（2011.04.16）商铺租赁合同签订应注意的问题课件

商铺租赁合同签订应注意的问题 前言 o商户拖欠租金反映出的几个问题 o1、什么样的商户能够保证合同的履行 o公司 o具有财产的个人 o有担保的主体 o2、如果商户拖欠租金，出租方该怎么办 o约定滞纳金 o停水、停电 o解除合同 o3、没有拖欠租金，但品牌不符合公司商场要求怎么办 o品牌调整 一、选择商铺租赁合同的签订主体 商铺租赁合同签订主体的类型 公司（国有公司、民营公司） 企业（个人合伙企业、个人独资企业 外商独资企业） 公司、企业的分支机构（外资企业在深圳 的分支机构、外地企业在深圳的分支机构 ） 自然人 个体工商户 选择商铺租赁合同的签订主体 o不同主体的特点 o公司 o有现责任公司 o股份有限公司 选择商铺租赁合同的签订主体 o实力雄厚的公司、经营多年的公司 o以租赁场所作为其设立经营地址的公司 非公司型企业 合伙企业 个人独资企业 外商独资企业 中外合资企业 中外合作企业 选择商铺租赁合同的签订主体 选择商铺租赁合同的签订主体 公司、企业的分支机构 外资企业在深圳的分支机构 外地企业在深圳的分支机构 选择商铺租赁合同的签订主体 自然人 有不动产 有其他财产的 个体工商户 如何选择商铺租赁合同的签订主体 o不同类型主体承担责任的方式 o1、公司 o（1）以公司的全部财产承担责任；（2）公司财产不足以偿还财产的 ，在一般情况下不能要求公司的股东承担责任。 o2、个体工商户 o个体工商户以其个体工商营业执照登记名下的财产与个体工商户的设 立人的个人财产承担责任。 如何选择商铺租赁合同的签订主体 o3、外商投资企业 o中外合资经营企业为有限责任公司，按法人规定承担责任。 o中外合作经营企业、外商独资企业不符合法人设立条件的，设立人对企业债务 承担连带责任。 o中外合作经营企业、外商独资企业符合法人设立条件的，按法人的规定承担责 任。 o4、外商投资机构分支机构 o（1）首先以外商投资机构的分支机构财产清偿债务； o（2）外商投资机构的分支机构财产不足以清偿债务的，以外商投资机构的财产清偿。 o5、外地企业在深圳设立分公司 o（1）首先以外地企业在深圳分公司的财产清偿； o（2）外地企业在深圳分公司的财产不足以清偿债务的，以企业的财产清偿。 如何选择商铺租赁合同的签订主体 o证明签订主体身份的资料 o公司 o营业执照、公司法定代表人证明书、授权委 托书、法定代表人身份证复印件、授权代表 身份证复印件 o注册商标证书 注册商标的许可 二、商铺租赁合同的重要条款 o1、租金的交纳时间、未按时交纳租金的制 约措施 o2、不按是交纳租金的合同解除权 o3、解除合同后的装饰装修的处理、商铺内 物品的处理 o4、公司业态调整、品牌调整权的重要性 商铺租赁合同的重要条款 o合同解除权 o1、法定解除权 o2、约定解除权 商铺租赁合同的重要条款 o 哪些约定无效 合同法第五十二条规定，有下列情形之 一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同， 损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三 人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 三、做好相应的保障措施 o1、提供主体的比较完整的资料 o2、个人一定要留身份证复印件 o3、由有关的公司提供连带责任担保承诺书 三、做好相应的保障措施 o个人 身份证复印件 o个体工商户营业执照、个体工商户登记人的 身份证复印件 四、租赁的几种形式 u承租：承租人支付租金，出租人出租房屋。 u预租：开发商将尚未竣工但已拿到预售许可证的商品房，与 预租人签订预租合同并预收租金，然后按照约定日期把房屋交 付给预租人使用的一种租赁关系。 u转租：承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。 四、租赁的几种形式 u委托出租：房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出租 。（委托人与受