城市居民居住区位偏好研究

城市居民居住区位偏好研究城市居民居住区位偏好研究 摘要：通过问卷调查西安城市不同生命周期居民的住房需求， 重点分析其居住区位偏好，初步探讨了城市居民住房区位选择的 空间分异规律。根据分析，西安城市居民对居住空间的选择基本 符合罗斯定律，但西安作为古都，其特殊的城市历史文化、社会 结构及其发展趋势，城市居民的居住区位偏好仍具有基于地域文 化背景的个性特征，表现在不同年龄段偏好的差异和及其区位选 择的多样性。关键词：生命周期住房需求空间规律住宅区位 1.引言 人们的生活居住要求是随着生命阶段的不同而逐渐发生变化的， 不仅对于住宅、居住环境和周边公共设施具有相应的居住要求， 而且其住房的支付能力也是不同的。因此，了解生命周期与居住 需求的关系，建立对循环和具有多样阶段的生命周期的认识，是 非常重要的。相比国外学者的研究，我国学者对于不同生命周期 居民的居住区位研究比较欠缺。一方面，针对生命周期差异的研 究大多结合购房需求，研究其影响因素，或是研究年龄结构对购 房供需关系的研究；另一方面，居住区位的研究又很少以年龄结 构为基础。结合这两个现状，本文以年龄段为基础，通过实地调 查，探索城市居民住房区位偏好的空间规律正补充了研究的相对 欠缺。 2.调查数据采集 通过问卷调查，在西安市区范围内进行抽样典型调查，并访谈 相关的专业人士进行典型剖析，根据调查问卷的信息记录，主要 提取年龄和期望居住区位的关系，并考虑现阶段居住区域、能承 受价格、居住环境等因素的影响。根据有效回收问卷，对城市居 民期望居住区位的数据统计如下： 表 1 空间差异吸引居民.基于环位的数据分析 3.调查数据分析 3.1 罗斯模型概述 彼得罗斯将人生划分为 6 个周期， （1）青年期，刚从学校毕 业，未婚、无子女，一般住在公寓宿舍，靠近中心商务区。 （2） 刚结婚，夫妇则要在中心区外围寻找出租房屋，不能离中心商务 区太远，以便享受方便的设施和服务。 （3）待有了小孩以后，主 要矛盾是寻求更宽敞的住宅，最好带有花园，这样就要在城市边 缘住。 （5）孩子成年离家，并且家庭地位也有了提高，便要在更 高级的社区居住。 （5）退休后，在更远、更接近自然的地方居住。 （6）老年丧偶，造成生活不便，又回到靠近市中心各种设施的公 寓居住。 3.2 数据统计分析 图 1 空间差异吸引居住偏好折线图 与理想模型相比，西安市目前的趋势与罗斯模型相比，趋势一 致，但也存在差异。 一环以内是老年人的首选之地，与罗斯模型一致。城区基础设 施成熟完善，加至一环内又是商业中心，同时城区公交系统完善。 根据调查显示，生活、娱乐、健身、医疗机构是老人们选择一环 以内居住的重要原因。 选择在 1-2 环居住主要是刚刚步入中年的人群（35-45）岁，大 多都有小孩，事业稳定。这一区位距离工作单位近，生活娱乐方 便而且教育设施集中。此外，此年龄段家庭进入二次或二次以上 置业期，住房质量要求增加，一环内中心商务区在面积和价格的 权衡下不能满了足其需求，而 1-2 环恰恰提供其所需求的环境， 这与罗斯模型有一定出入，主要是由于郊区吸引力弱。 在 2-3 环主要集中 25-35 岁青年这部分人可能有年龄较小的孩 子，该人群期望住房与 35-45 岁人群相近，但是由于其收入积累 整体偏少，考虑到地租价格同心圆分布的现象，他们会选择距离 中心区相对比较远。 选择在 3 环外的人群主要是年轻人（18-35 岁） ，以 18-25 岁的 居多。这与罗斯定律相异，本次调查显示，18-25 岁西安地区的人 群偏好区位有两个，一个是城中心，一个是三环外，以三环外的 人居多。造成这个的原因主要有：，对于事业刚起步的年轻人 而言，三环外远低于市中心的房价是他们考虑的主要因素；环 境较好；工作办公地点的限制，公司新人的办公地点大多不在 市中心（公司总部说管理区位） 。 4.居民住宅区位选择的趋势探讨 西安市是中国七大区域中心城市之一，并以建设国际化大都市 为目标。城市化的进程进入郊区化的阶段，目前西安市在政府的 统一规划下，形成了以西安高新技术产业开发区、曲江新区和浐 灞生态区为代表的开发区，并已经发展成为各具特色的居住区， 促进了居住郊区化的发展。 西安市目前的居住空间格局虽然具备罗斯模型规律，但选择郊 区居住的人的比例还是很小，也就是说，西安在城市发展过程中， 居住郊区化的现象仍不明显。造成这一现象的原因有： 西安市公共交通不够发达 2009 年，西安市每万人拥有公共交通车辆 22.92 标台，根据全 国大城市 37.9 标台数的水平来看，仍有欠缺，且公交线路分布不 合理，主要集中在城区，而通往郊区的线路相对较少，公交站点 的设置也不尽科学，有些站点有碍于交通的顺利通畅，也不利于 居民换乘。 交通出行方式趋于不合理状态 随着西安市经济的不断发展，人们的生活水平也越来越高，许 多市民都、选择以小汽车作为出行工具，近年来西安市的小汽车 数量达 22 万，远远超过了西安市目前道路设施的负荷能力。根据 西方发达国家的历史经验表明，要解决城市交通堵塞的问题，必 须限制私家车的行驶，大力发展公共交通。 （3）郊区有待发展 从生活服务角度来看，西安市郊区目前有许多设施机构不足， 如娱乐、医疗、教育等方面，根据我们的调查了解到，市民们之 所以选择市区是因为知名医院、大型超市、娱乐设施等靠近或集 中于市区，生活上十分便利，而郊区则缺乏这些设施，造成了人 们选择郊区居住的阻碍。 尽管目前较少市民选择居住郊区，但是从西安市的发展规划来 看，交通的便捷程度将大幅提高，6 条地铁线路相继开通，无疑大 大提升城市交通的速度和可达性。生活设施上，郊区也是在不断 地建设中，以长安区樱花广场为例，大学城的入驻使得当地人口 增加，文化氛围加重，吸引房地产商开发，迁入大量市民。另一 方面，随着城市问题的不断加重，空气污浊、环境嘈杂、空间狭 小等，人们的居住观念也在改变，郊区的亲近自然与优美环境， 使得市民开始偏向在郊区居住。从曲江新区、浐灞生态区和城北 未央湖等区域可以看出，西安市的郊区有着明显的优势，地区面 积广阔，人口承载能力强，环境优美、空气清新、人文气息浓厚， 这也预示着西安市郊区未来发展的巨大潜力。 参考文献： 1 于洪俊，宁越敏，城市地理概论m，安徽科学技术出版社， 1983:292-297. 2 陈洁静，浅谈中国住区发展与国外发达国家的发展历程的 异同j，城市建设理论研究，2011(16):2-3. 3 张阳生，城市住宅问题m，西安地图出版社，1999.2:73- 81. 4帅有良，中国人口城市化对城镇住宅市场需求的影响j,统 计研究，2005（9）：75-79. 5王永慧，张丽，未来人口年龄结构变动对住宅需求的影响j, 西北人口，2005（3）：6-8. 6高琳，西安市居住郊区化研究d,2010:25-46. 7张宏，张阳生，西安城市居住活动扩散化发展分析j，西 北大学学报（自然科学版） ，2000（1）：74-76. 8韩薇，张阳生，西安城市郊区化的判断及其应对j，西北 大学学报，2006（1）. 9孙玉环，家庭生命周期变动对住房市场需求的影响研究j, 预测，2009（3）:16-20. 10r. muth : cities and housing-the spatial pattern of urban residential land use, chicago, university of chicago press,1969. 11r. sommer: personal spacethe behavioral basis