2012年全国房地产市场总结暨2013年展望(A).ppt

2012年全国房地产市场总结 暨2013年展望 丁祖昱先生 易居（中国）控股有限公司 上海易居房地产研究院 执行总裁 副院长 2012年12月 1 目录 contents 内容 一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征 二、行业集中度提升，利润率下降 三、当前行业发展面临三大问题 四、对房地产企业的六点建议 2 一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征 3 调控中央层面坚持房地产调控基调不放松 3月14日 6月5日 7月25日 10月17日 12月16日 温家宝 两会答记者问 住建部发言人 财政部长谢旭人 全国财政厅(局)长座谈会 温家宝 中南海经济形势座谈会 中央经济工作会议 调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混 乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特 别是严格执行差别化住房信贷巩固调控成果。 各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施 差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑 制投机投资性购房需求。 房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。 调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。 加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。继续实施积极财政 政策和稳健货币政策，还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。 4 5 调控地方政府对政策实施“微调”，主要集中在公积金贷款层面 今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大 遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打 破了首套房、二套房首付的门槛。 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 税收 厦门 调整 普通 住房 标准 天津上海 调整普通 住房标准 芜湖契税 补助叫停 沈阳武汉 调整普通 住房标准 公积金 沈阳河南 克拉玛依 上调公积金 贷款额度 南昌蚌埠 呼和浩特 郑州上调 公积金贷 款额度 芜湖临沂湖南 重庆上调公积 金贷款额度 沈阳重庆公积 金贷款首套首 付下降至20% 东莞公积 金贷款二 套房首付 降至50% 深圳南京 清远中山 公积金贷 款首套首 付下降至 20% 宁波上 调公积 金贷款 额度 成都扩大 公积金贷 款范围 深圳上调 公积金贷 款额度 大连上 调公积 金贷款 额度 苏州公积 金首、二 套首付降 至20%、 50% 户籍 从化 入户 延期 政策 上海外地户 籍三年可购 第二套叫停 信贷 湖南省 首套利率优惠 无后续 河南省 首套利率优惠 无后续 201111201112 20121 20122 20123 20124 20125 201111201112 20121 20122 20123 20124 20125 20126 20127 20128 20129 201210201211 20126 20127 20128 20129201210 201211 特征 1开发投资与新开工指标8月后触底回升，行业逐渐步入上行通道 房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳，11月再次出现回升势头； 新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月 增速来看，11月份新开工增速创今年新高，基本宣告行业步入上行通道。 2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速 0 0 0 29.90 27.9027.80 23.50 18.70 18.50 16.60 15.40 15.60 15.40 15.40 16.70 40 30 20 10 20.15 12.49 27.80 19.58 9.22 18.17 11.76 9.63 17.03 14.18 15.53 28.47 0 0 0 0 17.60 12.90 0.00 -5.20 -7.90 -8.20 -10.70 -13.44-11.10-12.90-12.70-11.10 0 -10 -20 -30 -40 2.61 -24.76 0.00 -9.84 -14.42 -9.13 -18.89 -30.44 4.96 -28.07 -9.41 6.32 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 房地产开发投资累计增速商品住宅新开工面积累计增速 房地产开发投资单月增速商品住宅新开工面积单月增速 数据来源：国家统计局数据来源：国家统计 6 特征2销售指标11月由负转正，今年房地产市场销售规模再创新高已成定局 1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，其中商品住宅销售面积增幅为 2.3%；全国商品房销售额53526亿元，增长9.1%，其中商品住宅销售额增幅更高达10.4%。 考虑到去年2011年年底的低位效应，预计今年全年销售规模在2011年基础上继续增长已成定局。 100000 90000 80000 万平方米 2012年以来全国商品房、商品住宅销售面积与金额累计值走势 亿元 53,526.00 44,783.00 60000 50000 70000 60000 40000 50000 40000 30000 20000 10000 0 91,705.00 81,500.00 30000 20000 10000 0 2012年1-2月 2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月 2012年10月 2012年11月 商品住宅销售面积商品房销售面积商品住宅销售金额商品房销售额 数据来源：国家统计局 7 8 特征 3一二线城市表现明显强于去年，前11个月交易量同比全线上涨 分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市 场交易量自二季度开始明显反弹，一二线城市二、三季度交易量同比增幅显著， 11月一二线城市交 易量再次强势反弹，同比增幅都在1倍以上，楼市呈现翘尾行情。 前11月一二线城市交易量分别增长了33%和22%，尽管调控依旧，但总体表现仍要好于去年。 2012年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%） 级别 一线 二线 城市 北京 上海 广州 深圳 小计 杭州 南京 苏州 合肥 天津 武汉 青岛 长春 沈阳 石家庄 长沙 南昌 南宁 福州 厦门 小计 2012年q1 成交面积 同比 149 -33% 141 -13% 180 -17% 61 -16% 531 -21% 99 -17% 118 -21% 98 -8% 107 -37% 126 -51% 161 -17% 96 -44% 79 -6% 170 -54% 37 -67% 120 -47% 68 35% 46 -72% 39 -33% 66 2% 1429 -38% 2012年q2 成交面积 同比 343 58% 243 9% 291 18% 100 46% 977 29% 253 158% 199 126% 175 57% 179 105% 233 15% 269 32% 178 -4% 140 -4% 259 -16% 57 -28% 212 -16% 112 83% 104 122% 56 -3% 146 147% 2571 29% 2012年q3 成交面积 同比 423 89% 247 29% 311 44% 96 38% 1077 54% 257 223% 224 108% 180 75% 240 114% 259 -1% 309 49% 288 53% 203 21% 338 -10% 91 49% 346 81% 139 118% 127 74% 82 95% 134 59% 3217 52% 2012年11月 成交面积 同比 128 97% 98 97% 123 121% 44 194% 393 112% 71 226% 78 151% 60 168% 102 577% 93 109% 93 21% 88 56% 77 62% 126 23% 33 136% 138 299% 30 65% 35 44% 27 191% 32 166% 1084 104% 2012年1-11月累计 成交面积 同比 1158 46% 816 22% 1029 28% 336 37% 3340 33% 706 104% 693 67% 568 53% 718 69% 791 -6% 931 24% 732 12% 564 13% 1006 -22% 251 -11% 922 22% 392 87% 350 6% 229 29% 428 72% 9279 22% 数据来源：cric 9 特征 4三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显 近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显 减弱，交易量增长趋势放缓，相比明显不如去年同期。截止目前，1-11月累计成交同比仅为18%。 部分热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万， 土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。 2012年三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%） 级别 三四线 城市 常州 连云港 南通 泰州 徐州 芜湖 黄石 东莞 惠州 晋江 兰州 烟台 小计 2012年q1 成交面积 同比 96 -34% 58 55% 15 -19% 12 -68% 36 -49% 41 13% 22 7% 80 -35% 59 -8% 10 -2% 6 -75% 40 122% 473 -22% 2012年q2 成交面积 同比 137 42% 85 43% 16 -22% 33 18% 61 -35% 83 109% 31 135% 147 7% 96 18% 19 11% 19 412% 55 -6% 784 21% 2012年q3 成交面积 同比 151 32% 101 17% 46 -26% 26 -3% 93 86% 64 48% 28 151% 171 23% 94 22% 31 22% 27 -5% 80 31% 912 26% 2012年11月 成交面积 同比 42 52% 33 86% 20 251% 8 -19% 27 68% 19 64% 15 44% 65 107% 27 90% 18 406% 18 154% 24 75% 317 87% 2012年1-11月累计 成交面积 同比 475 13% 314 41% 111 -3% 91 -17% 244 -5% 229 61% 104 71% 522 8% 305 16% 96 57% 80 10% 223 34% 2794 18% 数据来源：cric 鄂尔多斯房地产市场 炒作过头，其常住人口不 到200万，土地消化周期 长达9.71年，市场严重供 过于求。康巴什大面积降 今年上半年，温州全 市商品房销售面积同比下 降47.4%；市区二手住房 总成交量同比下降58.6%， 而在7月份上旬，甚至出 鄂尔多斯 空无一人的高档别墅区 价，从去年的每平米均价 10000 元 暴 跌 到 了 现 在 的3000多元。 温 州 楼盘打对折也无人问津 现零交易量的情况。温州 市二手房均价比去年同期 下跌25.1%。 特征 5重点城市二手房市场成交同步回暖 2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同步回暖，其中广州交易量增幅达 到47%，上海和苏州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市 场的利好作用是相同的。 重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究其原因，去年下半年深圳针对二手房市场出 台新政，二手房交易缴税以交易中心指导价为税基，导致交易成本大幅明显增加，深圳自去年下半年 以来二手房市场成交持续低迷。 2012年重点城市二手商品住宅月度成交面积走势（单位：万平方米） 城市 北京 上海 广州 深圳 南昌 苏州 天津 1月 24 29 25 10 4 5 11 2月 45 71 31 13 7 10 21 3月 112 123 35 31 14 16 38 4月 84 107 47 33 14 12 34 5月 110 124 43 41 16 17 39 6月 115 138 43 43 20 16 36 7月 150 156 59 53 17 21 45 8月 124 135 64 59 18 18 47 9月 107 134 71 52 20 22 43 10月 96 129 56 40 22 21 37 11月 125 158 56 59 24 24 46 1-11月 1092 1305 1092 434 176 182 397 同比 7% 32% 47% -35% 21% 35% 17% 数据来源：中房网 10 + 11 特征 6今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗 从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场 基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项 目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。 刚 需 改 善 2月14日 上海保利叶语 当月成交4.17亿 3月 北京龙湖时代天街 4月 南京金地自在城 218套房源当天售罄 当月销售4.29万方 截止6月24日 广州碧桂园 凤凰城累积销售1283套 6月 重庆保利花半里 全月销售2.9亿 豪 宅 投 资 9月8日 南京世茂外滩新城 10月14日 合肥绿地滨湖国际 劲销8成 开盘热销500套 6月23日 惠州碧桂园十里银滩 7月8日 启东恒大海上威尼斯 开盘销售3300套 开盘销售2509套房源 9月29日 长沙佳兆业君汇上品 开盘一小时销售278套 10月17日 大连世茂御龙海湾 开盘当天销售突破2亿 8月12日 威海碧桂园 银河城当天去化80% 11.111.211.311.411.511.611.711.811.912.112.212.312.412.512.612.712.812.9 10.11 10.1211.10 11.11 11.1212.10 12.11 特征 7 今年重点城市房价先跌后涨，当前已超过2011年年中下跌前的水平 本轮调控中，房价指数自2011年下半年起开始回调，直到今年二季度后逐渐企稳；进入今年下 半年以来，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，截止至11月，房价指数已连续6 个月呈现回涨，并已经超过2011年8月本轮调控房价下跌前的指数水平。 2010年至今中房网全国一手房交易价格指数走势 1380 1360 1340 1320 1357 1301.91301.4 1364 1300 1280 1260 1240 1220 1200 1180 数据来源：中房网 12 201111201112 20123 20124 20125 20126 20127 20128 20129 201210201211 20121-2 201111 2011 201112 20121 20122 20123 20124 20125 20126 20127 20128 20129 201210201211 201120112011201220122012 201210201211 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 4% 8% 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 20% 特征 8土地市场先抑后扬，下半年以来重点城市量价齐升 土地购置费和购置面积在8月达今年以来最高值，6-10月购置量远高于前5月购置量 地价在年初处于低位，在9月份之后开始出现明显攀升，尤其是10月、11月，北京、广州、上海等 核心城市的地王地块不断涌现，企业对一二线城市的核心地块展开激烈竞争； 流标率自上半年开始逐步下滑，下半年部分月份如9月、11月出现短期上行，主要是地方政府集中 推地导致；由于国土部对高溢价地块有所控制，所以土地底价成交是主流。 5000 全国房地产开发企业土地购置情况 120025% 全国重点城市经营性用地流标率走势图 20% 4000 3000 2000 1000 1000 800 600 400 200 15% 10% 5% 0% 全国重点城市经营性用地溢价率分布情况 00 100% 80% 60% 40% 18% 12% 70% 15% 14% 72% 8% 13% 79% 11% 85% 4% 88% 6% 16% 78% 5% 14% 81% 6% 10% 84% 5% 16% 78% 房地产购置土地面积（万平方米）房地产土地购置费（亿元） 数据来源：国家统计局 0% 年 一 季 度 年 二 季 度 年 三 季 度 年 四 季 度 年 一 季 度 年 二 季 度 年 三 季 度 年 月 年 月 135%以下5-50%50%以上 特征 9企业业绩增长趋势总体良好，6家企业已提前完成全年目标 今年以来，典型企业销售情况显著转好，绝大多数全国性房企1-11月累积销售额同比实现正 增长，除万科销售额超千亿以外，多家企业有望加入“千亿俱乐部”行列。 从业绩完成情况来看，大多数企业完成度较为理想，绿城、华润、保利、中海、世茂、恒大 等企业已提前完成全年目标。 2012年1-11月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元） 企业名称 绿城中国 华润置地 保利地产 中海地产 世茂房地产 恒大地产 碧桂园 金地集团 龙湖地产 富力地产 万科地产 雅居乐 1-11月销售金额 484 460 920 860 423 846 421 299 359 292 1272 272 同比 58% 47% 36% 30% 49% 7% 7% 14% 1% 11% 10% -4% 目标业绩 400 400 800 803 400 800 430 300 390 320 1480 310 完成度 121% 115% 115% 107% 106% 106% 98% 99% 92% 91% 86% 88% 数据来源：cric 14 二、企业集中度提升，利润率下降 15 集中度强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升 在调控常态化的背景下，房地产行业加速洗牌，企业集中度持续上升。 2012年，千亿俱乐部有 望达到4-5家，万科将继续维持业绩增长，恒大、中海、保利均有望冲击千亿目标。 房地产企业集中度逐年上升。由于资金、品牌等各方面的差距，小型企业发展步伐减缓，行业 占有率逐渐降低，未来强者恒强局面仍将延续。 top10、20企业销售金额占全国比例top10、20企业销售面积占全国比例 2012年 前三季度 2011年 前三季度 2010年 前三季度 2012年 前三季度 2011年 前三季度 2010年 前三季度 top10企业 top20企业 14.06% 19.25% 12.58% 17.11% 10.48% 14.46% top10企业 top20企业 8.39% 11.25% 6.90% 8.95% 5.74% 7.65% 备注：集中度=入榜企业销售金额（或面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（或面积） 16 数据来源：国家统计局、cric 门槛企业销售情况良好，金额面积入榜门槛还将提升 今年以来，市场出现一波销售高峰，企业紧紧抓这个有利的“窗口期”去库存，利用市场回暖期 快销回笼资金，从而使得今年全年标杆房企销售表现优于去年。 今年大型房企销售业绩仍然保持同比增长；因此，我们预测全年销售金额榜top10企业门槛将达 到450亿元左右，销售面积榜top10企业将上升至400万方左右。 房地产企业销售金额榜top10门槛图（单位：亿元）房地产企业销售面积榜top10门槛图（单位：万平方米） 321 315 300（1-9月） 255 300 276（1-9月） 201020112012201020112012 资料来源：cric，中国房地产测评中心 17 投资今年企业拿地总体谨慎，万科库存消化周期相对略短 2012年以来，房企在拿地环节表现总体谨慎，大部分企业自下半年起才开始活跃。前11个 月万科、保利、龙湖和华润拿地规模明显扩张，恒大今年明显放缓投资力度，去年拿地积极的 中海以及去年销售不佳的世茂、绿城等同样鲜有出手。从拿地成本来看，万科、恒大楼板价较 低。 从土地储备角度来看，恒大1.29亿平方米的库存仍傲视全行业，而万科当前库存仅够3年开 发，2013年预计将加大投资力度。 典型企业2012年拿地及土地储备状况（单位：万平方米，元/平，年） 企业名称 万科地产 保利地产 龙湖地产 恒大地产 中海地产 华润置地 招商地产 世茂房地产 绿城中国 2012年1-11月拿地建筑面积 1886 977 704 440 404 298 259 63 70 同比 22% 26% 81% -51% -59% 63% -10% -83% -88% 平均楼板价 2614 3305 2788 2177 4848 2790 3101 3984 9780 2012年11月底土地储备总量 5842 5491 4372 13147 3542 3143 1648 3682 3971 消化周期 4.55 6.17 10.55 8.52 4.67 6.69 7.33 9.74 14.99 备注：消化周期（年）=（2012年11月底土地储备总量 / 2012年以来月均销售面积） / 12 18 数据来源：cric 19 效率企业运营效率提升，融创恒大效率最高 今年，大多数典型企业的运营效率提升。在单城市及单项目产能上升的企业中，世茂和佳兆业 今年产能效率上升幅度最大。 从总资产周转率、净资产周转能力和成本投入效率来看，融创和恒大运营效率最高。其中，融 创表现最为出色，五个效率指标的综合表现最强。 国内12家典型企业2012年运营效率情况 （单位：亿元） 企业名称 融创中国 龙湖地产 万科地产 保利地产 中海地产 绿城中国 越秀地产 招商地产 华润置地 恒大地产 世茂房地产 佳兆业 单城市产能 38.23 32.60 31.80 29.27 26.06 22.00 22.00 19.33 14.38 8.91 8.84 6.25 同比 19% 28% -3% 45% 18% 37% 29% 4% -34% -19% 131% 36% 单项目产能 12.23 6.77 5.80 6.04 8.35 4.89 3.93 8.06 6.67 5.50 7.13 2.94 同比 -4% 35% 9% -5% 15% 58% 42% -2% -35% -17% 45% 64% 总资产周转率 23.3% 18.1% 9.8% 9.8% 15.7% 10.0% 7.7% 12.0% 5.5% 29.3% 13.7% 7.6% 净资产周转能力 1.53 0.63 0.85 1.06 0.86 0.80 0.33 0.43 0.37 1.05 0.59 0.52 成本投入效率 26.5% 8.3% 25.4% 19.1% 10.3% 32.1% 27.7% 11.3% 43.7% 22.9% 28.0% 48.7% 注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据 单城市产能=销售额/在售城市数 单项目产能=销售额/在售项目数 净资产周转能力=销售额/净资产 成本投入效率=三费费用/毛利 数据来源：cric 利润行业利润水平逐渐回归，未来仍有回调压力 今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行 业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋势已经确立。 从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利能力下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持 增长。 国内12家典型企业2012年利润情况 （单位：亿元） 企业名称 保利地产 中海地产 华润置地 招商地产 世茂房地产 万科地产 佳兆业 龙湖地产 绿城中国 恒大地产 越秀地产 融创中国 毛利 172.43 83.05 30.25 85.12 47.12 172.43 11.09 67.09 34.75 105.98 25.84 13.76 同比 38.33% 10.59% 18.58% 34.28% -4.19% 40.60% -10.49% 56.28% -8.34% -5.69% 15.15% 113.00% 净利润 46.39 67.58 30.08 30.80 36.67 61.46 6.74 41.22 22.6 56.21 16.24 5.23 同比 29.87% 17.71% 3.43% 12.49% -3.90% 49.69% -26.50% 49.08% 27.25% -3.40% -64.53% 64.98% 毛利率 38.46% 40.90% 47.60% 52.72% 34.40% 37.38% 48.20% 46.10% 27.60% 28.60% 60.60% 32.00% 百分点 同比变动 -1.4 0.2 6.2 1.9 -6.0 -4.5 14.8 -8.6 -6.2 -8.5 15.3 -16.7 净利率 14.82% 33.30% 47.30% 19.08% 26.80% 13.32% 29.30% 28.30% 17.90% 15.20% 38.10% 12.20% 百分点 同比变动 -1.6 2.2 0.2 -2.87 -4.6 -0.69 4.6 -6.9 2.1 -4 -54.3 -11.7 注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据 20 数据来源：cric 成本行业三费成本持续上升，典型企业控制能力较强 今年三季度上市房企整体三费比率为12.12%，虽然较今年一季度显著下降，但同比仍上升 0.33个百分点，从全年的趋势来看，企业运营成本仍然呈现增长趋势，未来上升压力犹存。 典型企业成本控制能力更胜一筹。除少数几家企业因结算因素造成三费比率异常升高之外，多 数企业三费成本同比下降，显示了大型品牌企业在行业利润率下降的压力之下控制成本的能力。 国内12家典型企业2012年成本情况 企业名称销售费用率管理费用率融资费用率三费比率百分点同比变动 销售成本投入产出 保利地产 中海地产 华润置地 招商地产 世茂房地产 万科地产 佳兆业 龙湖地产 绿城中国 恒大地产 越秀地产 融创中国 行业平均 3.10% 1.42% 8.89% 2.50% 3.21% 4.56% 10.09% 1.50% 1.94% 3.55% 3.28% 4.53% 3.99% 2.67% 2.36% 7.35% 1.84% 6.33% 3.46% 12.30% 2.02% 4.76% 2.84% 9.03% 4.18% 5.38% 1.60% 0.44% 4.52% 1.62% 0.09% 1.45% 1.09% 0.28% 2.16% 0.17% 4.46% -0.26% 2.75% 7.36% 4.22% 20.76% 5.96% 9.63% 9.48% 23.48% 3.81% 8.86% 6.56% 16.77% 8.46% 12.12% 1.64 -0.61 4.41 2.06 -2.44 -1.29 14.39 -2.23 -1.67 -0.06 7.11 -19.82 0.33 1.14% 0.53% 2.76% 1.93% 1.96% 2.03% 3.52% 1.27% 1.44% 3.46% 1.92% 1.56% 注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据 销售成本投入产出=销售费用/销售额 21 数据来源：cric 负债净负债率普遍下降，负债结构趋于合理 今年，典型企业净负债率明显下降。这表明，随着企业销售回款速度的加快和融资渠道的拓展， 企业资金压力下降。虽然融创净负债率较高，但销售额能够完全覆盖有息负债，财务状况安全。 典型企业有息负债总额保持稳定，部分企业出现下降；此外，虽然企业整体长期债务比重同比 下降，但环比已经回升，表明企业负债结构逐渐优化，短期偿债压力下降。 国内12家典型企业2012年负债情况 （单位：亿元） 企业名称净负债率 百分点 同比变动 有息债 总额 同比 长短期 债务比 百分点 百分点 净利润/短 销售额/短 同比变动 环比变动 期负债 期负债 收入债务比 保利地产 中海地产 华润置地 招商地产 世茂房地产 万科地产 佳兆业 龙湖地产 绿城中国 恒大地产 越秀地产 融创中国 行业平均 90.67% 32.20% 66.30% 22.59% 68.30% 40.05% 73.60% 48.80% 93.50% 96.10% 54.20% 104.00% 69.8% -34.2 -6.4 -1.8 -6.5 -7.0 9.8 -2.6 -7.8 -69.7 20.7 -13.2 8.3 0.74 779.42 306.64 465.78 236.95 271.33 544.37 131.81 234.9 268.36 429.57 179.28 124.54 20.15% 20.07% 17.63% 23.10% 12.99% 18.17% 2.26% 30.73% -22.84% 29.70% -14.72% 79.22% 2.40 2.05 2.13 1.11 1.20 1.93 10.95 4.18 0.45 1.16 0.77 1.28 1.49 -1.82 -0.12 0.04 -0.66 -1.50 0.99 6.80 1.18 -1.09 -1.43 -1.93 -1.55 -0.22 -0.44 -0.51 0.73 -1.42 -0.15 0.12 5.35 -0.19 -0.53 -1.19 -0.28 -2.86 0.08 0.20 0.67 0.20 0.27 0.24 0.33 0.61 1.48 0.12 0.28 0.16 0.10 3.33 5.39 1.38 1.87 1.83 5.15 6.07 3.84 0.97 1.91 0.72 2.28 0.69 1.77 0.44 0.50 0.83 1.07 0.50 0.74 0.63 0.88 0.41 1.00 注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据 收入债务比=销售额/有息负债 22 数据来源：cric 领军万科业绩仍有增长空间、恒大适当降速兼顾利润 万科仍然稳稳占据老大地位，近五个月单月销售连续破百亿；拿地策略积极，三季度拿地速度明 显加快，新增土地储备823万方，土地款221亿元，明年可售货量充足；在企业销售规模迈过千亿大 关后，未来销售业绩仍有继续增长的空间，甚至有翻番的可能。 恒大仍稳居面积榜榜首，今年先采取缓拿地策略、控规模的战略收缩举措；二季度后快速果断出 击，5月份单月销售额突破100亿元，10月份更是创下142.6亿元的历史单月最高纪录；今年开始明 确产品定位，适当降速兼顾利润，海上威尼斯等项目销售情况优异。 2012年1-11月万科，恒大销售金额（单位：亿元） 310.6 314.8 267.8 333.6 264.6 287 252.6 82.6 2012年一季度2012年二季度 万科 2012年三季度 恒大 2012年10-11月 资料来源：cric，中国房地产测评中心 23 领军中海提升全年目标、保利加强一二线城市投资力度 中海在8月份将企业全年销售目标由800亿港元提升至1000亿港元，而1-11月中海已经超额完成 了完成了新的销售目标。三季度以来，中高端高品质的产品定位结合平价、低价的价格策略，成为 业绩增长主要助力，极有可能成为“千亿俱乐部”的又一成员。 保利今年1-11月的销售额已经超过去年全年，部分地方公司已提前完成全年目标。下半年开始拿 地势头迅猛，加强了一二线城市核心区域投资力度，合作方式拿地居多，增强开发能力，在低融资 成本和高财务安全性前提下， 高财务杠杆使公司具备超越同业的成长空间。 2012年1-11月中海、保利销售及业绩目标完成情况 企业名称 中海地产 保利地产 2012年1-11月销售金额 （亿元） 882 913 同比增幅 8% 35% 2012年销售目标 （亿元） 803 800 完成情况 110% 114% 资料来源：cric，中国房地产测评中心 24 领军绿地提升商业地产比重、万达租售并举紧随其后 绿地1-11月销售额913亿元，同比增长40% 。三季度拿地力度加大，并在一线城市拿下多个核心 地块，填补土地储备的不足。产品类型上，豪宅销售火爆，在销售业绩中占比较高。商业地产售出 有力支撑了绿地集团整体业务的稳定增长，开发总量达到40%，明年将扩大到60%。 万达住宅去化采取“两极”路线，快速去化加快资金回笼进行商业运作。商业地产采取“租售并 举”模式，保证资金流的稳定。在产品线方面采取订单模式，与知名品牌联合发展个性化定制，企 业下一阶段目标将进军文化旅游产业。 绿地2012年1-11月销售情况 （亿元） +40% 913 万达2012年1-11月销售情况 （亿元） +4% 548 651 526 2011年1-11月2012年1-11月 2011年1-11月2012年1-11月 资料来源：cric，中国房地产测评中心 25 中坚资源优势助华润、招商快速扩张，市场化世茂、金地营销端持续发力 世茂：前11个月同比大涨47% 销售重心向二三线城市转移，大规模降价清理库存 调整产品结构，一方面项目中中小户型的比例，另 一方面推出创新产品“一个人的豪宅” 引进外部营销团队， 2011年底蔡雪梅入主世茂营 销总监，区域级及以下的中层管理人员大换血 中坚 招商：上半年即完成业绩目标的77% 年初在全国范围内率先扛起降价大旗，掀起的多 轮降价风暴，范围和力度均前所未有 下半年加速布局，拿地集中于一二线城市，逆势 迅速扩充土地储备 收购香港壳公司，依靠商业地产搭建全新平台 金地：2012年业绩目标基本无忧 保持相对稳健的发展战略，继续调整产品结构，针 对首置首改推货，减缓高端产品入市 逐步进入商业、养老地产等细分领域，以抵抗受 政策调控影响的周期性带来的波动 频繁进行资本运作， 7月在港发行12亿三年期无 抵押优先级债券 华润：前11月目标完成115%行业最佳 随着产品线进一步成熟，对于可以复制的项目华润 拿地到开盘的时间已经缩减到612个月，与前几 年相比，开发周期缩短了近四倍。 继续深耕二线城市的态势十分明显，2012年在二 线城市拿地建面占总面积的比例达到65% 央企优势凸显，融资规模大频率高，低成本融资优 势显现 26 潜力 潜力五大企业各凭优势扩张行业版图 融创：城市深耕+高端精品 坚守一二线城市，抓住高端扩容机遇；管理团队长期稳定，保证企业高效运作 与绿城合营打入上海，提升目标至300亿元，上调比例达到惊人的64% 新城：全面覆盖长三角+挺进全国 企业战略从精耕江苏，到近年来强势进入 上海，今年12月7日在嘉定拿下三幅地块 今年成功在香港上市，必将推动其全国战 略展开，此前今年已进入武汉 佳兆业：快速周转+城市更新 擅长快速开发周转，获得业绩高速增长 财务稳健、资金实力雄厚 参与城市更新已成为企业独特的竞争优势， 也是深耕华南策略下的核心竞争力之一 27 复地：地产金融创新模式空间巨大 依托由复地集团控股的复地投资，复地是 当前行业里唯一真正意义上的投融资商 投资和融资一体化的运作模式可以全面挖 掘出项目具备的价值和回报所得 旭辉：坚持高端，品牌价值逐渐显露 坚持走高品质产品路线，关注品牌价值打 造，使企业软资产日益丰满 上市前后大量在一二线城市拿地，但当前 的土储仍不能让其满意，预计明年企业将 在土地市场上有较大动作 三、当前行业发展面临三大问题 28 29 城市分化部分三、四线城市市场发展过于超前，未来风险凸显 一、二线城市房地产市场需求巨大，供不应求明显，市场风险较小；三线城市中实力较弱、供应 明显过于需求的城市发展风险较大； 四线城市这些城市市场容量有限，过强的开发导致供过于求的市场风险。其中资源型城市鄂尔多 斯等的房地产崩盘风险业已引发业界高度关注。 全国城市发展风险排名前50位城市全国城市发展风险排名后50位城市 风险排名城市分类风险排名城市分类风险排名城市城市分类风险排名城市城市分类 1酒泉四线城市26营口资源型城市287深圳一线城市262南宁二线城市 2呼伦贝尔四线城市27丽江资源型城市286北京特级城市261长沙二线城市 3黑河四线城市28白山四线城市285上海特级城市260乌鲁木齐二线城市 4武威四线城市29保山四线城市284杭州一线城市259长春二线城市 5张掖四线城市30商洛四线城市283三亚资源型城市258贵阳三线城市 6鄂尔多斯资源型城市31赤峰四线城市282广州一线城市257温州二线城市 7乌兰察布四线城市32莱芜四线城市281成都一线城市256青岛二线城市 8普洱四线城市33泰安三线城市280南京一线城市255南昌二线城市 9白城四线城市34忻州四线城市279厦门二线城市254潮州四线城市 10大同资源型城市35固原四线城市278天津一线城市253昆明二线城市 11陇南四线城市36百色四线城市277海口三线城市252哈尔滨二线城市 12巴彦淖尔四线城市37白银四线城市276西安二线城市251济南二线城市 13榆林资源型城市38三门峡四线城市275佛山二线城市250中山三线城市 14定西四线城市39金昌四线城市274郑州二线城市249淮南四线城市 15中卫四线城市40双鸭山四线城市273苏州一线城市248汕头三线城市 16伊春四线城市41保定三线城市272武汉一线城市247泉州二线城市 17晋城四线城市42庆阳四线城市271宁波二线城市246内江四线城市 18拉萨三线城市43沧州三线城市270重庆一线城市245汕尾四线城市 19临汾四线城市44临沧四线城市269珠海三线城市244无锡二线城市 20吕梁四线城市45河池四线城市268合肥二线城市243自贡四线城市 21辽源四线城市46雅安四线城市267沈阳一线城市242绍兴三线城市 22吴忠四线城市47牡丹江四线城市266太原二线城市241湛江三线城市 23 24 石嘴山 亳州 四线城市 四线城市 48 49 怀化 黄山 四线城市 资源型城市 265 264 东莞 福州 二线城市 二线城市 240 239 达州 遂宁 四线城市 四线城市 25通辽四线城市50朝阳四线城市263大连二线城市238廊坊四线城市 晋城 吕梁 莱芜 舟山亳州 池州 芜湖 城市分化土地规模明显超过市场承载力，热点三四线城市或陆续进入调整周期 从供求平衡的原理上讲，一个城市土地消化周期保持在1年左右最为合理，即每年新增土地大致可 以满足当年住宅消化规模，而像北京、上海等核心城市大多数年份里新增土地量都远小于住宅销售量 这也正是这些城市高房价的根本原因。 相当一部分热点三四线城市由于近几年来的房地产开发投资热潮，而其本身的需求规模又相对有限 因此未来将陆续出现供应过剩的压力，市场或将进入调整周期。 供求比 4.00 典型三四线城市供应过剩情况 鄂尔多斯 城市分级 分级城市房地产市场发展风险因子得分 均值 中位数 高位数 低位数 3.50 全国城市平均消化周期 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市 资源型城市 12 20 25 30 29 14 20 25 27 28 18 28 36 100 52 0 15 16 21 11 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 临汾 酒泉 三门峡 营口 榆林 张掖 沧州 铜陵 石嘴山 盐城 白城 全国城市平均供求比 武威 0.50 鹰潭土地消化周期（年） 3.008.0013.0018.0023.00 土地消化周期 = 近三年年均商品房用地成交量 / 近三年年均年均商品房成交量 30 潜在供应规模巨大有效需求相对不足 非住宅地产国内需求尚不足以支撑旅游地产快上大涨的发展势头 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以 内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目，在行业中鲜有成功的案例。 旅游地产开发领域供求风险巨大。一方面，全国4a级以上景区接近1000个，按照当前开发企业 投资旅游地产的热度来看，未来这个领域潜在供应巨大；另一方面，国内目前的休假制度和消费习 惯，决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限。 部分国