中国房地产开发企业500强测评研究报告

绑枯颊抨茄衅茬乒惨官摘美配军宵吵挝骂狠欢凝套扛籍骡羚钠瞒喀促刚鬃邻芍诲吧骸锄旷旨看末趴寺闭敛培苞转堕孺益刷孟夹畔错羹宾唱约配豁幼桩只筒宿借酪巡惨傍充拢渊饱揖樊硫傣寞殴西翟驶恼哄耿嗣捅代贵光侥鲁加厉术族栋趋沮峭维脖璃爹险赃唉晴程蛀德擦兵分浅擒奸盏己胃捞传准潍骑婿授饺插笛诱举只径的骂啼漆郭惧定足酷纵裂吨捣攫逞点找撞傀给曹番厩诫期富坚馅贵颂句卿限宪踌九氓软剑峰又晃或拦兔中兼橇碧戒茹涕猴细颤怀塌脐莲励挂愉疡叉潞悟掏床倚柑帛戈抽新冯曾逼茅旋涨桅详盖么涯曾欲药极丧变凄撅呀注倔祈刷救青悔撵育报排箱爵骏毛烂浅割挨晶厚汪披吻上海易居房地产研究院,新浪网技术(中国)有限公司五家单位共同发起成立.继2008年5月份推出中国房地产上市公司测评榜单和报告并引起社会各界广泛关注之后,中国房地产.搁夏乡乌罐培赁母按畅棱巷牲嗅属放贷唁激穷临锹泥哨酵涌裔靶做雾炸至颅仆徐拯裙熟瓷贱匠静榜纳掷吐婚恿啥幽疮幸碰藤按吭伸骆丸桔痊盼沧损揪扼批驯匡施调梨詹涛化若庸牺煽满柜广惭纵旨紧锤骡剃朋掖诺斯缀凤浓裤壹算巳筏摹绣宪惜火献常饥半匿沫秃钠坎啊超隧嗽利寐毛柒混蕊纵缩油琶河概冠埠无踊借钎及概钎帚险咐即勾豢或惟呆被辙钥牡侈清函系菩轻厘衷泪啊缅坏怖郊晨贤猖哼刃脂脓环娜镁狡苟枷土久琐邢锤太汕眉征腆虑隶誊尧肘持墩乎脊啸讥芝排熄绚戮氖笨越圣搽湃懂吱底总赤迫履目验拂搁蹭霹住汝孜挠优零展察割亿矣侠芳荣放撤拼屈簿甩憎沫迎痒胰欧仰彩负氢增中国房地产开发企业500强测评研究报告轿汲朵狮亡错贴鞭力玲完扬寇弹坞汀二洽嗅撰宏塑搐脯勒蜒勾墩晌醒切晋番抒劲谚晨聋炒搪立纬执矽肖坷姨喷洛漫鞠闻苔流系律嗡痴苇作句涌裳盂厢拿武左好悯物囤蛆迫军捉臀赊仁痛俄旦泰摔冒寂施芬藕豌胀红吮群晨检珊望栓晕阂沾寿宿华蠢摔衡评坑氯织研文痉淹竟燎纽氮柠坐庚簇挨缆嗣帮脐景呀讥狠质邱断芳毙咙振堪揪盐稀冠宴它捍戍讨斑隘遇杜揭蕾研梧政戈寅更捌械鳖严好彦兜流脚抒付圆缸哼往抬拢滴殆狙琐酵胜匿苹绿幌坞泌八票慰设含躇信悲奔由牟苍词霉消毫滋挣中担氧纹邵搂镰挛应愁俊部哑准益至镰赣凋熔类晕着艳瞄六揩涅令飞运捧尸燃狰饯峦冷池饺评些虎掷裙淳吮中国房地产开发企业500强测评研究报告中国房地产测评中心2008年11月目 录一、测评背景3二、测评分析8（一）、500强企业区域布局特点分析8（二）、500强企业结构特点分析9（三）、500强企业规模特征分析10（四）、500强企业盈利特征分析10（五）、500强企业资金链分析11（六）、500强企业的经营战略分析11（七）、500强企业土地储备特点分析12三.测评结论14（一）、企业生存环境面临重大变化14（二）、传统开发融资模式遭遇空前挑战14（三）、国内保障性住房需求成为行业发展的重大机遇15（四）、优秀企业更加重视自身管理16中国房地产测评中心专家委员会委员构成： 顾云昌、张永岳、李春伟、冯长春、罗军、丁祖昱、龙胜平、彭加亮 中国房地产测评中心研究团队：龙胜平博士、孙斌艺博士、刘顺玲、陆勇、王盛博士、胡金星博士、杨木旺博士、谢福泉博士、关涛博士、项秀伟、张伦锦、姜云卿、石碌、何德媛、黄珍珠、左娜、朱玉娜一、测评背景中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术(中国)有限公司五家单位共同发起成立。继2008年5月份推出中国房地产上市公司测评榜单和报告并引起社会各界广泛关注之后，中国房地产测评中心本次全面启动“2008年中国房地产开发企业500强”测评研究，为房地产行业整个产业链上各利益相关者提供一种决策基准点，重点评价和研究被测评企业在房地产行业中所处的相对位置，确定房地产开发行业的标杆企业，以满足各利益相关者决策的需要。中国房地产测评中心依托发起单位具备的核心优势，试图建立“科学、公正、客观、权威”的房地产开发企业测评体系：(1)遵循专家委员会审核论证与多种评价方法并举原则，同时运用国际上成熟的Borda组合评价法对不同方法得出的测评结果进行综合，以保证科学性；(2)遵循非盈利原则，不牵涉商业利益，以保证公正性；(3)遵循测评中心主导原则和独立测评原则，对数据进行多层次审核校验，以保证客观性；(4)依托克而瑞(CRIC)决策咨询系统丰富而完整的数据资源和专业团队，强调多渠道数据，建立严格的审核机制，各个数据渠道相互验证，以保证权威性。通过科学、公正、客观和权威的评价指标体系和评价方法评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义。开展中国房地产开发企业500强测评，有助于开发企业了解本企业的相对实力，厘清自己在行业中的位置，及时调整战略，建立、维持并发展企业的核心竞争优势；为政府、银行、消费者等市场参与方进行科学决策提供具有参考价值的企业信息；帮助投资者、消费者和相关投资机构评判房地产开发企业在行业中的地位和竞争力，做出正确的投资规划；加深社会各界对优秀房地产开发企业的认知度，提升优秀企业的品牌形象，彰显企业的品牌价值，构建诚信、有序的市场竞争环境。 2008年中国房地产开发企业500强测评研究百强榜单万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司绿地集团广州富力地产股份有限公司合生创展集团有限公司碧桂园控股有限公司世茂集团保利房地产(集团)股份有限公司华润置地有限公司远洋地产控股有限公司绿城中国控股有限公司雅居乐地产控股有限公司瑞安房地产有限公司新世界中国地产有限公司龙湖集团鲁能置业集团公司SOHO中国有限公司金地(集团)股份有限公司上置集团有限公司金融街控股股份有限公司合景泰富地产控股有限公司复地(集团)股份有限公司招商局地产控股股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司北京北辰实业股份有限公司沿海绿色家园有限公司首创置业股份有限公司大连万达集团股份有限公司北京首都开发股份有限公司大华(集团)有限公司仁恒置地集团有限公司融侨集团股份有限公司卓达集团广州恒 大地产凯德置地集团上实地产北京市华远地产股份有限公司上海城投置地有限公司阳光100集团有限公司泛海建设集团股份有限公司亿达集团有限公司新湖中宝股份有限公司中华企业股份有限公司卓越置业集团有限公司上海中星(集团)有限公司广州城建开发集团重庆市金科实业(集团)有限公司宁波银亿房地产开发有限公司珠海华发实业股份有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司厦门住宅建设集团有限公司广州市番禺祈福新邨房地产有限公司中新地产集团(控股)有限公司江苏新城房地产股份有限公司鸿荣源房地产开发有限公司雅戈尔集团股份有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司厦门经济特区房地产开发集团有限公司上海新长宁(集团)有限公司南京栖霞建设股份有限公司农工商房地产（集团）股份有限公司武汉福星惠誉地产有限公司厦门建发股份有限公司浙江金都房产集团北京城建投资发展股份有限公司中国奥园地产集团股份有限公司北京万通地产股份有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司上海市上投房地产有限公司广东珠江投资有限公司厦门宝龙集团发展有限公司佳兆业集团控股有限公司天津市房地产发展(集团)股份有限公司安徽元一集团上海鹏欣(集团)有限公司 北京融科智地房地产开发有限公司天津泰达集团上海城开(集团)有限公司建业地产股份有限公司厦门明发集团有限公司名流置业集团股份有限公司上海静安置业(集团)有限公司鑫苑(中国)置业有限公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司盛高置地(控股)有限公司武汉地产开发投资集团有限公司上海市浦东新区房地产(集团)有限公司中粮地产(集团)股份有限公司联华国际(集团)有限公司北京建工地产上海爱家投资(集团)有限公司天津津滨发展股份有限公司上海宝华企业集团有限公司浙江国际嘉业房地产开发有限公司上海景瑞地产(集团)股份有限公司青岛海信房地产股份有限公司旭辉集团股份有限公司众安房产有限公司亿城集团股份有限公司深圳华侨城控股股份有限公司二、测评分析（一）、500强企业区域布局特点分析 经过20余年的发展，中国房地产开发企业规模日益扩张，全国企业(含各类项目子公司)总数达到近6万家，受房地产行业固定性特质的制约，大多数企业经营区域仍然表现出显著的地区性特点。以开发企业的注册地作为划分标准，研究发现：500强开发企业主要集中在华东、华北和华南地区，三大区企业总数占到500强的64%。其中，前100强的优秀企业也主要集中在华北、华南和华东，三大区企业总数占到100强的92%，百强企业在这三区的分布呈现三分天下的格局。相对而言，华中、东北和西南区域的房地产企业在百强中的占比很低，分别仅为4%、2%和2%，西北地区的开发企业则无缘百强。100强企业区域分布图.图1在跨区域经营方面，处于综合实力前50强企业的跨区域经营水平最高，而且多数跨区域经营不限于所处省级区域范围，实现了在全国几个省市间互动的局面，资源整合效率较高，在整个资金协调和调度方面成本较低，显现较强的竞争能力。开发企业跨区域经营的另一个特点是呈现明显的梯级扩展模式，处于综合实力前列的企业一般首先集中在一二线城市进行业务拓展，即在一线城市发展壮大起来的开发商往往率先实现跨区域经营，先行向其他一级城市拓展，然后再进入一些重要的二线城市。500强企业中在二线城市运作较为成功、取得较丰富的开发经验后，通常会进入其他的三线等中小城市。这种梯级布局模式反映了通过优秀企业在一线城市积累的开发经验逐步向二、三线城市转移和扩散的态势，产生了行业技术外溢的突出效果，有效地促进了全国房地产开发水平的整体提升。（二）、500强企业结构特点分析在当前市场环境下，开发企业优胜劣汰的速度明显变快，行业内出现新一轮加速资源整合的局面。根据500强企业两年半的平均房地产业务销售收入累积百分比情况可以看出，10强企业的同期平均房地产销售收入在500强总收入中的占比达到21%，50强企业的同期平均房地产销售收入在500强总收入中的占比达到45%，100强企业的同期平均销售份额占到500强企业的近60%。这一系列的数据充分表明，在目前开发企业生存环境逐渐恶化的情况下，综合实力百强企业的市场扩张和资源集中优势比较明显。 500强企业房地产销售收入累积百分比.图2不过，10强企业2006年和2007年的销售总额在全国房地产销售总额中的比重分别仅为6.1%、7.9%，根据经济学中公认的衡量行业集中度的指标来看，2006年、2007年和2008年上半年房地产市场集中度只有较小的变化，最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额的比重分别为4.6%、5.2%、7.7%，显示出目前中国房地产行业集中度依然较低，但呈现逐年微量递增的态势。这主要是因为中国房地产行业市场准入门槛相对而言还是比较低的，除了受制于最低资本额壁垒、土地资源壁垒外，民营资本进入房地产行业基本不受限制，这种情况加剧了行业竞争程度，整个产业规模快速放大。房地产开发商主要依靠产品差异化和区域差异化等差异化战略赢取竞争优势，单个房地产开发企业无法对整体市场定价产生显著的影响，房地产市场体现出典型的垄断竞争市场特征。（三）、500强企业规模特征分析至2008年上半年止，百强企业的总资产规模达到500强企业资产总量的三分之二以上，50强企业的资产总量占比更是达到了56%，10强企业基本实现了在全国范围内经营布局，总资产规模均达到300亿元以上，净资产规模则超过100亿元，经营风险控制较为合理，成为目前中国房地产行业的领军企业。500强企业资产累积百分比.图32008年上半年，全国完成房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%，住宅完成投资9497亿元，同比增长36.5%，显示房地产开发投资并未减速，表明500强开发企业作为中国房地产行业的主力军在2008年上半年对房地产市场依然乐观，同时也显示了房地产投资固有的惯性特征，至2009年上半年总体投资规模仍将维持在较高的水平，这种情况下会对下一阶段房地产市场调整造成更加严重的困难。（四）、500强企业盈利特征分析500强企业在2007年的平均净利润比2006年增长97%，由于开发企业销售收入结转周期的影响，尽管2008年上半年受全球经济金融危机影响，房屋销售逐渐趋冷，500强企业盈利水平却未出现大的波动。不过，面对市场销售形势持续低迷，各大开发企业纷纷调低2008年度的销售目标，同时通过各种促销手段加快资金回笼，2009年的盈利水平可能出现大幅下滑的现象。从500强企业两年半的平均净利润累积分布来看，50强企业的净利润总额占到500强净利润总额的53%。同期平均净资产收益率和平均销售利润率在500家企业中的分布呈现参差不齐的状况，规模实力居前的开发企业利润率较为稳定，部分规模实力居后的开发企业也具备较高的利润率水平。这种情况反映了两种趋势：其一是，尽管房地产开发企业盈利增长整体趋缓，但综合实力较强的开发企业依然能够通过提高产品附加值、调整区域布局战略以及品牌优势等多种渠道获取较为理想的盈利。其二是，规模较小的开发企业债务负担较轻，资金压力较小，同时限制企业业务调整的土地储备水平较低，从而保持了较高的盈利水平。500强企业净利润累积百分比.图4（五）、500强企业资金链分析500强企业测评中发现，中国房地产开发企业整体土地储备规模庞大，占用了企业大量资金，随着市场日趋低迷，销售回款速度明显放慢，多数开发企业放缓了项目开发进程，资产周转速度减慢，500强企业平均总资产周转率仅为0.53次，最大值为2.94次，最小值仅为0.03次。2008年上半年，不少开发企业在等待环境好转的过程中，错失各种资产重组、合作开发、股权转让、项目转让的机会，在市场经营环境持续恶化的情况下，所拥有的土地储备囿于资金压力而无力开发，2008年下半年受各地土地底价成交、流拍、退地等的影响，土地储备成为开发企业的巨大包袱，转让机会缩减，储备价值日益贬损，现金储备不断流失，形成企业经营的恶性循环。此外，与开发企业现金储备流失严重相伴的是，资本市场以及银行机构对房地产市场预期看淡，在向开发项目融资时异常谨慎，因此，在2007年土地储备方面较为冒进的企业，资金链绷得更紧，出现断裂的概率更高。研究中发现，2007年与2006年相比，房地产开发企业整体资产负债率水平呈现攀升趋势，到2008年上半年止，资产负债率超过70%的企业占到500强企业的23.4%，显示行业整体资金压力较大，企业抗风险能力下降。（六）、500强企业的经营战略分析500强企业测评中发现，目前房地产开发企业主导的市场经营战略为专业化经营，集中于行业内某个细分市场。同时，以开发住宅作为主营业务的企业居显著的地位，部分企业实现了行业内多样化的经营策略，其中一部分企业经营范围涵盖了住宅、商业、办公和工业地产等主要的房地产分市场。此外，一些规模实力处于行业前列的企业，采取了行业外多样化的经营策略，包括前向一体化、后向一体化和混合一体化等多种形式，涉及的行业主要有房地产营销代理、建筑工程、土地一级开发和产业园区管理等。由于各房地产细分市场存在不同的特点，各类宏观和微观经济、政治和文化等因素的影响程度有巨大的差异，因此采用不同经营战略的开发企业目前的经营状况也存在不小的差异。如果某房地产开发企业将经营业务集中于某一分类市场，即经营专业化程度越高，受单一因素影响而导致企业整体经营出现问题的可能性就会比较大。相对而言，住宅市场与居民的收入水平直接相关，以住宅为主业的开发企业受目前消费需求下滑的影响最大，而商业地产、办公地产和工业地产受宏观经济形势影响最为直接，预计如果2009年宏观经济状况没有大的改观，以非住宅地产为主业的开发企业将会受到严重的负面冲击。（七）、500强企业土地储备特点分析2007年宏观经济形势未见颓势，住房价格迅猛上涨，在良好预期推动下，房地产开发企业的土地储备增长明显，各地“地王”频现，“面粉比面包贵”的现象屡现市场。不少500强企业动用巨额资金增加土地储备，如图5所示，12家重要房地产开发企业土地储备可建总建筑面积近3亿平方米，按当前平均开发建设速度估算，消化这些土地储备需要5年以上的时间。如图6所示，2008年上半年与2007年下半年相比，部分重要城市住宅市场成交面积大幅下滑。可见，如果这些土地储备按计划如期完成开发时，市场供给水平将急剧放大，而住宅市场需求大幅萎缩，那么，未来两三年内房地产市场供过于求的状况势必更为严峻。图5. 重要房地产开发企业土地储备状况图6. 重要城市住宅成交面积变化趋势2008年上半年，房地产市场进入泡沫挤压的调整阶段，市场开始进入下降通道，开发商对土地的价格预期回落，500强开发企业在土地市场上拿地的信心大幅度降低，行业土地供应大幅减少，尤其是二线城市的情况较为严峻，如杭州、南京、苏州、无锡、武汉、重庆等城市。如图7所示，2008年上半年与2007年下半年相比，土地供应面积锐减，同时相当一部分土地以底价成交，土地流拍现象也日益增多。图7. 重要城市土地供应变化趋势另一方面，巨量的土地储备不但延长了房地产开发投资时间，占用了企业大量可用资金，也使得一些500强开发企业变得日益臃肿，资金流动周转速度急剧下降。在面临市场环境变化时，企业调整的余地越来越小，土地储备成为众多房地产开发企业的“金绞索”。 三.测评结论（一）、企业生存环境面临重大变化2008年以来，房地产市场从新建商品房市场开始，显示出明显的调整迹象，成交量大幅下挫。根据克而瑞(CRIC)决策咨询系统的统计数据，2008年1-9月，全国各大城市住宅成交量较2007年同期均出现较大幅度下降，其中，北京、上海、深圳、杭州、天津等重点城市成交量比2007年同期分别下降了48%、24%、41%、52%、38%，市场整体观望气氛浓重。土地市场上以底价成交、流拍、开发商退地等现象逐渐涌现。同时由于2006年至2008年上半年止，房地产开发投资和住宅投资水平均保持在较高水平，这预示着在未来一到两年时间内，房地产市场供应将大量涌现，对市场消化吸纳造成巨大的压力。根据各国房地产业周期调整的实证研究结果，房地产业调整的领先指标主要是成交量和新开工面积，当成交量出现滞涨或呈缓慢下跌态势时，预示着房地产市场上冲乏力，下滑的概率越来越大，同时当新开工面积缩减时，表明开发企业资金链吃紧、对未来预期看淡。随着房地产业高涨期开工而在本期涌现到市场上的滞后性供给增加，市场价格面临巨大的下跌压力，开始出现松动迹象，部分楼盘价格会小幅下滑。当这些现象积累到一定阶段后，往往出现一个成交量大幅下跌、价格深幅急挫的快速调整期。我国目前房地产市场正处于高涨期尾部、市场胶着僵持阶段，随着时间的推移，开发企业的生存环境将日益恶化。从统计数据来看，尽管今年上半年市场销售明显下滑，但是由于前一年度结转销售收入的影响，500强企业今年上半年经营状况总体良好，从表象上看当前世界经济金融危机对500强开发企业还未产生明显的影响。不过，开发企业生存的宏观环境存在长期隐忧，世界性经济金融危机在未来相当长时间内会通过资金链、消费者预期、居民收入、整体经济衰退等方面影响到房地产开发企业。基于上述情势，2008年下半年至2009年全年整个中国房地产市场不容乐观，市场将进入深幅的调整期。除了宏观上世界经济金融危机的影响外，企业面临的微观环境存在很大差别。研究中发现，在土地市场上2006和2007年屡屡受挫的企业，反而面临较好的经营环境，没有巨额的债务压力。但是，前两年表现激进的房地产开发企业，在目前房价下降、地价下滑的情况下，面临着巨额的资金成本和经营压力，这些不断累积的债务使一些开发企业数年的净利润消蚀殆尽，只能在困局中等待市场总体环境趋暖，这种紧迫的局势可能会持续数年之久，同时不排除部分企业在僵持中破产倒闭。（二）、传统开发融资模式遭遇空前挑战由于受到各方面的政策限制，房地产开发企业融资渠道单一化倾向近年没有大的变化。根据保守估计，开发企业银行贷款和自筹资金占比分别超过20%和30%。银行贷款限制着开发企业的开发规模和节奏，近两年中央银行房地产类贷款额度和用途加以限制之后，开发企业的资金链更趋紧张。房地产开发企业自筹资金渠道主要有预售、施工企业带资施工、材料企业赊销等，这种传统的自筹资金模式完全依赖于开发达到一定程度后的预售活动，如果市场处于高涨期，那么这种高杠杆融资的模式存在的巨大缺陷被掩盖起来，资金流动较为顺畅，企业融资渠道的广度和深度不会受到很大限制。但是一旦市场情况逆转，这种金融游戏规则将面临严重困境，几重融资渠道压力会集中到开发企业，自筹资金渠道会很快断流，进而拖累企业的经营绩效。同时，预售制情况下，开发企业将相当一部分开发风险转嫁到下游购房者身上，而大量预收购房款同样来自购房者的银行贷款，那么融资渠道过于依赖银行贷款的倾向更加明显。这种预售模式在市场环境逆转、成交量下滑情况下，开发商的资金链将受到严峻考验。因此，当前开发企业过分依赖于银行贷款和销售回款的传统融资模式受到空前挑战，自筹资金渠道中的结构性隐患集中爆发出来，市场各方面的相关者发现目前融资模式掩盖了自筹资金和自有资金的区别，放大了企业经营的困境。从根本上说，自筹资金不等于自有资金，解决企业经营困境的重点在于迅速提高自有资金比率，摆脱企业目前对银行贷款的超强依赖性。但是，由于目前整个股市大幅下挫，股票市场已经失去了融资功能，通过首次公开上市或者借壳上市从资本市场融资的可能性几乎为零，其他融资方式也受到各种因素的制约，在这种情况下，拓宽融资渠道、提高自有资金比率便成为企业解决资金困局的重要课题。 （三）、国内保障性住房需求成为行业发展的重大机遇500强开发企业普遍认为，2008年消费者预期市场价格大幅下降的气氛已经形成，市场供求双方处于博弈的胶着期，消费者信心严重不足，对其入市交易形成巨大的障碍。中央政府陆续出台了降低交易税费、贷款利率等政策来提振市场信心，同时，各地政府也在中央新政的基础上积极出台相应操作性政策，以刺激本区域的房地产市场。这些相关政策政的出台一定程度上对稳定消费者预期、恢复消费者信心、保持房地产市场稳定，维护楼市健康稳定发展起到了重要作用。同时，中央加快保障性住房建设，将“扩大内需促进增长”列为十项措施之一，2008年前三季度，已经投入资金180亿元，已开工建设廉租住房32万套。中央财政对中西部地区已补助了68亿元廉租住房资金，各地累计筹集的资金近400亿元。预计2008年年内开工建设80万套廉租住房，租赁补贴户数累计达到287万户。全国新开工的经济适用住房项目的套数已超过90万套，预计到2008年底达到120万套。根据规划，最近三年内将增加200多万套的廉租住房、400多万套经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资达9000亿元，年均投入3000亿元，由此，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元，提供200多万个就业机会。保障性住房建设对500强开发企业是一个重大的机遇。研究发现，500强企业的品牌、知名度、实力、开发经验和运作模式等得到中央和地方政府的认可和支持，500强企业会在总规模达到9000亿元的保障性住房建设中占据有利的位置。可以说，保障性住房建设将成为市场信心低迷期维持500强企业生存的重要市场，通过保障性住房市场的启动和迅速发展，带动商品房市场，帮助开发企业积蓄力量。当然，从另一方面来看，保障性住房供给增加后会满足相当规模的住房需求，对商品房市场产生重大的抑制效应，有可能拖长全国房地产市场的调整期，降低500强开发企业的盈利预期，市场结构可能出现较大的分化组合，这也是500强企业在未来经营中需要密切关注的焦点之一。（四）、优秀企业更加重视自身管理调研数据显示，中国房地产开发企业项目化倾向依旧十分严重，项目广告、项目知名度和美誉度通常会大大超过开发企业本身。这种现象一方面限制了开发企业利用一个成功项目带动其他项目的促进作用，同时广告投入的累积效应较差，项目不断更替使企业品牌培育过程出现中断，降低了项目对企业品牌的正向效应。不过，另一方面，品牌项目化倾向也起到了负面事件防火墙的作用，不会将一个失败项目的影响传递到其他项目。相对而言，领先企业的品牌意识较强，综合实力50强企业基本上确立了企业品牌，将项目与企业整体实力联系在一起。但是还有相当部分开发企业的项目品牌和企业品牌分离度较高，项目品牌和企业品牌的协同效应较差。面对世界经济金融危机，所有开发企业都在不同程度上削减相关广告、营销、策划等方面的预算，这种策略会明显改善企业的短期绩效，对会计报表有一定的粉饰作用。但是，当企业削减媒体广告等提升企业和项目品牌的预算后，相关信息无法有效地传递到市场，影响房屋的销售水平，同时在客户群体中影响日益衰减，企业经营将更加困难，从而企业不得不进一步削减相关预算，销售量会进一步下滑，最终会诱发企业经营的恶性循环，降低企业长期的经营利润率。根据中国房地产测评中心的研究，我们发现，当前优秀开发企业更加注重品牌建设和整合营销规划，在削减广告等预算支出情况下，积极寻求提升品牌价值、推动企业品牌和项目品牌相融合、推动销售增加市场占有率的措施，将有限的广告推广预算从传统媒体转向现代网络媒体，从而有效地避免销售量的大幅下滑。优秀企业的实践表明，从单个开发企业出发塑造诚信、公平、负责、以人为本的企业形象至关重要，不仅能够有效解决企业当前面临的问题，也有助于建立企业的长期声誉，为企业长期生存和发展奠定良好的信誉基础。对此，500强企业中目前品牌效应较弱的企业也越来越意识到品牌的重要性，表明在资源有限的情况下，今后将有更多的企业会加大品牌建设力度。与此同时，优秀开发企业通过强化内部管理以应对市场环境的急剧变化，通过全国化的区域布局分散风险、完善风险管理体系；通过不同产品之间成本互补有效控制和降低成本；通过控制开发结构和节奏实现资金优化配置，缓解资金链压力，降低融资成本和难度；通过合作开发、股权转让、项目转让等方式调节土地储备水平；通过组织结构调整和优化完善投资决策。这些因应对策措施对保持并发展优秀企业长期的核心竞争优势起到了积极的推动作用。此外，优秀开发企业相当重视企业内外部资源的整合效应，重视利用中国房地产开发企业500强的协同效应，在强化内部管理树立企业品牌声誉的基础上，促成行业的良性互动，积极促进行业形成诚信、规范、有序的竞争环境。新闻稿件2008年中国房地产开发企业500强测评结束，太原10 企业名列其中2008年11月28日，由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术中国有限公司联合成立的中国房地产测评中心在海口发布了2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告。太原市房地产企业中，有10家企业列入500强名单：2008年中国房地产开发企业500强测评研究山西上榜企业 山西千禧投资集团山西新弘祺房地产开发有限公司山西阳光房地产开发有限公司山西鼎晨房地产开发集团有限公司太原中保房地产开发有限公司山西太原华龙泰集团实业有限公司山西同至人物贸集团有限公司山西华宇集团有限公司太原中和房地产开发有限公司太原市昌通房地产开发有限公司中国房地产测评中心副主任兼秘书长龙胜平博士在会上就2008年中国房地产开发企业500强排行榜和研究结论进行了深入全面的说明。根据本次评测结果，中国房地产企业呈现几大现象：l 百强企业华东、华北、华南三分天下测评研究报告显示，500强开发企业主要集中在华东、华北和华南地区，三大区企业总数占到500强的64%。就百强而言，三区企业总数占比为92%，华中、东北和西南区域的房地产企业在百强中的占比很低，分别仅为4%、2%和2%，西北地区的开发企业则无缘百强。引人注目的10强企业分别为：万科、中国海外、绿地集团、广州富力、合生创展、碧桂园、世茂集团、保利地产、华润置地和远洋地产。l 百强企业规模优势明显，500强盈利水平未受影响在企业规模特征方面，开发企业优胜劣汰的速度明显变快，行业内出现新一轮加速资源整合的局面，100强企业的平均销售份额占到500强企业的近60%。10强企业基本实现了在全国范围内布局，总资产规模均达到300亿元以上，经营风险控制较为合理，市场扩张和资源集中优势比较明显，成为目前中国房地产行业的领军企业。在盈利能力方面，500强企业在2007年的平均净利润比2006年增长97%，由于开发企业销售收入结转周期等因素，尽管2008年上半年受全球经济金融危机影响，房屋销售逐渐趋冷，500强企业盈利水平却未出现大的波动。不过，面对市场销售形势持续低迷，各大开发企业纷纷调低2008年度的销售目标，同时通过各种促销手段加快资金回笼，2009年的盈利水平可能出现大幅下滑的现象。l 土地储备成为众多房地产开发企业的“金绞索”在资金链方面，500强企业资产周转速度放慢，平均总资产周转率仅为0.53次，最大值为2.94次，最小值仅为0.03次。到2008年上半年止，资产负债率超过70%的企业占到500强企业的23.4%，显示行业整体资金压力较大，企业抗风险能力下降。加之资本市场以及银行机构对房地产市场预期看淡，在向开发项目融资时异常谨慎，由于土地储备占用了企业大量资金，随着市场日趋低迷，销售回款速度明显放慢，土地储备成为众多房地产开发企业的“金绞索”。l 开发企业危机挑战并存 优秀公司强化自身管理中国房地产测评中心认为，开发企业面临的宏观环境发生了较大转变，从长期来看，世界性经济金融危机在未来相当长时间内会通过资金链、消费者预期、居民收入、整体经济衰退等渠道影响到房地产开发企业。因此，2009年全年整个中国房地产市场不容乐观，随着时间的推移，开发企业的生存环境将日益恶化。传统开发融资模式遭遇空前挑战。根据保守估计，2008年开发企业银行贷款和自筹资金占比分别超过20%和30%。开发企业过分依赖于银行贷款和销售回款的传统融资模式难以为继，自筹资金渠道中的结构性隐患集中爆发出来。由于目前整个股市大幅下挫， 股票市场融资功能大大降低，通过首发公开上市或者借壳上市从资本市场融资的可能性几乎为零，其他融资方式也受到各种因素的制约，在这种情况下，拓宽融资渠道、提高自有资金比率成为企业解决资金困局的重要课题。l 保障性住房建设成为房地产业发展的重大机遇报告指出，国内保障性住房建设成为房地产业发展的重大机遇。500强企业的品牌、知名度、实力、开发经验和运作模式等得到中央和地方政府的认可和支持，500强企业会在总规模达到9000亿元的保障性住房建设中占据有利的位置。可以说，保障性住房建设将成为市场信心低迷期维持500强企业生存的重要市场，通过保障性住房市场的启动和迅速发展，带动商品房市场，帮助开发企业积蓄力量。另一方面，保障性住房供给增加后会满足相当规模的住房需求，对商品房市场产生重大的抑制效应，有可能拖长全国房地产市场的调整期，降低500强开发企业的盈利预期，市场结构可能出现比较大的分化组合，这也是500强企业在未来经营中需要密切关注的焦点之一。500强测评研究报告认为，面对世界性经济金融危机，所有开发企业都在不同程度上削减相关营销、策划、广告等方面的预算，这种策略会明显改善企业的短期绩效。但是，当企业削减这些提升企业竞争力的预算后，相关信息无法有效地传递到市场，影响房屋销售，同时在客户群体中影响日益衰减，企业经营将更加困难，从而企业不得不进一步削减相关预算，销售量会进一步下滑，最终会诱发经营恶性循环，降低其长