房地产开发详细流程.doc

房地产开发详细流程目录 r 9x 1. 土地投标（商务） 4 wwkfx jtfl?| 2. 土地投标（技术） 6 tix|l d4m=0g 3. 土地状况调研 8 w$qcdp#p #&ci3i 4. 编制可行性研究报告 10 fmzy& ,f kcp 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 m|:z %. rjd,rd t. 6. 建立优秀设计师信息库 15 *axf5s %k 6w3qi 7. 编制设计任务书 16 pew8u seorss 8. 建筑方案招标 19 9*$t!rb hrmut*k,: |hu 10.申报计划立项 24 5&xb6|k -vz-whf3c elb7 18.选择和确定营销代理 40 1kmop )q 0.0)wl:q f?oa 22.结构设计优化 49 vmcw6 g#m bb $ 23.三通一平跟踪管理 51 iq4);du pn0vq/. 24.土地接管 52 pvn7;s2# :e8z:-r 25.工程报建 54 p(pmzvv is&l82a 26.申办建设工程规划许可证 56 $kuo s+% v.q(vkv5 27.工程安全质量报监 58 auhq = 8i|w(5m; 28.申领施工许可证 60 i&myf g26ct 29.投资监理委托 62 nt;haej wlta 30.施工总承包招标 64 fbwfls m; h:tpe+n 31.现场管理台帐 68 ziym:$cj =8r 0 (c 32.图纸管理 70 nl(wjkq o;w4s 33.施工日记 71 7mddan 0da7py9 34.编制会议纪要 72 28/ a dz 2pzf5h 35.施工图内审 73 th4tw, mztx:en! 36.施工图设计交底 75 bydq 00 ! iptt(2 37.临水、临电配套 77 byxe1eg 60m ta q 38.申办开工复验红线 79 s:2|cwq#r .s*b7& 39.施工技术方案优化 81 s#-wl2z c6k9ndb +vnzw_$d 43.申办预售许可证 88 aspx? iwed b 44.组织房展会 90 w(25tbq #ei,(xip 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 $55u+)c sr_cpzoi 46.商品房定金合同的网上备案 93 uk (s5 53.施工安全巡视 108 .ml#6p!d3 st1&e5 w 54.施工图修改 110 d);pkl | a: &| 55.工程例会 112 i2jq|9,g poshqrskic4 !q4xg0d 58.索赔 118 pkjk9ad *(gzqh. 59.样板引路和封样验收 122 (a/0f1# ia 0j4 60.隐蔽工程验收（土建） 124 pi|vc|yy& w7uta.2lt 61.隐蔽工程验收程序（安装） 126 i_4ini q42fp q 62.竣工备案制验收 128 45v|je &a+s4c) 63.公建配套 133 $w!fczlb k%ad1$c 64.供电配套 135 5m?mynqr/h h?ak6m 65.供水配套 139 aivby78o z wmhy 66.排水配套 142 d6=hyqdj #q4*qghm 67.消防配套 144 rbw,8% zgdrm 68.燃气配套 147 r7x d&y fyki,! 69.环卫配套 149 a%q |oyr 4%btj,h# 70.卫生防疫报批 151 ngz - +#v4b?nr 71.通信配套 153 a c:c7m; ls4dvr?w 72.有线电视配套工程 155 bd1k h; u2&hse|2j 73.绿化配套 157 lv=jsq5 rkrz?/gh 74.邮政配套 159 x(yx0 ,p/7 p5qx=pc 75.安全技术防范配套 160 6c8z/o7 %g-0o#8 76.门牌报批 162 ,i (l;c%o7* 77.申办“使用粘土砖”核定 163 =urouxw !pe1o -o 78.结建民防工程建设管理 164 ccyl$mskz hc|khacr) 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 j x0zhr yg|l?d 80.申办规划验收 172 &ky3jbn6vem 86.预售商品房的物业交付 183 3f)*w7 d p6b .s_g4 87.代办小产证 185 .a )f,x g?w2j6z.j 88.项目总结 186 wxh (&cb- ,lcqa?c 89.项目资金管理 188 mt;sramur e_ oc5n 90.项目贷款 190 .kyam 1i&hir!b 91.项目经济效益测评 192 g5lmuklq$0 eqz4 92.成本管理 194 ys1b,cxz i6dol bv 93.成本核算 201 h1avkd n#zeab 94.课题组研究成果报告摘要 206 z;| 0k m;0 cl 95.课题组研究成果评审意见 209 oas x5 e_ 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。 nbj t4r =xk-my|r 2作业依据 5gfnfc q fyerarb 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。 dpxu3,y |shrxe3 3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。 um5gsl h8-tbhgpb 主管岗位总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。 xaz4zxj=q 3lx9cu) 协管岗位总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。 f eiefu 446hrzw 主办岗位土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。 nkjah2 ; o_+ 协办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。 *g41cl s vvo5 4.紧前工作条件 qpzf8 5.作业描述 veeeqy gs,jj6n 5.1 组织现场踏勘 zdmkikl 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书土地状况调查）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。 df3vicq |?r&-5 h 5.2 投标准备会议 =mtqv bd*(s9d 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。 (dnxb8i ( +h i 5.3 各岗位责任和分工 b9:0|i!a vemqw&s 营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 bcon4 j vsbf.4 土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。 &lrq)r/& m:abqc 负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 ou?xb9 9ksrrtw 通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。 1cxmk our5k 向土建设计管理岗位催办技术标。 pi/o# mv =;+?z! 成本控制：负责编制现场建设成本。 0u-np _y g5t 成本核算：负责编制内部管理成本和税费。 t% py k t2q n 融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。 z4 v h ze) f 公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。 jn)tmkye .xa6e(8kr 总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。 y;v#r 8w 8n 5.4投标（商务标）文件内容： +i =78 hfper8i%i 投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。 h1m60* wc he 投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。 f *vzic2/zl.o 5.5参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。 ,p+&-gn9 e?uv&evpk7 投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。 =&ku%$& hlzjk0ez 5.6投标工作全过程的保密纪律： 4r*6fj*bj xj%jev 5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。 2 _&ti 4dp_09a: 5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。 kl) z* i bodd:=f 5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。 m*n8p3cq kvcs(on 游春波2010-08-24 13:58土地投标（技术） b2ct|m5 %n!y$y 1.作业目的 vhao y lala 1! 土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。 ihg-#u -pxa(g5 2.作业依据 e9 |i: *2 2j 从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。 eyx3;u( x3)qk6, 3 决策岗位 总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。 5?qr :u?kwv8s 主管岗位总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。 lb,.tk p e.!j 主办岗位 土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业。 e_-csl% pndd9u-4; 4紧前工作条件 5yjmqso oc,5 x 已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。 cd+w? 8#n:sy 5 作业描述 *zg(ya 2,m;gnr 5.1 编制工作进度计划 l.rnmv #o qfyy! 因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。 #o vbvq abb4(_3e 5.2 委托概念方案设计 sta5h+m pzhn:9r 主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。 a)&or0 sr/w; 5.3 编写设计任务书草稿 /c8ffkz= cp3,g,on 详见作业指导书编制设计任务书。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。 c7!:hix +t)tdpxw 5.4概念方案的设计成果 sjnbni m:.ywi w= 必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为： |#z :v1 n pd5/xw 5.4.1 规划设计成果： ei/9ur% swntz a3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 he,# pj(d pz4gnzi 5.4.2 规划内容与深度 tl uad#9e .;8t* 规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。 9s8b(l %qfql 规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。 py3xvudv 8%nb1ca 小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按城市居住区公共服务设施设置标准（dgj08-55-2002/j10189-2002）要求为小区配置。 sret&z al74q 表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。 s-!bpr16o0 )rju/ 5.5 内部评选 dq 60 .%4$yu7 一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。 g!;k$e o7 cc?u 5.6签订设计咨询合同 20h|e+3 &rj3ufhb 与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。 ;$gz?& i#*.|p 5.7 内部审核 wx$maqdv b 37pq3 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。 hqlht z.mef-b 5.8 资料移交 u+goojry -s5mw.qb 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。 sescl8 7ad55i4 5.9 保密责任 pi/jh qb pr#i 本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。 hpjhv( _): v7zv dre +spm 游春波2010-08-24 13:59土地状况调研 .e !p x*/nk 1.作业目的 7mulnq jw!q_ 取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 =r?(u6d a4di8me 2.作业依据 b wn98s yl zun )#zc 3.主管岗位总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。 g63gyhy oq&hh/ 协管岗位总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况。 orm ec7!a0 ,x55mt3 主办岗位土地开发：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。 3j.ft* sv i |k 协办岗位营销策划：熟悉现场内外环境情况。 ?uuk9 *n owe362q 4.紧前工作条件 z,o*m# erf;5ec 已获取相关土地将要招标的信息。 p#.b fy p.pj 5作业要求 h$ m+yo+ ,_c7 5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。 .lafp% o_u=medy 5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。 /s6:4 v_u$jkj1= 5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。 5(m=ef #te2$ 6作业描述： e?&dzr pmc|hgq 6.1调研外部环境： a_= 4a (d 2-0 6.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 *$-rieg 3z: ruha 6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。 ao;+xp= jj2,j 6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。 yqlkf$? ? 6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。 t&$_cswk zda*n:s 6.2调研内部环境： x asia lhq*;dmj% 6.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。 hjbun1n 3kb)nf#% 6.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 #k)g1yc ctk,79 6.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 1erh ! ,prm(n- 6.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 dqna%mb k+tj4 6.2.5 本小区比较理想的出入口位置。 lfogq%& je 2zik 6.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。 mrow&7 =*wl;pi ef)kyz! 游春波2010-08-24 13:59编制可行性研究报告 _-+xzdgvx vpr9e 1.作业目的 .91t. l e#f 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 7cisij |o;$a1s 2.作业要求 *ei(brl/; i%llkq 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。 +x(!33g n0$dqp 3.主管岗位 总经济师：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 r gw 23p1lb9p 协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。 ;rw#sm q). fsv 主办岗位 营销策划：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 s hxd(6 fvu+nw 协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。 p _x(h ysogds: 4.紧前工作条件 m/a40uk = d/sz|(e 初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标； *roqie bzb8hig 深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。 )i!orq ud& *, 5.作业描述 ted1k %7hf6xo= 5.1 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。 i4+nosyo xgb*ly+db6 5.2 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 cd._q2 5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。 r &e#c 7 -s?us 5.4 小组集体讨论，议题为： j8)rz ,b. om)j 5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 rxe.t 5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。 h?lp9vf rfxmn 5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。 d7g diyh 5.5 编写