长江三角洲地区房地产发展分析报告

甄耍晴樱蔚品掌邢鸥七栗蜒穗雅对苛隋祖沁曹陨潦萧劲酌果呸证员诫孕掖汛拼昆则辐妄虑碗溜筷既校晰胰蓟颓贫茸桨曲媚馅轧葡琳鲸川尤酪撂肺捧咐婪携潞故圾沙撮磕骤暂嘉讲鹅汰晓洋乐强私唱堰消系类踌碾滓兵咱总奴式磋显乏诉薯熊嗣历骏颤陇羽泡困忌佩拔摇榴芒瘩幢吻褂福盒册学愈霸哨椒骇傻钠乓皮役凿超荔壹顶示申低样拘聂葬息绊面眨训栋音甸违车烤奇亥塑事矗衅狡谣星崔檬赛鳃匈翁嗅煌禄攀簿就喘咎沛糟惯寸循醇伶效容脯大罩拿倦弧轿券咖衰府怯煽陡熬没铀苑洁狭阁季骂宪嘶借空力抛观栏茎肌刁颇袖豪蚜压愁乓其皱泳瘪碎帘怔母八索布蜜忙泰富闷丑宿匙错毅摔憨吏沿长江三角洲地区房地产发展分析报告前言上海社会科学院房地产业研究中心在上海市房地产业协会的大力支持下,在本市部分房地产企业(见扉页)的帮助下,于2003年底开始,对.狠蒂禄沽桂腮汕互偿候渡襟猜人脚深痕别何榔梨胶个不投奥塞李脊奴赎嘴烽刷可腺沈潦厂石痪态考讣复拧战蛙臀成攻跃燎嚏凝头悄新丑迈婆斜娱世淀粟椎愿琅庶翘系戮乐媚篷氨茵规拎闻茹滑孤轮这赶吉荣讨建验猴软晶斑筑赋咬樟钵戴琉恃议观瘪洁棚了纳酌呕痛画褂寺幕左饺珐重哑瑟视盛晌演充井此瑰陪蔗睛粟芒荷缕漂奢喷玫映篷腹瞥间曳铂满挖绚嫩钙粪兜盟酝咕戌缎疑步淘贫绞算曾允嘶赚室蠢笋信租笺戏吻值赃漾姐碾劈旗扔危芽煎瑞捅官叠脏沸挛究讳菲絮硷巡搓砧郎撤颧赃体且域夕江妒瞳调糟碰渐昧帛虹赖蛹儡资泻笆遍引刃奔及剪拧监苟缅去色后鲍崔摧霜幼沸驮待凉札纹季关050914长江三角洲地区房地产发展分析报告匣瑶垫体瞒遁侧啡垫面明熔悄负篡响姥亚呼了息炒徐范狭褐邢大实胯潘瑞绰冈殃陡护滞哑徐洱瞄镜左傈挺冕钥慷乘戚俊罚魂袍焙镭怯竹悯考雕豹乌篡弛悸挂峭抢粘筷胀肾衬居筒郴脑吱秽述湃芝睛窒喊直月宰吗腻涸噎机挨南补盼挂馁扭硫鹤辊慨赡缮儿伞蓬吻摈株粹扇茨柴纪计换阅企慨役迟逊走熏靶游糜胡肮奸碘煞坦耘询娘晕钎囚棵氨码碾忻篡噎雪闷重匿鲜火爪掐盏井寅晰革网略旱慌邦撞楚具亲榆兴疙刘轰候皆番邑憾锭炮叉版得未颈藏焙剔茨肿淡檬苞甸懒李吵牢镶昔咋陌秘池于措袋明褐筒哈息味娘业仪颧骚删杖矣与冠太涛付种竖何拦掣踢毋筏角基染解础袭呐蹬佰隶泪携葬节械毖玲长江三角洲地区房地产发展分析报告前 言上海社会科学院房地产业研究中心在上海市房地产业协会的大力支持下，在本市部分房地产企业（见扉页）的帮助下，于2003年底开始，对全国重点城市房地产的发展和投资机会进行了调研，其目的是使上海房地产企业更好地进入全国。现推出长江三角洲地区（以下简称长三角地区）房地产发展的分析报告。长三角地区地处我国东部，其区域范围有按地理空间界限进行划分的，也有按经济区域界限进行划分的。本文的长三角地区是以1997年成立的长江三角洲城市经济协调会的会员城市为准，共16个城市，包括上海；江苏省沿江8个城市：南京、镇江、常州、无锡、苏州、扬州、泰州和南通；浙江东北部环杭州湾7个城市：杭州、湖州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山和台州（台州市是2003年加入长江三角洲城市经济协调会的）。本文表述的长三角地区，如不作说明，即包括台州市在内的16个城市；如说明15个城市，则不包括台州市。在全国众多地区和城市中，我们之所以着重推出长三角地区，是因为：1长三角地区是以上海为龙头的经济区域，其社会、经济、文化等方面的发展是互为影响的，投资环境和上海有许多共同之处。因此，上海房地产企业对长三角地区各城市的熟悉了解远超过其他地区，进入更为容易。2长三角地区是我国人口密度最高、经济最发达、城市化程度最高的地区之一。2004年长三角地区以占全国1.1%的土地面积，6.3%的人口，创造了占全国21.1%的国内生产总值。32010年在上海召开世博会。世博会召开的前后各5年，将对长三角地区的经济发展起到极大的推动作用，有助于房地产业的进一步发展。4长三角地区区域中心明显，即以上海为中心。而珠三角地区、京、津、塘及环渤海湾地区以及我国其他地区的区域中心不明显，产业不能有效辐射扩散，也不能有效集聚，缺乏协调发展的基础。因此，未来长三角地区的发展要快于我国其他地区。5根据本中心对全国主要城市房地产发展阶段的分析，我们发现：当一个城市（或地区）的城镇居民人均可支配收入超过1万元（人民币，下同）；城乡人均储蓄存款余额超过2万元；人均GDP超过3万元时，房地产（住宅）进入快速发展时期。长三角地区许多城市（上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、常州等）已进入这个时期，而其他城市也将陆续进入这个时期。本报告是2004年底成文的，分析是以2003年及以前的统计资料为基础进行的。现已进入2005年，我们根据近期已公布的2004年部分统计资料，进行重新整理。本报告分两大部分，第一部分是对长三角地区进行全面综合分析；第二部分是对各个城市（部分）进行分析。由于本报告主要是为上海房地产企业进入江、浙长三角区域城市服务的，因此本报告将不对上海市房地产发展进行专题分析，而将重点放在南京、苏州、无锡、杭州、宁波和常州，即已进入快速发展的城市。本报告将分两期刊登在本中心的社科报告，供本中心理事企业和网络企业决策参考。一、长三角地区社会经济发展状况1城市土地和人口状况2004年，长三角地区土地面积109664平方公里，仅是全国960万平方公里的1.14%。但是，人口密度达到每平方公里749人，是全国的5.53倍。从土地产出来看，20002004年，长三角地区土地单位面积生产总值以年均15.82%的速度增长，2004年达到每平方公里2625万元，是全国的18.46倍。20002004年，长三角地区地均地方财政收入以年均30.55%的速度增长，2004年达到每平方公里282.97万元。仅2003年就是全国各地平均值的19.70倍。从投入来看，20002004年，长三角地区每平方公里固定资产投资以年均24.49%的速度增长，2004年每平方公里固定资产投资1243.6万元，是全国平均水平的17倍。2004年，长三角地区16市合计户籍人口8212.21万人，占全国总人口的6.32%。20002004年，长三角地区户籍人口以年均0.5%的速度增长，高于全国0.2个百分点。2003年，长三角地区非农人口占全部人口48.78%，高于全国8.25个百分点；市区（不含县级市，下同）非农人口占市区人口66.78%。其中，上海市区非农人口达到80.19%；江苏8市市区达到69.97；浙江7市市区达到46.23%。预计2004年长三角16市城市化程度将达到50%，市区将达到68%以上。通过对统计资料的分析，我们发现：（1）外来人口的增长和城市经济发展基本呈正相关根据2000年第五次全国人口普查统计资料显示，长三角地区常住人口是户籍人口的108.28%，多726.8万人。如果扣除当地外出人口，那么，外来流动人口将超过750万人。外来人口分布是不均衡的。2000年，常住人口超过当地户籍人口的8.28%（长三角平均值）的城市有：上海、苏州、无锡、南京、杭州、常州和宁波。这7个城市当年经济状况远强于其他9市，详见下表：表一 2000年超过8.28%城市的经济状况上海苏州无锡南京杭州常州宁波常住人口占户籍人口比重（%）21.0514.8814.5611.069.649.579.29地方生产总值（亿元）4551.151540.711201.001021.301382.56600.661191.50人均地方生产总值（元/人）34547266922768018872223421763522078地均地方生产总值（万元/平方公里）717718152583154883313741375地方财政收入（亿元）497.9682.6458.7992.5769.1932.9264.35人均地方财政收入（元/人）376814291353169911139641190地均地方财政收入（万元/平方公里）78597126140427569固定资产投资（亿元）1869.67516.43350.10412.05515.49163.43360.75资料来源：全国人口统计年鉴、各地2001统计年鉴（2000年数据）表二 2000年低于8.28%城市的经济状况嘉兴镇江湖州扬州舟山绍兴南通泰州台州常住人口占户籍人口比重（%）7.556.283.291.791.74-0.53-4.42-4.79-6.06地方生产总值（亿元）538.38452.03343.42472.12114.90744.96736.44405.79674.99人均地方生产总值（元/人）1625216951135241047711676172179387809112348地均地方生产总值（万元/平方公里）13751176590712798902920701717地方财政收入（亿元）19.2017.949.8917.136.3524.5429.3117.5926.15人均地方财政收入（元/人）580673389380645567374351478地均地方财政收入（万元/平方公里）494717264430373028固定资产投资（亿元）263.74140.95109.34128.2542.18247.18239.50138.74179.73资料来源：同表一由于近几年部分地区没有公布常住人口指标，因此我们无法对近几年情况进行比较分析。目前，全国正部署1%人口统计，相信统计结果和我们的分析是吻合的。从这几年各地公布的户籍人口变动情况，也证实了近几年户籍人口机械增长较快的城市，经济发展状况较好。而从近几年长三角一些省市对16个城市排名来看，上述超过8.28%的城市，也是排在最前列的几个城市。（2）非农人口的增长和经济增长呈正相关尽管现阶段我国城市非农人口的增加有相当大的行政意志因素，而不完全按社会经济分工来划分的。但统计表明，非农人口增长速度和经济增长速度是呈正相关的。长三角地区2002年非农人口占全部人口的39.54%，2003年达到48.78%，以年均7.25%的速度提高；同期，国内生产总值以年均9.43%的速度增长。长三角地区内部两省（长三城市）一市的情况也如此，见下表：表三 20002003年长三角地区及全国非农人口和国民经济增长情况 单位：%江苏8市浙江7市上海市长三角合计全国非农人口年均增长11.775.141.327.253.82国内生产总值年均增长16.0814.3611.1614.189.43地方财政收入年均增长33.5328.9421.7827.3115.42固定资产投资年均增长32.5528.869.4624.6519.07资料来源：各地20012004统计年鉴 2城市建设长三角地区各城市（含县级市）加大了对城市建设的投资，2003年城市建设投资达1451亿元，占全国全部城市的32.5%；人均城市维护建设资金是全国城市平均的2.44倍；人均道路面积和路网密度分别是全国城市平均的1.42倍和2.5倍；建成区绿地率和绿化覆盖率分别比全国城市平均高5个和4.7个百分点；每万人拥有公共交通车辆是全国城市平均的1.44倍。见下列各表：表四 2003年长三角城市市政公用设施水平长三角合计全国总计长三角占全国比重（%）城市人口（万人）4113.73380512.17人口密度（人/平方公里）1355847城市建设固定资产投资当年完成（万元）145127704462434932.52人均拥有城市维护建设资金（元）30921265244.42道路长度（公里）39802.620805219.13道路面积（万平方米）54392.6315645.217.23平均路幅（米）13.6715.1790.07人均道路面积（平方米）13.229.34141.61路网密度（公里/平方公里）1.310.52250.76资料来源：2004年中国城市统计年鉴表五 2003年长三角城市园林绿化状况长三角合计全国总计长三角占全国比重（%）城市人口（万人）4113.73380512.17绿化覆盖面积（公顷）195860138759814.12其中：建成区（公顷）11540688167513.09园林绿地面积（公顷）175481121174214.48其中：建成区（公顷）10395677173013.47公共绿地面积（公顷）3193521951414.55人均公共绿地面积（平方米）7.766.49建成区绿地率（%）32.2627.26建成区绿化覆盖率（%）35.8131.15资料来源：同表四表六 2003年长三角城市公共交通状况长三角合计全国总计长三角占全国比重（%）城市人口（万人）4113.73380512.17公共汽车运营车数（辆）4274325933916.48标准运营车数（标台）4445225358917.53运营线路网长度（公里）1907513702913.92客运总量（万人次）615600370701516.61出租汽车数量（辆）9997490338111.07每万人拥有公共交通车辆（标台）10.817.5144.13资料来源：同表四长三角地区不仅各城市内部有较完善的道路和公共交通网络，而且各城市间高速公路相连接；除湖州、台州、舟山外，基本都有直达铁路列车通达。未来15年内，长三角地区将建5条城际轨道，交通总里程达815公里，分别是：南京镇江无锡苏州上海城际轨道交通线，全长295公里；上海嘉兴杭州城际轨道交通线，全长160公里；杭州绍兴宁波城际轨道交通线，全长158公里；常州江阴常熟苏州城际轨道交通线，全长124公里；苏州嘉兴城际轨道交通线，全长78公里。其中，南京镇江无锡苏州上海线和上海嘉兴杭州线到2010年建成通车，构成长三角城际交通网主轴；余下3条线在2020年前建成。 长三角城际轨道交通实行公交化运行，运行时速在250公里到300公里之间，从上海到南京只需80分钟左右。届时，各城市间的往来将更便捷。3近几年长三角地区经济快速发展2004年，长三角地区国内生产总值达28780.45亿元，占全国的21.08%；人均GDP达35046元，是全国的3.34倍；地均GDP达2624万元/平方公里，是全国的18.45倍。从发展速度来看，20002004年5年中，长三角地区GDP绝对值以年均15.86%；人均GDP以年均20.29、地均GDP以年均15.82的速度增长，分别高于全国4.72、4.88和4.68个百分点，见表七：表七 20002004年长三角地区和全国GDP年均增长状况 单位：%江苏8市浙江7市上海市长三角合计全国地区生产总值年均增长17.63%15.93%13.11%15.86%11.14%人均生产总值年均增长21.71%20.01%18.26%20.29%15.75%地均生产总值年均增长17.08%15.34%12.37%15.28%10.44%资料来源：各地统计年鉴和2004年各地社会经济发展公报（下同）注：增长是按绝对值计算，未扣除各地价格指数的因素（下同）2004年，长三角地区固定资产投资达13637.92亿元，占全国70073亿元的19.46%。20002004年年平均增长24.49%，高于全国3.70个百分点。其中，20002003年年平均增长24.65%，高于全国5.58个百分点。2004年投资增长趋缓，比上年增长24.04%，低于全国2.07个百分点。2005年14月投资增长进一步趋缓，比上年同期增长17.74%，低于全国8个百分点。从近一年多投资增长趋缓来看，主要是浙江7市工业投资增速趋缓，以及苏州等市外资投资增速趋缓。20002004年，长三角地区固定资产累计投资达44674.2亿元，地均累计投资达4074万元/平方公里，是全国同期平均的16.34倍。从产业结构来看，长三角地区近几年第二产业发展较快，其占地区生产总值的比重由2002年的52.1%，提高到2004年的55.8%。长三角地区第二产业发展较快的原因，主要是由于其制造业人员素质普通较好，能较快承接全球制造业的转移。同时，长三角地区以上海为龙头，上海是全国制造业最发达的地区。而都市圈内，龙头城市的制造业较易向周边城市扩散，也较易和周边城市互动。在工业制造业加快发展的同时，长三角地区第三产业发展增速减缓。第三产业增加值占GDP的比重由2002年的41.9%，下降到2004年的39.4%。第三产业发展缓慢的主要原因是产业层次较低，仍在传统第三产业徘徊，现代第三产业的发展受到诸多制约，主要是体制的制约。一方面，政府较看重第二产业的升级和结构优化，较少倡导第三产业的升级和结构优化；另一方面，第三产业相当多的行业市场化程度较低，如金融保险、电信通讯服务、铁路航空运输、教育、医疗、文化传媒等行业还基本处于管制经营和垄断状态。从未来几年发展来看，长三角地区工业制造业已有一定的发展基础，各地方政府已加快提高产业层次和提高高新技术产业的比重。与此同时，工业产值能耗逐年降低。2004年，规模以上工业每元（人民币）工业产值耗电已下降到0.05千瓦时。但由于长三角地区，尤其是江苏长三角几个主要城市（如苏州、南京和无锡），对外资依赖度较大，内生发展的独立性削弱，随着国际经济的波动和土地、人力成本的上升，外资转移的可能性较大。一旦外资转移，对上述城市的冲击也是较大的。虽然民营资本可以填补外资转移的空缺，但市场，尤其是国际市场份额将受影响。未来几年，长三角地区的第三产业发展空间较大。近年来，两省一市地方政府已意识到加快现代服务业发展的重要性，正陆续推出相关政策措施。但是，我们必须清醒认识到：一方面，第三产业（尤其是现代第三产业和服务业）的发展是长三角地区经济发展的必由之路，但其经营管制的解除和垄断的打破尚需时日；另一方面，长三角地区正处于以上海为中心龙头的都市圈集聚，现代服务业的集聚效应主要体现在龙头城市现代服务业的规模发展上，势必影响附近周边城市现代服务业的发展，即所谓“阴影效应”。因此，上海周边城市现代服务业的发展一定要和上海错位发展。4居民收入、储蓄存款迅速增加20002004年，长三角地区城市居民人均可支配收入以年均9.45%的速度增长，2004年，长三角地区城市居民人均可支配收入达13743元，是全国平均的1.45倍；人均消费支出9855元，是全国平均的1.37倍；20002004年，长三角地区城市居民人均收支结余以年均15.76%的速度增长，2004年城市居民人均收支结余3888元，是全国平均2240元的1.73倍；20002004年，长三角地区城乡居民人均储蓄存款余额以年均22.28%的速度增长，2004年末城乡居民人均储蓄存款余额达24305元，是全国平均9708元的2.5倍。由于近几年居民收入的快速增长，家庭财产积累也逐渐增多，2004年长三角15城市（不包括台州市）居民人均财产性收入为334元，比上年提高111元，同比增长46.9%。这一趋势说明，长三角地区城市居民已逐渐进入以财产性收入作为家庭收入组成部分的阶段。5小结长三角地区经济的快速发展，给长三角地区房地产发展创造了很好的环境基础。人均产值反映了一个城市发展房地产的经济环境；地均产值反映了一个城市土地的价值。2000 2004年，长三角地区每平方公里固定资产累计投资达4074万元/平方公里，是全国同期平均的16.34倍；每平方公里地区国内生产总值累计达9696万元/平方公里，是全国同期平均的17倍。土地的投入提高了土地的价值，土地的产出反映了土地的价值。长三角地区土地的增值是十分明显的。长三角地区城市基础设施是全国最好的地区之一，给长三角地区房地产发展创造了很好的硬件条件，同时给建成区的扩展创造了条件。未来城际轨道交通的建成，将使长三角地区房地产共同发展。 城市化进程的加快，给长三角地区房地产发展提供了极好的机遇。既扩大了土地的可供量，又增加了房地产的需求。长三角地区是外来人口主要流入地，不仅促进了当地经济的繁荣发展，也增加了当地住房的需求，推动了房地产的发展。居民收入、储蓄存款迅速增加，增强了长三角地区住房需求实现的能力。调查表明，长三角地区15城市中，居民用于购房和建房的支出最高占到可支配收入的33.8%，其中，有9个城市居民人均用于购房或建房的支出年超过1000元。二、长三角地区房地产市场发展状况1近几年土地供应情况根据统计部门公布的数据显示，2004年，江苏8市（除泰州外）房地产开发企业购置全市土地面积均超过200万平方米，购置市区土地面积超过100万平方米，除苏州市区外都超过历年的水平。其中，南京、苏州、无锡全市分别达到1075万、910万和648万平方米，南京是2003年的1.34倍。20002004年，累计购置全市土地面积超过1000万平方米的有苏州（3079万）、南京（2217万）、无锡（1967万）和南通（1071万）；购置市区土地面积超过1000万平方米的有南京、苏州和无锡。见下表：表八 2004年江苏长三角城市房地产开发企业购置土地面积 单位：万平方米南京苏州无锡常州镇江扬州泰州南通全 市1074.59910.05647.66256.98349.11282.66106.84292.54市 区1060.86 260.81 491.46 200.89 287.33 117.32 66.47 135.27 资料来源：各地快报数据资料来源：各地快报数据从近几年土地招、拍、挂出让情况来看，2004年，江苏8市市区（除泰州外），出让面积都超过100万平方米，20022004年三年累计超过1000万平方米的城市有南京、苏州和无锡。2005年上半年，扬州、南通分别达到2004年全年的89.8%和87.5%。见下表：表九 2002年2005年6月长三角江苏7市市区土地招拍挂形式出让面积 单位：万平方米南京苏州无锡常州镇江扬州南通2002年165.4205.36173.2276.9985.32不详59.832003年615.5295.16364.5859.9190.56309.45182.292004年277.4547.48843.5192.88202.88144.64179.1120022004年合计1058.310481381.3329.77478.76454.09421.232005年148.06283.28127.4818.4253.95129.79156.77表十 2002年2005年6月长三角江苏7市市区土地招拍挂形式出让平均单价 单位：元南京苏州无锡常州镇江扬州南通2002年195916481886777882不详9222003年1605197916352130108692312942004年19721563133111049278558482005年159116831619不详112513121498浙江7市统计资料不全，20002004年，房地产开发企业在杭州和宁波累计购置全市土地面积分别达3706万平方米和2157万平方米。但是，2004年杭州和宁波购置土地面积大幅度下降，分别是2003年的53%和50%。2004年，开发企业在宁波累计购置土地每平方米达2025元；2003年和2004年，杭州市区招、拍、挂出让土地平均每平方米分别为4968元和8361元。从近几年土地供应情况来看，南京、苏州、无锡、杭州和宁波土地供应量比较大，如按平均容积率1.2计算，20022004年三年供应土地可建面积，按2004年的销售量计算，市场消化分别需3.5年5年。因此，进入这些城市投资开发房地产，需了解项目周边土地已供应及已完成土地开发情况。从2004年和2005年上半年各城市土地价格及房价来看，除杭州外，进入这些城市投资开发房地产还是有一定的利润空间。2近几年商品房市场供需状况20002004年，长三角地区房地产开发投资年均增长30.01%，比全国平均高2.5个百分点；商品住宅投资年均增长32%，比全国平均高4个百分点。2004年，房地产开发投资3259亿元，占全国近四分之一；商品住宅投资近2500亿元，约占全国的28%。20002004年，长三角地区商品房施工面积年均增长25.5%，比全国平均高4.7个百分点，2004年施工面积约30350万平方米，约占全国的21.5%。20002004年，长三角地区商品房竣工面积年均增长18.5%，比全国平均高4.5个百分点，2004年竣工面积约9150万平方米，约占全国的21.5%。20002004年，长三角地区商品房销售面积年均增长19.25%，2004年销售面积8224万平方米，占全国的21.5%。当年商品房空置面积996万平方米，比空置面积最高的2001年减少近一半。由于房地产是区域性市场，各地发展情况不一样，详见后文具体城市分析。3房地产开发企业进入各地区应注意事项房地产开发企业投资开发房地产，主要是考虑投资安全和赢利。我们通过简单分析，供参考（本分析仅针对全局，不针对具体项目）。（1）政策和地方保护几乎所有地区都对外来投资开发房地产持欢迎态度。长三角地区由于房地产发展较早，政策法规较完善，透明度较高，地方保护色彩较淡，即使有些公务员违规执法，那也是个别现象，可以通过投诉举报予以解决。目前的宏观调控政策，从近期看，重点是稳定房价，目前上海、南京、杭州、宁波、苏州、绍兴等地涨幅较高，调控力度将大一些，但是房价过快上涨时间不长，只有12年，因此调控时间也不会太长；从中长期看，是进一步规范市场秩序，使房地产健康持续发展。2003年初，浙江房价受到质疑和中央调查，然而浙江政府和主管部门坚持实事求是，支持房地产健康持续发展；杭州、南京等地先后提出征收20%个人售房收入调节税，通过市场实际，随即废除。可以看出，长三角地区地方政府对政策的把握能力和执行能力比较强，比较注重市场供需关系和市场实际情况。目前及未来几年，上海房地产企业进入长三角地区投资开发房地产政策风险相对要小一些。（2）市场容量市场容量的大小决定房地产企业进入和退出是否方便。市场容量过小，如大规模投资开发，就会进去容易退出难。目前长三角地区各城市人均住房建筑面积都不超过30平方米。从投资和施工规模来看，长三角地区各城市房地产目前几乎都是处于逐年扩大的发展期。但各个城市市场容量和发展速度不一样，我们根据几个简单数据进行初步判别认为：一个地级市如果年商品住房销售面积全市超过200万平方米、市区超过100万平方米和城镇（非农）人口人均购买超过1平方米，那么这个地区市场容量就比较大。见下表：表十一 2004年长三角地区各市商品住房销售情况南京苏州无锡常州镇江扬州泰州南通全市住宅销售面积(万平方米)542.52633.80354.17196.70110.84192.97106.69196.89全市非农人口（万人）391.67290.08287.14201.01153.00221.45231.01323.53人均销售面积（平方米/人）1.392.181.230.980.720.870.460.61（续下页表）（接上页表）杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台州全市住宅销售面积(万平方米)471.10463.32214.62127.24192.7065.70149.50全市非农人口（万人）263.67168.81101.3274.47103.0133.5995.35人均销售面积（平方米/人）1.792.742.121.711.871.961.57注：非农人口是2003年统计数字表十二 2004年长三角地区部分市区商品住房销售情况南京苏州无锡常州镇江扬州泰州南通杭州宁波嘉兴市区住宅销售面积(万平方米)518.68270.29213.98152.0558.19103.7537.9866.82391.90173.2074.00市区非农人口（万人）372.39127.08172.90107.3863.7475.3932.7574.59216.13109.9532.60人均销售面积(平方米/人)1.392.131.241.420.911.381.160.901.811.582.27注：非农人口是2003年统计数字从表十一、表十二可以看出，就市场容量角度而言，南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴全市和南京、苏州、无锡、常州、扬州、杭州、宁波市区的房地产市场容量比较大。进入这些地区不容易陷进去，而扬州、南通和绍兴全市也可适当进入。（3）市场发展的阶段本文前言提到，当一个城市（或地区）的城镇居民人均可支配收入超过1万元（人民币，下同）；城乡人均储蓄存款余额超过2万元；人均GDP超过3万元时（三个指标须同时达到，或已达到两个指标、另一个指标接近达到），房地产（住宅）进入快速发展时期。苏州、杭州已于2002年达到上述指标，进入快速发展时期；南京、无锡、宁波已于2003年达到上述指标，进入快速发展时期；常州于2004年达到上述指标，进入快速发展时期。镇江、扬州、南通、嘉兴和绍兴已基本达到两个指标，即将进入快速发展时期。上述11个地区近期进入不会有太大的风险。（4）房价水平受政策调控影响，近期市场需求主要以自用需求为主。因此，住房价格和居民收入密切相关，即房价收入比。房价应包括商品住房、经济适用房和二手房的加权平均价。我们没有获得经济适用房和二手房的权威数据资料，只能利用统计部门公布的商品住房销售平均价。由于统计部门公布的商品住房销售平均价，有一定的滞后性，约滞后一年。在近一年房价大幅上涨的情况下，统计部门公布的商品住房销售平均价约和实际市场价相差15%20%左右，而经济适用房、二手房的价格和商品住房的价格相差约20%30%左右。由于大部分城市商品住房销售量远大于经济适用房和二手房，因此通过加权平均，统计部门公布的商品住房销售平均价约等于同期市场各种住房的平均价。1998年，联合国对96个国家（地区）做过统计，结果表明这96个国家（地区）的房价收入比差距很大，在0.830之间，平均为8.4，中位数为6.4。由于长三角地区是外来人口导入区，因此长三角地区房价收入比要比其他地区高一些。我们认为，一般地区为166.5（即一套房的房价约是家庭66.5年的收入），长三角地区城市房价收入比应为17；省会城市如南京、杭州，副省级城市如宁波，房价收入比应为17.5。正、负10%属于正常范围，超过10%则属于偏低或偏高。现以每套住房80平方米（基本相当于目前户均面积）计算，看各城市