苏州御园vs九龙仓研究报告.ppt

绿城苏州御园 vs 九龙仓国宾1号 九龙仓国宾1号 绿城御园 国宾1号 比对内 容 九龙仓国宾1 号 绿城御园 优 劣 分析 指 标 占地 面积 34万15万 竞 品 略 占 优 势 l国宾一号 容积率、 绿化率低 于本项目 ，产品形 态为纯 独 栋、双拼 l御园产品 面积段大 于竞品， 影响总价 l车位比 优于竞品 建筑 面积 20万12万 总户 数 669套（包括 独栋91套，双 拼232套，公 寓346套） 320套(法式 合院128套， 平层官邸192 套) 容积 率 0.6 （其中1期 0.46，2期 0.73） 0.78 建筑 类型 独栋、双拼 别墅 法式合院、 平层官邸 绿化 率 50%40% 主力 户型 （ ） 独栋608-691 （地上约 375-430， 地下室约220- 240）；双 拼412-495 （地上约300 ，地下室约 150），地 下室计入销 售面积 合院别墅725 -795 （地上约425 -490 ； 地下约290- 330 ）， 平层官邸308 -405（平 层一楼不计 入销售面积 ） 车位 比 1：2 合院1：3 平层1：2 比对内 容 九龙仓国 宾1号 绿城御园优劣分析 团 队 建筑 设计 美国jwda 建筑设计 事务所 绿城东方建 筑设计院 优 l御园项 目无论 建筑、景 观规划 还是室 内设计 ，均为 业界大 师强强 联手； 国宾1号 所用jwda 建筑设 计事务 所，是 综合性 设计公 司，目前 在中国有 分公司， 其中国 项目设 计均为 国内设 计师作 品。 l绿城物 业，园 区服务 体系优 于竞品 景观 设计 美国jwda 建筑设计 事务所 美国lsi景 观设计 公司 会所 设计 美国jwda 建筑设计 事务所 陈文栋设计 样板 房设 计 上海大野 设计公司 陈文栋设计 物管 团队 上都物业/ 物业费： 双拼3.8元 /月/； 独立别墅 4.86元/月 / 绿城物业/ 物业费：合 院别墅5.5 元/月/； 平层官邸 5.65元/月/ 比对 内容 九龙仓国宾 1号 绿城御园 优 劣 分析 规 划 规划 布局 呈南北带状分布，主要集高 端双拼、独栋别 墅于一体 以经典的欧洲十字布局为核心，独 创性的法式合院和平层官邸建构市 中心稀缺的低密度大宅氛围 优 l从规划 上说国 宾一号 没有公 共的小 区空间 、组团 景观， 御园的 景观带 长400 米，面 积有 5000多 方，同 时有 13000 方的亲 水公园 l御园实 行人车 分流， 九龙仓 无 空间 规划 注重景观层 次打造，西班牙 、地中海、意大利三种建筑 风格排列其间 纯法式皇家园林规划体系，以层层递进 的院落和庭院表现优 雅的园林情境，以 纵横交错的街道和深巷承载欧洲小镇典 雅生活场景 道路 规划 主干道双行道入口设计 ，主 干道宽6-7米 采用彻底的人车分流系统，地面部分只 留四周环道，整个地下车库 之间相互连 通，每家均有独立的地下车位，从地下 车库 直接入户，私密安全。御园双向车 道7.5-8米 景观 规划 内部景观水系围绕 ，增强私 密空间，不带组团 ，景观细 节、层次设计 一般 以围绕 十字形空间轴线 展开，串联一系 列广场、花园，形成富有礼仪性和尊贵 感的中心宫廷式花园。各组团 又各有主 体和特色，建立起统一而又富变化的整 体景观序列关系 国宾1号 苏州御园 比对内 容 九龙仓国宾1号 绿城御园 优 劣 分析 建 筑 建筑 风格 西班牙、地中 海、意大利 法式新古典主 义风格 相 近 ， 项 目 略 占 优 l法式 建筑 经典 纯粹 ，竞 品多 种风 格不 统一 l项目 楼间 距小 于竞 品， 密度 较高 ，略 劣于 竞品 l在建 筑层 高上 ，除 标准 层高 和地 下室 层高 优于 竞品 l围墙 的高 度要 高于 竟品 立面 材质 石材干挂（葡 萄牙、西班牙 、德国米黄、 埃及米黄） 石材干挂（平 层：山东金沙 黄；合院：德 国米黄） 楼间 距 20米楼间距为 主，有部分做 到30米,区别于 市场普遍独栋 别墅的楼间距 离 合院别墅约10 米楼间距，平 层官邸约22米 间距 建筑 高度 地上11-12米； 地下3.3米 地上：合院檐 口高7.6米，平 层檐口高17.4 米；地下：合 院 3.9米，平 层3.6米 层数 独栋：地上2层 +地下1层，地 下室计入销售 面积 双拼：地上3层 +地下1层，地 下室计入销售 面积 合院：地上2层 +地下1层， 地下室计入销 售面积 平层：地上4-5 层+地下1 层，地下室不 计销售面积 层高 独栋：f1：4米 ,f2：3.4米， 地下室3.3米（ 独栋大堂挑高9 米） 双拼：f1：3.8 米，f2：3.4米 ，f3：3.4米， 地下室3.3米 合院：一层3.9 米，二层 3.7米，地下室 3.9米 平层：一层3.8 米，标准层 3.4米，地下室 3.6米 围墙 高度 1.8米 合院内围墙高 度暂定约5米， 部分合院外围 墙为3米；平层 底层花园围墙 约2.5米 入口 大门 意大利进口装 甲防盗门 入户门采用实 木门 窗铝木复合内开 内倒窗、low-e 玻璃 开模定制的85 系列断桥隔热 铝合金门窗， 6+12a+6双层中 空玻璃，开启 方式为平开 比对内容九龙仓国宾 1号 绿城御园 优 劣 分析 区 内 布 局 主景 观轴 2万方水系 围绕楼王 经典的欧洲十 字形空间轴线 ，串联一系列 广场、花园， 形成富有礼仪 性和尊贵感的 中心宫廷式花 园 另有近13000方 的亲水公园 优 l整体小 区内主 要景观 轴及水 系小品 胜于竞 品 l主干道 及步行 通道宽 度优于 竞品 水系 利用 水系环绕成 为别墅间的 又一区隔元 素，提升区 内环境的同 时，增加私 密感 项目每一条重 要景观轴线的 交汇处都会出 现水景雕塑。 其中，位于南 北和东西主轴 交汇处的中央 大水景，为整 个社区点睛之 笔 主干 道宽 度 主干道6-7 米 车行道7米宽 步行 通道 宽约5米 比对内容 九龙仓国宾 1号 绿城御园 优 劣 分析 公 共 部 分 会所 1个会所（ 共2层）， 总建4000平 方米。目前 会所配置暂 定恒温游泳 池，其它配 置未定，会 根据客户实 际需求进行 调整 一层约1000 平方米（包 括居委会） ，暂定的功 能为大堂吧 、大堂、医 务室。二层 的面积约为 305平方米， 暂定的功能 为棋牌室。 地下室约为 1000平方米 ，功能暂定 为泳池、泳 池配套用房 、健身房等 。 优 l会所面积 低于竞品 ，但功能 配置更合 理 l卫生间、 电梯间、 及室内公 共部分配 置高于竞 品 卫生 间配 置 独立隔开座 便器，并配 有独立的洗 手池，品牌 全部为科勒 浴缸、龙头 、台盆、座 便器、淋浴 电梯 间配 置 未定三菱 天花 板 普通 乳胶漆、局 部仿古银箔 、局部灰镜 地砖普通地砖石材、实木 复合地板、 地砖 比对内容 九龙仓国 宾1号 绿城御园 优 劣 分析 样 板 装 修 / 智 能 化 样板间 精装品 牌 卫浴品牌 ：科勒 卫浴品牌：唯宝 （合院）；劳芬 （平层） 优 l 竞 品 样 板房 精装 修品 牌劣 于 项 目 l竞 品基 本无 智能 化 设 施 设 备 龙头品牌 ：科勒 龙头品牌：当代 （合院）；汉斯 格雅（平层） 地板品牌 ： 地板品牌： 地源热 泵系统 克莱门特 （意大利 ） 美国特灵（合院 ） 新风系 统 无霍尼韦尔 户式中 央空调 无 东芝vrv空调（ 平层） 中央吸 尘系统 无爱尔特 地板热 辐射采 暖系统 无 菲斯曼（壁挂炉 、水箱）乔治费 歇尔（管材） 车辆管 理系统 无有 太阳能 热水系 统 无力诺瑞特 中央净 水、软 水及直 饮水系 统 无美国怡口 智能安 防 电子巡更 ，周界防 御报警系 统，可视 对讲等多 重安防系 统。每户 配备“家庭 安全防范 报警系统” 出入口、围墙管 理系统，大周界 主动防范系统、 周界电视监 控系 统，区内设置电 视监控系统、全 色彩视频的访客 对讲机系统，户 内设置家庭防盗 及紧急报警系统 支管电 伴热系 统 无有 家庭智 能系统 无 预设会客、就餐 、休息等场景模 式,智能控制灯光 、空调、地暖、 音乐 周层排 水、地 下室污 水提升 系统 无有 比对内容九龙仓国宾1 号 绿城御园 优 劣 分析 户 型 单套占 地 独栋单套占地 700-2000不 等（包含花园 ）；双拼单套 占地350-400 （包含花园 ） 合院：430- 475 各 有 优 劣 势 l项目 较竞 品占地 面积 小 l项目 比竞 品房 间少 开间独栋 ：18.2米 双拼：15.7米 合院：16- 17.5米 平层：18- 21米 进深独栋：13.4米 进深：10.6米 合院：27米 平层：17.4- 22.8米 主卧面 宽、进 深 独栋：面宽 4.8米，进深 5.4米 双拼：面宽4.8 米，进深5.1米 合院：面宽 6米，进深5 米 平层（最小 户型）：面 宽 4.8米，进深 6.4米 得房率100%合院： 100%；平 层87% 房间数5室 合院为4个 套房；平层 为3个套房 车库配 置 独栋：2-4个； 双拼：2个 平层：2-3个 ；合院：3个 比对内 容 九龙仓国宾1号绿城御园 优 劣 分析 户 型 卫生间尺度 独栋：面宽3.6米，进深3.9米 双拼：面宽3.6米，进深3.6米 合院：面宽4米，进深5米 平层（最小户型）：面宽 2.7米，进深4.4米 各 有 优 劣 势 l 项 目比 竞品 花园 面积 小 l 项 目比 竞品 户型 尺度 更为 舒适 l竞品 为半 地下 室， 优于 项目 l竟品 独栋 室内 设置 电梯 ，较 舒适 生活阳台 独栋：15平米 双拼：18平米 合院（样板房a2 ）：主卧 露台24平米 平层（样板房b）：客厅阳 台11平米 花园庭院面积 尺度及产权 独栋300-600平方米， 双拼160-300 平方米；南北花园围合式布局，入 口分布南边和北边，交房时为 草坪 交付；独栋花园南北比例为1/3：2/3 ，双拼入口处1/4，后花园3/4。私密 性较差 一期合院内庭院70-110平米，均为 内庭院围合式布局；平层一楼160- 400平米；二者均为精装成品交付 ，只有使用权，无产权 储藏间无每户均有至少一个储藏间 工人房 独栋双工人房，双拼单工人房约8平 米 衣帽间设 置 独栋10平米 双拼8平米 合院（样板房a2）：10平米 平层（样板房b ）：8平米 庭院面积 独栋300-600平方米 双拼160-300平方米 地下室标高半地下室，一层标 高1.2米 全地下室，合院：地下室 3.9米；平层：地下室3.6米 地上1层 地上2层地上3层 “双拼大宅，独栋化设计”区别与传统双拼别墅平行式入户方式 ，每户均设置独立的入户花园，在产品上具有一定的创新。 竞品户型- 双拼户型 国宾1号双拼：总面积460（地上面积300+地下面积160） 国宾1号双拼户型 劣势： 入户带玄关，户型较中规中矩，浪费空间大； 小露台的设计，露台少，产品附加值不大。 优势： 8.6米的南向面宽，100平米的大开间大主卧，享受二层的“总统套房 设计”，主人尊享独立的私密空间，同时配备书房、休息室、更衣室、 洗手间； 独立的私家入户花园； 非对称设计：以独栋的标准进行双拼别墅的设计规划，两套别墅前后 左右错开布局，保持空间的独立性； 国宾1号户型优劣势： 竞品户型- 独栋户型 大面积挑空设计，增强奢华的空间格局，超大面积地下室 地下室地上1层地上2层 国宾1号独栋：总面积595（地上面积375+地下面积220） 国宾1号户型优劣势： 1、下沉式庭院，增加地下室采光，空间利用率提高，带大面积地下室； 2、 门厅、客厅挑高，增强空间感，彰显大气风范； 3、 预留电梯位，居住多样体验。 国宾1号独栋户型 地上1层 地上2层地下室 项目户型-法式合院 御园合院：总面积745（地上面积419+地下面积326 ） 御园合院户型 优势： 1. 独特的建筑形制，法式立面内涵中国庭院精神，前后二进制格局，公共空间、半 私密空间、私密空间递进式分区，中国大宅气象。 2. 前后建筑形制，通过灰空间（连廊及室外功能区）进行连接，形成独特围合形制 。（更多南向面宽，中庭设计减少进深深度，更多采光通透面）。 3. 地上仅两层，降低层数，每层空间超越常规别墅尺度，一层约280平米左右，二 楼约150平米左右。同时3.7-4.2超常规层高，突破常规立体尺度。前所未有大宅 生活开启。 4. 私密性规划理念，通过地面仅二层规划，法式坡屋顶建筑符号，内庭院约5.8米 围墙设定，产品私密感超越传统别墅规制，绿城第三代别墅升级之作。 5. 礼仪性室内尊贵空间，室内外双走道流线设计，所有户型均双客厅布置；主卧室 均设立卫生间和步入式衣帽间，形成功能完备独立套房。 劣势： 1. 部分户型南北区域设计开放式户外就餐区，动线不连通，极端天气使用不便； 2. 花园面积较小，多为70-100 ； 3. 北入户房型一层区域采光较差； 4. 南入户房型北侧一层区域由于连廊干扰，视线和采光受影响； 御园合院户型优劣势： 地上1层 地下室 项目户型-平层官邸一楼 御园平层：地上面积361 御园合院户型 优势： 1.低层形制之上，配备高标准电梯，独立入户。 2.进户门至的入户门厅与十字圆厅构成入户第一观感和礼仪场所，同时亦是府 邸各个功能空间交汇之处，体现出礼仪本位的尊贵居住理念，并将公共区与 秘密区清晰区隔。 3.地下室层高至3.6米，一楼层高高达3.8米，突破常规的立体尺度，增加室内 空气容量和对流效果，有效扩充可实现的光照面积，带来前所未有的空间感 受。 4.人性化布局，入口门厅、圆厅舒适大气；礼仪区、公共区、私密区、工作区 考究分区，各功能分区之间阻而不断，融而有隔；室内客厅、餐厅、卧室皆 超大开间设计，具备优阔大气的空间尺度。 5.方正布局，人性化户型设计：全套房式设计，均带独立卫浴间；大开间客厅 设计，尽享大宅胸怀，客厅并连大尺度景观阳台，观社区园林；独立书房， 坐享静谧天地；独立储藏室，更多储藏空间。 劣势： 1.户型中间部分采光受影响，除主卧外大部分卫生间均为暗卫； 2.户型设计廊道空间较多，空间浪费比较多； 3.多套户型无保姆房设计，户型功能设计欠缺； 4.一层房型书房设计在地下层，一层仅3套房设计； 5.部分房型一梯两户设计； 御园平层官邸优劣势： 植物对比：苏州御园名贵苗木列表 苏州御园名贵苗木列表 序号树树种名称树龄树龄（年）株树树规规格 01特大香樟1001高大于10米，冠幅大于8米，胸径75cm 02银杏（直生）5012高7.5米以上，冠幅4.5-5米，胸径30cm 03榉树35-4017高7-8米以上，冠幅4.5-5.5米，胸径25-30cm 04香橼359高6.5-7米以上，冠幅4-4.5米，胸径28-30cm 05乌桕3510高7-8米以上，冠幅4-4.55米，胸径22-25cm 06朴树30-3538高7.5-8.5米以上，冠幅4-5米，胸径20-25cm 07广玉兰25-3021高5.5-6.5米以上，冠幅3-4米，胸径15-20cm 08香樟25-3074高7-7.5米以上，冠幅5-6米，胸径25-30cm 09合欢254高6米以上，冠幅4.5-5米，胸径20cm 10栾树2510高6-6.5米以上，冠幅3.5-4米，胸径20cm 11杏梅2510高4.5-5米以上，冠幅3.5-4米，胸径15cm 12鸡爪槭2519高3-3.5米以上，冠幅2.5-3米，地径10-12cm 13金桂2510高6.5米以上，冠幅5.5米 14乐昌含笑2521高7-7.5米以上，冠幅4-4.5米，胸径20-22cm 15三角枫207高5-5.5米以上，冠幅3-3.5米，胸径15cm 16樱花2067高4.5-5米以上，冠幅2.5-3米，地径10-12cm 17红枫2015高2.5-3米以上，冠幅2.5-3米，胸径地径8cm 18紫薇209高2-2.5米以上，冠幅1.5-1.8米，地径8cm 国宾1号中心景观区名贵苗木列表 u两个项目在苗木总体的选择上基本一致，但品种稀缺程度不一： u一、九龙仓国宾1号的主景观苗木选择为常规品种，例如香樟、银杏、桂花、都为市 场上常见树种；本项目在主景观中采用特大、稀缺的“双胞胎”樱花树种，地径达到 28cm以上、冠幅达到8-9米，为樱花中的特大古树。桂花也为特大规格，胸径达到 30cm以上，树形优美，枝繁叶茂，树龄达到百年以上； u二、九龙仓国宾1号在小区绿化范围内采用的树种均为本地常规香樟树种；而本项目 的小区景观轴线所采用的为北方珍贵稀缺树种资源，胸径为28cm以上，树形美观。 本项目vs九龙仓国宾1号苗木对比总结 细节对比：国宾1号细节对比：绿城御园 主入口实景 主入口实景 建筑实景图 建筑实景图 建筑实景图 建筑实景图 优势（s） 劣势(w) 本项目vs九龙仓国宾1号 本项目 九龙仓国宾一号 本项目竞争方向：保持品牌品质决胜力+加强营销品牌落地+保证样板展示冲击力 小结: ( 启示、借鉴) 半地下室设计，地下室采光、通风较 好； 低密度高绿化率，花园面积较大 交付时间较早 前期营销推广，品牌落地到位； 展示先行，眼见为实，客户接受度高 价格优势 高端物业营造经验不足； 产品细节方面有所欠缺（如石材接缝大 ）； 规划、设计团队实力一般 服务及小区物业不具备国宾级档次； 现场展示区说服力不足，缺乏产品表现 。 品牌定位：绿城品牌，高端物业营 造经验丰富 营造团队：建筑、景观园林、规划 设计团队实力雄厚 精装修：苏州最高端精装物业； 安全、舒适、人性化的智能化科技 系统； 绿城物业服务； 实景样板区尚未呈现； 客户对绿城的品牌认知不够； 全为大面积产品，导致总价高 新型产品类型，需要接受的过程 ； 整体交房时间较晚； 楼面价过高； 展示（细节）评价 l现场售楼处：保安专业热情，售楼处与施工现场无区隔，示范区细节不足； l样板房公开客户反映效果一般； l案场人员情况：1名经理、 1名案场经理、6名销售员，1名驻场策划。销售员销讲 熟练，但客户反映以貌取人现象明显，讲解方式习惯抬高自己贬低竟争对手。 售楼处实景图 售楼处展示 营销推广总结及对项目的启示 第一步：启动策略独栋和双拼搭配：项目利用区域市场的阶段性空白快速跑量，双拼和独栋搭 配销售，扩大客户层面，同时控制总价面积以高性价比造成市场影响力,形成口碑。 第二步