小产权房的性质及治理的路径

小产权房的性质及治理的路径小产权房的性质及治理的路径 一：小产权房的定义一：小产权房的定义 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让 金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村 政府颁发，亦称“乡产权房”。中华人民共和国城市规划法规 定，申请的建设用地位于城市规划区内的，应首先向城市规划行政 主管部门提出申请，主管部门审查后，核发建设用地规划许可证， 可见普通商品房建设只能申请城市规划区内的国有土地，或者被征 收变为国有土地的集体土地。“小产权房”不是法律概念，是人们 在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的 土地所有证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。 所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土 地所有制。根据中华人民共和国土地管理法的规定，农村宅基 地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，不得出让、转让或者 出租用于非农业建设。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到 法律的认可与保护，即不能办理土地所有证、房产证、契税证等合 法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售， 只能在集体成员内部转让、置换。 二：小产权房大量出现的原因二：小产权房大量出现的原因 1、快速城市化过程中城市房地产供需出现矛盾，房价过高，中 低收入者买不起房，政府的额经济适用房以及廉租房无法满足城市 居民的住房需求。 2、现行制度与法律衔接不畅。土地管理法赋予了农村集体 经济组织对集体土地的所有权，拥有完整的权能。在农村集体所有 的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的 住房也是可以进行交易的。而目前的政策一直都是限制和禁止，未 在法律层面上予以明确。 3、经济利益的驱使。城乡土地收益产局大，农民不能完全的享 有集体土地的收益权。农民在自己的土地上建设小产权房所得的收 入大于政府征收土地的补偿金额。同时，小产权房低廉的价格易于 接受。 4、城乡二元土地制度和城乡二元土地市场造成的制度安排缺失。 土地国有与土地集体所有在法律上平等，但是在现实生活中不平等。 土地管理法第 43 条规定，任何单位或个人建设需要使用土地的， 必须依法申请使用国有土地。这表明农村集体土地进行建设使用时 必须先申请成为国有土地。使得农村集体土地所有权无法进入市场 体系获得经济效益。 按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保 护。 三：小产权房的性质三：小产权房的性质 1、在集体建设用地（即宅基地）上建成的房子，它只属于该农 村的集体所有者，外村农民不能购买。 2、在集体建设土地上建造的房屋，虽然其建造土地是合法审批 的，但建造成居住房屋则是违法的，主要表现为某些集体经济组织 为谋利，将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出 售或出租谋利; 3、擅自占用农用非建设用地违法建设。这种类型的小产权房， 不但土地使用违法，建造施工也违法，是严重的违章建筑。 四：小产权房存在的问题四：小产权房存在的问题 1、建筑违法。根据商品房建设的相关法律制度，房屋建设首先 是符合城乡建设用地规划，取得相应建设地块建设商品房的土地 许可和房屋建设许可。根据物权法的物权法定原则我们可以 认为这种小产权房是典型的违法建设。同时由于小产权房开发往 往追求短期的收益，大多在容积率、建筑率等方面违反规定。部 分甚至违反土地利用总体规划和城乡规划。 2、扰乱正规的房地产市场。小产权房没有相应的房产证、土地 所有权证。是有商品房形式而无商品房法定要件的“不动产”， 缺少交易权证。这种非法的房屋交易本身就存在的极大地风险。 如果随意的让小产权房进入商品房市场，会对正常的商品房市场 造成极大的冲击。 3、不利于耕地的保护。城市周边的耕地成为小产权房的土地来 源，越来越多的耕地成为宅基地。农民在其中获得了 短期的收 益，但是失去土地的农民在未来将处于一个非常不利的局面。 4、城镇居民购买小产权房具有极大地风险。 由于小产权房不具备商品房的法律性质，所以法律中对商品房的规 定是无法运用在小产权房的，所签订的购房合同也是不受法律保护 的，一旦购房人和开发商出现了纷争，购房人也无法通过法律途径 得到解决，只能凭白损失。第二、一旦购房人与开发商签订了购房 合约和交付款项后，如果上级部门要对乡产权房进行整改、拆除的 话，那么购房人就会陷入既已交钱有无法得到房屋的境地，购房者 也无法得到相应的拆迁补偿。由于小产权房得不到法律的认可，对 房产保值投资带来一定的不利影响。 五：小产权房的治理路径五：小产权房的治理路径 首先提出两个问题，如何维护法律尊严与尊重现实，二是如何处 理好各利益相关者之间的关系，维护好农民的利益。 在制度层面上：在制度层面上： 小产权房的产生有着经济、社会、法律、体制各方面的原因。 一：完善农村土地产权制度，对集体土地的产权主体、权能和利 益边界进行法律确认。 二：构建城乡统一建设用地市场机制。将农村房地产市场及城市 房地产市场统一起来，实现“同产、同权、同市、同价”。 三：建设和完善相关的配套制度，包括土地利用监管制度、农村 社会保障制度、城镇住房保障制度等。 在现实治理过程中在现实治理过程中 对区域内小产权房进行普查统计，对小产权房的建设时间、空间 分布、占地规模、分布状况、业主类型等。然后根据小产权房的 待建、在建、已建三种状态进行区别治理。待建、在建小产权房 叫停拆除，对于已建的小产权房不能盲目的拆除，要先判断其是 否符合土地利用总体规划、城市总体规划或村庄规划。符合相关 规划的予以利用，发挥其缓解住房紧张的作用。不符合规划的予 以科学拆除，保护土地资源。 加强对小产权房违法性质的宣传，小产权房交易过程中普遍存在 开发商、中介隐瞒小产权房违法性质和小产权房交易风险的状况。 而当前政府在宣传方面存在着一定的失位。 黄泽勇（2012）指出，现行以没收为主的治理形式和放任地方自 行处理的方式都不太合适。而采用国有化的方式，则可以兼顾国 家、集体和购买者多方的利益。有效治理小产权房问题，这是维 护土地和房屋交易市场长治久安的根本之策。国有化小产权房后， 将其改造成公共福利用房，