经营管理-社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义(ppt 115页)

1 社区商业与商业步行街开发 及运营培训讲义 鹿茵翠地规划创新可体验环 境 根据项目理念设计 要求，为了突出度 假氛围，鹿茵翠地 的园林构思重点考 虑东南亚巴厘岛风 格。为了体现巴厘 岛的神韵，在有限 空间内设计出精品 园林，新世界地产 委托泰国green architects 公司设 计整个园林。 理想居住社区整体营造理论及其在千亩大 盘中的应用 1000亩体验式生态文化型大型居住区规划设计与建筑策 划创新课题 课题研究人员：杨宝民、李敏、罗展帆、郑东明、张立 建 课题研究的创新 1、房地产开发、景观、建筑、旅游、医疗保健、社区 体育多学科专家协同。 2、以华南板块作为重要研究目标，提取华南板块与深 圳板块重要经验。 理想居住社区整体营造理论 理想居住社区整体营造 是指强化居住社区各构 成要素及其相互关系， 完善居住社区的各层次 结构（地域社会结构、 生活活动结构、归属感 与凝聚力强的居住生活 空间，力图实现社区社 会文化环境合自然环境 的协调与可持续发展的 连续创作与实践过程。 理想居住社区整体营造的研究内容 （1）与社会政治、经济文化及 居民生活、行为心理需求的发展 与特征相适应、有利于促进社区 主体间交往的物质形态空间建构 的研究； （2）体现社会公平与民主参与 的、科学的社区组织管理、规划 设计、开发建设的机制建构研究 ; （3）有利于居住空间环境生态 化、可持续发展的技术与资源利 用研究等; （4）知识型社区服务理论的研 究与应用，社区文化的建立与完 善。 千亩大盘规划理念的创新 传统的规划方法，对于 居住的基本功能考虑较 多，已经形成比较成熟 的规划理论。面对生态 居住社区的新要求，面 对人们在居住社区平衡 身心和商业等功能的迫 切要求，旅游规划与商 业规划方法受到重视， 将生态旅游规划、商业 规划与建筑规划相结合 ，设计新型大社区已经 成为新的方法。 社区商业分类 划分为5万平方米以上区域型社区商业中心和 社区型商业中心（邻里中心） 1.酒店和商业街区及集中商业结合 区域型能够 形成综合体。 2.与批发商圈相邻的社区商业中心（以长春 1500亩大盘与家居商圈相邻为例） 3.与零售商圈相邻的社区商业中心 4.相对独立社区大盘社区商业（北京世纪城， 深圳华侨城纯水岸） 案例类型1 社区商业街区和五星级 酒店组合 深化千亩大盘研究，提 升居住文明水平，形成品牌 连锁开发新格局。 体验式社区商业步行街 与会所一体化运作，形成社 区商业与文化中心。 引进深圳物业管理顾问 ，通过将星河湾物业管理体 系和酒店管理结合，丽江物 业管理可以达到新的高度， 新摩尔拥有高品质大盘物业 管理体系知识产权，达到深 圳物业管理水平。 杨宝民与李敏先生 千亩大盘和商业街区案例之一 长沙碧桂园威尼斯城 位于长沙县城,总占地近万亩 商业规划 五星级酒店与社区商业 街区 五星级酒店 碧桂园设立很多别墅, 拥有高消费群体,同时 设立县城非常高档的 五星级酒店,带动大盘 档次提升。 商业规划与招商存在的问题 商业规划不理想,项目 商业价值下降 导致施工中改建的浪 费 案例类型2 普通社区商业的经营模式 500-1000平方米 社区超市+社区 服务业态 一般人口在2000- 5000人之间 案例类型3上海松江泰晤士小镇 餐饮休闲商业旅游结合 泰晤士小镇位于松 江新城开发区西区 居住区组群以及新 城市商务中心区之 间.文诚路与滨湖路 交际口,并通过文诚 路、思贤路和嘉松 公路与市区贯通.总 占地面积面积33万 平方米.(1平方公里), 于2002年10月20日 由上海市市长韩正 和英国商务部部长 休伊特女士剪彩开 始建造。 大盘规划思想的创新-小镇生活 阿特金斯-李剑波先生 项目总体规划 泰晤士小镇作为松江新城核心区之一，由英国阿特金斯公 司规划设计，定位于典型英国风格小镇, 有取舍地移植了英 国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌，追求“人与自然 和谐共存”的美好场景。 项目建筑风格英式建筑风貌 泰晤士小镇设计充分 发挥松江良好的生态 环境基础，引入英国 泰晤士河边小镇风情 和住宅特征，体现松 江新城浓烈的现代化 、国际性、生态型以 及旅游文化气息。 项目商业规划 英国泰晤士主题文 化大盘.配备10万平 方米左右宾馆、超 市、餐厅、电影院 等综合设施1平方公 里的小镇，除了教 堂、市政厅、中学 、商业街等功能性 社区公建设施外， 还建有会所、幼儿 园、影院、超市等 社区配套设施，配 套设施在点缀之整 体风格的同时，亦 满足和丰富了民居 的日常生活。公建 设施和商业服务设 施占总建筑面积的 。 项目生活配套 泰晤士小镇商业区6万平方米，将锁定“婚庆服务产业”、“ 情景会展产业”、“文化创意产业”三大产业，以及辅助这 些产业的“餐饮、酒吧、娱乐、住宿”等配套服务业。 公共设施图片 松江美术馆和电影院 典型商业示例 超市 休闲餐饮大型餐厅 全湖景球形翠晶餐厅位于扇形中 央绿化带东侧的人工岛上，紧靠 游艇码头，与面积约400亩的华 亭湖相邻，环境优美，秀色可餐 。餐厅以半球形的玻璃结构建成 ，顾客可以在用餐的同时，透过 玻璃窗欣赏华亭湖和松江新城区 的美景。 餐厅总占地面积：716m2 总建筑 面积：1243m2。有地上建筑2层 。2楼有4个包房，可容纳80人左 右，一层是可容纳约125人左右 的大厅。 预计五月一日前正式开业.目前只 是内部营业接待政府官员. 营业后人均消费:一层大厅80元, 二楼包房100元 案例类型4 专业MALL与社区商业结 合 北京中国皮革城与社 区商业结合 项目占地600亩 开发 面积100万平方米 物业类型 五星级酒店与快捷酒 店、专业皮革城，写 字楼，社区大盘与社 区商业结合 新摩尔公司2007年底论 证，2008年 初由深圳中 汇建筑设计事务所设计 区域型购物中心与综合体的研究 方法 市场调查与可行性研究： 1.对社区人口结构与周边3公里半径人员 状况进行细致研究。 2.研究当地消费习惯与消费文化。 3.调研当地建筑文化特点与风俗习惯 商业与房地产的结合点购物中心与步行 街 购物中心投资巨大，投资回收期长 ，财务风险较大，发展商作大型购 物中心决策必须进行周密的市场调 研，对社会购买力与城市商业环境 进行认真论证，超越社会购买力要 求，建设过多的商业中心势必导致 项目失败。 可行性研究包括如下内容： 1. 1用地选择 （一）用地区位和交通人口状况 （二）用地经济状况 ，此外对竞争 对手需要进行详细分析。 （三）用地物理状况 重点考虑用地 形状，用地的完整性，用地的可进 入性。 1.2类型和规模确定 根据区域经济发 展水平和未来发展趋势，竞争对手 情况，而后明确市场定位，最后考 虑辐射半径与社会购买力 1.3承租户与制定承租政策 青岛颐和星苑项目周 边有大型购物中心， 因此只是设置社区商 业街区 购物中心与步行街可行性研究 1.4金融支持与财务分析 （） 购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润 ，在市场上是否有竞争力。 （） 购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳 足够的租金。 （） 对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理 费和更新装修费用的评价。 1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议 培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本 保证，由于商业竞争日趋激烈，商业人材普遍出现短缺 。 .6 购物中心发展战略建议 购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略 上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长 期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营 上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是 开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅 速倒闭引起和商户种种纠纷。 如何进行社区商业定位？如何科 学确定社区商业规模？ 根据市场调查情况和企业资源整合能力 确定社区商业规模 一般区域型购物中心10万平方米以内 社区商业中心4万人规模社区商业总规模 在5万平方米以内 其中集中零售面积在1.5 万平方米以内 普通1万人规模社区在2万平方米以内， 其中集中；零售面积5000平方米左右 北京苹果社区临近CBD 北京苹果社区，位于北京东南三环，这个区域在北京的城市功能很 大程度上可以说是中央商务区的后花园，聚集了多个大规模住宅项目。 苹果社区总占地16万平方米，建筑总规模是70万平方米，住宅的售价在 7000元/平方米以上。 苹果街由“苹果商业街”和“苹果二十二院街”组成，是北京著名房地 产项目 4万平米苹果商街位于转基因苹果南侧，是由2万平米独立的苹 果二十二院街和北侧底商商业街与组成的一条体验式现代商街 ，充分 诠释“自然、人文、现代”的特质，为CBD带来了独特的人文氛围。 街区介绍 2万平米独立的苹果二十二院街， 其商业形态是一种特定的商业形态， 是以休闲和文化产业为主的特定商业 形态，可以有画廊、美术馆、书吧、 酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，这些 商业形态需要这样的具有人文气质的 院落空间来完成。同时，街北底商商 业规划有银行、中小西餐厅、大型中 餐厅、苹果数字多厅影城、大型KTV 娱乐城、名品店、精品超市、连锁型 洗衣店、冰淇淋店、美容中心、健 身会所、邮局等，对院街商业业态进 行补充， 街南街北互为对应，商业 价值成倍提升。 底商地下一层： 2000平米运动超市 、3000平米生活超市、500平米会所 、游泳池等配套设施规划 院街地下一层：主要为物流通道和库 房，院街商铺的功能用房。 购物中心和步行街招商计划 购物中心或步行街业态规 划与经营计划，后做招商 营销宣传计划，为保障大 商家及供应商利益，发展 商要做好细致的准备工作 。商业运营公司要确定招 商时间安排、主要招商场 所、主要招商骨干、主要 招商活动、招商费用，并 得到发展商的支持。开展 实际招商工作之前，首先 确定招商条件，然后确定 商家档次、规模。 招商专家青山正人 招商工作 1、招商工作流程是什么 2、如何制定招商工作进度表 3、招商工作中各种表格汇总分析 4、招商部岗位责任制 5、如何强化培训招商部员工 招商工作流程 1.制定招商计划 2.确定招商团队 3.主力店招商【提前准备】 4.分散品牌商户招商(需要把握好招商时 机，根据入口人口情况进行集中宣传】 招商进度表 根据开业时间采 用倒推方法做好 进度表 一般开业前预留 三个月装修时间 一般开业前半年 作为品牌商户集 中招商时间，可 以集中开展相关 招商活动 长沙奥林匹克购物中心项目开发进度建议 科目 内容和时间具体 业态规 划设计项目定位和商业布局业 态设计 策划 一个月提交初步方案 二个月 2007年月月 商业建筑策划三个月 两个月内提交初步方案 12月结束 招商摸底与主力店招商四个月 主力商家招商工作提前 启动，根据商家要求完 善商业设 施及方案 1012月 商业视觉 形象VMD与 初步装饰方案 一年2008年3月月 建筑方案设计阶 段六个月12月2008年月 招商工作展开一年半 施工图设计四个月月8月 工程开工8月施工准备一个月时 间 2008年3月开工 具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商 工作 2008年月 装饰方案设计八个月年月 工程封顶月2008年12月 装修及景观施工五个月2009年1月-2009年5月 内部装修工作三个月5月7月 试营业一个月-9月 正式开业5月主力店可以先开业2009年10月 集中招商 招商活动策划是招商 策划核心，应该注重 日常供应商资源整合 与集中开展活动相结 合的原则，优化供应 链效率，通过商业信 息与零售知识共享与 联合营销，实现双赢 。 社区商业的主力店 1.区域型商业中心 主力店可能包括百货、 大卖场（8000平方米以上），品牌酒店 （例如如家、假日快捷），大型餐饮名 店 2.社区型主力店 包括超市，餐饮店 社区主力店在相对独立社区可以采用加 盟自营方式，一般可以由社区业主委员 会参与，吸纳社区人群就业。 10万平方米区域性购物中心的主力 店引进问题 核心主力百货店可能有 两个或两个以上，因此 ，在招商策划中，我们 建议发展商最好委托 MALL运营顾问公司自营 一个主力店，由运营顾 问公司负责主力店招商 任务，统筹考虑零售经 营业户与主力店的业态 关系，加强对业态的调 控能力。 为什么说招商不专业招了也白招 ？ 1.结合社区特点根据业态方案招商 避免好 高骛远 2.招商与经营需要统筹考虑，对于不适合 社区商业的商户或经营能力不佳的商户 ，今后还是需要淘汰。对商户信誉需要 提前了解。 案例分析社区品牌商户资源从那 里来？ 1.本市购物中心的现有商户，例如大卖 场的商户是社区商业重要来源，例如 大润发等大卖场。 2.本社区经营者加盟或自己经营自创品 牌。 3.自营少量社区服务内容 租赁原则 租赁经营采用放水养鱼 的原则。因为购物中心 经营具有长期性特点， 采用基本租金浮动租 金与优质服务做法，浮 动租金与销售额挂钩， 将整个购物中心真正作 旺。这样，发展商与商 户才能一同成长。放水 养鱼的原则可以理解为“ 先做人气，再做生意， 一起分享成长空间“的原 则。 业态与租金关系 在上述工作中，我们运用建筑策划与NEW MALL购物中心策 划流程发现了如下缺陷： 发展商委托了一般的市场调查公司对成都商业 进行调查缺乏针对性，委托的调查公司缺乏商 业经营专家，无法对成都商业发展趋势进行准 确预测，对消费者分析不够深入，例如白领消 费者的深入调查和分析不够。通过我们的调查 分析，成都是四川省会，西南一些大公司总部 或分布多设在成都，白领人群多。成都自古就 是四川文化中心，大专院校科研院所众多，成 都高新区也集中了白领人群。 成都是著名的旅游休闲城市，吸引外地游客众 多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人 群。 投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集 团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部 人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和 提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各 类人流，但是百货等主力业态必须能够吸引白 领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米 的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸 引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风 格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是 照搬SM厦门城市广场的建筑风格。 业态理念 设计创新 不仅住宅房地产项目开发存在战略的创新问题，而 且大型商业房地产更存在战略创新问题。寻求项目 开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑与环 境的局限，跳出房地产狭小的专业范畴，把握新世 纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，将商业 、旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开 发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实 施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。 东方时代广场作为大型MALL购物中心，面对全球 的顾客开放，不仅接纳购物休闲人群，也面向世界 接纳旅游群体，不断吸收国外商业文化精华，为我 所用。我们以深圳人的热情笑迎天下客，将儒家文 化的人文关怀落实到服务细节。 深圳社区购物中心理念设计 购物中心与步行街的休闲娱乐 策划 21世纪是海洋的世纪，大海是人类 的故乡。海洋不仅有无穷无尽的保 障，而且远古人类就知道海水具有 保健功能，不论是海水沐浴，还是 利用深层海水开发健康食品，人类 对海洋的合理利用与开发刚刚开始 ，海水疗法是人类提炼总结出来的 有效健康保健方法。 挖掘我国古老的海洋文化，提炼海 洋保健的精华，运用现代科学技术 设备与手段，策划独具特色的海洋 活水健康保养中心，让“生命加油站 ，健康储蓄所”成为现实。 我们的策划是以海洋保养中心和娱 乐项目吸引人流，形成购物、旅游 、休闲一体化的新型购物中心。 业态布局设计 楼层经营内容 层 家居生活用品 层 儿童服装及用品 层 运动世界 层 休闲装与皮具 层男装与绅士用品 、层 女装与女性用品 2层 青春少女装 1层 璀璨时尚馆（珠宝、精品、化妆品） 负1层 家电、超市 东方时代广场购物中心业态布局 国际先进水平的业态设计方法 根据经营管理的预测与 模拟分析进行业态设计 预测方法：商业经营的 实际经验与知识，市场 调查的经验数据，根据 消费人口变化与特征， 商业发展趋势预测 因此，商业业态的设计 需要丰富经验的商业地 产专家与零售业专家设 计 杨宝民青山正人许 载宁模式 业态设计收费标准 波浪型全接触式动线设计 通过立体空中购物走 廊设计，合理利用垂 直电梯与扶梯，让顾 客进入二层以上商场 象进入一层商场一样 方便。 让顾客与商铺全接触 ， 提高商铺的商业价值 平面动线 立体动线 地下空间业态的合理规划 华夏城地下室业态规划 深入黄石与北京参考同类项目，运用自身经验独创 业态设计案例长春1500亩项 目 有关数据表明，2007年，长 春商铺市场的供应量将超过 70万平方米。这样的开发量 ，对于长春这样规模的城市 ，商业地产的供应面积与需 求量将趋近失衡。据不完全 统计，长春市现有商圈的总 体商业商铺总面积大约为120 万平方米，加上其他社区商 铺和专业卖场及部分潜在的 商业项目，保守估计将达到 300多万平方米。 远达大街、东荣大路、东环城路 周边的商业分布 （1）远达大街是本区域主要干道，集中了 本区域经营状态较好的商业业态，但类型 分布不均，多以汽修类为主，这也是影响 区域经济发展的一个遗留问题。 （2）东荣大路同样是本区域主要商业经 营街路，与中东瑞家隔街相望，但商业分 布无序，主要是物流为主的商铺，配以餐 饮和小型商品供应商铺，这样的布局现在 来看，非常不科学、不合理。此类商业若 是想发展，必须要进行集中管理，才能得 以发展和进步。 （3）东环城路属于城市主要交通道路， 临近便利的交通道路却很少有商业类型存 在，其原因是原有的工厂围墙占据商业位 置，使临街商业没有得到发展。 2、内商业街的商业布局 本区域内商业街现有布局以南北为轴，呈 现两横一纵商业趋势。分别以同康路、乾 安路为横向，纵向以太有街为主。商业分 布较为集中，但规模不大，属于初始化发 展状态。 家居批发商圈现状及本项目对策 东荣大路临近本项目 ，因此本项目一方面 可以服务该商圈，另 外可以设置相关业态 与该商圈融合，提升 项目商业价值。 社区商业的实际判断方法与诊断 结果 现场诊断方法 1.观察 社区特点 2.假设业态 3.论证业态设计与商 业建筑策划结合 4.寻找到最佳方案 长春千亩大盘规划的完善与修改 社区商业业态 设计依据是什么 ？ 1.商圈情况 2.周边人口 3.本社区情况 建筑策划意见 社区商业建筑策划 百联西郊购物中心位于 上海西郊的长宁区新泾 地区，是百联集团旗下 一家全新的商业中心和 社区中心。占地面积3.4 万平方米，建筑面积达 到11万平方米，经营面积 为6.25万平方米。购物中 心公共活动区域面积1.7 万平方米，停车面积1.9 万平方米。拥有免费机 动车停车位550个、非机 动车停车位2500个。 建筑设计特点 百联西郊购物中心由百联集团投 资5. 6亿人民币，聘请美国著名 购物中心专业设计公司JEDER国 际建筑事务所，和上海现代建筑 设计集团江欢成设计事务所共同 设计完成。捷得将百联购物中心 设计成一个现代村落风格的社区 中心。这里的中心广场为大家提 供了音乐会、展览、节日庆典、 餐饮、购物等一系列活动的理想 场所。整个建筑物分地下二层和 地上四层。购物中心采用开放式 建筑风格，体现人性化设计理念 ，通过贯穿东西两侧出入口的步 行街、室外与室内交替的环型走 廊和天桥、开敞的园林景观中心 广场，将三个区域的建筑有机地 组合成一个整体。 业态特点 其中：4.4万平方米为国际国 内连锁业态；餐饮业1.2万平 方米，娱乐休闲业5500平方 米，便民服务业2000平方米 左右。大型生活超市1家、百 货公司1家、专业卖场4家、主 题餐饮29家、专卖店62家、 娱乐健身5家、社区服务14家 。目前有包括友谊百货、世 纪联华、HOLA特力屋、迪卡 侬、永乐家电在内的共116家 商家入驻。 招商中的亮点 运动专卖店与家居招 商 餐饮引进星巴克 社区商业建筑设计思想的创新 基于社区购物中心特 点突出参与性，目的 地，好奇心，具有较 好便利性。 购物中心与步行街的商业网点分 割 图 商业网点分割流程 消费者投资偏 好 业态策划与优 化 商业网点分割后动线分析 确定不同商业网点分割比例 不同分割方案销售预测 初步确定商业网点分割方案 通过合同委托测绘部门实际测绘 确定分割方案 商铺分割原则 a) 根据业态设计优化与顾客动态流线的要求，按照 洋流理论的回旋要求，合理分割商铺，确保每个商 铺面向通道，没有死角。 b) 根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进 行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要 求统计数据，确定分割面积比例。 c) 合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用 率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积 。 d) 合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作 。 对于出售以后的大商铺，客户可以再分割，同类面 积规格商铺，客户可以购买多套组合。 在烟台等地项目业态设计与商铺分割工作中，深感结构形 状的重要性，在设计方案完成后一定要首先进行业态设计 合初步商铺分割，根据初步分割意见内部结构形状进行完善和修改 ，确保简单化以及可视化原则。 销售比例 销售部分面积（项 目投资额30%收益 ）%每平方米单价 发展商要有能力开发 下一期项目。 具体销售要详细根据 市场情况进行商铺分 割，详细计算销售哪 些部分，制定价值策 略，这是我们操作过 的商铺销售策划方案 要系统回答的问题。 社区商业的销售模式 通过经营提升商铺销售价值 融资创新 信托融资： 以项目为杠杆 招商主力店成功以后进行信托融资 香蜜湖水榭花都项目是深圳信托融资最成 功的一个项目 现代商业步行街 现代商业步行街的策 划是购物、商业文化 与休闲娱乐多种策划 的集成。 运用海洋的洋流理论 对现代商业步行街布 局进行理性策划，确 保商业步行街的繁荣 。 法国巴黎 国际一流的商业步行街具有特征： 1、 硬件设施一流，包 括市政、交通和商场乃至 购物环境的硬件设施。 2、 它应该是多功能的 ，比如购物、休闲、文化 、娱乐、餐饮、旅游六个 方面。 3、 商业步行街管理水 平应该是一流的，不仅要 具备普通的商业物业管理 功能，而且在步行街整体 形象宣传方面，公共服务 与商业服务水准方面也应 该使一流的。 世界著名步行街具有较高 的文化内涵与艺术品味。 银座商业街区 在日本人的心目中，银座是 高级、名牌、流行、信用、 品味、货真价实、憧憬、时 尚以及日本新潮购物中心的 代名词。 银座业态特征 拥有日本最多的商业老字号 例如历史悠久文明全国的木 村屋 世界最大的画廊街 日本最大的展览设施街 日本地方大众媒体的中心 银行密度最高的商业中心 国内商业步行街普遍存在如下问题： 1、经营序列矛盾。 2、商业利润下滑。 3、商业功能单一， 文化休闲功能不强。 空间序列和尺度与消 费者心理行为存在差 异。 王府井商业街将实施功能、结构、档次、 形象的全面调整与提升。 完善功能。从单一购物的初级 化市场，向购物、旅游、休闲、娱 乐、会展、文化等多样性的高级化 市场功能转变。 调整结构。将传统的商业结构 向现代化、国际化商业结构转变。 按照国际通行的中心商业区结构和 业态分布进行调整，商业占 ，餐饮企业占 ，休闲、娱乐、酒店、服务等占 。 提升档次。 营造环境。 加快发展数字王府井。 东门步行街改造措施： 1、改造交通设施，设置 步行通道，禁止机动车 辆通行，交通改造分两 期，一期主要包括风貌 街、老街广场、解放路 等16 2、拆除违法建筑，改造 部分建筑设施 3、注重文化设施建设 深圳东门步行街未来发展战略的意见 1、决心拆除全部违法建筑，流出 空地，增加绿地。 2、运用城市经营理论，不仅将东 门市政建设相关内容向企业开放， 而且通过政府政策调节，鼓励企业 拆除成片低矮老式建筑，集中建设 高层建筑，多流出绿地，增加通透 性。 3、改革完善步行街管理体系，提 高准入门栏，将低素质经营者淘汰 出东门，让优秀的经营者近来，提 升东门形象。 4、加大交通治理力度与道路改造 力度，拓宽美化周边道路。 理念设计、文化定位、发展规划 理念设计是商业步行街 策划的灵魂，理念设计 的提出建立在充分的调 查研究基础上，步行街 策划要考虑步行街的商 圈特征、消费习惯、区 域历史文化、建筑与商 业文化。理念的设计要 在商业街历史基础上创 新，兼顾历史特点，更 重要的是有利于未来发 展。 洋流学说与商业步行街布局 洋流的形成有许多原因，主要原因是 由于长期定向风的推动。世界各大洋 的主要洋流分布与风带有着密切的关 系，但洋流流动的方向和风向一致， 在北半球向右偏，南半球向左偏。世 界四大渔场均分布在洋流回旋地带。 从经济地理角度分析 1、 洋流流畅区资源流通过速， 难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径 ，无其它特殊条件很难形成资源聚集 ，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物 资源，那么会吸引鱼类聚集。 2、 反之，洋流回旋使大量生物 滞留，回旋区内食物丰富，吸引鱼类 ；由此产生食物链，对各种物种产生 吸引，从而形成资源富饶区域如：渔 场、海底矿藏。 可见回旋使资源和生物聚集。 精品百货店中档购物中心 文化娱乐休闲街 二楼空中步行道二楼空中步行道 中上档购物中心中低档百货店 购物、娱乐、餐饮 理想的商业步行街与购物中心布局模型 由于我国近五年来重新规划 设计的商业步行街较多，许 多设计单位都在探索商业步 行街的设计创新，许多国外 一流设计公司开始服务中国 商业地产项目，例如，美国 JERDE建筑设计公司就为中 国商业地产客户提供服务， 该公司设计的美国环球影城 商业步行街项目就是一个典 型的设计项目，其设计思想 对于我国设计商业步行街具 有启示。 商业步行街设计创新 美国环球影城商业步行街为例 美国环球影城商业步行街 总体效果照片 JERDE公司设计这个项目的思路是将环球影城商业步行街设计成 为顾客的目的地，通过丰富的画面引导顾客愿意向步行街的内 部走去，通过设计可参与性的业态，让顾客停留更长的时间。 美国环球影城商业步行街 美国环球影城商业步行街 总体效果照片 美国环球影城平面图 环球影城步行街立面 目的地 参与性 好奇心 MALL商业步行街的招商策划 与代理 鉴于目前商品品牌雷同 现象严重，建议在差异 化招商，不同品牌组合 设计方面下功夫，实现 招商创新，与商业文化 主题相对应，加大进口 品牌引进的比例，与韩 国日本及香港地区密切 合作。 招商代表收费标准一 个月租金 商业步行街的经营管理 商业步行街管理机构的最重 要职责是提出发展战略，制 定好发展规划，规划好整个 步行街的商业业态布局，根 据功能定位合理组织商业、 旅游、文化休闲等不同功能 的分布比例，运用城市经营 理论，运用市场手段，执行 建筑规划，组织社会力量建 设商业步行街。 商业街的具体管理工作如 下： 物业服务 (2)交通秩序(3)步行 街的外立面、整个建筑风格 的把握(4)业态方面根据顾客 需求进行整体比例调整。 鱼米河商业步行街开发策划 、鱼米河商业步 行街运用洋流理论 布局，尽量构成环 形人流循环体系。 通过不同业态 划分，缩短顾客心 理距离，划小核算 单位，按照不同业 态组织针对性经营 。 提取营销基金 ，根据销售额 提取，亿元销售 额投入万元 经费。 丽江商业网点规划研究 区域经济特点的把握 城市规划和商业网点 规划研究同步 根据城市化进程特色 ，研究在旅游特色城 市合理商业布局，完 善城市功能，加快新 城区的城市化建设步 伐，提高城市生活质 量。 业态创新的思考吸引白领顾客 参考案例 美国奥特莱斯种类多，很多 创新的商店也是从美国开始 ，通过比较研究美国多个奥 特莱斯商店，作者认为 fashion outlet是美国非常有特 色的品牌折扣店，它将流行 文化和商业展示完美结合。 fashion outlet位于美国拉斯维 加斯，拥有多个一流 设计师推出的最新款式时装 精品，号称精品时尚总汇， 折扣达到。 准确细分市场 参考案例 韩国东大门市场 （1）批发市场的经营可以吸取 百货经营的优点，特别是陈列方 面批发市场有自己特点，要充分 重视设计作品展示。 （2）中国也应该有面向亚洲顾 客群体的服装批发市场，通过考 察，我们架设了韩国服装直接进 入中国批发市场和购物中心以及 百货的桥梁，韩国的服饰也非常 适合中国顾客。 （3）韩国的商业经营与韩国文 化传播密切结合，“韩流”对中国 的服饰潮流影响会加大。 韩国东大门服装批发视觉形象 批发与视觉形象匹配 ，方便批发商采购及 品牌选择。从1000个 品牌降低到500个品牌 以顾客的真实消费为导向确定商 业规划 商业布局与业态设计是商业步行街 开发盈利与否的关键内容。 鱼米河商业街开发战略与盈利模 式创新 二期政府旧址开发高品质城 市综合体（具有丽江地域建 筑特色），购物中心、酒店 式公寓、办公楼，空中花园 结合，假定实现万 元以上利润。 强化鱼米河商业街管理公司 力量，投资万元招 商运营，实现项目可持续经 营战略目标，形成商业经营 品牌。建议引进一流商业管 理公司，实施专业化开发和 管理，保证投资者利益，追 求项目全胜。 商业地产高级人才培养的一点思 考 1.智商与情商 2.国际化视野 3.理论联系实际 从2007年上海培 训学员跟踪调查 反映出来的成长 问题 步行街经营管理人才的结构 经营总经理 招商 营销 财务 商业地产方向员工个人的学习 1.寻访名师，名师出 高徒，学会站在巨人 的肩膀上。 2.根据岗位的需要进 行自学，对于岗位知 识求精。 3.从事商业地产工作 需要广博的知识面。 认真阅读本领域学术 期刊和博士论文，进 行系统的了解。 与倪光南院士在省级技 术成果鉴定会后留影 地产开发与经营人才的知识结构 地产高级经营人材应该具备 的知识结构 1.人材经营与组织创新知识 2 地产规划、建筑设计与环境 艺术设计知识 3.智能建筑与 IT运用知识 4.地产融资与财 务管理知识 5建筑项目管理 知识 6.地产营销知识 除了知识以外，具备企业家 精神也是选拔的重要条件。 其中具备战略创新意 识与能力是关键。 商业地产人材的培养方法 1.从商业建筑规划与营销 课程学习起步，围绕商业 地产价值挖掘，集中参观 解剖重点项目，请专家讲 解。 2.有计划设定研究课题， 例如Shopping mall以及 1000亩大盘社区商业策划 课题。 3.注重多学科交叉学习， 不同岗位锻炼与实践。 4.建立完整培训体系，减 少摸索时间，善于团结同 行专家，合理配置资源。 美国地产业博士的培养 MIT经济系 城市与区域经济学 联邦、洲与地方政府 高级金融经济学 I 高级金融经济学II 高级金融经济学III 斯隆管理学院 金融理论 投资市场与金融研究 资本投资决策 地产业经济 地产业金融与投资 地产业企业管理 开发过程的法律监管 MIT 城市规划与研究系 城市设计与开发，城市设计政策 城市开发设计，明天的城市 地理位置与开发原型 环境设计政策与影响，土地使用法律与政策 城市交通规划，住宅与邻居规划 住宅与通信服务 市区规划方法，地理信息系统 零售业人才的培养 商业零售专业人才 知名零售企业工作经验积累 研究生课程： 零售管理 Barry Berman Retailing Management / Michael Levy Barton A.weitz 超市管理，顾国建 市场营销，科特勒 市场营销管理定位、联盟，芮 明杰，复旦大学出版社 企业文化第四版，刘光明 商业建筑规划，曾坚 购物中心开发手册,美国土地利用 学会. 提倡复合型知识结构 热带雨林主题中庭 如何学习地产与开发商业运营 专著 1.理论联系自己的实 际. 2.注重动手能力,设计 业态方案,参与商业建 筑规划. 3.对外授权讲课,获取 较高投入产出. 1000: 10000 丽江街的思考 聚集人气 商业街区的准确定位 1. 室外商业步行街- 南京路的优势 1.高知名度 例如南京路有好八 连 2.人气旺 3.营业额高 支撑南京路优势的条件 第