精品经典培训教材房地产住宅户型解析报告课件

住宅户型评价 消费者 购房 经验 | 去不去，看位置 | 行不行，看户型 | 定不定，看价格 课程 内容 提要 授人以鱼，不如授人以渔 | 住宅户型“专业常识” 住宅性能标准 住宅合理设计 住宅风水忌讳 | 专业户型评价方法 系统性分析 标准化评价 课程 讲授 对象 | 地产策划师 | 项目经理 | 销售员 | 买房消费者 | 其他需要房地产知识的人士 住宅 户型 评价 目录 |第一篇 住宅户型评价方法比较 （1）传统户型点评方法 （2）专业户型评价方法 |第二篇 住宅户型评价标准 概论 （1） 评价户型的专业性标准 （2） 评价户型的合理性标准 （3） 评价户型的市场性标准 |第三篇 户型评价及户型修改 （1） 住宅户型评价方法 （2） 住宅户型修改方法 |附: 住宅建筑平面分析 （1） 经典住宅平面 （2） 创新住宅平面 （3） 参考住宅平面 住宅户型评价 （第一篇） 第一篇 第一篇 户型评价方法比较 （1）传统户型点评方法 优、劣点评论 点 - 评 传统点评 传统 户型 点评 方法 1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而 小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没 关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。 2.接近客厅面积 1/4至1/5的区域 都被长长的过道 占去。客厅有效 使用面积大大降 低了。 3.客厅餐厅的 空间显得沉闷， 加上餐区光线较 暗，不利于营造 舒适的就餐环境 。 4.卫生间干湿分开是现代卫 浴布局趋势，公卫生间洁具 摆放不合理。主卫、公卫均 为黑房，通风采光不良。 5.厨房与餐厅距离太长， 使室内动线过于冗长。 6.主卧室 与卫生间 （尤其是 卫生间的 门）的关 系不理想 ，风水上 通常忌讳 坐厕对床 。 传统点评 |优点: 1.户型方正，便于布置家私 2.动静分区，起居方便 户型 点评 案例 |点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的 建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降 低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“ 黑房”是主要问题。 |优点: (1) 户型方正，便于布置各类家私。 (2) 动静分区，起居方便。 |缺点: (1) 在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房， 小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。 (2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低 了。 (3) 客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。 (4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均 为黑房，通风采光不良。 (5) 厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。 (6) 主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床 。 传统点评 传统 户型 点评 优劣 | 优点 |一语中的 |简明扼要 |缺点 |对点评者的专业水平要求高 |个人经验性强 |点评结果因人而异 |新手入门难掌握 传统点评 第二篇 住宅户型评价标准 概论 （1）评价户型的专业性标准 (专业标准 ) （2）评价户型的合理性标准 (人居标准 ) （3）评价户型的市场性标准 (民俗标准) 第二篇 概论 户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观、朝向的关系 第二篇 户型 与 小区 布局 的 关系 |房产价值的唯一性： 相同户型，位置不同，价值亦不同 |拥有资源的不尽相同(景观资源) 概论 户型 与 容积率 的 关系 |容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距 小，对视情况多（小区容积率大于3 则环境恶化 ） |反之亦然 |例：2004年红树湾楼盘 红树西岸 容积率 3.32 （大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积率 1.41 （联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积率 3.18（高密度板楼、高层塔楼） 容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高 概论 户型 与 单元 平面 的 关系 |户型平面的优劣取决于建筑平面 点式楼 后排南北通 但视线受阻 板式楼 户户南北通 概论 户型 与 楼层 的 关系 |二、三层可以享受内院景观 |小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感 越少 |价格制定最低价为3层，1、2层价格高于 3层；3层以上，逐层加高 概论 中国 民居 对朝 向的 选择 |广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提 |广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 |香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究 客户购楼朝向选择： 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 概论 （1） 评价户型的专业性标准 专业性：专业标准 深圳 住宅 分类 |深圳住宅户型分类表（表1-1） 单位： 户户型分类类 户户 型 高 层层 豪宅 三房二厅一工三卫 150 180 四房二厅一工三卫 200 240 五房二厅一工多卫 250 350 大户户型 二房二厅二卫 8 5 95 三房二厅一工二卫 130 150 四房二厅一工二卫 160 180 深圳 住宅 分类 |深圳住宅户型分类表（表1-2） 单位： 户户型分类类 户户 型 高 层层 中户户型 二房二厅一卫 75 85 三房二厅一/二卫 90 120 四房二厅二卫 110 130 小户户型 一房一厅一卫 35 45 二房一厅一卫 55 65 三房二厅一卫 70 80 专业 住宅 性能 标准 参考：建 设部商品 住宅性能 认定标准 |专业住宅性能标准一（深圳标准）（表2-1）（套内 面积） 户型性能标准豪宅大户型中户型小户型 主卧室使用面积（ ）16 14 12 10 其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室使用面积（） 12 10 8 7 客厅使用面积（） 30 25 12 10 客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客厅实墙面长度（m） 5 4.2 3 3 餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 专业 住宅 性能 标准 |专业住宅性能标准一（深圳标准）（表2-2）（套内 面积） 户型性能标准豪宅大户型中户型小户型 服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1 厨房使用面积（） 8 6 4 3 厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5 厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1 单间卫生间使用面积（） 3.5 2 双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5 三卫生间总使用面积（） 10 9 层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 专业 住宅 户型 评价表 专业专业 住宅 户户型 评评价 户户型型号建筑面积积 标标准总总体评评价 总评总评 分 户户型 等级级 A3三房二厅二卫 大户型 方正实用 83良好 评评价序号 建筑面积积 128 标标准参 数 评评价 参数 评评价意见见权权重评评分 一 专业专业性 (40%) 1客厅厅使用面积积 m 25 26.3 满足要求 4 4 2客厅厅开间间 m 3.9 3.6 未满足要求 3 2.4 20层层高 m 3.0 3.0 满足要求 3 3 二 合理性 (50%) 21 总总体评评价户型方正 4 3.5 49 储储藏室位置得当,设置合理 1 1 三 市场场性 (10%) 50 可能存在的风风水问题问题 大门不冲电梯门、不对长 走廊 1 1 56 卫生间不在户型中央 2 1 四1户户型优优点户型方正 2实用率高 五1户户型缺点不满足专业 性评价标准款项 2可能存在的风水问题 六1修改建议议修改不满足标准款项 2修改可能存在的风水问题 专业住宅户型评价表（表3） （2）评价户型的合理性标准 合理性：人居标准 人居标准 市场 对 户型 的 关注点 客户在购房时 考虑居室各部分优先顺序 |客厅： 方正好用（面积、家私布置、布局等） |主卧室：合理性（面积、采光）、私密性 |餐厅： 相对独立，通风采光 |厨房： 宽敞实用，有服务阳台 |卫生间：便利性、隐蔽性 |次卧室：作书房、客房适宜 |阳台： 生活阳台的休闲、观赏性 服务阳台的实用 在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、 有层次、有步骤地逐一加以评价 人居标准 功能 空间 分类 |住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢 储藏、工作、学习、阳台 |住宅的“三类”空间 公共空间：客厅、餐厅、阳台 私密空间：卧室、书房、 衣帽间、主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间 工人房、储藏间 服务阳台 人居标准 功能 分区 合理 |动静分区 活动区和休息区分开 |动区 客厅、餐厅和厨房 应靠近入户门设置 |静区 卧室 位置应比较深入 |动区与静区之间 卫生间 方便使用，室内交通线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向 人居标准 动静 分区 案例 （1） |跃式户型最易实现“动静分区” 动 区 静 区 人居标准 动静 分区 案例 （2） |平面户型也可以作到“动静分区” 动区 静区 人居标准 空间 尺度 合理 |各功能空间尺度合理、舒适 |客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观 开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2 要留出摆放家具的稳定空间 |卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米, 面积应大于12, 且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于8 |餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔 |厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台 |卫生间：净宽不宜小于1.6米 |阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明 人居标准 空间 比例 失当 案例 |客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费 人居标准 面积 比例 适宜 |除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各 功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价 中应关注的主题之一 |各房室具有与其户型相匹配的比例 |大户型不应出现过小房间 |主卧应明显大于次卧 |三户室客厅与卧室的比例应把握在15：1以内 人居标准 房室 比例 失当 案例 （1） |厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大 过主卧面积。而小卧室仅7 。 人居标准 户型 与 定位 一致 |同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定 位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会 不同 天鹅堡： 四房：240 三房：220 美庐锦园： 三房：115 二房：84 香蜜湖豪庭 ： 三房：68 二房：55 人居标准 通风 采光 |室内四明 |明厅、明房、明厨、明卫 |公共空间通风采光 |电梯厅 |楼梯/消防楼梯 |公共走道 新加坡住宅尤为讲究 公共场所的自然通风 采光（架空层、楼梯 、电梯厅） 人居标准 公共 空间 通风 采光 案例 （1） |一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光 应不是难题 人居标准 公共 空间 通风 采光 案例 （2） |一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光， 则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心 通风采光 通风采光 通风采光 人居标准 各房室 合理性 要求（ 1） |客厅 |空间独立 客厅开口不易过多 要有两面完整的墙 |方正开阔 方正完整，是实用的布局 开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米 |长宽比不应失调 深度开间比不宜大于2：1 |入口设玄关 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡 避免厅内被外人一目了然，保障私密性 人居标准 客厅 开口 过多 案例 |客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面 积，不易布置家具 人居标准 各房室 合理性 要求 （2） |餐厅 |相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有两面墙夹一角 |与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化 人居标准 餐厅 不独立 案例 (1) |上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办 法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客 厅显得更加局促 |下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立 人居标准 餐厅 不占角 案例 |餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙 夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。 人居标准 西式 厨房改 善餐厅 案例 |上图采用中式厨房，餐厅采光较差 |下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化 ，改善了餐厅空间和采光条件 人居标准 餐厅 占角 案例 |餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用 人居标准 餐厅 独立 案例 |餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明 人居标准 各房室 合理性 要求（ 3） |厨房 |应靠近餐厅 |离大门不要太远（进出杂物多） |直接对外采光通风 |厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 |有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等 设备 |厨、厕最好不要做紧邻 人居标准 各房室 合理性 要求（ 4） 主卧室 |扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加 |最好有好的朝向 （南向），比客厅的南向要求更 甚 |大户型的主卧室应带一个专用卫生间 |进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现， 使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 |次卧室 |次卧室的面积宜大于10 |按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些 人居标准 各房室 合理性 要求（ 5） |卫生间 |应有明窗通风和采光 |公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生 和使用上的便利 |仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避 免不必要的穿堂越室 |储储藏室（工人房） |对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 |全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上 |阳台（港人称“露台”） |保证客厅有良好的视野和采光 |客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、 休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性 人居标准 精致 小 户型 案例 |“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近完美（ 有时卫生间难免为“黑房”） 人居标准 合理性 案例 |上海万里城2001年建设部科技委等单位主办的的“新户型时代 ”全国精品户型设计夺标活动并获得全国唯一的组委会特别金 奖 |户型设计说明 |1 面积标准： 二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控制在 100-130。 二室二厅双卫（二室一厅一卫）一般控制在85-95 。 一室一厅一卫一般控制在65-70 ，复式跃层一般控制 在150-190 。 |2 开间要求：客厅3.9米，主卧3.6米，厨房2.4米，卫生 间1.8米 |3 户内主要面积分配： 三室户：客厅25-30 ，主卧13-16 ，次卧12 左右，厨房5.5-7 ，卫生间（公用）6-7 / 二室户：客厅25-30 ，主卧13-16 ，次卧10-12 ， 厨房5.5-7 ，卫生间（公用）6-7 |4 玄关设计：每户入口处均设置或通过装修有条件设置更衣 、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了小门卫，方便 居民使用。 |5 日照设计：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，户户阳 光充足。 人居标准 合理性 案例 |6 穿堂风设计：板式建筑，户户设有南北穿堂风， 不存在死角。门-窗形成较好的自然风的流动，起到 通透、凉爽的作用。 |7 阳台设计：每户均设置南北阳台，南向阳台深度 均大于1.5M以上；北向阳台浅而小，供厨房、餐厅使 用。阳台分区明确，体现生活阳台和服务阳台的作用 。 |8 卫生间设计：二室二厅户型设置一卫，三室二厅 及以上户型均设置二卫，公用卫生间设计为干湿分离 ，方便使用。 |9 贮藏间（柜）设计：尽量设置步入式贮藏间；没 有条件的设贮藏柜（壁柜）。 |10空调器设置设计：设置固定的冷凝水收集管，外 观结合立面美化设计。 |11 隔声降噪设计：注意管道井和电梯井的布置， 尽量避免管道井相邻卧室、客厅，如果相邻，均采用 双层墙，内贴50厚隔声材料，从面为居民提供一个安 静的居住环境。 人居标准 户型 合理 性 案例 (1) |上海万里城 |2000年中国南北住宅获奖 优优点 缺点 1.板式住宅，南北通透 2.房室方正 3.客厅厅、餐厅厅分设设 4.公共卫卫生间间干湿分区 5.楼梯间间通风风采光 1.板式建筑有时时“黑房”难难免，如 联联体部分的主人房卫卫生间间 设计特别金奖 人居标准 户型 合理 性 案例 (2) |深圳金海湾 |2000年中国南北住宅获奖 设计特别金奖 优优点 缺点 1.点式住宅，户户户户南向 2.大多房室方正 3.客厅厅、餐厅厅分设设 4. 电电梯厅厅、楼梯间间通风风采光 1.主人房有斜角 人居标准 （3）评价户型的市场性标准 市场性：民俗标准（风水） 民俗标准 尊重 市场 研究 民俗 |风水的市场性 广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论 是城市、农村都极信风水，山区尤甚 |尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户 的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水 |评价户型可能存在的风水问题 顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水 的客户选择到理想户型 民俗标准 居家 风水 科学 解释 |“居家风水”是研究居住房屋与其土地和 四周环境的关系的中国传统居家理论 |“居家风水”是人类环境卫生学 |“居家风水”的缺憾是由于户型设计中的 忽略，造成客户在居住中的不适，成为一 种心理障碍而影响情绪与生活 民俗标准 户外 不良 风水 现象 |住宅朝向忌讳 |有道路直冲本户型 |有建筑墙角正对本户型 |有杆正对本户型 |有两栋夹逢对者本户型 |有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型 |有天