水韵生态养老综合示范区项目可行性研究报告.doc

中国xx水韵生态养老综合示范区项目可行性分析报告 安徽xx文化传播有限公司东方xx集团（香港）有限公司 2012年4月“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国 60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展 和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知 二一一年九月十七日 目 录第一章项目概述4第二章项目整体性规划5第三章需求分析及项目建设方案13第四章、市政基础设施保障17第五章资源利用和能源消耗18第六章土地性质及出让方式18第七章环境和生态影响分析19第八章经济影响分析20第九章 结论24第一章 项目概述中国xx水韵生态养老综合示范区，选址于南陵县的杨村湖，距市区约50多公里。青山绿水、风景怡人、空气清新，是个养老养生的好去处。在xx市委、市政府的大力支持下，安徽xx集团对xx市经济社会发展中养老趋势进行了调研分析，为改善和提升xx养老机构的服务层次和质量，在参考了香港、台湾养老机构发展思路的基础上，计划在南陵县的杨澄湖建设具有国际水准的生态养老综合示范区中国xx水韵生态养老综合示范区。该养老综合示范区是一个集退休养老、养生健康、农业观光旅游于一体的综合性生态养老项目，该示范区的建成将填补xx市乃至整个华东地区在大型养老社区方面的空白。xx水韵生态养老综合示范区，是打造生态xx、幸福xx战略规划中的重要举措。xx市国民经济快速发展，2010年gdp与财政收入分别为1108.6亿元和200.7亿元，在安徽省仅次于合肥，双双名列第二，gdp增幅则以18.2%的成绩位居该省之首。经济的快速发展必然带动社会文化生活需求的全面提升，养老需求便是其中不可或缺的重要组成部分。据2010年统计数据，“xx60岁以上老人约35.12万，约占全市总人口的15.2%左右，并以每年3.2%的速度继续增长”。如何给日益增多的xx老年人口提供一个环境优美、配套齐备、服务体系完善的养老场所，是实现“幸福xx”的重要环节之一，也是“xx水韵生态养老综合示范区”项目的出发点和立足点。第二章项目整体性规划2.1拟建项目情况2.1.1项目概况 项目控制规划用地总面积约2000亩，分三期建设，项目总投资约30亿元。项目名称：中国xx“水韵生态养老综合示范区”。项目位置：项目地块位于南陵县的杨澄湖。项目用地：项目地块总面积暂定规划用地约2000亩（不含水面），一次性整体规划，分期建设，其中一期用地约600亩；第二期规划用地约700亩、三期规划用地约700亩养老产业及旅游用地。用地面积最终以国土部门实测面积为准。供地方式：挂牌出让交地条件: 净地出让用地期限:70年(自核发土地证之日起开始计算). 用地性质：第一期约600亩养老产业用地，其中200亩为配套商业用地；第二期规划用地约700亩，其中200亩为配套商业用地；第三期规划用地约700亩，其中200亩为配套商业用地，用地面积最终以国土部门实测面积为准。项目总体定位：中国首席水韵生态养老综合示范区在十二五规划注重民生领域发展的大背景之下，依托xx市各级政府的支持，与中国老龄事业发展基金会、中国老年学学会养老与护理专业委员会等养老专业机构的密切合作， 发扬企业的产业运营优势，联合打造：-国家级生态健康老年示范社区-全国养老护理人才培训基地-全国老年生态健康产品生产交易中心 它将是一个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。 它将拥有：一个城绿交融的规划结构，一个河渠相连的水网体系，一个强有力的城市形象，一个多样化的社区空间形态，一种亲切宜人的健康生活环境。实现多元化养老模式，以建设养老公寓、康复中心为主题、配套建设生态旅游、老年绿色产品生产加工，打造华东地区乃至全中国一流的养生养老中心和休闲度假旅游综合体。2.1.2 建设内容及规模项目包括两河、一城、一区、二院，具体内容如下：“两河”即“徽派清明上河园”和“威尼斯异域风情天鹅河”；徽派清明上河园，以厚重的中国古典文化为背景，结合徽派传统建筑风格，打造独具风格的养生养老文化景区；“威尼斯异域风情天鹅河” 以欧式建筑为特征并结合优雅天鹅群，让人驻足观赏留恋入胜。我们同时考虑老年人休闲娱乐在本项目的北端，导入具有亚欧文化特色的“四大花园”：风车花园、水景荷花园、水韵花园以及水上世界花园，与养老中心水系共同形成“四花园、五景观”的欧亚风情。 “一城”即安徽xx生态养老度假水城，结合先进的“低碳环保”理念，打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的度假水城，包括老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心等内容，铸造出一个现代化的“徽派清明上河园”养老、休闲度假中心。 “一区”即“老年生态健康产品生产交易区”，该区域将汇集对中老年人适用的各种产品，如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等，该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。“二院”即疗养院、老年康复医院；通过康复疗养医院的建设，为老年人提供可持续性的照料退休社区continuing care retirement community，简称ccrc。ccrc是一种综合性老年服务社区，ccrc的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。目前ccrc社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。 2.2 项目主要经济技术指标：1、用地规模：项目第一期用地规模为600亩。2、建筑面积：敬老养老中心建筑面积66.4万平方米，绿地面积10万平方米。（其中：居住面积40万平方米、老年活动中心、医院、疗养院等公共建筑面积26.4万平方米），具体项目包括： 老年公寓（含员工宿舍）为50栋五层建筑，每层20户，每户面积40至80平方米，分一室一厅一卫、二室一厅一卫，安排6000张床位，建筑面积40万平方米（占地面积约6万平方米）； 老年大学为五层建筑20个教室，每个教室约200平方米，可安排4000名学生，建筑面积0.4万平方米（占地面积800平方米）； 老年护理培训中心以本地招生为主，就业面向全国，招生约4000人，半年为一培训周期，五层建筑面积4万平方米（占地面积8000平方米）； 老年护理医院、疗养院六层建筑面积3万平方米（占地面积5000平方米）； 老年活动中心有棋牌室、阅览室、乒乓室、羽毛球馆、篮球馆、门球场、网球场、游泳馆，建筑面积4万平方米（占地面积8000平方米）； 食堂为容纳3000人就餐的餐厅5个，分老年公寓餐厅2个、老年护理培训中心餐厅2个、综合餐厅1个，建筑面积10万平方米，二层建筑（占地面积5万平方米）； 商业服务区有老年健康产品交易中心、超市、银行、美容美发厅、剧场、ktv等，五层建筑面积约5万平方米（占地面积1万平方米）； 2.3 投资规模及资金筹措本项目建设投资总规模为30亿元，其中一期工程投资15亿元，二期工程投资10亿元，三期工程投资5亿元。所需资金由项目公司自行筹措。2.4项目投资与管理单位概况 安徽xx集团：安徽xx集团成立于2007年5月，其前身是公安部下属京盾文化传播有限公司安徽分公司。5年来经过全体员工的不解努力和艰苦奋斗公司不断发展壮大，现已拥有包括安徽xx文化传播有限公司、安徽xx消防工程建设有限公司、安徽xx天鹅特种养殖有限公司、安徽xx烟酒贸易有限公司、安徽快乐投资管理有限公司、康达（新能源）集团安徽分公司、煌盛（管业）集团安徽分公司、安徽恒顺达自动化科技有限公司xx分公司、安徽xx大学生创业培训中心、安徽天一消防检测咨询有限公司xx分公司、浙江青龙消防安装工程有限公司xx分公司等十二个子公司的大型集团公司。 东方xx集团（香港）有限公司：东方xx集团公司是一家国际性养老投资管理公司，公司在国际化养老经验和东方本土市场的结合方面具有独特的优势。团队成员中既具有养老投资丰富经验人士又具有熟悉台湾、香港等养老模式的专家。东方xx集团公司联合中国老年学学会养老与护理专业委员会，为国内多家养老项目如海南三亚湾假日养老公寓、浙江温岭三心美德颐乐园提供投资管理、业务咨询等服务。中国老年学学会养老与护理专业委员会是经民政部批准设立的二级社团机构，也是中国国内养老与护理专业方面最权威的研究机构之一。第三章需求分析及项目建设方案3.1需求分析3.1.1现状长三角地区人口众多，经济快速发展，一方面居民收入增长快，城市人口趋于老年化发展态势。随着老人年龄的增长，身体很容易出现各种不适及各种疾病，甚至有些生活都不能自理。而家庭护理和老年公寓等,普通社会养老机构护理和医治条件有很大的局限性，一旦出现紧急情况，往往把宝贵的抢救时间丧失在送往医院的途中。为此，社会迫切需要养老、医疗、休闲为一体的康复养老中心，目前xx市乃至安徽省都缺少此类场所，无法满足市场巨大的需求。3.1.2 政策支持国务院已正式批准实施长江三角洲地区区域规划。规划明确了长江三角洲地区发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群；3.1.3项目建设的可行性（1）符合城市建设整体规划。具有江南水乡的特色，环境优美适合养老养生。（2）交通条件便利。本项目位于南陵县的东南部南钢公路的东侧，项目将处于长三角一体化区域交通圈内。（3）满足社会需求。本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，面向华东地区，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求。（4）适合生态居住要求。本项目将以创新投入机制和管理机制为突破口，在杨澄湖主景区外，建立居住低碳化道路系统林荫化、医疗现代化为目标，实现生态居住环境的要求，让老年人徜徉在水乡田园，领略水韵无限风光的。3.1.4项目建设的必要性（1）促进城郊经济发展。本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求，为工业、商业、交通运输业的发展提供广阔的市场，解决当地城镇居民的就业问题，从而促进经济发展。（2）促进养老事业的发展。项目建成后，将成为华东地区规模大、功能全、品位高的养老、医疗、康复、生态休闲度假旅游综合体，极大地促进xx市乃至安徽省养老事业的发展。（3）满足社会老年人需求。本项目集老人收养、医疗、康复、护理和文化娱乐为一体，面向全社会开展养老服务工作。 公寓设床位6000张，环境幽雅，房间宽敞明亮，设有普通间和标准间、豪华间，供不同需求老人选择入住。每个房间都配有电视、空调、电话等设施一应俱全，24小时热水，床头设有紧急呼叫器，服务人员全天候服务，24小时值班，每位老人床前设有呼叫器，可以为老人提供日常护理、养生、医疗、心理康复、咨询、娱乐、旅游等多方位的服务，使在公寓老人能够老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐。 服务宗旨：爱心、耐心、精心、细心 服务项目：有经过职业培训的专职护工为老人提供生活护理。在专业营养师的指导下，营养食堂为老人合理安排一日三餐。公寓设有自理、介助、介护、特护四个护理等级。可以为重病老人提供临终关怀护理，能满足老人全方位的护理需求。重病护理：本中心xx医院，系与国内知名的“三甲”医院合作建立的老年专科医院医护人员能根据老人疾病情况，进行有针对性的医疗康复、心理健康指导及康复训练。专业队伍：建立一支由医护技人员和训练有素的护理人员组成的专业队伍，具有医、护、养为一体的养老服务特色。文化生活：公寓设有娱乐室、健身房、图书室、阅览室、棋牌室、多功能厅、慈善康乐园等公共设施，根据老人不同的兴趣组成棋牌、戏曲、合唱、手工制作等活动；老年大学将开设书法、绘画、戏曲等专业课程，使老人老有所学，让老人度过一个安静、幸福的晚年岁月。 第四章、市政基础设施保障4.1给水规划由南陵县自来水厂供水，结合城市管网布局引入自来水管，以确保项目用水能得到满足。4.2供电规划前期基建用地由城线路供电，并根据本项目总体报装容量的规模，架设专线供电。4.3通信规划结合规划建设，布网络线。4.4燃气规划规划推广使用天然气，由南陵县燃气总公司供气，采用高/中压两级系统供应天然气。第五章资源利用和能源消耗5.1生物资源本项目所在地块无国家级保护植物，项目还将引进红枫、樱花、香樟、银杏、海棠等各类名贵花木，营造更优美的绿色环境。5.2地表水资源本项目基本无生产废水排放。生活给水来自城市管网，生活污水经污水处理池处理后用于绿化、人工湖补水等，实施后将不对用水环境产生影响。第六章土地性质及出让方式鉴于项目地块的土地性质为国有，划拨或予以“净地出让，净地交付”的方式挂牌出让。第七章环境和生态影响分析7.1环境影响分析本项目的建设以环境优化型城市建设思想为指导，项目将对周围环境、生态起到积极的改观作用。项目建设中将因地制宜、设计施工，并将优化水系和植被。环境保护设施按照环保部门的专业意见建设。7.2生态影响分析7.2.1对陆生生物的影响分析本项目建设区林地中栖息的均为常见的小型两栖类和爬行类的动物。其施工期内易被伤害，需要教育施工人员予以保护。区内保护地和人工园林会吸引部分动物尤其是鸟类前来栖息，并供老年人观赏。项目地块内无保护性树种。项目建成后，项目绿化面积达55%，大大高于原有绿地面积。通过合理选择绿化植被类型，建设区内将形成林木相互搭配的新格局。7.2.2对水生生物的影响施工期污水排放量小，运营期污水经处理后回收利用，不对外排放，不会影响周边水生生物的生态环境。第八章经济影响分析8.1 一期项目总投资估算开发时序开发内容投资（亿元）一标段老年中心威尼斯水系、老年公寓、商业服务区、食堂、徽派清明上河园3.5二标段老年生态健康产品交易区、老年康复医院、职工宿舍7三标段国际养老会议中心、配套景观工程4.58.1.1总图工程总图工程包括道路、围墙、门楼、停车场、土石方工程等，投资估算为0.3亿元。8.1.2配套工程配套工程包括给水工程、排水工程、供电工程、弱电工程、消防工程等，投资估算为0.5亿元。8.1.3绿化工程绿化工程包括人工湖及附属构筑物工程、绿化种植工程、假山堆砌工程等，投资估算为0.4亿元。8.1.4建筑工程费用其他工程费用包括工程设计、勘测、工程施工等，费用估算为13.7亿元。 8.1.5项目投资估算表项目名称投资估算（亿元）建筑工程13.7土地征用费0.1总图工程0.3配套工程0.5绿化工程0.4总计15 2. 财务分析和经济效益2.1项目营业收入估算养老项目预计建成后第二年达到正常营运状态，其收入如下：项目单价数量负荷年营业收入老年公寓2000元/月2000人次/月80%3840万元养老度假区收入120元/人次10万人/年60%720万元合计4560万元第三年达到正常营运状态，其收入如下：项目单价数量负荷年营业收入老年产品交易区场租600万元 老年公寓收入2000元/月4500人次/月75%8400万元养老度假区120元/人次10万人/年60%720万元合计9720万元总体营运收入如下：项目单