合作方 XXXX 集团有限责任公司（以下简称“XX 集团” ） XXXX 集团海外投资有限公司（以下简称“XX 海外” ） XX 发展基金（以下简称“XX 基金” ） XX 银行（以下简称“XX 银行” ） 1.21.2 合作目的合作目的 1.2.1XX 集团现已在 XX 全面进行投资，业务涉及房地产开发、国际贸易、 信息技术产业等多个行业。 1.2.2XX 海外在 XX 具有多年的业务发展基础，形成了在工程建设，地产开 发，国际贸易等方面的产业优势。 1.2.3XX 基金是隶属 XX 银行的对非金融服务机构，承担着国家非的金融援 助和扶持中国企业海外投资发展的重要职能。 1.2.4XX 银行是设立在 XX 的私立银行机构，具有良好的品牌影响力和相当 渠道覆盖规模，具备良好的金融服务能力。 为谋求更广阔的发展空间，实现实体经营与金融服务的有机结合，现寻求 XX 基金和 XX 银行在金融合作和政策导向等方面予以相关支持。 1.31.3 合作基础合作基础 XX 海外和 XX 集团在 XX 投资的发展战略符合国家“走出去”的战略原则。 同时，双方业务以房地产开发为龙头，形成从投资到建设的全产业链条。XX 基 金肩负扶持帮助中国企业赴 XX 投资的历史重任，XX 银行是项目地的金融机构， 具备强烈的市场发展意愿。因此各方具备合作的先决条件： 1.3.1XX 海外是 XX 省属国有企业，是中国建筑行业的龙头企业，在海外尤 其是 XX 具有众多的业绩项目，积累了丰富的项目承建和项目投资经验。 1.3.2XX 集团具备在 XX 乃至东非获得大型项目的相关能力及一支具有专业 经验的项目开发团队。 1.3.3XX 基金具备在 XX 的丰富投资经验及广泛的资源背景，承担着国家扶 持中国企业海外发展的政治责任。 1.3.4XX 银行具有在 XX 良好的网店优势和资金募集能力，具备追求资金效 率和安全的主管愿望。 基于各方的优势和发展意愿，各方具备良好的合作基础。 1.41.4 合作方式合作方式 XX 海外、XX 集团、XX 基金和 XX 银行共同成立房地产投资基金，用于 XXXX 的房地产开发建设系列项目的整体运营。 XX 房地产产业基金可行性报告 5 2XX2XX 集团简介集团简介 2.12.1 基本情况基本情况 XX 集团联合 XXXX 商学院、XX 省投资促进会，以及 XX 大学、XX 交通大学、 XX 财经大学、清华大学、北京大学等各名校同学平台公司，在合作中实现共赢。 图 2.1XX 集团组织结构图 2.22.2 战略规划及商业模式战略规划及商业模式 XX 集团通过整合上游资源，从而获得资金、技术、人才、管理经验等发展 所需的各种资源，从而对下游的各类投资、融资业务提供相应的支持。 图 2.2XX 集团战略规划图 2.32.3 盈利模式盈利模式 图 2.3XX 集团盈利模式 2.42.4 股东介绍股东介绍 2.4.1XXXX2.4.1XXXX 投资股份有限公司投资股份有限公司 XXXX 投资股份有限公司是一家注册于 XX 省 XX 市，由 XX 财经大学 XX 校友 会企业家同学发起设立的以金融资本运营为主的多元化企业集团，企业股东 123 人，由 XX 金融、制造、房地产、建筑、商贸、医药等领域的精英企业家组 成。企业以资本为纽带，以金融为平台，以实业为方向，立志于打造现代、独 特、具有社会价值的现代投行企业。 公司主张以客观公正的态度，包容万物的胸怀，不断开拓创新的精神，兼 顾股东、员工和合作伙伴利益，实现社会、合作者和公司的共赢、在资本市场 的浪潮中，XXXX 投资股份有限公司勇于进取，抓住机遇，不断改进和完善，立 志打造充满创新活力和拥有国际视野的团队，通过整合上游资源，拓展资金业 务、投融资业务、资产管理业务及资本运作业务四大类主营业务，从而获得资 金、技术、人才、管理经验等公司发展所需的各种资源，从而对下游的各类投 资、融资业务提供相应的支持。 2.4.2XXXX2.4.2XXXX 投资管理股份有限公司投资管理股份有限公司 XXXX 投资管理股份有限公司成立于 2009 年，注册资本 1.39 亿元，由 XX XX 房地产产业基金可行性报告 7 交通大学 150 多位校友同学企业家共同创立。 公司一贯秉承“同看世界汇聚精华”的核心理念，以科学的法人治理结构、 清晰的战略方向、明确的发展目标、先进的资本运营理念、专业的运营团队、 和谐的企业文化，建立起金融、产业、服务保障三大平台体系，在短短几年内 已发展成为控股、参股十多家企业的新兴现代化集团公司。 公司现有在职员工 120 余人，形成了金融体系、产业体系、服务保障体系 三大平台发展体系，实际控股、参股十多家企业。金融板块有 XX 彭州 XX 小额 贷款有限公司、XX 省 XX 西金融资担保有限公司、XXXX 邦锞金融服务有限公司、 XXXX 思科基金管理有限公司、XXXX 普泰资本管理有限公司等；产业板块有 XXXX 万方置业有限公司、XXXX 北山矿业有限公司、XXXX 教育投资管理有限公 司、XX 交通大学教育培训中心等；服务板块 XXXX 文化传播有限公司、XXXX 财 务咨询服务公司、XX 昊通律师事务所等。 “跨一步海阔天空“，公司在不断提升自我发展同时也在不断整合优质平台 资源，于 2010 年联合川内高校优秀企业家共同发起成立了 XX 省企业信息交流 促进会，在 2012 年被 XX 交通大学核准为 XX 交通大学董事会董事单位，并于 2013 年作为发起人单位联合国内四所交通大学 XX 校友企业发起成立了 XX 思源 信息交流发展中心(交大 XX 校友企业家协会)，公司的社会与行业影响力不断提 升。 在激烈的市场竞争中，XX 将坚持“顺应趋势、立足金融、产融结合、创新 开拓、提升吨位”的发展战略，锐意进取，奋力将 XX 打造成国内一流的投资控 股集团。 2.4.3XXXX2.4.3XXXX 投资股份有限公司投资股份有限公司 该公司是由 XX 大学商学院 EMBA 总裁班精英于 2008 年 5 月共同发起设立， 公司以 XX 大学 EMBA 总裁同学会为平台，联合近百家实力雄厚的企业和多位具 有一定社会影响力和金融领域的专业人士投资组建，采用股份合作的形式，打 造金融投资领域龙头企业，与各大高校、上万家企业联动，以发展“高校同学 经济”为基础，立足 XX、走向全国，着力于打造项目投资、融资担保、理财服 务、助贷融资、资产管理、PE、基金等多元化金融控股与管理体系。 2.4.4XXXX2.4.4XXXX 投资管理有限公司投资管理有限公司 XXXX 投资管理有限公司（以下简称 XX 投资）由 XX 民间商会副秘书长余斌 先生发起成立。XX 投资的股东主要来自于 XX 建筑业中国领军企业和 XX 家具行 业的佼佼者。XX 投资从成立伊始就专注于在 XX 大陆的家具、家居和建材专业 市场的投资开发和经营。目前公司现规划投资建设安哥拉家具建材商贸中心和 安哥拉家具建材工业园及 XX 中国商品城。XX 投资将本着“开拓创新、团结互 信、共创共赢”的理念实现“汇聚全球优秀资本，服务 XX 人居发展”的使命。 2.4.5XXXX2.4.5XXXX 投资管理有限公司投资管理有限公司 XXXX 投资管理有限公司是由 40 位志同道合的股东共同组建的一家专业投 资公司，公司主要从事债券投资、股权投资、实体项目投资、风险投资、企业 并购、投资咨询等业务，公司股东涵盖房地产、金融业、文化传媒、能源技术、 生产销售业、第三产业等。 公司依托独有的股东优势资源以及专业的经营管理团队，并汇聚了国内一 流的金融投资专家组成顾问委员会对公司的投资进行战略指导；XX 投资始终坚 持“合作、分享、共赢”的企业理念，通过建立规范的投资操作流程和完善的 风险控制体系，对客户负责，形成良好的经营风格，赢得客户和社会的信誉。 公司致力于打造一个真正实现各种资源整合的、创造无限商机的平台，通 过两年多的发展，凭着我们强大的资源整合能力、清晰的发展思维以及专业的 运营理念，并有同学股东团队的关注与支撑，XX 投资旗下已有 XX 建材、XX 中 美汽车、仕茶会所、XX 合院等多个实体项目。 2.4.6XXXX2.4.6XXXX 建筑工程有限责任公司建筑工程有限责任公司 XXXX 建筑工程有限责任公司始建于 2001 年 6 月，是经省建设厅批准的房 XX 房地产产业基金可行性报告 9 屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承包叁级、地基与基础工程 专业承包贰级、土石方工程专业承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、 金属门窗工程专业承包贰级企业，注册资金 5000 万元。 公司自成立以来，坚持“质量求生存，信誉求发展” ，严格按照三信的理念， 以“信念、信义、信用”为经营宗旨，诚信做人，认真做事，把信誉作为企业 发展的生命。获得了上级主管部门及社会的一致好评和认可，是金堂县建筑业 协会副会长单位、XX 市建筑业协会理事单位。 公司将一如继往坚持质量第一、信誉至上的企业宗旨。以优质的服务，高 速高质量建造更多令用户满意的工程来奉献给关心、帮助、支持和信赖我公司 的各界领导和新老建设单位、人士。 2.52.5XXXX 公司介绍公司介绍 为了响应 XX 省委省政府大力鼓励 XX 企业走出国内、进行境外投资、增强 企业国际竞争力的号召，公司在国内大力发展的同时，将目光同时瞄向了国际 市场，拟把 XX 乃至全国的优秀产能推广至 XXXX。 2.5.12.5.1 设立机构情况设立机构情况 公司在 XX 设立的公司如下： （1 1）XXXX 东非东非 XXXX 贸易有限公司贸易有限公司 该公司注册资本为 600 万美元，该公司主要承担五金交电、机械配件、建 材、环保设备、工程机械设备及配件等产品销售和进出口贸易。为 XX 项目搭建 物流及资金通道。 （2 2）XXXX 国泰置业有限公司国泰置业有限公司 该公司是一家致力于房地产开发和工程项目建设的专业化机构。公司拥有 良好的房地产开发和工程建设资源背景，在房地产开发领域拥有强大的投资实 力和人力资源优势。公司立足 XX 巨大的房地产市场需求，以发展生态、优质、 宜居的人居环境为己任，在 XX 进行多个高端生态居住社区开发，在引进中国先 进的房地产开发理念的同时，有效结合 XX 的独特文化和自然条件，致力于生态 环保品质优异的居住产品和立足城市发展需要提供产业发展支持的各类产业地 产的投资开发。公司秉持中国优质高效的投资开发理念，根据 XX 房地产市场的 现状与需求，通过自主开发、联合开发、承建开发等多种方式，在 XX 拥有了一 定的土地储备和意向开发项目。公司将坚持投资开发并重的投资思路，携手合 作伙伴，为 XX 房地产产业的繁荣发展做出积极的贡献。 XX 房地产产业基金可行性报告 11 3 3XXXX 房地产市场分析房地产市场分析 XX大陆崛起的中心城市中，XX首都XX是佼佼者。 XX是XX的首都及最大城市，且众多跨国公司纷纷选择XX作为他们的XX业务 中心，使得XX成为XX最大的移居城市之一。 从 2000 年代中后期开始，XX 房地产业即已得到了快速发展。XX 已然成为 快速发展的地区商业中心，不同行业的众多跨国公司均把目光聚焦于此，在 XX 纷纷开业，或者直接将 XX 设为拓展 XX 业务的基地。私营开发商开发的大量优 质住房已经或即将在多个区域落成反映出优质住房在 XX 有着巨大的市场需求。 3.1XX3.1XX 房地产现状房地产现状 随着中产阶级人群的增多，城市也越来越多，今天，已有四分之一的 XX 人 生活在城市。据联合国人居署（2011 年联合国人居署报告 ）评估，每天有 超过 4 万人涌入 XX 城市居住。世界级大城市中，人口增长率超过 5%的大多数 都在 XX，可见这样的趋势给经济适用的城市住房的供给带来极大压力，但同时 也拉动着相应的市场需求。 2012 年，全球“主要国际住宅指数”调查显示：XX 第一大城市 XX 及第二 大城市 XX 的房地产市场在脱颖而出的 71 个城市中分别占据第一及第二位。它 们是南半球的城市中仅有的两个尽管在贷款利率高涨、全球经济低迷的情况下 房价还呈两位数增长的城市。 表 3.1.12011-2012 年全球房价上涨最快的 10 个城市 城市城市国家国家20112011 至至 20122012 年期间增长百分比年期间增长百分比 XXXX25.0 XXXX20.0 迈阿密美国 19.1 巴厘岛印度尼西亚 15.0 雅加达印度尼西亚 14.3 伦敦英国 12.1 温哥华加拿大 10.4 莫斯科俄罗斯 9.8 多伦多加拿大 8.5 北京中国 8.1 基础设施发展及经济增长拉动着对房产的不断需求从而导致豪宅价格高涨， 同时也吸引着本地及国际资本、带动着资本流动。旅居国外的 XX 人回国（投资） 也是一项推动房价上涨的重要因素。 XX 房产市场的利润回报是可观的。开发回报通常在 30%到 50%；出租回报 常可达 10%，但市价增值空间很大。房产投资已成为一项非常可靠的投资，房 产市场已然充满活力。 截至 2012 年，XX 人口增长率为每年 4.2%。基于这样的人口增长率及城市 移民的比率，XX 每年对住房的需求量可达 206,000 套，其中城市住房 82,000 套。据 XX 住房部统计，2011 年上市的正规住房有 5 万套，当年仍然有 156,000 套住房短缺，使得住房短缺数量累计增加到 2,000,000 套。2012 年，预计住房 短缺数量又将增加 85,000 套。 正规住房数量的短缺意味着房价的不断上涨。下表显示了从 2001 年到 2012 年全国住房销售的平均价格。在这期间内，1 到 3 室住房的平均要价增长 了 2 倍，即从 500 万肯先令（按 2001 年汇率，即 60,000 美元）涨到 1000 万肯 先令（按 2012 年汇率，即 117,000 美元） ；四到六室住房的平均价格从 1000 万 （按 2001 年汇率，即 120,000 美元）肯先令左右涨到 3100 万肯先令（按 2012 年汇率，即 362,000 美元）左右。 表 3.1.2XX 房产销售平均价格趋势 XX 房地产产业基金可行性报告 13 3.23.2 机遇挑战与应对策略机遇挑战与应对策略 3.2.13.2.1 机遇挑战机遇挑战 （1）供需缺口：像其它 XX 国家市场一样，XX 正规住房市场的特点也是需 求巨大、供给不足且缓慢。这样的形势对房价有重要影响。因此须同时针对开 发商与承包商，以增强他们大量开发房屋的能力，因而获得规模效应。 （2）建筑成本：建筑方案顺应市场期待是极其重要的，而且能够促使建筑 成本增加。选择采用建筑方案：引导市场接受多样的、优化建筑成本的建筑方 案，以适应中/低收入水平的人群的需求。比如，大量投资预制板房可以大大节 约成本，并极大地减少建筑时间。 （3）融资渠道：首先，开发商要面临如何获得融资的问题。在这一点上， 大多数开发商获得融资主要是通过借款。考虑到建筑所需工期、工期可能延误 以及利率的波动这些因素，仅借款成本就在整个开发成本中占很大比重、构成 财务负担。此外，募股融资的方式也很少，这使得开发商融资一般颇为棘手， 同时也很难有资格进行贷款。其次，购房者获得融资也会遇到诸多限制。在 XX，按揭贷款渗透率很低。在 XX，按揭贷款的渗透率仅占国内生产总值的 2.5%。 （4）市场渠道：参加房交会之类的传统市场营销方法正逐渐变得不那么有 效。现在人们开展市场营销是直接面向公司、银行，尤其是那些有储蓄和信贷 合作组织的公司、或者是那些提供低成本贷款的银行。另一种越来越普遍的营 销方式是（借助于互联网、电脑通信技术和数字交互式媒体来实现的）数字营 销。 （5）土地基础设施及土地产权：对于私人开发商来说，土地所有权及登记 制度是非常重要的。同样，现场外基础设施及土地开发服务也是非常重要的。 没有总体规划的问题影响着房产开发，导致非正规居住区的出现，而依次带给 现有排污等基础设施运行的压力。在 XX，虽然整改具有复杂性，但这些问题正 在受到关注。同时需要得到地方政府支持，如批准提供支持房地产开发的现场 外基础设施及土地开发服务。 3.2.23.2.2 应对策略应对策略 （1）精简成本：市场竞争十分激烈，建筑成本作为一项竞争要素，因而精 算、精简成本是非常重要的。装饰材料（如瓷砖、卫生洁具等）变得越来越普 及。 （2）精美设计：建筑及装饰设计既应符合本地品味也须具有国际风格。异 国风格的设计在 XX 市场上不受欢迎。在设计方案中，尽量创新XX 人正在 步入“人与环境和谐相处、协调发展”的时代，因此，在设计中考虑环保问题、 采用绿色科技是非常重要的。 （3）精选位置：位置是极端重要的选址须邻近学校、购物中心、卫生 保健机构以及一些新兴设施。 （4）精明营销：XX 购房者极为期待有更多选择机会。采用新方法上市营 销是非常重要的。这些方法包括：在大型购物中心进行营销推广、直接向公司 及集体客户销售、针对海外 XX 人进行数字营销、以及与储蓄和信贷合作组织建 立密切关系，等等。 XX 房地产产业基金可行性报告 15 （5）精诚合作：能够向购房者提供低成本按揭贷款服务是非常重要的。XX 开发银行目前正在向购房者提供利率为 8.5%的按揭贷款服务。 4 4 项目介绍项目介绍 4.1XX4.1XX 芳庭花园生态住宅项目芳庭花园生态住宅项目 4.1.14.1.1 项目地点项目地点 XXXXKinimali 区 Muringa 路，紧邻当地购物中心 YAYA，该区域居住条件成 熟且交通便利，是 XX 房地产开发热点区域。 4.1.24.1.2 项目内容及规模项目内容及规模 项目占地面积 2.2 英亩，约 8900 平方米。项目容积率 3.0，将建设 XX 首 个生态住宅小区，项目总建筑面积 3.7 万平方米。其中地上计容面积 2.7 万平 方米，半地下室面积 1 万平方米。 4.1.34.1.3 项目建设周期项目建设周期 项目建设施工期 20 个月。 4.1.44.1.4 项目经济技术指标项目经济技术指标 表 4.1.1 芳庭花园住宅项目经济技术指标表 指标名称指标名称单位单位数值数值 规划建设净用地面积：平方米 9008.90 规划总建筑面积：平方米 37081.94 其中：（一）地上计入容积率的建筑面积平方米 27581.94 1、住宅建筑面积平方米 27581.94 （二）地上不计入容积率的建筑面积平方米 1000.00 1、配套用房平方米 1000.00 地下建筑面积平方米 8500.00 总绿地面积：平方米 2702.67 机动车位：个 286 容积率： 3.06 绿地率： 30% 总户数户 182 4.1.54.1.5 项目投资估算项目投资估算 本项目总投资估算为 13805.32 万元。其中： XX 房地产产业基金可行性报告 17 表 4.1.2 芳庭花园住宅项目投资估算表（单位：万元） 序号序号项目项目计算方法计算方法金额金额 1 土地费用 4285.70 2 前期工程费用：包括设计费、 可研费、地质勘察费 估算 224.74 3 基础设施建设费估算 130.09 4 建筑安装工程费估算 7224.57 5 管理费 按总销售收入的 0.5%估 算 124.12 6 销售费按总销售收入的 1%估算 248.24 7 开发期税费估算 1340.48 8 预备费费率按 5%计算 227.38 合计合计 13805.3213805.32 4.1.64.1.6 项目财务分析项目财务分析 表 4.1.3 芳庭花园住宅项目财务分析表（单位：万元） 项目项目金额金额 销售收入 24823.75 经营成本 13805.32 税前利润 9677.95 税前投资利润率 70.10% 投资期1.83 年 税前年化投资收益率 38.31% 财务内部收益率 71.74% 4.2XX4.2XX 中企总部基地合作项目中企总部基地合作项目 4.2.14.2.1 项目地点项目地点 项目位于 XXXXKinimali 区 processionalway 路，紧邻 XX 独立公园，临近 XX 总统府，该区域商务氛围浓郁，交通条件便利，是 XX 商务办公集中区。 4.2.24.2.2 项目内容及规模项目内容及规模 项目占地面积 1 英亩，约 3476.87 平方米。项目将充分发挥地处中央商务 区的地段优势，建设 XX 首个集商务办公、生态居住等为一体的城市 CBD 项目。 4.2.34.2.3 项目建设周期项目建设周期 项目建设施工期 20 个月。 4.2.44.2.4 项目经济技术指标项目经济技术指标 1.0 英亩地块经济技术指标 表 4.2.21.0 英亩地块经济技术指标表 序号序号项目项目单位单位数值数值 一净用地面积：平方米 3476.87 二总建筑面积：平方米 27000 （一）地上建筑(计容)平方米 20000 办公平方米 10000 公寓平方米 10000 （二）地下车库平方米 7000 三容积率： 5.8 四我方可售面积平方米 14000 4.2.54.2.5 项目投资估算项目投资估算 本项目总投资估算为 12460.89 万元。 表 4.2.3 中企总部基地项目投资估算表（单位：万元） 一、总投资一、总投资 序号项目单位工程量 单价（元/） 投资额（万元） （一）主体建筑 27000.0011150.00 1 计容建筑 2000040008000.00 2 半地下建筑 700045003150.00 （二）土地费用显示拿地成本 2787.50 （三） 第二部分其他费 用 850.25 1 设计费用 108.00 2 监理、造价等费 用 40.50 3 财务费用 501.75 4 固定费用 200 （四）预备费第一二部分费用的 5%（土地费用除外） 460.64 XX 房地产产业基金可行性报告 19 （五）总投资 12460.89 二、销售收入 序号项目单位工程量售价（元/）销售额（万元） （一）可售建筑 140001200016800.00 （二）销售收入 16800.00 三、盈利分析 序号计算指标单位数量 （一）税前利润万元 4339.11 （二）税费万元 1084.78 （三）税后利润万元 3254.33 （四）投资利润率 87.05% 4.3XX0.894.3XX0.89 英亩合作项目英亩合作项目 4.3.14.3.1 项目地点项目地点 项目位于 XXXXEASTLAND 区，位于 XX 商务标办公区，具备便利的交通和居 住条件，适合发展中等价位的住宅产品。 4.3.24.3.2 项目内容及规模项目内容及规模 该项目占地 0.895 英亩，约 3625 平方米。将规划建设中高价位的居住类产 品。项目建设总面积 20000 平方米，计容面积 15000 平方米，容积率为 4.1。 4.3.34.3.3 项目建设周期项目建设周期 项目建设施工期 18 个月。 序号序号项目项目单位单位数值数值 一净用地面积：平方米 3625 二总建筑面积：平方米 20000 （一）地上建筑(计容)平方米 15000 （二）地下车库平方米 5000 三容积率： 4.1 四我方可售面积平方米 10500 4.3.44.3.4 项目经济技术指标项目经济技术指标 表 4.3.10.895 英亩地块经济技术指标表 4.3.54.3.5 项目投资估算项目投资估算 本项目总投资估算为 9524.63 万元。 项目投资分析表项目投资分析表 一、总投资一、总投资 序号项目单位工程量单价（元/）投资额（万元） （一）主体建筑 20000.00 8500.00 1 计容建筑 1500040006000.00 2 半地下建筑 500050002500.00 （二）土地费用显示拿地成本 2550.00 （三）第二部分其他费用 692.50 1 设计费用 80.00 2 监理、造价等费用 30.00 3 财务费用 382.50 4 固定费用 200 （四）预备费 第一二部分费用的 5%（土地费用除外） 332.13 （五）总投资 9524.63 二、销售收入二、销售收入 序号项目单位工程量售价（元/）销售额（万元） （一）可售建筑 105001200012600.00 （二）销售收入 12600.00 三、盈利分析三、盈利分析 序号计算指标单位数量 （一）税前利润万元 3075.38 （二）税费万元 768.84 （三）税后利润万元 2306.53 （四）投资利润率 80.72% XX 房地产产业基金可行性报告 21 4.4XX1.074.4XX1.07 英亩合作项目英亩合作项目 4.4.14.4.1 项目地点项目地点 项目位于 XXXXKinimali 区，临近 XX 的商业综合体 JONKSE。具备便利的交 通和居住条件，适合发展中等价位的住宅产品。 4.4.24.4.2 项目内容及规模项目内容及规模 该项目占地 1.07 英亩，约 4350 平方米。将规划建设中等价位的居住类产 品。项目建设总面积 19845 平方米，计容面积 16138 平方米，容积率为 3.71。 4.4.34.4.3 项目建设周期项目建设周期 项目建设施工期 18 个月。 4.4.44.4.4 项目经济技术指标项目经济技术指标 表 4.4.11.07 英亩地块经济技术指标表 序号序号项目项目单位单位数值数值 一净用地面积：平方米 4350 二总建筑面积：平方米 19845.2 （一）地上建筑(计容)平方米 16138.29 （二）地下车库平方米 3706.91 三容积率： 3.71 四我方可售面积平方米 13120 4.4.54.4.5 项目投资估算项目投资估算 本项目总投资估算为 7169.03 万元。 表 4.4.31.07 英亩合作项目投资估算表（单位：万元） 一、总投资一、总投资 序号项目单位工程量单价（元/）投资额（万元） （一）主体建筑 19845.20 6324.25 1 计容建筑 16138.2930004841.49 2 半地下建筑 3706.9140001482.76 （二）土地费用显示拿地成本 1897.28 （二）第二部分其他费用 593.74 2 设计费用 79.38 4.5XX4.5XX 中国品牌城项目中国品牌城项目 4.5.14.5.1 项目地点项目地点 项目位于 XXXXXX 路，距离 XX34 公里，距阿西里弗 5 公里，距 XX460 公里， 是 XX 南部进入首都 XX 的必经之地。 该项目将依托 XX 及整个东部 XX 巨大的商贸市场需求，充分发挥交通及区 位优势，将建立集商品贸易、物流仓储、商务办公、生态居住为一体的新型产 城一体化项目。打造中国优质特色商品在 XX 大陆的展示销售基地，形成 XX 贸 易的活力港。项目用地由 XX 当地企业提供，我方负责项目投资和运营，双方采 取合作方式进行开发运营。 4.5.24.5.2 项目内容及规模项目内容及规模 项目占地面积 300 英亩，约 120 万。项目将充分发挥区位优势和 XX 巨大 的市场需求，以建立中国优质商品的海外贸易平台，搭建中国企业在 XX 的投资 3 监理、造价等费用 29.77 4 财务费用 284.59 5 固定费用 200 （三）预备费 第一二部分费用的 5%（土地费用除外） 251.04 （四）总投资 7169.03 二、销售收入二、销售收入 序号项目单位工程量售价（元/）销售额（万元） （一）可售建筑 1127075008452.50 （二）销售收入 8452.50 三、盈利分析三、盈利分析 序号计算指标单位数量 （一）税前利润万元 1283.47 （二）税费万元 320.87 （三）税后利润万元 962.60 （四）投资利润率 44.76% XX 房地产产业基金可行性报告 23 和发展基地，打造首个 XX 产城一体的样板项目。项目总建筑面积 155 万。其 中中国商品城建筑面积 55 万，办公及步行街建筑面积 40 万，住宅建筑面 积 60 万。 4.5.34.5.3 项目建设周期项目建设周期 项目开发周期 5 年 4.5.44.5.4 项目经济技术指标项目经济技术指标 表 4.5.1 中国品牌城项目经济技术指标表 指标名称指标名称单位单位数值数值 一、规划建设用地面积 1200000 1、中国商品城用地面积 550000 2、办公及步行用地面积 200000 3、住宅用地面积 300000 4、停车场及广场用地面积 150000 二、规划总建筑面积 1550000 1、中国商品城建筑面积 550000 2、办公及步行街建筑面积 400000 3、住宅建筑面积 600000 4、停车场停车位辆 4000 4.5.54.5.5 项目投资估算项目投资估算 本项目总投资估算为 1626112.37 万元。其中： 表 4.5.2 中国品牌城项目投资估算表 序号序号项目项目计算方法计算方法数值数值 1 土地费用 631364.25 2 前期工程费用：包括设计费、 可研费、地质勘察费 估算 15293.45 3 建筑安装工程费估算 700000.00 4 管理费按总销售收入的 2%估算 14000.00 5 销售费按总销售收入的 2.5%估算 52750.00 6 开发期财务费用估算 63000.00 7 开发期税费估算 113940.00 8 预备费费率按 5%计算 35764.67 合计合计 1626112.37 4.5.64.5.6 项目财务分析项目财务分析 表 4.5.3 中国品牌城项目财务分析表（单位：万元） 项目项目金额金额 销售收入 2110000.00 经营成本 1626112.37 税前利润 369947.63 税前投资利润率 22.75% 投资期5 年 税前年化投资收益率 4.55% 财务内部收益率 230.76% XX 房地产产业基金可行性报告 25 5 5 合作方案合作方案 5.15.1 基金设立思路基金设立思路 根据 XX 集团在 XX 的项目情况，拟定如下基金设计思路： （1）将上述介绍项目中的 XX 芳庭花园生态小区项目、XX 中企总部基地合 作项目及 1.07 英亩合作项目、0.895 英亩合作项目整体打包作为基金的第一期， XX 中国品牌城项目作为基金的第二期，分开操作； （2）采取投贷结合的方式，即每个项目均可采取基金直接投入 30-40%， 贷款 60-70%的方式进行操作； （3）基金设计规模为 1 亿美元，确定各自出资比例。根据每期项目资金使 用具体情况不同，单个项目中合作双方可采取不同的投资比例； （4）采取成熟一个项目，投入一个项目的投资方式；采取完成一个项目， 核算一个项目的结算方式。 5.25.2 基金设立方式基金设立方式 基金设立的法律形式为有限合伙制。 XX 集团、XX 海外和 XX 银行作为基金的普通合伙人发起设立有限合伙企业， XX 基金和 XX 银行作为基金的有限合伙人承诺加入有限合伙企业，双方采取承 诺认购、协议认缴的方式进行出资，基金设立合伙人大会用于基金的重大经营 决策，同时委托第三方专业管理机构进行管理。 XX 地产基金的构建模式如下： 5.35.3 基金预计规模基金预计规模 基金将采取投贷结合的方式进行项目投资，预计基金直接投资部分为总投 资部分的 30-40%。鉴于以上原因，基金的规模如下： 5.3.15.3.1 基金第一期规模基金第一期规模 基金第一期包含芳庭花园小区、中企总部基地等项目，基金规模计算如下： 表 5.3.1 基金第一期规模计算表 金额（万元）金额（万元） 项目项目总投资总投资 30%30%40%40% 芳庭花园小区项目 13805.324141.595522.13 中企总部基地合作项目 71692150.72867.6 1.07 英亩合作项目 1246037384984 0.895 英亩合作项目 95242857.23809.6 合计合计 42958.3242958.3212887.4912887.4917183.3317183.33 XX 房地产产业基金可行性报告 27 5.3.25.3.2 基金第二期规模基金第二期规模 基金第二期包含中国品牌城项目，本项目为滚动开发项目，采取边投入边 销售的方式。具体实施情况如下表： 表 5.3.2 中国品牌城项目实施进度表 项目项目第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年合计合计 项目总投资 93790.54397638.82561729.29470732.85102220.881626112.37 开发建设投资 93790.54298424.44372320.01230213.14 994748.12 土地费用 99214.38189409.28240519.71102220.88631364.25 实投金额 93790.5434638.82 128429.36 预售收入 363000.00633000.00796000.00318000.002110000.00 基金规模计算如下： 表 5.3.2 基金第二期规模核算表 金额（万元）金额（万元） 项目项目实投金额实投金额 30%30%40%40% 中国品牌城项目 128429.3638528.8151371.74 5.45.4 基金出资方式基金出资方式 有限合伙制下的出资方式 有限合伙制下，基金将采取承诺认、协议认缴的方式进行，具体情况如下： 基金设立时，双方应签署有限合伙协议，并承诺认购相应的基金份额， 此时所认购的基金份额为预计性认购，并不约束未来是否正式执行； 随着基金拟投资项目的逐步执行，当项目正式确认投入之前，双方将签 署相应协议决定预计实施项目各方所投入的比例； 协议签署后，各方将按照协议中所约定的具体比例，履行各自的认缴义 务。 5.55.5 基金出资额基金出资额 基金双方根据不同的项目可采取不同的出资比例，此处暂且以所有项目 XX 集团出资 5%，XX 海外出资 2%，XX 银行 3%。其他 90%资金采取固定回报方式分 别由 XX 基金出资 45%，XX 银行出资 45%方式进行计算，固定回报资金约定年资 金回报率为 15%。 （1）第一期出资情况（基金占总投资的 30%） XXXX 集团集团XXXX 海外海外XXXX 基金基金XXXX 银行银行 项目项目基金规模基金规模 5%5%2%2%45%45%48%48% 芳庭花园小区项目 4141.5920782.8318641988 中企总部基地项目 2150.7107.5439681032 1.07 英亩项目 2151108439681032 0.895