2016年深圳商业市场深度调研报告

TOUCHSTONE CONSULTANT 1 深圳-商业市场深度调研报告 2013年1月 TOUCHSTONE CONSULTANT 2 报告目的与意义 本次报告旨在通过分析东门商业的发展现状、可比类似竞 争业态现状、重点行业及商业场所经营现状，以商业需求 和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，为项目的 运营发展提供依据。 TOUCHSTONE CONSULTANT 3 深圳商圈格局 东门商圈格局 东门重点商业分析 东门行业分析 第一部分 第二部分 第四部分 第三部分 东门消费者分析第五部分 报告内容思维导图 项目分析第六部分 项目定位第七部分 TOUCHSTONE CONSULTANT 4 1 1 深圳商圈格局深圳商圈格局 商圈分布、商圈发展、东门介绍、东门商圈发展商圈分布、商圈发展、东门介绍、东门商圈发展 深圳商圈格局深圳商圈格局 东门商业市场调研报告 TOUCHSTONE CONSULTANT 5 5 深圳商业格局 以金光华、天虹为首的高档购物 中心聚集，区域消费能力强，餐 饮娱乐业态发达 传统的商业旺地，以太阳百货与 茂业为首加零售小店组合，可改 变及提升的空间较小 业态最全，白领购物首选，但整体形 象己略显滞后，目前商圈正进行全面 改造提升。 消费力强劲，商业氛围淡薄，有待 培育，未来发展潜力巨大 起步虽晚，但发展迅 猛，商业项目大量进 入 向关内看齐，造MALL运动大肆兴 起，属于新兴商圈，未来竞争相 当激烈 向关内看齐，商业档次及形象 在不断地提升，宝安中心区是 热点区域 原主要服务于华侨城社区， 益田假日广场的落成将扩大 商业辐射范围 深圳商业经过多年发展，以罗湖、福田为中心 龙岗中心区商圈 东门商圈 华强商圈 人民南商圈 南山商圈 华侨城商圈 宝安中心区商圈 中心区商圈 深圳商圈 TOUCHSTONE CONSULTANT 6 商圈名称规模业态典型物业租售价 东门商圈 北至立新路，南至深南 路，东到东门中路，西 至新园路，总面积大约 17.6 公顷 以白马为主的中低档 服装批发为主，太阳 百货、茂业百货等综 合型百货、高档服 装、皮具、鞋等零售 为辅 太阳百货、茂业百货、 东门町、九龙城购物广 场、旺角购物广场、新 女人世界 街铺：1500-2500元/平月 ，1F：580-1200元/平月并 随着楼层上升而呈递减趋势 售价：21.2-44万元/平 人民南商 圈 深圳东自东门南路，西 至和平路，北起深南东 路，南至罗湖口岸的罗 湖口岸经济区被形象地 称为“金三角”，横穿南 北的人民南路，占地约 493万平方米 金融、中高档服装、 皮鞋、化妆品、娱乐 休闲、中高档酒店、 餐饮为主 西武百货、友谊城百 货、天安国际商场、罗 湖商业城、深房百货等 综合型百货、金光华、 SWENSENS及香格里拉、 阳光、富临、富苑、彭 年等五星级大酒店 街铺：1100-1650元/平月 ，1F：330-860元/平月并 随着楼层上升而呈递减趋势 售价：12.5-18万元/平 宝安南商 圈 以地王大厦为轴心，东 南延伸到万象城、西北 延伸到京基100 餐饮、高档服装、娱 乐休闲为主 kkmall、万象城、地王 大厦信兴广场、华润大 厦、大剧院、京基100、 深圳书城 街铺：1300-1900元/平月 ，1F：520-1400元/平月并 随着楼层上升而呈递减趋势 售价：11.5-19.2万元/平 华强商圈 东起上步中路，西到华 富路，北起红荔路，南 到深南路，总面积大概 2.16平方公里 以电子、电器、通 讯、金融、餐饮为主 ，服装、百货、酒楼 宾馆、仓储等配套为 辅 赛格广场、华强广场、 曼哈商业、群星广场、 茂业百货等 街铺：600-3100元/平月， 1F：480-1300元/平月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：13-24.3万元/平 福田中心 商圈 东至彩田路，西至新洲 路，北至红荔路，南至 滨河大道 生活配套综合型百 货、酒吧、餐饮为主 cocopark、Jusco、天 虹、中心城、深圳书城 等 街铺：380-1000元/平月， 1F：480-800元/平月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：8-16万元/平 商圈简介 TOUCHSTONE CONSULTANT 7 商圈名称规模业态典型物业租售价 华侨城商 圈 以华侨城为中心，东至侨城 东街健康广场，南至华侨城 洲际酒店、西至世界之窗、 北至玛雅水公园 生活配套综合型百 货、酒店、饮食、 中高档服装、旅游 等为主 铜锣湾百货、沃尔 玛、益田假日广场、 民族村、世界之窗、 欢乐谷 街铺：500-900元/平月， 1F：360-780元/平月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：8.5-16.7万元/平 南山中心 商圈 南油大道以东，后海滨路以 西，创业路以北，滨海大道 和学府路以南的区域内，总 面积约135.5 公顷 中高档服装、饮 食、家居、电器等 生活配套为主 海雅百货、茂业百 货、友谊城百货、 家乐福、沃尔玛等 街铺：280-760元/平月， 1F：200-630元/平月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：5.9-11.6万元/平 宝安中心 商圈 宝安中心商圈是深圳六大市 级商业区之一，该商业区为 全新规划和建设的商业区， 位于宝安新中心区内，直接 辐射宝安区经济发达的新 安、西乡和福永三个街道。 大型综合型超市百 货、酒店、各类专 业批发市场、饮食 为主 新湖路商业步行街、 海港购物中心、滨水 商业区、商业广场、 沃尔玛、家乐福、华 润万家等 街铺：210-520元/平月， 1F：140-420元/平月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：3.5-6万元/平 龙岗中心 商圈 该商业区由龙城商圈和龙岗 墟商圈两个子商圈组成，龙 城商圈包裹龙翔大道、吉祥 路和龙城中路两侧，龙岗墟 商圈则以传统老墟为核心， 扩大至跨越205国道的取悦， 形成了以深惠公路为南北轴 的空间分布格局。该商业区 商业营业总面积约40万平方 米，是龙岗区商业网店集聚 度最高的地区 中低档服装零售、 高新技术产业配套 及第三产业等为主 岁宝百货、华润万 家、天虹、五洲风情 MALL、鹏达假日 MALL、星河MALL 街铺：240-560元/平月， 1F：130-420元/平月并随 着楼层上升而呈递减趋势 售价：2.4-7.3万元/平 商圈简介 TOUCHSTONE CONSULTANT 8 华强商圈 华强商圈是深圳商业经营模式容最多的商圈，以电子行业 为龙头，汇集多种业态 n 上世纪90年代，华强北在短短几年内成为 令人瞩目的商业旺区。 n 华强北商区是深圳商业经营模式容纳最多 的地区；现在的华强北以电子市场为龙头 ，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒 楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国 业态最齐全的商业街。 n 华强北路南北930米，东西1560米，商业 区总面积1.45平方公里左右。日客流量： 3050万人次。 华强商圈 TOUCHSTONE CONSULTANT 9 人民南商圈 西部商业圈崛起，人民南商圈零售业受到强大冲击，商业 开始向休闲娱乐转型 人民南商圈 n 人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南 东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西 至和平路，总面积约1.3平方公里； n 人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志 性区域,拥有国际商场、西武百货、友谊 城百货、天安国际商场等11家大型商场， 33家中高级酒店，5座五星级大酒店；39 家高档次娱乐场所。 n 随着片区交通、配套、市政功能、商业环 境诸方面已远远无法适应形势发展的需要 ，加之西部商业圈的崛起，其昔日的辉煌 景象渐失。 TOUCHSTONE CONSULTANT 10 宝安南商圈 宝安南商圈定位为高档娱乐消费型，属于国际都会式商业 ，辐射范围达至全深圳； 宝安南商圈 n 深圳宝安南商圈以地王大厦为轴心，东南 延伸到万象城、西北延伸到京基100 ； n 人流量每天最高可达43.2万人次，定位为 高档娱乐消费型商圈，国际大牌成为都市 时尚宠儿，其潮流趋势紧随购物天堂香港 ，聚集万象城、KK mall、地王大厦等综 合性百货形成深圳罗湖的一城市消费中 心。 n 属于国际都会式商圈，辐射范围达至全深 圳； TOUCHSTONE CONSULTANT 11 龙岗 中心商 圈 龙岗中心商圈 n 龙岗中心商圈属于新兴商圈； n 龙岗商业发展空间已引发了一场声势浩 大的造MALL运动，五洲风情MALL、鹏达 假日MALL、星河MALL，三个项目加起来 超过万平方米，未来竞争相当激烈 n 龙岗中心区的商业格局逐渐由早期的分 散、功能单一的临街型商铺和社区商铺 走向了多功能的区域性市场规模，“龙 岗中心区商圈”开始走向成熟。更带旺 了整个龙岗区的商业氛围，加速了龙岗 区城市化的脚步。 龙岗中心商圈向关内看齐，商业面积激烈上升，属于新 兴商圈，未来竞争相当激烈； TOUCHSTONE CONSULTANT 12 中心区商圈 福田中心区商圈是城市西移托起的商圈之一，多功能商业 汇集点； 中心区商圈 n 福田中心商圈兴起于二十一世纪初， 是城市西移托起商圈之一； n 人流量每天平均可达34.7万人次 n 定位为高档次、多功能商业聚集地， ，coco park、天虹百货、Jusco、家 乐福等综合性百货，时尚潮流及酒吧 一条街等商铺在此构成了齐全的商业 街区，其以前卫、时尚、高档等特点 吸引了众多中高收入人群，成为深圳 商圈的后起之秀； TOUCHSTONE CONSULTANT 13 华侨 城商 圈 华侨城商圈主题定位明确，属于旅游休闲式商业，把购 物、度假与旅游娱乐结合在一起； 华侨城商圈 n 华侨城商圈本是深圳最重要的旅游景 点集中地，华侨城每年3000万的客流 量为该商圈提供了巨大的消费潜力； n 华侨城商圈突出休闲特色，这一商圈 背靠优越的高尚社区和旅游、休闲四 大景区，引入大型Shoppingmall， 使商圈起点更高； n 该商圈的主题定位也与其他商圈明显 不同，华侨城商圈以旅游和休闲为特 色，更多体现休闲购物、娱乐消费， 把购物与度假、购物与旅游娱乐结合 在一起。 TOUCHSTONE CONSULTANT 14 南山中心商圈 n 南山中心商圈是深圳市区内起步较晚而 发展速度最快、发展空间最大的商圈。 已成为深圳商业发展的一大重点； n 人流量平均每天可达26.9万人次； n 在文化娱乐中心、休闲广场配套设施日 益齐备，以茂业百货、友谊城百货、家 乐福、沃尔玛等综合性百货、潮流商铺 在此构成了深圳南山商圈中齐全的商业 街区，成为深圳商圈中独具特色的闪光 点； 南山中心商圈 随着南山区发展及商业西移的大势，南山中心商圈近年 迅速崛起，成为深圳商业发展的重点； TOUCHSTONE CONSULTANT 15 宝安中心商圈 宝安中心商圈是商业档次及形象不断提升，未来将是深 圳热点商业区域之一； 宝安中心区商圈 n 宝安中心商圈是位于宝安中心区的核心 商业区，占地约万平方米，建筑面 积约万平方米； n 向关内看齐，商业档次及形象在不断地 提升，宝安中心区是热点区域 ； n 建成集新湖路商业步行街、海港购物中 心、滨水商业区、商业广场、沃尔玛、 家乐福、华润万家等大型商业购物中 心、深圳万悦国际大酒店、宝晖商务酒 店等酒店、办公及配套公寓为一体的商 业区。 TOUCHSTONE CONSULTANT 16 东门商圈是深圳最早的商圈，规模大、商品丰富、价格 便宜，是深圳发展最成熟的商圈之一 是深圳著名的商业中心，是深圳最早 的商圈 日均人流量平均在60万左右，购物人 群以青少年、本地人士、港人以及低 收入阶层为主。 历史悠久、规模大、名店多、商品丰 富、价格便宜，成为本地居民和外地 游客在市区游览购物的首选地区，也 成为港人在深圳消费的首选区域 。 东门商业区缺乏整体规划，商业业态 重复严重，经营者缺乏专业经营知识 等种种原因，东门商业日益低档化。 深圳商业格局 东门 商圈 东门商圈简介 TOUCHSTONE CONSULTANT 17 城市中心西移，商圈发展呈现由东门到华强北到南山由 中心向外围扩张的发展趋势 东门商圈 华强北商圈 南山商圈 深圳商业发展趋势图 城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势，将给 东门商业市场带来挑战，深圳商业市场竞争异常激烈。 自04年深圳万象城开业以来，深圳兴起了造MALL运动。新兴商业在业态、形象及档次等方 面产品综合素质的提升城市整体的商业素质，但东门商圈近几年变化不大，基本上无大型项 目推出，老化现象严重。 新商圈发展迅猛：新商业项目不断地涌现 ，大多为体量大档次高的购物中心，将会 分流更多消费者 商圈内竞争加剧：各商圈虽各具特色，但 是同一商圈内新兴的商业项目在业态及消 费群体定位方向均有一定程度的雷同。 商圈间的竞争加剧：轨道交通的发展扩大 了商圈辐射范围。 深圳商业格局 商圈发展 TOUCHSTONE CONSULTANT 18 商圈特点 深圳商业面积迅速的膨胀，但整体经营状况仍然良好， 商业市场仍然有巨大的潜力； n深圳商业多年的发展，南山、龙岗和宝安中心区等区域崛起，其面积的迅速膨胀，但整体经营情况仍 然良好，说明深圳商业市场仍然有巨大的发展空间； 1 2 3 东部专业市场划分比较明显 ;如：华强北电子专业市 场、东门服装批发市场等； 西部商业整体的档次高于东部 ;主要是福田、南山人群水平 略大于其他区域； 东部：平民化、目的性消费较为强烈 西部：生活化、配套性商业居多 西部 罗湖 南山商圈 龙岗中心商圈 宝安中心区商圈 华侨城商圈 宝安南商圈 东门商圈 中心区商圈 人民南商圈 华强商圈 东部 TOUCHSTONE CONSULTANT 19 东门虽然仍是服装批零行业龙头，但受到周边商圈冲击 和挤压，在形象和业态上难以形成突破 深圳商业格局 东门发 展 中心商圈 华强商圈 人民南商圈 kkmall 万象城 东门 东门周边众多大型商业体和商圈已经崛起，新的商业 无论从业态规划还是形象都要优于东门，导致东门中 高端客户继续流失，制约了形象和业态的转变； 各大商圈形成了不同程度的业态集群，东门继续保持 服装批零行业老大的位置，但在其他业态上难以与其 他商圈竞争。 TOUCHSTONE CONSULTANT 20 2 2 东门商圈格局东门商圈格局 东门商圈格局东门商圈格局 东门商业市场调研报告 TOUCHSTONE CONSULTANT 21 东门商圈由3个大型商业及3大区域组成，而服饰批零为 主的C区域占据主导位置；商业格局 p太阳百货、天虹 商场、茂业百货是 东门商圈的铁三角 ，中高端消费品的 汇集点，对东门发 展起有效的拉扯作 用； C区域 三大大型商业 p主要以专业市场 为主，如:五金 铺、窗帘布料、 厨具批发市场等 ； p该区域是东门核 心区域，汇集多 个服装批零商场, 以白马系列服装 批零为主，同样 还有各类风味小 吃、美容美发等 业态； B区域 A区域 pB区域是东门商圈 的宴会型餐饮汇集 点，兼顾部分配套 型的业态，如：便 利店、银行等； 天虹商场 茂业百货 太阳百货 A区域 B区域 C区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 22 区域一览表 名称规模业态构成 客户租金 A区域约20.4万 以服装批零为主，小吃 快餐及电子通讯并存 混杂各种消费人群，主 要消费群体是中低 收入消费群体； 街铺：1000-3500： 2F-3F：600-1400； 3F以上：80-500； B区域约5.32万 宴会型餐饮汇集地，汇 集点，兼顾部分配 套型的业态，如： 便利店、银行等； 东门商圈附近消费 人群附近的居民为 主； 街铺：700-1500： 2F-3F：400-600； 3F以上：80-300； C区域约6.41万 偏向专业市场，窗 帘布料、厨具、批 发市场等； 以餐厅、酒店等集 体户为主； 街铺：700-1300： 2F-3F：300-500； 3F以上：80-150； TOUCHSTONE CONSULTANT 23 A区域 属于商圈黄金地区，离交通要点近，大众化消费为主，以 服饰、鞋类、皮具批零为主； A区域 n该区域属于东门商圈黄金地区，西南接地铁口，东接公交站，交通非常便利；其业态以服装、饰品、 鞋类、皮具等批零为主，服装批发市场主要以白马系列批发市场为主，服装零售市场及小吃以东门町及 南塘商业广场为主 n大众化、潮流化消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 24 业态 布局 区域分为4大区：小吃快餐、服装批发、零售、电子通讯； 服装批零占主导位置； nA1-服饰批发区:位于C区域的北部 地区，以服饰、鞋类批发为主，零 售为辅：以白马系列、骏马、宝华 等批发市场为主； nA4-小吃快餐区：解放路与人民路 界；汇集各种快餐、风味小吃；如 ：麦当劳、KFC、大卡司、星巴克； A区域业态布局 A1服饰批发区 A2服饰零售区 A 3 电 子 通 讯 区 A4小吃快餐区 nA3-电子通讯区：东门中路北面半 段，以手机专卖店为主；如：诺基 亚、苹果、三星等手机专卖店； nA2-服饰零售区：位于C区域南部 区域，以服饰、鞋类零售为主，以 批发为辅；如：东门町、南塘； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 25 区域一览表 名称规模业态构成 客户租金 服饰批发区8.69万 服饰批发为主，零售为辅 ，服饰、鞋具比例占70% 左右； 主要消费群体是中低 收入消费群体；及淘 宝商家、香港商家、 本地青年人为主 街铺：700-2200： 2F-3F：600-1200； 3F以上：100-400； 服饰零售区 约12.4万 服饰零售为主，批发为辅 ；其中服饰、鞋类业 态占总量65%左右 东门商圈附近消费人 群附近的居民为主； 街铺：700-1500： 2F-3F：400-600； 3F以上：80-300； 电子通讯区 约5400 电子通讯行业 以当地中高层收入消 费者为主； 街铺：700-1300： 2F-3F：300-500； 3F以上：80-150； 小吃快餐区 约2.6万 快餐小吃汇集点、同时是 中档服装汇集点； 消费人群较为混杂， 包含各阶层消费人群 ； 街铺：1500-3000： 2F-3F：600-1500； 3F以上：150-400； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 26 服饰批发 区 专业批发市场经营状况良好，其他商场缺乏统一招商管理 、定位模糊导致空置率较高； 第二种：其他商场 第一种：专业批发市场 n服饰批发区主要以服饰批发为主，零售为辅，服饰、鞋具比例占70%以上，人流量较多、经营氛围 较好；消费人群以淘宝商家、香港服装商家、本地青年人为主；由于定位、招商、运营等问题，其经 营情况大致分2种： n以白马系列、骏马等专业批发市场为主，定 位清晰、招商统一，整体经营状况相对良好， 空置率能够控制5%以下； n以天龙商业城、鸿基工艺城为首，形象 较差、其业态组合不合理，导致整体经营 较为惨淡，2层以上空置严重； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 27 服饰零售区 n服饰零售区是东门商圈的最火热的区域、人流量庞大、商业氛围浓厚；跟地铁口、公交站链接，是东 门商圈人流起步区域，对该区域商业氛围起很好的支撑作用； n主要以服饰零售为主，批发为辅；其中服饰、鞋类业态占总量70%以上，消费人群以本地青年人、旅 客、低收入者为主，整体经营状况良好，街铺生意火爆，二层以上的经营状况与街铺相比差一些； 位于东门商圈黄金区域，整体经营状况良好，少部分商场 将部分出售，导致后期运营困难； 经营分析： n从区位来说，该区域属于东门商圈黄金区 域，是人流地步的区域，商业氛围非常浓厚 ； n少部分商场将部分楼层或者商铺出售，导 致后期管理、运营起到一定困难； n 三层以上商业经营相对困难； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 28 小吃快餐区 n小吃快餐区是东门商圈的黄金十字地带，汇集东门各种风味小吃、快餐的区域，是东门商圈租金最高 的区域、无论是商业氛围、人流量，都是东门商圈最好的地带； n主要有2种业态：一种是风味小吃及快餐为主；另一种是以中档品牌服饰、鞋类为主，消费人群较为复 杂，包含各阶层消费人群； 东门商圈的黄金十字地带，区域优势明显，最有竞争力的 区域； 经营分析： n从区位来说，该区域属于东门商圈黄金十字地 带，商业氛围、人流量及经营状况都属最优区 域； n从业态来看，风味小吃及餐饮都属东门商圈主 流业态，从区位优势来看，该业态都是东门商 圈消费地的首选区域 A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 29 电子通讯 区 n电子通讯区位于东门中路下半段，受人流动线限制 ，该区域较为冷清，商业氛围也同样较差； n其业态主要手机专卖店为主，东门消费人群以服 装、小吃等业态为主，目的性较强，导致东门整个 手机行业经营状况都不容乐观； 电子通讯区整体经营状况较为惨淡，主要受所在区域限制 及消费人群消费特点影响； 经营分析： n从区位角度来看，电子通讯区所在区域较差 ，受人流东线限制，商业氛围及人流量都较 差； n从消费者角度来看，东门消费人群目的性较 强，以服饰、小吃等业态为主； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 30 B区域 位于商圈西部，宴会型餐饮的汇集点，该区域消费群体 主要是东门附近居民； n该区域位于商圈西部，人流量及商业氛围相对较为一 般，是东门商圈宴会型餐饮汇集点，还有部分配套型 商业，如：银行、便利店、商业等； n该区域的消费群体以东门商圈附近的居民消费为主； B区域 B区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 31 经营 分析 地理位置一般，餐饮经营情况相对良好，午间人流达高峰 ，附近居民是该区域主力消费； 该区域位置商圈西部边缘区域，西 南面衔接地铁A出口，A出口人流量 一般，地理位置一般； 地理位置 人流量 商业氛围 经营情况 受地理位置影响，并且天虹商场人 流拉动有限，B区域的商业氛围及 人流量相对少；消费人群大部分是 商圈附近居民； 该区域以经营中档产品为主，其业 态主要以宴会型餐饮、服装，及配 套商业；受地段限制，导致缺乏商 业氛围，整体经营情况不容乐观 B区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 32 C区域 位于商圈边缘地带,以布料窗帘、厨具等专业批发市场为 主，人流量及商业氛围较弱； n该区域位于东门商圈的边缘地区，其业态以布料窗 帘、厨具等批发市场为主，人流量及商业氛围相对较 弱； n大部分都是1-2层商业，街铺较少，主要以内部商业 为主； C区域 窗帘批发市场 厨具批发市场 C区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 33 专业批发市场经营情况良好；其他商铺及临街商铺缺乏 规划，经营状况不如理想；经营 分析 n该区域位于商圈边缘区域，受到地理位置限制，人流量及商业氛围相对较差，其业态主要一些厨 具、窗帘布料等批发市场为主，避免与东门传统服装批发业态的竞争，经营情况大致分为两种： 第一种：专业批发市场第二种：临街商铺及其他商铺 n专业批发市场在A区域较好的地段，其业态 主要以厨具、窗帘布料等批发为主，避免与 东门的传统服装批零业态重复； n总结：位于A区域较好的地段；明确的规 划、统一的招商、运营，整体经营相对良好 ； n临街商铺及其他商铺零散分布在A区域各位 置，其业态较种类较多，有五金铺、餐饮、 便利店等； n总结：零散分布A区域各位置，受地段限制 及缺乏统一的规划，经营情况不容乐观； 厨具批发市场窗帘批发市场五金铺小商铺、网吧 C区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 34 小结 从整体情况来看，百货、主题商场、服装批发市场 生意火暴。而部分缺乏明确主题定位的商业项目如 天龙商业城经营惨淡，出现大面积空置。 从东门商圈的消费人群特点，消费者目的性较强， 导致电子通讯、休闲娱乐行业整体经营状况较差； 服饰行业仍然是商圈的主流消费业态； 东门商圈整体缺乏规划，其档次偏低，以服饰、鞋 类、皮具占据主导地位，餐饮、休闲娱乐所占比例 较小，整体业态配比严重失衡，内部竞争激烈； TOUCHSTONE CONSULTANT 35 分布在东门商圈的外围，地理位置优越，项目展示面较 好；大型商业 太阳百货 茂业百货 天 虹 大型商业 TOUCHSTONE CONSULTANT 36 大型商业 名称经营特点 太阳 百货 规模居首太阳百货是东门目前体量最大的百货，经营面积约 5.5万平方米 业态最丰富集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体 引进主力店引进百佳超市，是东门唯一引进主力店的百货 唯一影院东门唯一引进影院的百货 档次最高东门档次最高的百货 停车位最多太阳百货停车位100多个 茂业 百货 开业最早东门现存开业最早的百货 楼层最高地下、地上营业部分共13层，东门楼层最高的百货 价格战首创者第一个在东门开展价格战的百货 1/3经营理论的百货1/3商家品牌展示，1/3商家收支平衡，1/3 商家赢利 规模居中三大百货中，茂业百货，营业面积约4万平方米 天虹 商场 有休闲广场设有儿童游乐设施 有地上停车场东门唯一有地上停车场的百货 规模较小营业面积2.6万平方米 银行进驻办公深圳平安银行大面积进驻 大型百货以太阳、茂业、天虹形成三足鼎立的局面，对 东门商圈起到一定拉动的作用； 大型商业 TOUCHSTONE CONSULTANT 37 经营 分析 有明确的规划，统一招商及运营；整体经营良好，零空 置率； n东门商圈三大百货是东门商圈中高端消费品的代名词，整体经营良好，基本保持零空置率，1-3层经营 情况相对良好，4层以上客流量随着层数增加而减少，经营难度相对大； n经营状况：太阳百货茂业百货天虹百货 有明确的规划、统一的招商及运营； 具有丰富的经营经验及品牌效应 东门商圈巨大人流量的支撑 三大共同点： 大型商业 TOUCHSTONE CONSULTANT 38 东门商圈临街商铺主要由6条商业街组成，以服装批零为 主，整体经营情况相对良好；街区分布 东门商业街主要由6条街道组成： 新园路：处于商圈西部的边缘区域，街 铺业态较为混乱；经营情况较差； 人民北路：处于东门最旺区域之中街铺 主要以小吃和服装为主；经营情况良好； 立新路：位于商圈北边区域，街铺以服 装饰品鞋类为主，整体经营较差； 二横街：位于商圈中央区域，街铺业态 主要以服装、饰品为主；经营情况较好； 解放路：位于商圈的南部区域，街铺业 态以餐饮及服装居多；经营情况良好； 东门中路：街铺以餐饮居多，二层以上 以服装为主，人流较多，经营情况良好； 人民北路 立新路 二横街 解放路 新园路 东门中路 TOUCHSTONE CONSULTANT 39 商业街总长度业态构成 客户租金备注 新园路约477米 服饰银行、便利店、 茶叶、书店等 消费者以东门商圈附近居 民为主 街铺： 700-1500 租金从北 到南递增 人民北路约445米 服饰、风味小吃、鞋 类等 消费人群为各种阶层人群 ，年龄结构较为年轻； 街铺： 1000-3000 租金从北 到南递增 立新路约302米 服饰、鞋类、10元 店、小吃店等 消费人群以一些年轻低收 入人群为主； 街铺： 700-1300 - 二横街约352米服饰、鞋类 消费人群以一些年轻低收 入人群为主； 街铺： 1000-2200 有台阶处较低 ； 解放路约621米服饰、鞋类、餐饮 消费人群比较复杂，包含 各种阶层人群，年龄结构 较为年轻； 街铺： 1000-3500 与人民北路交 汇处租金最高 东门中路约256米 半段以手机专卖店， 上半段以服饰、小吃 业态为主 消费人群以年轻中低收入 群体为主， 街铺： 1000-2500 中间向两端递 减 街道一览表 TOUCHSTONE CONSULTANT 40 东门临街商铺业以服饰、鞋类产品占主导位置，态层次 较为单一，同质化严重；业态 分析 街道经营业态 新园路餐饮、休闲娱乐、服装、电器 立新路美容美发用品、服装、工艺礼品、动漫、童装、书画琴行 东门中路 餐饮（快餐、小吃等） 、通讯、饰品、礼品、婚纱摄影、 珠宝首饰、鞋类、箱包皮具、运动、休闲娱乐、化妆品、 银行配套 人民北路 以服饰、皮具箱包、内衣、餐饮、通讯、休闲饰品、化妆 品/美容美发用品 解放路 服饰、鞋类、休闲运动、餐饮（小吃、快餐）、通讯、娱 乐等 二横街 服饰、餐饮（小吃、休闲食品）、箱包皮具、休闲运动、 礼品饰品、便利店、婚纱、童装 p以中低档的服装、饰品、鞋类、皮具等购物类业态 为主，休闲娱乐和餐饮比重小； p同质化严重、业态层次较为单一 TOUCHSTONE CONSULTANT 41 位于商圈边缘，人流量及商业氛围较一般，其租金位于 东门商圈中下位置； 新园路 商业街新园路 位置处于东门商圈西部的边缘区域 人流量人流量少 经营状况不容乐观 租金情况700-1500元/.月 档次中低档 n新园路商业街位于东门商圈西部边缘地带，虽 然南接地铁A出口及拥有品牌天虹商场，但对其 街区人流拉动有限，并且地理位置优势不明显， 所以其经营状况不容乐观； n该区域消费人群主要以东门附近居民为主； TOUCHSTONE CONSULTANT 42 新园路商业街地理位置不明显，其业态组合也相对混乱 ，整体经营状况不容乐观；经营 分析 总体分析： n从区位角度来看：新园路商业街地理位置优势并不明显,人流较少，商业氛围较一般; n其业态相对来说：新园路其业态组成也相对混乱； n从消费者角度来看：主要以东门附近居民为主，更加倾向于半外向型商业，而不是外向型商业； n从人流动线来看：新园路商业街更多是车流； TOUCHSTONE CONSULTANT 43 由南向北贯穿东门中心区域，商业氛围及人流量良好， 其租金水平仅此解放路；人民北路 商业街人民北路 位置由南向北贯穿东门商圈中心区域 人流量人流量多 经营状况整体较为良好 租金情况1000-3000元/.月 档次中低档 n人民北路商业街由南向北贯穿整个东门商圈中 心区域，南端是地铁C出口部分人流起步区域， 及解放路也对人民北路有较大拉动作用； n与解放路交汇处其租金峰值达3000元/.月 n消费人群比较复杂，包含各种阶层人群，年龄 结构较为年轻； 人民北路业态分布 小吃为主 服装为主 经营较好区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 44 人民北路商业街地理位置优越，其业态配比较平衡，经 营情况良好；经营 分析 总体分析： n从区位角度来看：人民北路商业街由南向北贯穿商圈中间区域，解放路也对人民北路有较大拉动作用； n其业态相对来说：人民北路商业是东门主流业态：50%服饰和18%快餐小吃，其业态配比平衡 n从人流动线来看：南端是地铁C出口部分人流起步区域，人流量较多； n消费人群比较复杂，包含各种阶层人群，年龄结构较为年轻； TOUCHSTONE CONSULTANT 45 立新路 商业街立新路 位置位于东门商圈最北边 人流量人流量少 经营状况整体经营情况较差 租金情况700-1300元/.月 档次低档 位于商圈北部，商业氛围及人流量较差，租金水平在中 下水平； n立新路商业街位于东门商圈最北边，由于离地 铁出入口及公交站较远，加上茂业百货及天虹 商业的目的性消费较多，并未能带正面影响； n其租金水平与新园路较为接近，约在700-1300 之间，属于商圈租金下等水平；消费人群主要 以一些低收入人群为主，年龄结构比较年轻； TOUCHSTONE CONSULTANT 46 经营 分析 地理位置相对较差，档次形象较低，业态组合与其他商 业街相类似，经营状况较差； 总体分析： n从区位角度来看：立新路商业街与地铁站及公交站较远，地理位置较差； n其业态相对来说：立新路商业街同样为是东门主流业态：服饰和快餐，与其他商业街业态相类似； n从人流动线来看：更多是车流，车流主要向茂业和天虹方向开去； n消费人群以一些低收入人群为主，年龄结构较为年轻； TOUCHSTONE CONSULTANT 47 由西向东横穿商业中部位置，人流量及商业氛围较为良 好，其租金位于中等水平；二横街 商业街二横街 位置由西向东横穿东门商圈中部位置 人流量人流量较多 经营状况整体经营情况一般 租金情况1000-2200元/.月 档次低档 n立新路商业街由西向东横穿商圈中部位置，东 接主要公交站，同时受人民北路及解放路带动 ，二横街整体的人流较多； n其租金水平为商圈中等水平，约在1000-2200 之间； TOUCHSTONE CONSULTANT 48 地理位置相对良好，形象档次较低，其业态配比严重失 衡，整体经营状况一般经营 分析 总体分析： n从区位角度来看：靠近商圈核心区域，东接主要公交站，地位位置相对良好； n其业态来看：二横街商业街是东门主流业态：60%服饰和11%快餐小吃，其业态配比严重失衡； n从人流动线来看：更多是公交人流，主要从茂业方向进入； n消费人群以一些低收入人群为主，年龄结构较为年轻。 TOUCHSTONE CONSULTANT 49 处于商圈南部区域，商业氛围浓厚，经营状况良好，其 租金水平为商圈最高；解放路 商业街解放路 位置位于东门商圈南部位置 人流量人流量多 经营状况整体经营情况好 租金情况1000-3500元/.月 档次中档为主 n解放路是东门商圈人气最旺的步行街，地理 位置优越，西接地铁主出入口，东连公交站及 人行天桥； n其租金水平为商圈最高的商业街，约在1000- 4000之间；消费人群比较复杂，包含各种阶层 人群，年龄结构较为年轻； TOUCHSTONE CONSULTANT 50 经营 分析 总体分析： n从区位角度来看：地理位置非常优越，西接地铁主出入口，东连公交站及人行天桥； n其业态来看：服饰、鞋类占总量约80%，其业态配比严重失衡； n从人流动线来看：地铁人流及公交人流起步区域； n消费人群比较复杂，包含各种阶层人群，年龄结构较为年轻； 地理位置非常优越，消费人群以年轻人为主，其业态配 比严重失衡，整体经营状况良好； TOUCHSTONE CONSULTANT 51 处于商圈西部，人流量较多，商业氛围较好，其租金处 于商圈中等水平；东门 中路 商业街东门中路 位置位于东门商圈东部位置 人流量人流量较多 经营状况整体经营情况较好 租金情况1000-2500元/.月 档次 中低档 东门中路业态分布 电子通讯为主 服装为主 n东门中路商业街处于商圈西部位置，东连公交 站及人行天桥，地理位置相对良好，其人流分为2 部分，上半段人流较多，下半段人流较稀少； n其租金水平为商圈的中等水平，约在1000-2500 之间；消费人群以中低收入群体为主，年龄结构 较为年轻； 1 2 人流量较多 人流量少 TOUCHSTONE CONSULTANT 52 经营 分析 地理位置较好，消费人群以中低收入群体为主，其业态 配较为失衡，整体经营状况良好； 总体分析： n从区位角度来看：地理位置相对良好，东连所有公交站及人行天桥； n其业态来看：服饰、鞋类占总量约30%左右，餐饮22%、电子通信15%等，其业态配比较为均衡； n从人流动线来看：公交人流起步区域； n消费人群以中低收入群体为主，年龄结构较为年轻； TOUCHSTONE CONSULTANT 53 小结 东门商圈各商业街业态层次单一，同质化严重，以 低档服饰、鞋类、皮具占据主导地位，餐饮、休闲 娱乐所占比例较小，整体业态配比严重失衡，内部 竞争激烈； 东门商圈的消费人群都是以中低收入阶层为主，年 龄结构较为年轻； 东门各商业街经营状况较好的街区都是位于交通主 要出入口，人气旺盛，商业氛围良好，而经营状况 较差的街区都是商圈西北区域，人流量不足，商业 氛围较冷淡； TOUCHSTONE CONSULTANT 54 3 3 东门行业分析东门行业分析 东门行业分析东门行业分析 东门商业市场调研报告 TOUCHSTONE CONSULTANT 55 服装行业位于东门核心位置，汇集各种档次服装，低档 服装批零为主； 服装行业 服装行业主要分布在新园路以东，深南东路以北，东门中路以西，立新路以南；是东门核 心区域，汇集各种档次服装，以低档服装为主； 服装行业分布 服装行业所在区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 56 档次所在区域品牌/种类占比（按面积算）占比(按数量算） 高档 茂业百货、太阳百货、 天虹商场 太阳:IT、Five Plus、Levis等 茂业：mango、lee、wanger等 天虹：安莉芬等 4.3%3.10% 中档 三大百货、解放路临街商 铺 三大百货：自由鸟、国内品牌等； 解放路：Nike、Adidas 19.3%17.40% 低档时装批发市场 （以批发） 白马系列、骏马等专业批发市场44.1%44.10% 商场（以零售为主）东门町、九龙城、南塘商业广场32.2%35.40% 低档服装占东门商圈服装行业8成，是东门核心行业，内 部竞争异常激烈； 服装行业 TOUCHSTONE CONSULTANT 57 中端、高端服装对区位要求较高，低档服装业态比例过 重，基本处于饱和状态 小结 高档服装 位于三大百货，集中在商场的2-3层，所在位置展 示面较好，基本与东门主要消费人群不相关，属 于一种补缺型的产品，并且对其地段要求非常高 ，所占服装行业比较相对较少，其经营情况算良 好； 中档服装 低档服装 都处于人流较多及商业氛围较好的位置，对 地段要求较高，以休闲运动服装为主， 面向 24-30岁白领为主，价格偏向大众化； 是商圈主流业态，散步整个东门商圈，低档 服装业态比例占总量70%以上，基本处于饱和 状况，内部竞争非常激烈； 服装行业 TOUCHSTONE CONSULTANT 58 餐饮业 东门餐饮业主要聚集在人民北路以西区域，形成区域集群 ，而人民北路以东区域餐饮较少，分布零散 以新园路、人民北路为区 隔，东门餐饮业可分三大 块： 新园路以西：主要为宴会 型餐饮，包括汇宾酒楼、 新园酒楼等； 新园路以东人民北路以西 ：东门商圈餐饮集中区， 主要为快餐类和小吃类， 众多品牌餐饮（如肯德 基、麦当劳等）均聚集于 此； 人民北路以东东门中路以 西：区域最大，但餐饮最 少，且分布零散。 餐 饮 集 中 区 宴 会 型 餐 饮 零 散 分 布 区 TOUCHSTONE CONSULTANT 59 餐饮主要以中西快餐和小吃为主，宴会型餐饮档次较 低，特色餐饮、休闲食品和甜品等只有很少比例，仍有 较大的发展空间。 街区内小吃店无序发展，主要表现为：大部分缺乏统一规划 的小吃餐饮区域；小吃店自身经营面积、排烟、排油等不符 合规范，存在较大安全隐患、影响街区形象；店面缺乏就餐 区域，造成很多消费者在路旁随意就餐。 餐饮业 餐饮以中西快餐和小吃为主，特色餐饮、休闲餐饮仍有较 大发展空间，小吃店的无序发展严重影响了街区的形象 TOUCHSTONE CONSULTANT 60 餐饮业 餐饮经营状况呈现西强东弱格局，人民北路以西区域规模 效应明显，东部片区餐饮竞争力不足，发展有难度 东门餐饮业经营状况分析 新园路以西：经营状况良好，盛世唐宫午餐上座 率100%，新福楼上座率80%。 新园路以东人民北路以西：餐饮业经营火爆，午 餐阶段餐饮基本满座。 人民北路以东东门中路以西：整体经营状况较差 ，除街铺餐饮和小吃类表现尚可，二层及以上餐饮 经营状况不佳。 东门餐饮以人民北路为界，经营状况呈现两极分化 ： 人民北路以西区域大量品牌餐饮汇聚，同时拥有多 个集中式餐饮场所，规模效应明显； 人民北路以西区域坐拥地铁站人流，周边写字楼人 流，餐饮消费群多； 东门餐饮业已形成西强东弱格局，人民北路以东区 域餐饮发展困难。 TOUCHSTONE CONSULTANT 61 休闲娱乐：主要由桑拿按摩、KTV、游戏厅、网吧、 休闲会所和电影院组成，其中桑拿按摩最多，部分游戏 厅的硬件设施较差。 休闲娱乐 休闲娱乐商家以经营桑拿和游戏厅为主，而且商家软硬 件环境也有待提高 TOUCHSTONE CONSULTANT 62 l东门休闲娱乐行业体量较小，分 布零星，散落在各个商场，集中性 不强；商圈晚上人流少，气氛冷清 ，不利于休闲娱乐行业发展。 l东门主要经营服装批零，消费群 体多为低收入人群，购买服装为主 。与休闲娱乐主要消费群体有所差 异。 l周边商圈休闲娱乐行业发达，且 形象远优于东门，从短期看，东门 休闲娱乐行业竞争力不足，受其他 商圈挤压，发展较为困难。 休闲娱乐 东门休闲娱乐行业整体竞争力不足，受周边商圈挤压， 发展存在困难 TOUCHSTONE CONSULTANT 63 东门手机零售行业欠发达，店面少，且主要分布在边缘 地带，难以形成气候 手机行业 手机行业主要分布在东门中路南段和深南东路交界区域，处于东门商圈边缘位置；此外， 乐语通讯城位于核心区域地下一层，是东门唯一的集中式手机卖场。 手机行业分布 乐语通讯城 东门中路南 段 深南东路 TOUCHSTONE CONSULTANT 64 东门手机行业经营状况分析： 以中国电信营业厅为代表的提供综合型服务的铺面 经营状况良好； 深南东路与东门中路交界区域沿街手机售卖店面展 示面均较好，但商圈人流较少到达此区域，普遍经 营不佳； 乐语通讯城位于核心区域，但经营状况同样不佳。 手机作为一种重要的且较为贵重的消费品，消费者 更愿意选择专业市场购买，华强北作为最大的手机 市场对消费者更有吸引力。 手机行业 东门手机行业发展未成气候，消费者更愿意到专业市场 消费，导致普遍经营状况不佳 TOUCHSTONE CONSULTANT 65 行业分析总 结 优势行业竞争激烈，弱势行业未形成竞争力，短期内东 门商业发展应注重精细化市场和差异化市场 1、中端、高端服装对区位要求较高，低档服装业态比例过重，基本处于饱和状态 2、餐饮经营状况呈现西强东弱格局，人民北路以西区域规模效应明显，东部片区餐 饮竞争力不足，发展有难度 3、东门休闲娱乐行业整体竞争力不足，受周边商圈挤压，发展存在困难 4、东门手机行业发展未成气候，消费者更愿意到专业市场消费，导致普遍经营状况 不佳 东门商圈业态高度集中，以服装批零和餐饮为主的业态格局造成了两种业态内部的激烈竞争； 周边商圈主力业态优势明显，东门商圈在这些业态上难以与其竞争； 对于东门商业而言，发展东门优势业态或周边商圈优势业态都将面临激烈竞争；同致行认为， 东门商业业态的选择可以从亮点突破，一是对于优势业态做专、做细，利用特色形成竞争力，二 是重新寻找市场需求，规避优势业态，打造差异化商业。 TOUCHSTONE CONSULTANT 66 4 4 重点商业分析重点商业分析 重点商业分析重点商业分析 东门商业市场调研报告