莱芜名嘉广场营销策划推广方案.ppt

莱芜名嘉广场营销推广执行方案 目 录 第一章 市场分析 第二章 项目卖点提炼 第三章 项目整体定位 第四章 项目营销策略 第五章 项目推广计划及费用预算 第六章 销售队伍架构及佣金提成方案 第七章 销售物料准备 第一章 市场简析 一、地理位置及人口、收入等 莱芜市地处山东省中部，处于 环渤海经济圈内，周边公路交 通极其便利，对内未来一小时 内达济南、滨州、东营、莱阳 等地，对外辐射朝、韩、日等 国家，具有极其优越的地理位 置。 莱芜市辖莱城、钢城两个区和三个省级开发 区，总面积2246平方公里，人口125万， 2008年全市实现生产总值455.79亿元，同比 增长12.3%。到2020年，全市生产总值达到 1200亿元以上，人均生产总值超过10000美 元。城镇居民人均可支配收入超过万元，达 到14362元，比去年同期增长9.87%，扣除物 价上涨因素，实际增长9.06%，位居全省第 五位。 二、项目所处区位 政府新规划，财富制高点 东北板块商业空白点 极其发达的交通网络 三、莱芜市商业现状 四、莱芜商业市场发展趋势 莱芜市人均商业面积已达1.9平米，大大超过 了国家人均水平（0.98平米/人），竞争较 为激烈。但同时，莱芜商业发展局限在传 统商业经营模式下，缺乏新的经营模式和 业态规划，国内大型商业集团不多，不久 的未来，银座、沃尔玛等国内外大额相继 进驻莱芜，将对当地的商业市场发展格局 产生重要影响，而高新区的整体规划和市 政府的迁移将带动莱芜商业新核心发展， 本项目也将迎来难得的发展机遇。 市场结论 莱芜市拥有较为完善的高速交通网络，辐射范围较广。 莱芜莱钢、泰钢、华能、泰丰等大型企业提供经济发展的基础、消费释放 空间巨大 莱芜商业市场供应量相对较大，人均商业面积达到1.9平方米，市场竞争 相对激烈，但新概念商业相对缺乏，引导娱乐消费成为有利的着眼点； 老城区商业成熟，高新区商业配套设施缺乏，二者之间存在直接竞争关心 ，高新区商业发展需要较长培育期； 莱芜汽车零售额猛增，大型商业mall迎来发展机遇 项目60万平方米商业旗舰，形成商业航母，以规模优势和齐全业态取得竞 争优势。 第二章 项目卖点提炼 卖点提炼 1、商业建筑体量为世界前列； 2、放眼全球，打造最全业态的购物中心； 3、名嘉集团的实力和背景； 4、超前的商业规划设计理念 5、极具投资价值的招商优惠政策； 6、配套齐全，设施完善的商业服务设施； 名嘉品牌实力 统一商业经营 配套完善 全业态 超前规划设计 理念 超大体量 名嘉购物中心 本项目定位方向思路 根据以上卖点分析提炼，定位思路方向为： 寻找区域空白点，借助超前规划、全业态、 配套设施拔高产品定位，打造当地没有的 超大体量、世界形象的、全业态的、超豪 华的、游乐主题的集休闲购物、特色餐饮 、时尚娱乐、周末度假、主题文化等为一 体的世界级综合大型休闲购物娱乐中心。 1、打造中国的“迪拜购物中心（dubai mall）” 2、吃、喝、玩、乐多位一体，世界风采； 3、全方位一站式环球购物新体验； 4、世界的品牌，品牌的名嘉广场； 5、名嘉购物，一网打尽时尚名牌； 6、名嘉集团倾力打造世界级一站式娱乐购物中心 7、世界顶级规模餐饮、美食、娱乐、购物基地 8、全业态，一站式买到所需 9、黄金商业，聚天下财富 商业形象推广语 莱芜名嘉广场项目（简介） 莱芜名嘉广场是由山东名嘉集团有限公司投资，莱芜名嘉置业有限公司开发的一个大型商业综合项目。项目位于莱 芜市经济开发区，南至龙潭大街，东至马鞍山路，西至原山路，与市政府隔路相望。项目占地面积36.28万平方米 ，总建筑面积91万平方米，其中商业区建筑面积67万平方米，酒店商务区4.1万平方米，住宅建筑面积17.89万平方 米，仓储区2.2万平方米。 项目计划总投资22亿元人民币，建设周期三年，分两期建设。一期建设商业区，建筑面积约67万平方米，包括购物 中心、招商大厅、写字楼、停车楼等，分二阶段建设，一阶段建筑面积约34万平方米，包括两栋高层和购物中心一 部分,总投资8.1亿元人民币，二阶段建筑面积约33万平方米,包括一栋高层和购物中心一部分，总投资8亿元人民币 ；二期建设酒店商务区，住宅区和仓储区，总建筑面积约24万平方米，包括住宅、酒店、写字楼、商务会所、仓储 等，总投资5.9亿元人民币。 莱芜名嘉连锁mall是世界最大规模的集购物、娱乐、休闲、健身、餐饮、旅游、宾馆为一体、建筑面积约为56万 平方米的全功能综合性大型商业体，满足居民的一站式购物消费和一站式文化享受，容纳了世界上的零售业、娱乐 业、餐饮业、家居博览展销、汽车博览展销业，是世界面积最大、种类最多、业态最全、集全球商品的购物中心； 设施最先进、娱乐项目最齐全、装修最高档的娱乐休闲健身中心；涵盖全球各大菜系的国际美食中心；汇集国内外 各种家居品牌的世界最大家居博览展销中心；全球最大的汽车博览展销中心；莱芜市新的旅游中心。 名嘉mall（购物中心）设计独特，气势宏伟，内部配套设施齐全，有上百部品牌客、货梯；一流的中央空调及排 风系统，一百多部手扶扶梯，几十部观光垂直电梯，十几个中庭大厅，宽阔舒适的人流通道；一流的电子商务网络 系统，一流的智能化控制系统。同时名嘉集团有专业的经营管理公司全程打理，将采取统一经营、统一管理、统一 配送、统一收银，统一发行购物卡，统一形象，统一推广，与各商家采取免收租金入驻，商品销售后进行提点、产 品代销等多种经营方式及自购商品出售等多种经营方法，保障各项目预期开业、有序经营，免除投资经营的后顾之 忧,势必成为当地商业的新沸点。 莱芜名嘉广场建成运营后，每天会吸引当地及周边地区几十万以上的人流前来购物，迅速聚拢该地区的人气，通过 聚升人流、物流、资金流，抬高项目所在区域的土地及房产价格，对项目周边的第三产业服务业产生巨大的龙头带 动作用，间接拉动各地客商来此投资兴业，对当地经济及社会各项事业发展将会起到巨大的推动作用。 莱芜名嘉广场建成营业后，年营业额达70亿元人民币，年缴纳税收2.8亿元，商场可解决就业人口2万余人。项目开 业后能拉动大量本地消费和内需，且辐射半径可达200公里。它将是项目所在地的一个重要的标志性建筑及巨型商 业航母，大大提升城市形象和国际知名度。从拉动旅游业方面讲，一个囊括国内外百万种商品、聚集全世界各类娱 乐业态的购物广场，会促成大量的游客慕名而来休闲、商务、购物、游乐、留宿，循环往复的流动人口、滞留人口 ，将迅速拉动当地旅游业乃至整个第三产业的发展。它的建成将为加快该城市成为旅游购物新城增添浓墨重彩的一 笔。 主要业态有：大型百货、大卖场、国际风情特色餐饮、咖啡西餐厅、 特色小吃广场、儿童文化娱乐城、会所健身、星级电影院、剧院、电 玩城、网吧、大型室内游乐场、洗浴、ktv包房、婚纱摄影城、商务 酒店等。 一层：百货、超市、电器、室内娱乐场、流行前线、箱包皮具、流行饰 品、家电、数码手机、家具生活馆、装饰材料等 二层：百货、超市、洗浴中心、餐厅、剧院、商铺、流行前线、旅游工 艺品、土特产、家电、数码城、家具生活馆、装饰材料等。 三层：百货、电玩、洗浴中心、餐厅、儿童城、商铺、服饰、内衣、鞋 业、文化用品、古玩、美食城、家具生活馆、装饰材料等。 四层：百货、影视 、美食广场、家具广场、洗浴中心、餐厅、商铺、运 动服饰、户外用品、运动器械、购物中心、参茸批发、眼镜城、美容 护理、spa健身等。 莱芜名嘉广场业态描述 第三章 项目定位 一、项目市场定位 市场定位 “世界规模综合性大型一站式全天候购物中心” 诠释：1、体量大； 2、集合多种服务产品； 3、上百种经营业态，百万种商品； 4、封闭式室内购物广场。 二、项目产品定位 产品定位 购物中心/商 贸市场/精品 街/星级酒店 /5a办公楼/酒 店式公寓/配 套住宅/别墅 等多种产品 的集合。 三、项目功能、业态定位 流行前线 箱包皮具 流行饰品 百 货品牌店 花鸟鱼虫 苏宁电器 大型室内游乐场 轮滑场 超 市 装饰材料 家居生活馆 家电数码 流行前线 土特产 百 货品牌店 家具饰品 影音电子广场 大型室内游乐场 轮滑场 超 市装饰材料 家居生活馆 家电数码 茶 城 旅游工艺品 服饰鞋帽 文化用品 百 货 网 吧 婚 宴 家电、数码 装饰材料儿童城 家居生活馆 快餐厅 电 玩 ktv 剧 场 影 院 户外用品 影像超市 百 货 家具饰品 影音电子广场 快餐厅装饰材料 家居生活馆 家电数码 购书中心 运动器械 真冰溜冰场 洗浴中心 户外用品 影像超市 车 展 装饰材料 家居生活馆 家电数码 购书中心 运动器械 车 展 车 展 四、项目形象主题定位 形象定位中国第一大型连锁mall 全球同步，打造世界级“超级娱乐购物商业航母” 本项目地处莱芜市高新区，属于新规划区域，目前没有商圈 氛围，是典型的非商圈商业模式，按照一般经验应比照本 区域商业的价格制定销售价格，但考虑到本公司产品的高 度，结合直销和分销的特点，每个商铺是作为一个投资产 品销售的，价格应略高于核心商圈，高于本区域附近商业 ，同时投资产品总价不宜过高，因此应采取以下定价策略 1、一、二层应比照核心商圈的市场价格制定销售价格，按 主力面积20平米计算，对外报价30万/套（或者更高）返 租后主力总价控制在20万左右； 2、三、四、五层应比照本区域周边和一般投资者比较容易 承受的价格，按主力面积20平米计算，对外总价控制在15 万左右。（或者更高）返租后主力总价控制在10万左右； 五、项目价格定位 致力于确立物超所值性价比优势，即同等区域比质素，同等质素比价位，同等价位比创新。 莱芜名嘉广场销售策略的各楼层售（租）价表：莱芜名嘉广场销售策略的各楼层售（租）价表：( (按按6%6%回报计回报计) ) 一期商业市场对外理论均价11093元/平方米 层数 扣除36%返租的 价格（元/） 与一层层差 系数 层差单价（ 元/） 建筑面积合同总额 对外报价（ 元/） 外街1142417850 一层99006084760238.53 15469 二层7920 0.819806084748190.82 12375 三层6930 0.79906084742166.97 10828 四层5940 0.69906084736143.12 9281 五层4455 0.4514855276023504.58 6961 整体均价7099 296148210244.02 11093 莱芜名嘉广场采用返租策略的各楼层售价表：莱芜名嘉广场采用返租策略的各楼层售价表： 虽然莱芜现有商业圈平均租金价格（我司按年8%汇报率月租金均值为73元，而莱芜商圈平 均租金则为44.244元，甚至高于传统高端商业贵和50元的租金）制约了项目开盘时期的对 外价格，但是依托莱芜名嘉广场的业态高度、以及在直销和分销上的优势可以弥补。 楼层市场对外价 格(万元/m2) 主力20平方总 价(万元/套) 年8%回报的租金（ 元/月） 楼层系数 市场扣除36%返 租的价格（元/ ） 返租后主力20平方总价(万元/ 套) 街铺3.52332.0482.24 一层1.70934.1811311.0937621.875 二层1.452629.052970.850.929718.594 三层1.025420.508680.60.656313.126 四层0.683613.672450.40.43758.75 五层0.5981511.963400.350.382827.6564 均价 不含街 铺 1.093921.878730.640.714 第四章 项目营销策略 一、项目推售策略 1、为制定推售计 划，卖区暂按1#、 2#、3#、4#、5#次 序进行排布楼号 2、2#、8#楼三 五层和公寓2#、3# 作为一期销售。2# 、8#一二层、9# 三五层为二期销 售。 1#、10#三 五层、9#一二层 为三期销售。 1#、 10#一二层销售。 为制定推售计划，卖区按1、2、3、4、5次序进行 排布楼号。 原山路 龙潭东 大街 12345 678910 一 期 商业推售策略 将销售主要分为售卡期、开盘期、强档期和持续期三个阶段来进行；售卡期主要吸纳各分公 司已有的直销客户，开盘期主要依托低开高走的策略，利用价格优势打开当地市场；强档期 利用前期的媒介及位置优势强档开销。控制一、二层价格，主推三、四、五层达到均价水平 一期商业返租后均价7000元/平方米 三、四、五返租后均价4922元/平方米 三、四、五返租主力20平方后均价98440万元/套 （注，此核算价格以建筑面积核算，具体需使用率提供后核算） 营销阶段 蓄客吸 筹期 2010.10.1开工开盘 开盘期 强销期 3个月15天45天 12个月12个月 第一持续期第二持续期 10.1511.152011.11.152012.11.15 12个月 第三持续期 2010.7.03 奠基开筹 2013.11.15 建议开盘主推2、8号楼的一、二层为主，鉴于市场认可首层商铺的市场情况下作出的安排， 一是易于实现开门红；二是容易在多人争同一铺位的情况下拉升价格；三是由于考虑到到客 户的经济能力的差次不齐，为了实现每一个成交的可能在销售的时候会采用暗推的手法不知 不觉把五层的铺位消化。以4900元/平方米，20平主力铺位98000元/套的低价位迅速撬开市 场、迅速走量，并迅速提升名嘉品牌形象，为强档期和持续期的销售及价格提升打好基础。 并未住宅高价位入市创造锲机。 楼座层数业态 建筑面积（ ） 铺位数量（个 ） 推售时间 一号楼 一层流行前线144714882011年11月 二层流行前线144715822011年11月 三层服装内衣、鞋业144715822011年11月 四层运动服饰、户外用品、运动器械144715812010年11月 五层户外用品、运动器械144715822010年11月 合计723552815 二号楼 一层箱包皮具、流行饰品110894412010年11月 二层旅游工艺品、土特产、茶城110895142010年11月 三层文化用品城、古玩110895052010年10月 四层购书中心、影像超市110895142010年10月 五层购书中心、影像超市110895142010年10月 合计554452488 开盘期销售强档期销售持续期销售 具体建筑面积和铺位数待确定报审通过后，确定 一期共推出1、2、8、9、10号楼：推出建筑面积约290925平方米， 约11905个铺位； 楼座层数业态建筑面积（）铺位数量（个 ） 推售时间 八号楼一层装饰材料98854002010年11月 二层装饰材料98854502010年11月 三层装饰材料98854502010年10月 四层装饰材料98854502010年10月 五层装饰材料98854502010年10月 合计494252200 九号楼一层家居生活馆12740446 2011年11月 二层家居生活馆127405082011年11月 三层家居生活馆127404822011年11月 四层家居生活馆127405082010年10月 五层家居生活馆127405082010年10月 合计637002452 十号楼一层家电、数码100003562011年11月 二层家电、数码100004002011年11月 三层家电、数码100004002010年11月 四层家电、数码100004002010年11月 五层家电、数码100004002010年11月 合计50000 1950 具体建筑面积和铺位数待确定报审通过后，确定 商业价格制定考虑因素： 1、本项目所处的位置； 2、本项目规划的超前性； 3、本项目商铺直销的投资理财特点 结合这三点，我们项目价格应略低于中心 商圈价格，而远高于周边可比商业价格 建议项目商业对外销售均价： 一层销售均价：17000元/； 二层销售均价：14600元/； 三层销售均价：10200元/； 四层销售均价：6800元/； 五层销售均价：6000元/ 整体实际均价为：10920元/ 位置层数 实际销售均价 （元/） 莱城中心商圈 一层17000 二层12000 三层8300 四层5500 项目周边商业 一层8000 二层6000 三层4000 二、项目价格制定 阶段开盘期强销期持续期合计 时间（月）0.52.534515 时间 2010.10.1 -10.15 2010.10.16- 12.1 2010.12.1- 2011.2.28 2011.3.1- 2011.6.30 2011.7.1- 11.30 价格增长幅度低价入市3%5%3%3%15% 销售均价（元/）700072107570.5 77988032 7522 坐 销 月均销售面积（/月 ） 200060004000400020002333 销售面积（）100070001000010400600028000 销售额（万元）700 5047 6185 6624.8 3936 15641 月均销售额（万元/月 ） 1400 2018.8 1863 1343 445 1303 直 销 月均销售面积（/月 ） 200030003500400045003833 销售面积（）1000450010500160002250046000 销售额（万元）700 3244.56494.25 10192 10673 26362 合 计 月均销售面积（/月 ） 300010000135001100075006167 销售面积（）20001150020500264002850074000 销售额（万元）14008291.5 15519.525 20586.72 22891.2 68688.945 销售分阶段提价策略 商业基础价格拟定 商业卖区总建筑面积290925平方米，共11905套，共计目标销 售4500张金卡，钻石卡2万元抵6万元，金卡1万元抵3万元，银 卡5000元抵1.5万元，认购抵房款优惠总金额为8000万元，折合 单价889元/平方米。先扣vip卡优惠金额，再打开盘一次性付款 96折优惠，贷款98折优惠。 开盘市场对外报价为11932元/平方米，扣除vip房款优惠后价 格为11043元/平方米，返租36%后价格为7067元/平方米。 商业入市表面均价为7000元/平方米 公寓基础价格拟定 一期2栋公寓，一期主推联体高层2#、3#公寓，合计30780平方 米，共432套，目标销售432张金卡，金卡1万元抵3万元，认购 抵房款优惠金额为1500万元，折合单价283元/平方米。先扣vip 卡优惠金额，再打开盘一次性付款96折优惠，贷款98折优惠。 开盘市场对外报价为3929元/平方米，扣除抵房款优惠后价格 为3646元/平方米，再采取优惠96折价格为3500元/平方米，优 惠98折3573元/平方米。 公寓入市均价为3929元/平方米 公寓价格表拟定 具体详见公寓销售控制表 市场比较综合品质定价 一层销售均价17000元/平方米，整体销售均价10939元/平方米。 参照市场价格和控制主力总价在20万元以内为原则： 每层价格分布： 全周期商业价格拟定 楼层 市场对外价 格(万元/m2) 主力20平方总 价(万元/套) 年8%回报的租金（ 元/月） 楼层系数 市场扣除36%返 租的价格（元/ ） 返租后主力20平方总价(万元/ 套) 街铺3.52332.0482.24 一层1.70934.1811311.0937621.875 二层1.452629.052970.850.929718.594 三层1.025420.508680.60.656313.126 四层0.683613.672450.40.43758.75 五层0.5981511.963400.350.382827.6564 均价 不含街 铺 1.093921.878730.640.714 三、项目商业销售计划 5月6月7月8月9月 10 月 11 月 12 月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10 月 11 月 12 月 1月合计 销售价格 700 0 800 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 1000 0 100 00 100 00 100 00 120 00 120 00 120 00 120 00 120 00 150 00 120 00 120 00 销售面积 300 00 200 00 120 00 100 00 100 00 100 00 100 00 900 0 9000 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 900 0 2190 00 累计销售 面积 300 00 500 00 620 00 720 00 820 00 920 00 102 000 111 000 1200 00 129 000 138 000 147 000 156 000 165 000 174 000 183 000 192 000 201 000 210 000 219 000 销售套数 132 2 881 529 441 441 441 441 397 397 397 397 397 397 397 397 397 397 397 397 397 9652 合同总额 210 00 160 00 108 00 900 0 900 0 900 0 900 0 810 0 9000 900 0 900 0 900 0 108 00 108 00 108 00 108 00 108 00 135 00 108 00 108 00 2170 00 回款额 168 00 128 00 864 0 720 0 720 0 720 0 720 0 6480 720 0 720 0 720 0 720 0 864 0 864 0 864 0 864 0 864 0 108 00 864 0 864 0 1649 60 累计合同 总额 210 00 370 00 478 00 568 00 658 00 748 00 838 00 919 00 1009 00 109 900 118 900 127 900 138 700 149 500 160 300 171 100 181 900 195 400 206 200 217 000 2356 600 累计回款 额 168 00 296 00 382 40 454 40 526 40 598 40 670 40 7352 0 807 20 879 20 951 20 102 320 110 960 119 600 128 240 136 880 145 520 156 320 164 960 173 600 1711 680 销售均价 700 0 740 0 771 0 788 9 802 4 813 0 821 6 827 9 8408 851 9 861 6 870 1 889 1 906 1 921 3 935 0 947 4 972 1 981 9 990 9 四、销售付款方式 首付价格折扣还款日期备注 一次性付款一次性付清96折 分期付款首付70%， 剩余按月支 付 12个月 公司借款自付30%， 公司借款 20% 99折6个月 按揭贷款首付50%98折客户自定 五、开盘前销售模式 类型 金额（ 元） 数量 （张 ） 抵房款金 额（元） 目标销售 面积(万 ) 售卡总 金额（ 万元） 优惠总 金额（ 万元） 钻石 卡 20000500600001000010002000 金卡100002000300004000020004000 银卡50002000150004000010002000 合计n/a4500n/a9000040008000 vip钻石卡20000元一张，购房时抵房款，目标认筹300张 ，购房时卡面金额翻倍抵房款，目标销售面积1万平方米 vip金卡10000元一张，购房时抵房款，目标认筹2000张 ，购房时卡面金额翻倍抵房款，目标销售面积4万平方米 vip银卡5000元一张，购房时抵房款，目标认筹1000张， 购房时卡面金额翻倍抵房款，目标销售面积4万平方米 优惠总额度为8000万元，目标总销售面积9万平方米，折 合单价约为889元/平方米 vip卡的权益：持卡客户可享受正常折扣优惠外，还可享 受解筹期的优惠政策 商业营销策略 1、商业采用返租策略： 每年6%返租，返租6年，共返租36%，一次性在签定购房合同时扣除； 返租计算日期以交房日期开始计算 6年返租期 交 房 签 定 合 同 返 租 到 期 六、开盘销售优惠活动及政策 商业营销策略 2、解筹期间老客户优惠策略： 开盘解筹期间（三天），持卡者凭vip增值卡及本协议书可选购“莱芜名嘉广场” 在售商业单位一套。 (1)其中前100位持卡客户在签定正式合同时，除可额外享受卡面金额优惠外，还 可享受200元/平方米额外优惠，该金额将自动转为定金并充入总房款中； (2) 第101至300位持卡客户除可额外享受卡面金额优惠外，还可享受150元/平方 米额外优惠，该金额将自动转为定金并充入总房款中； (3)剩余持卡客户除可额外享受卡面金额优惠外，还可享受100元/平方米额外优惠 ，该金额将自动转为定金并充入总房款中； （具体售卡方案见莱芜名嘉广场vip卡销售方案） 七、开盘销售优惠活动及政策 商业营销策略 3、开盘当日新客户优惠策略： 开盘当天购买商铺，签定正式合同的新客户。 (1)前100名客户享受vip客户抵扣优惠办法 (2)购买就送笔记本； (3) 准业主都有机会抽取汽车大奖； （具体售卡方案见莱芜名嘉广场开盘活动方案） 八、开盘销售优惠活动及政策 第五章 项目推广计划及费用预算 形 象导 入 推广阶段划分 营销阶段 蓄客期 2010.5.1开盘 开盘期 强销期 40天30天60天 5个月4个月 第一持续期第二持续期 6.18.12010.12.312011.4.30 7个月 第三持续期 推广阶段 2010.3.20 产 品认 知 入主名嘉 2011.11.30 主打户外和派单宣传的广告投放策略 重点出击莱芜当地市场 辅助出击济南、淄博等周边区域市场 以商业带动住宅销售 配合重大工程进度、营销节点、节假 日，采取平缓式广告投放策略，提醒 为主 2010年3月份推广执行总体费用预估 费用类型费用（万元）占该阶段比例备注 物品支 持费用 销售软件3.50.60%前期投入 临时售楼处包装9.21.57%前期投入 沙盘费用17.382.96%前期投入 销售宣传物料8314.14%整体投入 户外工地围挡569.54%前期投入 自建户外及高炮20034.07%20万元/个，共10个 公交车体（有档期投放20辆）203.41%1年 跨街天桥22.53.83%1年 灯杆223.75%1年 推广dm派单费用2.250.38%开盘期 开盘前后报纸形象投放6.21.06%根据营销情况 电台5.40.92%根据营销情况 短信9.61.64%开盘奠基 宣传片101.70%前期投入 项目网站10.17%前期投入 活动开工奠基仪式暨开盘活动355.96%开盘奠基 明星活动费用203.41%每月 直销产品推介会11.21.91%每月 直销抽奖活动203.41%每月 宣传车+免费看房车（35个座位的车，400元/天/ 辆） 4.80.82%每月 不可预见费5%28 4.76%前期投入 合计587 100%前期投入 全部销售周期营销费用预估 费用类型费用（万元）占该阶段比例备注 物品支持 费用 销售软件3.50.23%前期投入 临时售楼处包装9.20.61%前期投入 沙盘费用17.381.16%前期投入 销售宣传物料835.52%整体投入 户外工地围挡563.72%前期投入 自建户外及高炮20013.30%20万元/个，共10个 公交车体（有档期投放20辆）201.33%1年 跨街天桥22.51.50%1年 灯杆221.46%1年 推广dm派单费用40.52.69%整个营销期 开盘前后报纸形象投放6.20.41%开盘期 电台5.40.36%根据营销情况 短信2.250.15%根据营销情况 宣传片100.67%前期投入 项目网站10.07%前期投入 活动开工奠基仪式暨开盘活动352.33%开盘奠基 明星活动费用201.33%开盘奠基 参加周边城市房交会，主力店签约仪式新闻发布会，城市商 户互动联谊会 23015.30%整个营销期 直销产品推介会201.613.41%整个营销期 直销抽奖活动36023.94%整个营销期，每月20万 宣传车+免费看房车（35个座位的车，400元/天/辆）86.45.75%整个营销期 不可预见费5%72 4.76%整个营销期 合计1504 100%整个营销期 第六章 销售队伍架构 及佣金提成方案 销售团队搭建规划 拟在以下城市设立销售中心 1、泰莱销售中心下设7个县级分公司： 莱城、钢城、新泰、宁阳、东平、肥城、泰安市区 2、淄博销售中心下设7个县级分公司： 张店、桓台、博山、临淄、沂源、淄川、潍坊临朐 3、东营销售中心下设5个县级分公司： 广饶、东营市区、垦利、邹平、潍坊寿光 4、济宁销售中心下设9个县级分公司： 济宁市区、兖州、曲阜、邹城、汶上、嘉祥、 泗水、枣庄市中区、滕州 5、济南销售中心下设6个县级分公司： 章丘、济南市区2个、长青、济阳、齐河 6、聊城销售中心下设7个县级分公司： 市区、高唐、茌平、冠县、东阿、临清、莘县 以上共计6个销售中心、40个左右县级分公司 莱芜名