城市地价评估中的土地现状利用条件分析_兼及企业改制中的土地估价

城市地价评估中的上地现状利用条件分析 兼及企业改制中的土地佑价 目洪亚敏 【内容提要将土地现状利用条件视同于土地的利用现状，在改制企业的土地估价中 颇为常见，由此可能导致估价结果 出现系统偏离。究其原因，在于估价师误读了两者的主属关系。本文认为，土地现状利用 条件是基于土地规划利用而给定的 各种约束条件的集合，是由现实的利用环境、限定的利用方式和允许的利用强度所构成的 一个可供选择的空间，土地的现状 利用只是其中之一，并不必然等于土地的最佳利用。为此估价师应正确把握土地现状利用 条件，进而对土地的市场价值作出 合乎理性的专业判断。 关键词土地估价土地现状利用条件土地利用现状土地使用权价格企业改制 中图分类号:F293. 2 文献标识码:A 文章编号:1000 - 7636 ( 2009 ) 06 - 0104 一 3. 5 作为拟改制并进行资产重组的企业，通常需要对所占用的土地进行估价，以便为其后 实施土地资产处置提供 价值参考。在由此而形成的土地估价报告中，我们往往会看到与如下价格定义相类似的内 容， “本次评估的土地 使用权价格是指估价对象在土地现状利用条件下，满足本报告中设定的土地用途、使用年 期和开发程度，于估价 基准日的正常市场价格。 ”这表明，土地现状利用条件对土地的利用方式及可期望的市场价 值具有相当的约束性， 是估价中不容忽略且必须予以正确把握的重要内容。 那么，究竟什么是土地现状利用条件?土地现状利用条件能否等同于土地的现状利用? 对土地现状利用条 件的不同理解是否会对土地估价结果构成显著影响? 一、如何理解土地的现状利用条件 在土地估价报告中，土地现状利用条件是一个极为常见的用语。但细细查询，却鲜见 有关于土地现状利用条 件的解释。笔者认为，所谓土地现状利用条件，通常用来与土地尚未实施的规划利用条件 相对，是对土地利用具 有现实约束意义的各种条件的集合，主要由以下三类约束条件组成: 第一，限定的利用方式。是指在土地产权证中所规定的地类(用途)，或是在国有建设 用地使用权出让合同、 国有建设用地使用权划拨决定书中规定的用途，此类用途一般按土地利用现状分类中 的土地二级分类确定。 在土地估价报告的价格定义中，通常也会按前述土地二级分类对估价对象的用途加以明确 设定，如:是商服用地 类中的批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地还是其他商服用地;是工矿仓储用地类 中的工业用地、采矿用 地还是仓储用地等，由此构成了土地现状利用条件中对二级用途选择的限制。不过，在现 行的法规及规范性文件 中，尚未见到对土地使用者在二级分类下选择土地细类用途权利的限制。据此似可认为， 土地使用权人必须依法 按照规定的二级用途使用土地;同时在无特别规定的前提下，土地使用权人拥有二级用途限 定下的土地细类用途 选择权。由此构成了二级用途限定下的细类用途选择空间。 第二，允许的利用强度。通常与市县规划管理部门既往确定的宗地规划条件相关联， 主要包括:建筑物的性 质、建筑总面积、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率以及其他土地利用要求等。 这些规划条件在很大程度 上限定了土地利用的规模与强度，进而也限定了基于土地获益的预期，由此构成了对土地 利用强度的限制。但这 并不意味着在此限制条件下，土地可资利用的程度、与之对应的预期收益和土地的市场价 值就是唯一的，对土地 使用者而言，仍然存在多种可行的选择。并且，近年来中央及地方政府相继出台了一系列 的政策，用以鼓励使用 者集约利用现行占用的土地。各级规划部门在编制城市建设规划、审批控制性详规时，对 国有建设用地的规划利 用强度也多有所提高。但就改制企业而言，现用土地多为在计划经济时期以划拨方式取得， 其中部分利用很不充 分，实际利用强度明显低于周边土地，因而往往具有较大的增强利用空间。现实中，允许 的可利用强度成为土地 现状利用条件的重要组成部分。 第三，既定的利用环境。主要包括两个方面，首先是估价对象周边的市政环境，如供 水、供电、供暖、供气、通 信、通路、排水等的有无及其保障程度，即通常所说的“五通” 、 “六通” 、 “七通”等。其 次是指所在区域的社会、经 济、人文与景观环境，它在很大程度上限定了估价对象可供选择的利用空间。在现实的土 地估价中，市政环境已 被视作土地的开发程度在价格定义中单独设定，在此可不予以考虑。 根据上述分析，目前与土地估价相联系的土地现状利用条件，实际上主要由所在区域 的社会、经济、人文及景 观环境，土地管理部门限定的土地二级分类用途，规划部门给定的规划条件三方面构成。 前两方面共同决定了估 价对象在其他既定条件之下，现实可以选择的细类用途空间，例如在限定为批发零售用地 的条件下，是做批发还 是做零售;是经营珠宝玉器，还是经营蔬菜副食等。第三方面则是在此基础上，给出了估价 对象可以利用的强度 空间。这三类约束条件实际组成了一个可供选择的土地利用空间，即:采用何种与周边环境 相容且允许的用途， 进行何种强度的土地利用，方能实现土地收益的最大化。这不仅是土地使用者面临的经营 抉择，也是土地估价师 在评估土地价格中需要做出的专业判断。 二、土地现状利用条件能否等同土地的现状利用 从理论层面看，土地现状利用条件是在各种限定条件下所构成的一个可利用空间，通 常可有多种不同的组合 与选择，并且至少有一种为相对最佳。使用者依照相对最佳的利用组合使用土地，可以期 望获得优于其他利用组 合的更多收益。而土地的现状利用则是指土地的现实利用，在不考虑现状违规利用的前提 下，土地的现状利用只 是土地现状利用条件所允许的诸多利用组合中的一种，两者之间的关系是集合与点、包容 与被包容的关系。土地 的现状利用既可能等于、也可能不等于土地现状利用条件下的最佳利用组合，并且后者存 在的可能性更大。 就实践层面看，企业改制所涉及的土地，多为企业在计划经济时期以划拨方式所取得， 此类用地往往占地面 积较大，集约利用程度不高，与周边同类用地相比，土地的利用强度与利用效益明显偏低， 这在一些城市的中心城 区和老商业区表现得尤为明显。从而表明，改制企业的土地现状利用通常与土地现状利用 条件所允许的最佳利 用存有较大差距，改制企业不仅应当、而且可能提高对现有土地的利用效率，并可望得到 现行法规及政策的支持。 既然土地现状利用条件通常并不等于土地的现状利用，并且土地现状利用条件是在各 种给定条件下所构成 的、由多种利用方式与利用强度组合而成的一个可供选择的空间，作为一名具有专业资质 和从业经验的估价师， 面对这样一个并非确定、可供选择的空间，无疑应当遵循估价中的最高、最佳利用原则， 在判断、选择最适宜的利 用方式与利用强度的基础上，评估得出合理的市场公允价值。当然，这其间不能忽略因改 变现有利用方式与强度 而可能发生的变动成本。 三、估价中误解土地利用现状条件的可能影响 在企业重组改制涉及的土地估价中，一些估价师往往将土地状利用条件视同为土地的 现状利用方式与程度， 进而将基于土地的现状利用所可能产生的土地收益视同为该土地使用权的正常市场价值。 但是如前所述，土地的现状利用并不等于土地的现状利用条件。同样，基于现状利用 的土地收益，也不意味 着是在现状利用条件下的最佳利用与可能获得的最好收益。经土地评估所得出的估值结论， 应当是使用者基于 法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提，通过合法、合理的经营，所能期望获得的 土地最佳收益。在现实中， 由于基于土地的现状利用与基于土地现状利用条件下的最佳利用两者间的估值结果往往存 有明显的价值差，因 此在估价中对土地现状利用条件的不同理解，必然会影响到土地估价的实际结果。现以下 述实例为证。 近期在审阅某改制项目的土地估价报告时，发现在自己熟悉的城市中出现了因评估所 致的“区域地价倒置” 现象，即:同一用途的两块现状用地，分别位于城郊东、西两区的商业中心地段，并且两个 区既往的地价水平存有 明显的价差。但是从估价报告的结果看，位于低地价区(以下简称 A 区)的单位地价，若干 倍于位于高地价区(以 下简称 B 区)的单位地价。为什么会出现这种状况?仔细查看报告中基准地价法所采用的级 别地价水平值、收益 法所用的客观租金以及用于修正的各种相关参数等，感觉都比较正常，虽存有个别瑕疵， 但决不致造成土地估价 值的区域间倒置。那么症结究竟何在?再次细查后发现，问题出在两块地的利用强度存有明 显的差异。地处 A 区的估价对象土地利用比较充分，容积率超过 4;地处 B 区的估价对象虽然位于高地价区， 但其中大部分土地尚为 空地，宗地现状容积率只有 B. 5。根据既定的容积率修正系数，两估价对象的单位地价经 修正后便出现了明显的 估值倒置。显然，市场并不会认同这种倒置的估值。可以肯定的是，如果将两块土地放在 一起进行公开竞价，位 于 B 区地块的成交价一定会比位于 A 区的地块高。 在上例中，估价师的判断之所以会明显偏离市场，一个重要的原因在于其将土地的现 状利用当然地等同于土 地的现状利用条件，并以基于合法利用为由，舍弃了在合法利用前提下的最高、最佳利用 原则，从而以位于 B 区地 块的低效利用为依据，给出了低值的估价结果。事实上，这种因现状利用强度不同，导致 地价估值奇高、奇低的现 象，不仅会出现在独立宗地的地价评估中，在一些商业繁华地段的分摊用地估价中，往往 表现得更为明显。 由此引出的问题是:改制企业既往对土地的低效利用，能否成为其今天以低成本获取土 地使用权的理由?从 理论层面判断，答案显然是否定的。因为无论就节约、集约用地的基本国策看，亦或从市 场公平的角度说，还是从 地价评估的基本理论言，土地的公平市价都不应决定于既往的实际利用状况，而应主要基 于现行的城市规划和市 场供求均衡下的预期收益。从实践的角度分析，某些企业土地的低效利用可能确有历史原 因，需要给予适时、适 度的宽容，但绝不意味在处置上可以简单划一，而是需要具体甄别，区别对待。笔者认为， 对于归属重工业或位于 非城市规划区的改制企业现状用地，在允许的情况下，可以暂且稍松一点;对于位于城市规 划区内、特别是中心城 区的企业现状用地，则一般应按照规划容积率、至少是所在区域的现状平均容积率确定出 让地价。 此外在现实中，企业改制所及的土地使用权估价，并不仅限于评估基于估价期日的土 地使用权完整意义下的 市场价值。有时因采用的改制方式不同，还需要进一步区分企业所拥有的划拨土地使用权 价值和国家作为所有 者而拥有的相应权益价值，并以此作为计价和确定各方股权的依据。如何评估此类细分权 益的价值，则需要另文 再议。 四、结语 土地现状利用条件是基于土地利用而给定的各种约束条件的集合，土地现状利用条件 不同于土地的现状利 用，两者呈包容与被包容的关系。因此，无论从理论层面还是实践层面看，将土地的现状 利用条件视同于土地的 现状利用都是不正确的。这种观点，理论上误读了两者间的主属关系，实践中不利于约束 和激励经济稀缺土地的 节约与集约利用。 土地现状利用条件为土地的现实利用提供了多种可能的选择和与之相对应的预期收益， 其中至少有一种选 择可望获得更好的收益。为此，土地估价师在承接基于现状利用条件下的土地估价项目时， 同样需要遵循最高、 最佳利用的估价原则，凭借专业经验，对估价对象的正常市场价值做出合乎理性的专业判 断。 参考文献: 1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局，中国国家标准化管理委员会.土地利用现 状分类(GB/T 21010 - 2007 ) S .北京:中国标准 出版社，2007. fz周剑云，戚冬瑾.我国城市用地分类的困境及改革建议1.城市规划，2008(3). 3同永涛，冯长春.北京市城市土地利用强度空间结构研究【J.中国土地科学，2009(3). 4董媛颖.浅谈提高土地利用强度对房价的影响对某市土地利用强度地价修正系数的研究 【J.价格理论与实践,2008(5). 责任编样:焦建国 (上接第 103 页) 司主动投资于农业。当前我国农业的科技创新应选择以节约土地型的生物化学技术为主导 的模式，既要保持我国 国农业科学技术广泛应用在改良种子、使用化肥、农药、地膜等方面的优势，又要利用现 代土壤科学的成就，发展现代 改良土壤的先进科学技术。为此，国家应加大用于农业科技研究和技术推广的经费开支， 构建企业为主体、市场为导 向、产学研相结合的农业技术创新体系，大力实施知识