【戴德梁行】湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（下半部） .ppt

page 1 发展思路 市场调查分析 项目分析 宏观经济环境分析 项目定位 项目业态组合及布局 项目发展策略 案例参考 项目定位推导 项目功能定位 page 2 太古广场 案例参考 开业时间1988年 建筑面积6.6万平方米 开发商太古地产有限公司 经营管理 太古地产管理有限公司 地理位置香港金钟道88号 项目规划 太古广场群楼3层为购 物中心 由低到高分别为大众品牌、中档品牌及高档品 牌此外 还有4座塔楼用于写字楼、公寓和酒店 市场定位 高档购物中心 目标消费者 周边酒店及甲级写字楼的人群、外籍人士及外 地游客 楼层情况 群楼共5层，地下一层和地上四层，商业集中 于地上的一到三层 车位情况 位于lg2层和lg1层共500多个车位商业专用 交通情况 紧邻2个地铁出入口，并可直接由地铁进入 有80多条巴士线路通过 page 3 太古广场 n周边环境 太古广场位处中环与湾仔之间的金钟区；周边高档酒店及甲级写字楼内的人群、外籍人士以及 外地游客等是其主要消费客源。 n商品/客户组合 商品业态组合：百货，娱乐，餐饮，服装，首饰等 客户组合：主力店：连卡佛、玛莎百货、西武百货、ua金钟影院；非主力店：prada, christian dior, gucci, louis vuitton, d 项目 旁至今 尚未出 项大 型项 目吸引 人流 对随 机人 流要 求不 大， 主要 为固 定品 牌高 端消 费群 体 周 边 区域 高档 楼 盘 入住 率低 要求不 高，以 目的性 消费群 为主。 为未来 的行政 中心、 商务中 心 交通 条 件 公 共 交 通 发 达 ， 停 车 便 利 公共交 通不 发达 ，停 车较 为便 利 交通 便利 ，停 车位 充足 交通 便利 ，停 车 位充 足 交通顺 畅，停 车便利 交通顺 畅，停 车便利 商业 氛 围 商 业 氛 围 良 好 差 商业 氛围 良好 差 也可成 行成市 ，同时 也需求 市场空 缺 一般 市场 环 境 充 分 竞 争 尚无商 业项 目出 现 充分 竞争 尚无 商 业 项 目出 现 消费支 撑 有特色 周边高 档餐饮 火爆 结 论 不支撑不支撑支撑 定位推导：从商业模式 page 22 1.1、项目功能定位分析： 定位根据 1 2 3 4 商业价值 n 项目规划包括住宅、商业等，完善的商业配套将更有力提升项目 整体价值； n 提供集购物、休闲、娱乐一体的商业设施，为区域商圈的形成、 补充与强化提供有力的支持。 城市消费力 区域特性 市场需求 n湛江市购物中心进入市场较晚 ，相对于百货商场而言发展较 为缓慢； n湛江缺少大型综合的时尚购物 中心； n目前购物中心经营模式同质化 明显，来自零售业、超市的竞 争异常激烈； n 中心城区商业密集度较高，中端零售商扩张迅猛，主要集中 在霞山商圈； n 业态非常单一，以超市+零售为主，目前已有部分大型的餐饮 、休闲、娱乐类商户进驻购物中心型商场的趋势； n 居民收入稳步上扬，生活 品质提升，消费需求发展 多元化； n 在全省城市gdp排名中， 湛江市排名第九位。 n 人均消费支出大幅度上扬 。 项目功能定位 page 23 中高档次， 高端形象的综 合性商业 n引入国内主流 的时尚品牌 n以休闲娱乐带 动商业潮流 项目经营定位 p 综合性商业业态丰富， 符合消费者一站式消费 的需求 p 能填补目前市场缺少综 合性购物中心的空白 p 弥补区域休闲娱乐的缺 失 p 可以改变目前以百货商 场为主流的单一商业模 式 p 新进市场，需要一定时 间的市场培育和大量的 资金投入 p 充分发挥与保持自身优 势，需要较强的招商力 度与商业营运能力 优势 挑战 定位原则：1，商圈互补；2，价值链完整；3，前瞻性；4，创造性； 1.1、项目功能定位分析： 项目功能定位 page 24 1.1项目功能定位： 集购物，休闲，美食，娱乐为一体的中高端时尚综合商业项目 项目功能定位 p 营造湛江中产以上人士 喜爱的消费场所，表达 全新时尚品位的生活方 式，撬动湛江高端消费 者对这种生活方式的追 求，最终将本项目打造 成湛江市民时尚生活的 标志。 p 高档、中高档购物 p 休闲餐饮 p 城市娱乐 p 旅游购物中心 发展目标 功能细分 项目功能定位 page 25 1.2.目标消费人群 以湛江市消费群 为主，以周边城 市以及省外游客 为辅 项目功能定位 page 26 1.2项目目标消费群定位： 以中产阶层、家庭消费及时尚消费为主的消费群 新世界国际广场 武汉国际广场 l鑫海广百广场 l观海长廊 l国贸广场、 世贸广场 本项目 项目功能定位 page 27 1.3、商业形象定位： 湛江塔尖阶层、中产阶层的购物娱乐中心 湛江高雅时尚、品位休闲的体验中心 休闲生活城市娱乐时尚购物 123 项目功能定位 page 28 1.4、商业总体定位： 商场定位 经营定位 形象定位目标客户定位 中高端集购物，休闲，美食，娱乐为一体的时尚综合商业项目 以中产家庭、时尚消费为主的消费群 城市购物娱乐中心热带海洋休闲 购物中心 项目功能定位 page 29 热带海洋休闲主题 项目主题定位 page 30 大型鱼缸、壁画，渲染海洋氛围，也可装饰细部 项目主题定位 page 31 在商场的细部结构上，以海洋生物作为装饰，并按不同类别分开 在某些业态，比如餐饮可以考虑以船为造型 项目主题定位 page 32 发展思路 市场调查分析 项目分析 宏观经济环境分析 项目定位 项目业态组合及布局 项目发展策略 业态比例建议 案例对比分析 行业建筑要求分析 项目动线设计 各层业态组合设计 page 33 动线设计内容： 外部人流导入 内部平面人流规划 内部垂直交通规划 动线设计的目的： 乘坐各种交通工具或徒步均能便捷进入本项目。 能够引导顾客到达项目的每一个角落。 让每一间商铺均能享有足够的人流和门面能见度。 商铺间隔均有合适的门面和深度比例，迎合不同行业类别使用。 室内平面和空间设计能够因应市场的变化而灵活调整。 营造舒适的购物环境和高档次的消费感觉。 商业项目动线设计的目的及内容 项目动线设计 page 34 项目动线设计外部人流导入系统 自驾车人流 公交人流 的士人流 徒步人流 （负一、负二层） page 35 人流组织合理，动线明确。 最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离 拉得太大 。 核心商户放在商场的末端和通向停车场的位置，凝聚人 流并形成人流内部走动。 东西设置目的性业态，零售商业布置于中部，吸引购物 者穿行整个购物商场，人流自然回转。 平面动线横向引导为主，然后通过恰当位置的垂直交通 引导人流纵向流动。 内部动线规划原则: 项目动线设计内部人流动线规划 page 36 大交通环道：设在功能区内部，视为内部通道；大交通环道：设在功能区内部，视为内部通道； 小交通环道：沿中庭布置，为开敞型走廊，视为公共空间小交通环道：沿中庭布置，为开敞型走廊，视为公共空间 自然流动：小交通环道 在无诱导下，顾客会选择最简短方便的路线 图示“小交通环道”方便快捷 迫使流动：大交通环道 采取措施，迫使顾客在流动中必须穿越商业区 图示“大交通环道”较长，穿越商业区 项目动线设计水平交通环道 page 37 分层功能交通原则 4f 餐饮 小交通环道，交通方便快捷，从 中庭快速进入功能区入口。 3f 主力店 +零 售+ 娱乐 大交通环道，中庭扶梯上下楼分 开设置，引导人流必须经过 主要商业区。 2f 主力店 +零 售+ 餐饮 +休 闲 1f 主力店 +零 售+ 餐饮 +服 务 多交通环道，交通方便舒适快捷 。 -1f 零售+ 餐饮 +特 色风 情街 - 2 f 休闲娱 乐+ 零售 +餐 饮 小交通环道，交通方便快捷，从 中庭快速进入功能区入口。 page 38 公共走廊公共走廊 局部设置局部设置 不设公不设公 共走廊共走廊 公共走廊设置 引导人流的方向 二、三层不设或局部设置，引导客 流穿越主要商业区 四层主要是定向消费，设公共走廊 ，使功能区入口明显，快速到达 项目动线设计公共走廊和天桥设置 page 39 项目动线设计内部人流动线规划 取消此处的自动 扶梯（-24层） 改步行旋梯 为一对垂直 观光梯(-24 层) 取消室内中庭步行 梯（-24层) 负二、负一层动线规划： 外部人流主要从北面和西面直接进入商场 引导人流沿外中庭通道进入各商户，通过内中庭纵向流动 设置一对上 下负一、二 层的自动扶 梯 走火通道上移 自动扶梯左移 page 40 项目动线设计内部人流动线规划 一对垂直观 光梯 注：核心商户内部的垂直交通自行设置 page 41 项目动线设计内部人流动线规划 一对垂直观光梯 首层动线规划： 外部人流主要从南面和东、西两面直接进入商场，地下层人流通过中庭 垂直交通进入首层 引导人流沿室内中庭自然循环，没有第二排商铺；通过在三个主出入口 设置电梯，引导人流垂直流动 改动扶手电梯到 此处 page 42 项目动线设计内部人流动线规划 二层动线规划： 动线简洁，东、西两端目的性消费业态引导人流横向流动；北面核心商户沿中庭两边的出 入口引导人流平面均匀流动 改动扶手电梯到 此处 page 43 项目动线设计内部人流动线规划 注：核心商户内部的垂直交通自行设置 三层动线规划： page 44 项目动线设计内部人流动线规划 四层动线规划： page 45 湛江中产以上阶层 休闲 餐饮 消费 时尚 购物 消费 商务 活动 消费 生活 家居 消费 中餐 西餐 甜品 咖啡 清吧 书吧 服饰 钟表 珠宝 鞋 皮具 儿童 娱乐 高档 视听 家电 家居 饰品 商务 往来 旅游 接待 业态群与业态组合关系 目标客户需求与业态对应关系 世界 风味 体验 时尚 个性 体验 商务 活动 消费 lifestyle 品味家居 体验 page 46 项目商业业态组合示意 n业态组团建议: 通过对湛江商圈商业、项目自身商业的研究分析，结合目标客户群情况，我们建议项目按以下 业态组团进行定位分析： 注重品位/环境 靠近政府,商务需求 家庭生活 高品质家庭生活/温馨亲子活动 page 47 项目商业业态组合示意 nlife style 休闲情景组团 在一个核心主题下，通过知名连锁品牌的带动，在相关主题 商品的刺激下，很容易产生相链接的购买冲动，从而增加了商 品的购买概率； 每个业态及品牌都是一个“发散点”，相互间组合形成主题 产业链，在消费者心中形成愉悦的“一站式”消费体验； 在商场各处布置不同风格的艺术品或景观小品，使文化、艺 术与休闲娱乐融入到消费中去，构筑消费体验的情感空间。 作用 提升商场品位、档次；填补区域市场空缺； 以外摆休闲方式，带出商场家庭休闲文化消费环境； 纵向引导人流，横向疏导人流； 活跃商场购物氛围，点出商场主题元素； 引领时尚生活体验，盘活区域家庭、休闲消费； 连接商场内部商业，前后呼应，实现共赢。 page 48 项目商业业态组合示意 n特色饮食组团 餐饮美食在购物中心的发展过程中正逐渐扮演 着越来越重要的作用，本项目受到区域高档餐 饮氛围的影响，带给项目独特的商业魅力； 同 时餐饮对于购物中心内人流的纵向引导也起着 不可估量的作用，为做旺商业提供有利保障。 作用 纵向引导人流，通过商场后方的餐饮，使人流 横向互动； 多国餐饮汇聚，碰撞国际饮食文化火花； 凸显商场主题，引领时尚、品位消费； 填补区域市场空缺，解决项目交通劣势。 page 49 项目商业业态组合示意 n时尚个性组团 对于现代购物中心，零售业态是一个重要的组成部 分，它为消费者提供了全面丰富的商品，为购物中心 带来了人流，对人流有一定的聚集作用，促进商场其 他商户发展，如果缺少就显得非常不完美；同时此类 组团承受租金的能力较强，为购物中心主要的收益来 源之一。 作用 项目商业收益的主要来源； 丰富项目商业业态； 给予消费者零售的乐趣； 提升商场购物档次。 page 50 项目商业业态组合示意 n商务配套组团 项目所处区域,可以预见,将来的商 务活动比较频繁，这部分消费群不 仅非常注重消费的购物环境，更注 重的是一种生活方式的生活，对于 配套设施比较关注，优良及全面的 配套服务更能满足他们的消费需求 。 作用 满足周边高端酒店的商务需求； 丰富项目商业业态，提高商业档次 水平。 page 51 业态组合原则： 各层业态组合示意 核心商户垂直分布，以此为依据进行各楼层相应的商户组合，形 成联动消费 通过休闲、娱乐业态的吸引力，突显楼层的经营特色 以餐饮业态的人流带动力，使人流纵向互动，提升商场的消费品 位 根据零售业态的类型组成确定各楼层的经营主题，综合形成商场 整体的业态规划特色，提升商场的购物档次 page 52 总体布局 中餐 西餐 甜品 湛江中产以上阶层 休闲 餐饮 消费 时尚 购物 消费 商务 活动 消费 生活 家居 消费 咖啡 清吧 书吧 服饰 钟表 珠宝 鞋 皮具 儿童 娱乐 高档 视听 家电 家居 饰品 商务 往来 旅游 接待 世界 风味 体验 时尚 个性 体验 商务 活动 消费 lifestyle 品味家居 体验 4 大型餐饮 b-3 美食广场 b-2 音像/书城 b-1 儿童娱乐 -1f 1f 2f 3f 4f -2f b-2 b-1 b-3 a-1 休闲风情街 a-2 时尚购物 1-2 时尚购物 1-1 百货 2-1 百货 2-3 品牌时尚区 2-2 高级视听家居 3-1 百货 3-3 休闲运动区 a-1 a-2 1-2 1-1 2-32-2 2-1 3-1 3-2 4 3-3 3-2 家居生活休闲区 世界风味 体验 时尚个性 体验 商务活动 消费 lifestyle 品味家居 体验 page 53 负二层业态组合示意 服饰 其他零售 餐饮 娱乐 服务 百货 陈设 b201 音像 b205 美食广场 b206 儿童游乐场 b202 书城 b203 童装/婴童 用品 b203a 电玩中心 b206a 儿童玩具城 b208 b209b210 b211b212 儿童玩具城 b213 溜冰场 业态实用面积（m2）比例 餐饮259030.3% 其他零售394246.1% 娱乐202223.6% 合计8554100.0% page 54 负二层业态组合示意 b201 音像 b205 美食广场 b206 儿童游乐场 b202 书城 b203 童装/婴童 用品 b203a 电玩中心 b206a 儿童玩具城 b208 b209b210 b211b212 儿童玩具城 b203a 溜冰场 音响/书城主题区 儿童/娱乐主题区餐饮/美食主题区 本层使命是为主要租值楼层带 来客流，及解决配套需要，主 要发挥辅助角色的功能。 本层主要以休闲娱乐功能为主 ，以缤纷欢乐为主题，分三大 主题：音响/书城、儿童/娱乐和 餐饮/美食。 功能区设置目的： 音响/书城区：吸引目标消费群 的购书目的性消费 从而带来 客流 儿童/娱乐区：吸引中产家庭的 儿童消费 带动中产家庭消费 餐饮/美食区：设置大量各国风 味美食解决商场的餐饮配套 需要. page 55 负二层品牌名称 业态分布及品牌规划 page 56 b119 品牌快餐 品牌咖 啡店 服饰 b126 甜品/咖啡 b101 复式品牌店 b102 服饰 b103 服饰 b103a 服饰 b105 服饰 b106 服饰 b106a 服饰 b108 服饰 b109 服饰 b110 西式快餐 b110 西式快餐 b111 品牌咖啡店 b112 服饰 b113 服饰 b113a 服饰 b115 服饰 b116 鞋/手袋 b116a 服饰 b118 个人护理超市 b120 休闲服饰 b121 服饰 b122 服饰 b123 服饰 b123a 服饰 b125 特色餐饮 b129 服饰 b128 服饰 b126a 服饰 b130 服饰 负一层业态组合示意 服饰 其他零售 餐饮 娱乐 服务 百货 陈设 业态实用面积（m2）比例 餐饮205234.4% 服饰281147.1% 其他零售4567.6% 娱乐 （餐饮）65010.9% 合计5969100.0% page 57 b119 品牌快餐 品牌 咖啡 店 服饰 b126 甜品/咖啡 b101 复式品牌 店 b10 2 服饰 b10 3 服饰 b103a 服饰 b105 服饰 b10 6 服饰 b106a 服饰 b108 服饰 b109 服饰 b110 西式快 餐 b110 西式快 餐 b111 品牌咖啡店 b112 服饰 b11 3 服饰 b113 a 服饰 b11 5 服饰 b116 鞋/手袋 b116a 服饰 b118 个人护理超 市 b120 休闲服饰 b121 服饰 b122 服饰 b123 服饰 b123 a 服饰 b125 特色餐饮 b129 服饰 b128 服饰 b126 a 服饰 b130 服饰 负一层业态组合示意 休闲风情街主题区时尚品牌区 本层最大的特色在于拥有下沉式 商业街，因此本层应主要利用和 发挥下沉式商业街的作用，在业 态上加以配合，将项目的休闲型 商场的休闲特色集中展示出来。 本层主要以休闲功能为主，以优 雅休闲天地为主题，分两大主题 ：休闲风情街和时尚品牌区。 功能区设置目的： 休闲风情街区：仿效上海新天地 特色休闲街的作法，以休闲餐饮+ 精品展示为主，形成特色商业街 的氛围 从而带出项目的休闲商 业氛围特点 时尚品牌区：发挥项目双首层概 念，设置品牌商户，以女性为主 体现时尚购物的风格 page 58 负一层品牌名称 业态分布及品牌规划 page 59 一层业态组合示意 服饰 其他零售 餐饮 娱乐 服务 百货 陈设 109 银行 101 复式大型品牌形象店 102 珠宝/ 饰品/ 手表 103 珠宝/ 饰品/ 手表 103a 珠宝/ 饰品/ 手表 105 珠宝/ 饰品/ 手表 106 服饰/ 鞋帽 106a 服饰/ 鞋帽 108 服饰/ 鞋帽 110 鞋帽/ 手袋 111 鞋帽/ 手袋 112 服饰 113 化妆品 113a 化妆品 专柜 业态实用面积（m2）比例 百货210043.2% 服饰64813.3% 服务64813.3% 其他零售146730.2% 合计4863100.0% 115 百货 page 60 一层业态组合示意 115 百货 109 银行 101 复式大型品牌形象店 102 化妆 品 103 珠宝 103a 珠宝 105 鞋帽/ 手袋 106 精品 106a 服饰 108 服饰 110 鞋帽/ 手袋 111 鞋帽/ 手袋 112 服饰 113 化妆 品 113a 化妆 品 时尚品牌主题区百货区主题区 本层是项目主要租值来源，人流量 也比较大，因此应在本层主要设置 零售类业态，为项目带来租值回报 ，同时也通过零售商户的国际品牌 形象，带动商场的高档次整体定位 。 本层主要以时尚购物功能为主，以 时尚名店世界为主题，分两大主题 ：百货主题区和时尚品牌区。 功能区设置目的： 百货专区：通过中高档百货带动 项目的整体高档次 时尚品牌区：发挥项目双首层概念 ，设置品牌商户，以女性为主,， 以化妆品/鞋帽/手袋/珠宝等非服 装类为主体现时尚购物的风格 page 61 首层品牌名称 业态分布及品牌规划 page 62 二层业态组合示意 服饰 其他零售 餐饮 娱乐 服务 百货 陈设 业态实用面积（m2）比例 百货350057.0% 陈设2974.8% 服饰120619.6% 家电77512.6% 其他零售3605.9% 合计6138100.0% 228 百货 眼镜 226a 服饰 201 服饰 202 精品 203 服饰 203a 鞋/手袋 205精品206 眼镜 206a 服饰 208 服饰 209 服饰 210 服饰 211 精品 212 服饰 213 高级 数码 213a 高级 音响 215 摄影 器材 216 婚纱摄影 216a 高级 数码 218 高档精 品家电 219 家居 饰品 221 服饰 220 服饰 222 鞋/手袋 223 皮具 223a 服饰 225 服饰 226 饰品 2f 休闲服 饰 page 63 228 百货 眼 镜 226 a 服 饰 201 服 饰 202 精 品 203 服 饰 203a 鞋/手 袋 205精 品 206 眼 镜 206 a 服 饰 208 服 饰 209 服 饰 210 服 饰 211 精 品 212 服 饰 213 高 级 数 码 213 a 高 级 音 响 215 摄 影 器 材 216 婚纱摄 影 216 a 高 级 数 码 218 高档 精品 家电 219 家 居 饰 品 221 服 饰 220 服 饰 222 鞋/手 袋 223 皮 具 223 a 服 饰 225 服 饰 226 饰 品 2f 休闲 服饰 二层业态组合示意 时尚品牌主题区百货区主题区 本层是项目延续首层的主题 ，以时尚购物功能为主，以 品牌精品舞台为主题，分两 大主题：百货主题区和时尚 品牌区。 功能区设置目的： 百货专区：通过中高档百货 带动项目的整体高档次 时尚品牌区：延续首层定位 ，设置品牌商户，以女性为 主,，以服装类为主体现时 尚购物的风格 高级数码家电主题区：专营 湛江比较缺乏的高级家电， 通过高级家电的展示带动 高质素生活品味形象。 高级数码家电主 题区 page 64 二层品牌名称 业态分布及品牌规划 page 65 323a 百货 三层业态组合示意 休闲 服饰 服饰 其他零售 餐饮 娱乐 服务 百货 陈设 301 运动品 牌卖场 302 运动品牌 专卖店 303a 健康食品/茶 305 休闲 服饰 306 休闲 服饰 306a 家居用品 308 滋补品 309 家居用品 310 精品 摆设 311 精品 摆设 312 美容美发 313a 西餐 313 精品摆设 315 红酒屋 316a 休闲 服饰 316 休闲 服饰 318 休闲 服饰 319 休闲 服饰 320 休闲服饰 321 牛仔系列 322 牛仔系列 323 运动品牌专 卖店 303 休闲服饰 业态实用面积（m2）比例 百货350056.2% 餐饮70011.2% 陈设5949.5% 服饰69311.1% 其他零售63610.2% 娱乐1081.7% 合计6231100.0% 3f page 66 三层业态组合示意 323a 百 货 休 闲 服 饰 301 运动 品牌 卖场 302 运动品 牌专卖 店 303a 健康食品/ 茶 305 休 闲 服 饰 306 休 闲 服 饰 306a 家居用 品 308 滋补品 309 家居用 品 310 精 品 摆 设 311 精 品 摆 设 312 美容美 发 313a 西餐 313 精品摆设 315 红酒屋 316 a 休 闲 服 饰 316 休 闲 服 饰 318 休 闲 服 饰 319 休 闲 服 饰 320 休闲服饰 321 牛仔系列 322 牛仔系列 323 运动品牌 专卖店 303 休闲服饰 3f 本层休闲为主题，以休闲运 动地带为主题，分三大主题 ：运动休闲区、百货主题区 和家居生活休闲主题区。 功能区设置： 运动休闲区：经营运动类主 题品牌服饰/用品 百货专区：通过中高档百货 带动项目的整体高档次 家居生活休闲区：经营家居 生活类商品，结合精品展示 带动小片区家居休闲氛围 运动/休闲区 百货主题区家居生活休闲主 题区 page 67 三层品牌名称 业态分布及品牌规划 page 68 401 大型中 餐 4f 四层业态组合示意 服饰 其他零售 餐饮 娱乐 服务 百货 陈设 业态实用面积（m2）比例 餐饮4500100.0% 合计4500100.0% n n高雅海景食府高雅海景食府 项目与未来行政中心相邻 ，可以预见,将来的商务活 动比较频繁，加上本项目 针对的中产阶层，这两部 分消费群不仅非常注重消 费的购物环境，更注重的 是一种生活方式的生活， 优良及湛江独一无二的海 景食府更能满足他们的消 费需求。 作用 满足周边高端酒店的商务 需求； 丰富项目商业业态，提高 商业档次水平。 page 69 项目商业业态分布建议 楼层业态 4f餐饮 3f 主力店+零售+ 餐饮 2f 主力店+零售+ 专业卖场 1f 主力店+零售+ 服务 -1f 零售+餐饮+特 色风情街 -2f 休闲娱乐 +零 售+餐饮 业态比例建议 优雅休闲天地优雅休闲天地 时尚名店世界时尚名店世界 品牌精品品牌精品舞台舞台 -1f 1f 2f 动感动感潮流潮流地带地带 3f 高雅海景食府高雅海景食府 4f 欢乐缤纷园地欢乐缤纷园地 -2f page 70 项目商业业态比例建议 业态大 类 业态小类 实用面 积 实用面 积 比例 百货百货 9100910025.1 % 零售服饰(男女服、鞋 帽、皮具等) 5358 1221933.7 % 其它零售(儿童玩 具、珠宝钟表 、化妆品、运 动系列、眼 镜等) 6861 休闲娱 乐 餐饮9842 12622 34.8 % 娱乐2780 生活类消 费 服务648 23146.4% 家居精品陈设891 家电775 合计 3625536255 100% 总体业态比例建议 page 71 项目商业业态比例建议 业态比例建议 page 72 案例对比分析天河城 案例对比分析 page 73 楼层层经营经营 范围围租价(元/m2)实实用率 单单套面积积范围围 (m2) 租户户性质质 管理费费 (元/月) 主力店 负一层吉之岛230整体出租11000公司无吉之岛百货 首层 品牌服饰;饰品;鞋 类;知名品牌 1500-250060%30-600公司及个人60 丝芙兰、 哈根达斯、屈臣氏 二层品牌服饰;百货800-100060%30-600公司及个人60天河城百货 三层品牌;时装;百货550-70060%30-600公司及个人60天河城百货 四层电讯 ，百货30060%30-900公司及个人60飞扬 影院、龙粤通信 电影 65-70（管理费10 元/平方米， 空调电费 另 计） 五层家居;百货;饮食120-18060%30-900公司及个人60天河城百货 六层娱乐 ;饮食10030060%300-1200公司及个人60天梦宫 七层特价卖场自营自营500-1000发展商自营60稻香 天河城 案例对比分析 page 74 正佳广场的商业建筑面积达30多万平方米，近 半数的面积用来做餐饮、娱乐，以提高购物的 休闲性，成为真正的购物中心。 注：主力店包括负1层的百佳超市，1层的友谊 百货及7层的飞扬影城、哇哇哇游乐城 案例对比分析正佳广场 案例对比分析 page 75 楼层层经营经营 范围围 租价 (元/m2) 实实用率 单单套面积积范围围 (m2) 租户户性质质 管理费费 (元/月) 主力店 负一 层 百佳超市80整体出租6000公司无百佳生鲜超市 夹层饮食;潮流服饰38050%10-200私人为主60肯德基 首层 国内外知名品牌服 饰;休闲;百货 500-80050%100-300公司60 lily生活舘;友谊 百货 二层品牌服装;百货300-45050%100-300公司及个人60 lily生活舘;友谊 百货 三层品牌服装;百货180-35050%30-700公司及个人60 lily生活舘;友谊 百货 四层 体育用品;数码产 品;家电 150-20050%200-500公司60龙粤电信 五层娱乐 ;饮食70-10050%35-3000公司及个人 按实用面 积计 算 真冰溜冰场、美 食广场 六层家私城;饮食50-6050%400-2000公司及个人60 恒生家私、大椰 丰饭 七层儿童欢乐 城;影院分成为主50%5000-10000公司60 飞扬 影院、哇哇 哇、力美 健 正佳广场 案例对比分析 page 76 百货基本建筑要求： n楼层层高：卖场净高4m以上 n柱距要求：柱网开间99米 n楼板载荷：500公斤/平方米 n卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间 n电梯（1部大货梯，1部客梯） n发电机容量：24003200kva n使用面积：8000-15000平方米或20000平方米以上 n消防：符合国家及当地标准并能通过验收 n停车位(若与超市在一起，就可减少车位量) n其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 行业建筑要求分析 page 77 餐饮建筑要求 n建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道； n面积：大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米均可； n供电：供电量250 kw，主进开关整定值 400a; n供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2mpa，管径不小于dn50mm n结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450kg/m2，其他区不小于 350kg/m2； n卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于dn150mm； n隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房，污水泵 泵出后接入市政管道，管径不小于150mm； n新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400600mm。 行业建筑要求分析 page 78 各行业经营业经营 面积积及配套设设施要求 各行业经营业经营 面积积及配套设设施之基本要求（仅仅供参考） 业业种 使用面积积（ ） 技术术需求其它 餐饮饮 特色餐饮1000以上 上下水、电力、天然气、排烟 、排风、隔电池、新风、 广告位 营业时间较长 ，充足的 停车位 咖啡厅80-200上下水、电力、广告位 西餐吧300以上 上下水、电力、天然气、排烟 、排风、隔电池、新风、 广告位 服务务配套 行业业 美容美发150以上上下水（冷、热水）、电力 便利店150-500电力小储藏室，24小时营业 药店/个人护理100-200 电力、与同业相隔必须超过 300米 银行100-1000 电力、独立出入口、前面柜台 的营业面积在100平方米 以上 零售店服装服饰、鞋帽 、钟表、化 妆品等 100以上电力 专柜20-30电力 行业建筑要求分析 page 79 业态建筑建议小结 n层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于9米为理想设计； n商场主通道不小于6米, 甚至8米、次通道不小于4米； n在项目退红线的选择上，应遵循使地块形状规则，店铺能方正间隔，充分利用面积为 前提； n餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。 n以上各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管 径等）要根据实际招商客户而定。 n很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求，从而带给开发商较大的建设成本投入，而 在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商户首要考虑的是经济效益， 然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外，在层高、柱距等方面部分商户 亦会作适当让步。 行业建筑要求分析 二核心：中庭、步行街 五吸引点：公共休闲空间 公关休闲空间节点 可在各个楼层围绕中庭布 置公共休闲空间，设置展 示或休闲餐饮、娱乐等易 于聚集人气的商业经营， 形成吸引点。 目的是聚集人气，营造商 业气氛，刺激流动，促进 商业消费。 page 81 分层功能空间模式 4f餐饮独立商业空间 3f主力店+零售+餐饮 百货业态 和靠近中庭处 咖啡座以通铺，商 场形式，主力店独 立经营，其余功能 区以商业街形式， 散铺经营 2f 主力店+零售+专业卖 场 1f主力店+零售+服务 -1f 零售+餐饮+特色风情 街 -2f休闲娱乐 +零售+餐饮 美食广场通铺经营 ，其 余功能区独立间隔 铺，商业街形式， 散铺经营 ，统一管 理 空间类型 page 82 各层业态组合示意 根据各业态商户对层 高的不同要求，零售 业一般要求在5米以 上，餐饮业一般只要 求3.8米以上，因此 建议商场调整14层 的层高。 5000 5000 5000 4200 page 83 一至三层中庭商业处理 中庭四周柱子予以适当包装，与商 业有机融合，增加商业面积，或沿 中庭四周用花车形式布置，缓解深 重压抑感觉。 商场室内装修设计建议 page 84 项目商业内部设计 中庭是本项目核心枢纽，也是人流走向的序列点，空间变化丰富、绿化植物、水体精心布置， 玻璃顶投下的自然光，有助于构成商场空间和景观设计的特色，因此开阔的中庭设计使得购物 者视线和购物环境最优化，中庭四周柱子予以适当包装，与商业融合，凝聚人流，上部空间运 用海洋相关的软雕塑，以创造有趣的空间效果缓解深重压抑感觉。 项目商业内部中庭设计建议示意图 page 85 项目商业内部中庭设计建议示意图 项目负一层层内部露天庭院式广场是商场的主要广场空间，通过外摆，遮阳伞、欧式地面装潢 等对休闲主题进行渲染，体现项目海洋体验氛围。 项目商业内部设计 page 86 项目商业内部过道设计建议示意图 商业过道应适中，过宽容易削弱商业氛围，降低商业使用率，收益下降；过窄容易产生压抑感， 降低商业档次，同样降低收益；本项目为高端商业项目，建议主过道宽度在6-9 米左右；主过道 围绕中庭展开，人流动线简单、明了，购物视线开阔；对于深入内部狭长通道，建议采用图画、 led 显示屏等设计提高商场购物趣味性，同时又渲染商业主题氛围。 项目商业内部设计 page 87 项目商业内部店铺门面形象设计建议示意图 结合项目自身情况条件，项目部分零售店铺门面采用通透性设计，使购物者视线可达性最大化 ；另外项目商场内多采用外摆式休闲店铺，提升氛围的同时也给购物者提供了必要的休息场所 ，商场的品位、档次也获得了体现；娱乐、特色餐饮业态的门面设计要突出自我特色。 项目商业内部设计 page 88 项目内部角落位置及商业死角设计建议示意图 项目商业角落位置，占用着项目的面积，价值又无法以店铺来体现，就此我们建议 设置为商场内商户广告橱窗来提升其商业价值；项目商业死角如扶手电梯后部位置 设置成目的性零售业态，即美观大方又使得商业价值最大化。 项目商业内部设计 page 89 项目内部景观小品等体现项目商业氛围的设计建议示意图 景观小品设置，即活跃了商 场的购物氛围，又体现了商 业的主题环境，还为购物中 心的形象作了隐形的广告宣 传，如coco park购物中心 内的“coco girl”的设置。 购物中心内的“水幕墙” 景观 小 品设置，即聚集了人流，又 体现 了商业的主题环境，同时也 可以 起到提高购物 中心内单边铺 等 的商业价值，使整体商业价 值最 大化。 项目商业内部设计 page 90 项目公共空间布局设计建议示意图 时尚、现代的商场服务台，高品位的展览等都是合理利用商业公共空间的好例子， 让购物者享受尊贵服务的同时，也体会了国际流行时尚的气息；商业内电子屏幕的 引入，大量信息的输出可吸引众多顾客停留，同时也是商场广告利润的重要来源。 项目商业内部设计 page 91 项目天花设计建议示意图 项目的天花配合项目的自身情况，设计应力求简单大方，并采用柔和、醒目的 霓红灯进行灯光装饰，让消费者置身于高端、品位、舒适的购物环境中。 项目商业内部设计 page 92 项目商业指示牌设计 “指示牌”最主要的目的，在于引发动机，将 顾客自不确定当中明确地引导至目的场所。因 诉求对象之不同，指示牌系统的主要对象，分 为步行者系统与车 辆系统两大类。而指示牌的功能分为3 类： 引导指示牌引导至目的场所之指示牌系 统； 定点指示牌标示该目的场所之内容的指 示系统； 公共指示牌与店内指示牌指引顾客至公 共区域之指示与标示店内店名商品之指示，其 分为： 外部指示牌外观招牌，道路指引指示牌 内部指示牌口门指示牌，楼层指示、商 品指示、品牌类别、收银台、洗手间等指示牌 。 项目商业指示牌设计 商业外部指示牌示意图 商业外部指示牌要醒目、时尚，吸引消费者眼 球。 page 93 项目商业指示牌设计 以上种种的设计可将商场这些位置变化 为宣传推广的工具，把商场主题带出， 令进来的顾客留下一种深刻的印象，顾 客走完一圈我们这个商场，尤如走完一 条多姿多彩购物大道一样，更投入地逛 这个商场，流连于这个商场的时间更久 ，即可鸁得更多机会使他们于这个场内 消费、购物。而我方亦会协调工程公司 ，尽量使整体装修标准，如门口的设计 、墙身的设计、走道的设计，配合我方 建议的主题。 商业内部指示牌示意图 商业内部指示牌应清晰、明了，引导功能突出 。 洗手间通道设计 项目商业指示牌设计 page 94 项目广场水景设计 项目广场是项目自身与区 域环境联系的枢纽空间， 是人们逗留、交谈、休憩 的空间，更是体现项目氛 围、特色的空间；利用水 的灵动概念，结合商业休 闲外摆位，广场长凳、主 题小景观、人物等，共同 述说着项目的休闲主题氛 围。 项目广场水景设计 page 95 娱乐性喷泉 广场中的喷泉使广场更富于生气，是美化和提高广场环境质量的重要手段。 page 96 国贸世贸金沙湾广场广百城市广场本项目评价 发展模式零售+超市零售+超市 零售+餐饮 休闲+ 超市 百货+书城 零售+餐饮休 闲娱乐 百货+零售+餐 饮休闲 项目突破零售+超市 的发展模式，打 造现代型的高档 购物场所 业态零售90%88%60-65%96%76%51% 增加休闲娱乐 餐饮 比重，适应现代 商业的发展趋 势 休闲4.6%9.5%10-15%3%15.5%14%(含服务) 餐饮4.6%2.4%20-30%1%8%27% 人流导入系统 导入：主入口 垂直导引 ：主要靠 手扶电梯 导入：主入口 垂直导引 ：主要靠 手扶电梯 导入：主入口； 垂直导引：主要 靠手扶电梯 导入：主入口 垂直导引：手 扶电梯+ 垂直电梯 导入：主入口 +广场+停 车场 垂直导引：手 扶+垂直+ 观光 营造立体、回环的人 流导入系统，人 流动线更科学合 理 外形传统传统传统现代 波浪式玻璃外 形 突破单一的商场外形 ，树立识别性强 的商场 商场主题大众化消费大众化消费购物广场尊贵 综合购物中 心 海洋休闲主题 主题突出，定位明确 商业街无无无无无 下沉式商业步 行街 购物形式多样，符合 各类消费者的偏 好 商场配 置 停车场 约400，停车 位紧张 约500，停车 位紧张 约600，停车位 紧张 约400，停车 位紧张 停车位充足 停车位的充足有利于 吸引有车一簇， 商场辐射力扩大 ； 观光电梯、广场、双 中庭等配置增加 了商场的购物舒 适度 电梯 客梯+手扶电 梯 客梯+手扶电 梯 客梯+手扶 电梯 客梯+手扶电梯 客梯+手扶电 梯 客梯+手扶电 梯+观光 梯 广场无无大型广场无无下沉式广场 中庭单中庭单中庭单中庭单中庭单中庭双中庭 项目外形独特，主题明确，商场购物环境好，适宜发展成为中高端商场 项目特色 page 97 发展思路 市场调查分析 项目分析 宏观经济环境分析 项目定位 项目业态组合及布局 项目发展策略 各业种租金情况 目标商户一览 项目经营模式定位 项目招商策略 项目发展模式 page 98 经营模式定位分析 目前整个零售市场上，主要存在以下集中经营模式，其中每一种经营模式所对发展 商的要求都是不同的，带来的风险也不同，但其所产生的收益也是与风险成正比的 。 n纯 租 赁 这是市场最普遍采用一种方式，它对发展商的要求最低，一般只发展商提供合适物 业及统一管理和推广，合作期限根据商家的情况具体而定。发展商不用承担经营风 险，由于在租赁合同中约定了相关租金条件，所以其租金收益也较相对稳定，在合 约期限内没有增值空间。 经营模式定位 page 99 经营模式定位分析 n合作经营 合作经营是引入优质商家的优惠手段之一，如经营成功不仅使业态组合更健康，而 且可带来高于租金的丰厚回报。 合作经营有两种方式，一是纯扣点联营，二是保底营业额加扣点形式。 经营模式定位 page 100 经营模式定位分析 n品牌托管 品牌托管是指由发展商提供场地、资金、管理及人员，品牌商家只提供商品，然后 在销售收益中进行比例分配。 n买断经营 买断经营指由发展商直接从品牌商家买断产品，然后自行提供场地、资金、管理及 人员，超过采购成本的收益归发展商所有。 经营模式定位 page 101 经营模式定位分析 综合建议： 根据发展商及项目的综合实际情况，建议本项目的整体经营策略是稳健， 在经营模式上主要采取纯租赁形式，降低发展商的风险； 但有必要针对商场确实需要引进的一些商家采取合作经营，有可能在商场中占有一 定的比例； 而对于品牌托管和买断经营这两种经营模式根据实际情况而定，对于一些特别有促 进的品牌不妨也可以考虑。 经营模式定位 page 102 招商策略建议 先招龙头主力商户，提升商场品牌 知名度，提高商场的商业价值，以 至加快商场招商速度，对个别意向 强烈龙头商家，可根据其要求先行 局部改造满足其进驻要求； 全面控制商场的经营管理权，以便 整个商场按照预先的商业定位进行 招商和后续经营。 招商顺序 招商策略建议 page 103 2007年湛江市商业项目租金表现 单位：元/月/平方米 楼楼层层 国国贸贸大厦大厦 世世贸贸大厦大厦 广百鑫海广百鑫海 名店名店 城市广城市广场场 怡福国怡福国际际广广场场 荣基国荣基国际际 广广 场场 嘉信茂嘉信茂购购 物广物广 场场 雄立雄立购购物物 广广场场 租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金 -1f66 60 1f1852001852001001852001301501008075 2f14515014515090145150806060 3f55705570805570604040 4f销售20303040304040未开 5f销售无203020302030 备注管理费39夹层 租金 145 150； 管理 费39 管理费36 目前租金给 予89 折的优 惠； 管理费39 目前租金给予 3.8折左右 的优惠； 管理费40 管理费 36 管理费36管理费32 u从各大商场可以看出： u负一层租金一般是首层租金的50-60%； u二层租金一般是首层租金的70-80%； u三层租金一般是首层租金的40-50%； u四层或以上的租金是20-40元/月/平方米。 租金匡算 page 104 项目首层租金匡算 根据市场调查，从影响租金的因素考虑，估算项目的 首层租金如下： 租金匡算 比较 因 素 估价 对 象比较对象及价格水平 本项 目 国贸广百怡福国 际嘉信茂 19010014080 商业 氛 围 100/1 000.850.950.970.98 交通 条 件 100/1 000.850.950.970.98 人流 量 100/1 000.850.950.970.98 定位 档 次 100/1 001.21.