管理学概论论文

管理学原理课程考核论文管理学原理课程考核论文 姓名： 班级： 学号 成绩： 房价过高与土地管理房价过高与土地管理 【摘要摘要】：人们普遍认为房价一路飙升、居高不下很多原因就是政府招拍挂土 地成本所致,土地成本成为房价的压力主因。然而并非可以笼统地说地价是推高 房地产的主要因素,只是有一定的推动作用。真正要遏制高房价,我们要从制度 方面入手,寻找现行供地制度确实存在的不足,加强和改善土地宏观调控,着眼长 远,创新理念,加快构建保障和促进科学发展新机制,更加有效地服务经济社会发 展大局。 【关键词关键词】： 土地土地 房价房价 管理管理 首先我想说我们都是 90 后的孩子，我们的生活条件比起我的父母爷爷奶 奶是要好的多了，但现在的我们时候并没有他们那个时代快乐，这是为什么呢， 因为我们身上的困惑越来越多了，其中最重要的就是房价过高，我是个贫二代 呀，你说等我大学毕业工作都难找，你说那房子啥时候有啊，还认不认我们结 婚了，痛恨死你们了，一帮炒房的流氓，同时我觉得房价那么高是和政府脱不 了关系的，跟他们的土地管理政策也有很大的关系的。 “有土斯有财”是中国人一个根深蒂固的观念，买房子、成家立业乃天经地义 之事。但是，由于近几年房价节节攀升， “住”的问题已成为不少人的噩梦。而高 房价所衍伸出来的社会问题，诸如中产阶级买不起房子、新毕业大学生群体租 不起房子、农民工进城后只能栖身于城乡结合部违建住房之中等等，致使“房事” 已成为社会非解决不可的一个重大问题，因为它正在严重影响着和谐社会的构 建。 住房是特殊的商品，和吃饭一样，是基本人权之一，人们没有房住是社会 发展落后的表现，甚至严重时会酿成巨大的社会危机；同时，住房又是个人或 家庭最重要的财产或资产，象征着个人的身份或地位，是个人理财的重要工具。 目前，在住房政策的定位上，不同国家有着不同倾向和标准，但总体而言是“保 障的归保障，市场的归市场”，只是在具体操作上能够保障多一点还是市场多一 点有所区别。因此目前全世界也没有一个国家宣称自己已经成功地解决了国民 的住宅问题。 那么，高房价是如何形成的？又如何解决大家的住房问题，本文试从住房、 土地制度改革入手，探讨问题的成因及解决问题的方法。 一、住房供给制度改革中出现的问题是造成高房价的根源 我们从 1978 年开始搞住房制度改革；1991 年提出了部分产权理论；1994 年又提出“三改四建”方案，主要是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障 性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；1998 年则全面停止住房实物分配，实现住房分配货币化。至此，完全市场化的住房 供应成为主导，房地产市场正式进入市场化轨道。 但是，社会主义土地公有制作为根本的土地制度，说明无论国有土地还是 集体土地本质上都是公有制而非私有制的产物。从法律的常识来看建设用地使 用权、宅基地使用权等都是用益物权中的一种而非所有物权，这是我们土地制 度根本不同于资本主义国家的表现之一。土地制度的不同，表现在以土地为核 心的财产权的不同，这决定我们的相关行业与资本主义国家有本质上的不同。 具体到房地产行业上，中国房地产行业的本质是房屋为不完全的财产、土地仍 为公共物品而仅仅房屋为私产。这应该成为住房制度改革的基石及规范、住宅 产业发展的指导思想，但在现实的实践中，似乎大家都在朝着单纯的私有化继 而私有制迈进，忽略了制度本身的先天优势。 （一）住房制度改革的疏漏是高房价产生的根源 房价高的一个重要原因就是开发商对住房的垄断供应，关于这个问题黄小 虎先生在其大作对我国房地产业的再思考中已有精辟、详尽的论述，而开 发商的垄断地位并不是开发商自己造成的，是政府的住房供给政策造成的。 住房供应之所以造成开发商垄断，根子仍在土地供应制度上。合作建房等 形式的建房本来需要政府出台专门的土地政策予以支持，可政府一刀切地对土 地实行“招拍挂”式的土地供应，合作建房等本来就是利用社会力量建设社会住 宅，要求低地价进而实现低房价，此种方式的用地实际上要求建房者在土地市 场上与开发商一起去竞标，结果哪有不败北的。况且开发商建设的高档商品房 有很高的回报和丰厚的利润，在价高者得的法则面前，基本上形成了垄断土地 的局面，进而形成了开发商垄断住房供应的局面。 所以，住房制度改革的疏漏造成开发商对住房的垄断供应，以致形成房屋 在“供不应求”的形势下节节攀升的局面。看来，变革一种制度容易，但建立一 个合适的新制度远比否定旧制度要难得多。 （二）房价捆绑地价使房屋成为投资品是高房价产生的重要支柱（二）房价捆绑地价使房屋成为投资品是高房价产生的重要支柱 土地是自然资源，在城市尤为稀缺，一般没有折旧，会随社会发展而自然 增值，也会因环境恶化而贬值。房屋是地上改良物，是人类投入的活劳动决定 了其价值，容易复制，随着使用发生折旧，会随着投入资本、劳动的增加而增 殖。 城市房屋因为土地的稀缺成为人们的投资对象，成为资本的体现物， 而实际上这些都是由于土地的稀缺增值造成的。但目前，我们房价捆绑七十年 土地使用权的契约地租的做法，从根本上不利于房地价的分离，而且容易造成 房价捆绑地价。加之住房市场区隔不明显，致使具有公共产品属性的房屋也变 成投资品，造成房地价格紊乱，扭曲了社会主义社会价值观念上的房价，客观 上造成了住宅市场宏观调控的失灵 （三）经济社会的发展决定住房开始成为投资品（三）经济社会的发展决定住房开始成为投资品是高房价产生的导火索是高房价产生的导火索 中国的经济社会改革是使人们从无产者变为有产者的一次变革，同样不动 产业发展的脉络也是一个家庭财产从无到有、从自用到作为资产的转变过程， 只是在不同的时期及阶段，有不同的主要矛盾及社会表现形式。 在 1998 年房改后的几年里，由于人们普遍没有太多财富，房地产多以自用 为主。但在 2002 年后，随着中国经济发展、社会发展进入新的历史阶段，一些 城市和地区的人均 GDP 已经是全国的 4 倍。在此阶段，作为理性的投资，人们 在有了一定的财富积累后（无论是在发达国家还是在发展中国家）都会通过有 效的资产组合获取最大化的收益。在这些地区，房屋的买卖已经不仅仅是满足 居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具（产生了投资的需求）参 与个人理财。不同的经济社会的发展水平及阶段导致人们对住房产品的认识和 界定也不同，这也决定了住房不仅是必需品，部分住房还可以成为投资品，住 房消费市场需求近乎无限。 自 1999 年以来，我国的商品房销售面积同比涨幅平均高达两位数，房 价月环比涨幅也屡创新高。超前消费需求及投资需求加剧了现阶段的住房紧张 局面，造成了目前房屋的供不应求，这也是造成高房价结果的重要原因之一。 二、土地供应制度改革的僵化是产生高房价的重要原因二、土地供应制度改革的僵化是产生高房价的重要原因 在土地制度改革的初期，我们是通过土地的所有权和使用权的适当分离来 实现土地制度改革的，例如 1988 年 4 月 13 日宪法修正案规定“土地的使用权可 以依照法律的规定转让”，自此依托土地使用权转移为核心的一些住宅交易开始 活跃起来。 利用土地出让金，政府投入城市建设，实现了我国低成本的城市化与工业 化。但城市土地出让制度运行二十年后，2010 年全国的土地出让收入竟然能高 达 2.7 万亿，而同期国民生产总之仅为 40 万亿， “土地财政”成为社会舆论关注 的焦点。土地是国家的，政府依靠土地获取财政收入本无可厚非，但土地出让 收入本质上是地租的一种表现形式，而地租作为土地所有者赁借土地所有权参 与国民收入一次分配的一种手段，收入太少，造成社会财富流失；收入过多， 则代表着国家借助土地这一工具从社会中索取太多，且与土地有关的经济活动 在国民生产中占据巨大份额，严重占用社会资源，从而挤压了实体经济的发展 空间，从而不利于经济结构的调整、经济发展方式的转变，也不利于社会再生 产的扩大与发展。土地制度如何与时俱进地改革成为值得人们思考的问题。 （一）土地供应制度改革未能实现与住房供应制度改革的完美结合为高房（一）土地供应制度改革未能实现与住房供应制度改革的完美结合为高房 价的形成奠定了基础价的形成奠定了基础 但是由于众所周知的原因，在不动产供给制度改革中的实践中，一些改革 偏离了其实施的可行性、改革过于急速（如住房供给制度改革） 、过于市场化 （如住房及土地一级市场） ，而另一些则过于缓慢慢（如土地供应制度改革的实 践形式过于僵化） ，这是造成今天不动产市场混乱的根源。 本来，不动产市场由两个部分组成，即土地供应制度所决定的土地市场和 住房供应制度所决定的住房市场，这是不动产市场的两条腿，只有两条腿一起 走才能走稳。可是改革的具体实践中，住宅产品过早、过分地实施市场化，特 别是在城市的住宅建设方面，我们先后抛弃了单位建房、合作建房以及住宅合 作社等以土地的自取自用、多主体共同生产高中低等不同层次住宅产品的合理 住宅产品供应模式，通过住房商品化形成今天开发商拿地垄断住房供应、且开 发产品基本皆为中高档商品房，致使住房产品结构不合理，而需求者只要有钱 就可以无限消费住房，甚至出现“富者土地、房屋遍地、穷者无立锥之地”的局 面。而作为产品生产要素的土地，特别是其供应制度改革较为缓慢，且部分改 革较为僵化。例如，集体土地不能参与住宅市场建设，这直接导致土地来源渠 道的单一，使土地供应成为一个政府控制的行政资源市场；土地出让形式上简 单的价高者得模式，致使土地成本激增、地价偏高，造成土地只能生产高档住 宅产品才能盈利的社会现实（任志强说只给富人生产住宅产品就是一句大实话 和明证） 。 虽然，不动产市场化是大势所趋，但土地供应制度的市场化改革未能实现 与住房供应制度市场化改革完美结合，这是日后形成畸形不动产市场的根源。 （二）土地供应实践中在一定程度上扭曲了土地所有权人与使用权人良性（二）土地供应实践中在一定程度上扭曲了土地所有权人与使用权人良性 共生的关系是造成高房价的关键共生的关系是造成高房价的关键 土地制度改革的初衷就是通过土地所有权与使用权的适当分离来促进土地 利用，实现土地的节约、集约利用，达到“地尽其力”的目的，并且规避私有制 下因土地投机带来的种种负面效益。所以，这一制度设计的初衷应堪称土地制 度史上的典范。 但在今天的实践中，开发商既不是土地的所有者也不是土地的使用者，他 们扮演的仅仅是社会资源整合者的角色，其几乎不用对土地进行改良投资，但 在事实上却成了假“批发”土地之手来“零售”房屋的特殊阶层，即真正实现“以地 生财”“以地牟利”的阶层。 所以，从土地制度改革的初衷及基本原则看，今天把土地仅仅出让给 开发商进行建设已经在某种程度上已不能满足社会经济发展的需要，需尽快进 行改革。 （三）土地供应后管理的重要手段土地税制改革滞后造成是造成高房价的（三）土地供应后管理的重要手段土地税制改革滞后造成是造成高房价的 一大原因一大原因 在土地供应后，土地税无疑是土地管理的重要手段。譬如空地税可以促进 土地利用，土地税鼓励土地集约利用，土地增值税可以制止土地投机、防止不 劳而获。但我们目前看似完备的土地税制却执行不力。 例如，在土地增值税的具体操作中，就存在不少弊病。地租理论认为，土 地的自然增值为理论上的地租，使用者使用土地每年支付给所有者的费用为契 约地租，这两种地租在本质上是不同的。按道理，自然增值应该涨价归公，所 以应征收土地增值税，在全社会领域进行分配；契约地租则应该归土地所有者 所有。关于契约地租，由于在地方，地方政府代表国家管理国有土地、村集体 经济组织代表集体管理集体土地，故契约地租（俗称的土地出让金）应归属地 方政府及村集体经济组织所有，但在土地增值税的具体操作中，则显得有些混 乱。 目前，该交纳增值税的人往往想尽办法逃避或转嫁税收，应该获得增值税 收益的人则没有获得增值税的收益，这样的结果反而刺激了投机（投机者的投 机和地方政府的投机） 。在土地拍卖中的土地溢价实属地租，这应该在全社会的 层面进行分配，至少应在中央、省、市、县、乡镇五个层面上进行分配。但土 地溢价（在一些大城市，土地拍卖时普遍土地溢价达数倍之高）多被地方政府 拿走，这在客观上刺激了他们卖地的欲望；另一方面开发商及炒房者拿走的那 部分溢价，在客观上又刺激了他们拿地、炒房的欲望。 总之税制及政策的漏洞对土地的供应后管理造成了不小的困难，也直接造 成了今天的地王频出和房价狂飙，这些对建设和谐社会是百害而无一利的。 结束语结束语：管子说过“地者，政之本也”，所以土地政策是公共政策的基石；