《房地产SWOT分析》word版.doc

万象城益佳苑项目SWOT分析房地产开发管理X结课作业学院： 土木与建筑工程学院 班级： 工程管理09-1班 Q Q ： 331859817 姓名： 容 乐 日期： 2011 年 11 月 10 日一、项目介绍万象城益佳苑位于建安路6号，由桂林桂益房产地产开发有限公司开发，桂林建筑安装工程有限公司承建，广西银湾物业管理有限公司承揽物业服务，是集高层景观住宅、多层公寓、特色商业街于一体市中心首席人居。楼盘占地面积15000平方米，建筑面积118700平方米，总户数740户，绿化率为29.4%，容积率为2.63。万象城益佳苑为桂林城市中央领域扛鼎巨作，将以18万平米庞大气势全面引爆全城。傲据中山南路200米商业核心带，东眺悠悠漓江，西赏黑山植物园，南鉴南溪山，坐享商业、公园、教育、景观、大型商超等顶级配套，进退自如，不离城却离尘很远，全面竖起中央领域新旗帜。整座万象城集结了景观优宅、国际公寓、旗舰商业等地产壮举，大气简约的国际现代建筑风格，刚柔并济的建筑线条，浓缩东方美学的精品园林，囊括缤纷万象与世界文化，生动呈映景观优宅与超级商业相结合的中央城邦。万象城益佳苑品质全面升级，中空断桥隔音保温玻璃彩色铝合金窗，指纹密码锁盼盼牌安全防盗门，防锈防盗拆坚固仿搪瓷静电喷涂锌钢护栏全面提升生活品质；同时，力邀具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广西银湾物业”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统让您畅享居家生活的静谧与尊崇。二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前赤手可热的老城区象山区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，完全没有市区的繁杂与喧闹，反而相当幽静，因此小区可谓是市区中的“桃花源”。再者，小区往东300米是景色秀美的漓江，往西是空气格外清新黑山植物园，往南500米是可以散步、游玩的南溪山公园。综上，项目的地理位置是非常优越的。（2）交通状况：项目周边有有2路、11路、22路、33路、55路、56路、99路、100路、201路，众多公交线路。业主可以在桂清路下车，步行约10分钟左右便可到达项目。项目交通四通八道，出行是相当的方便：到桂林火车南站，仅一站路之遥；无论是前往市中心，三里店方向还是瓦窑，临桂新区方向，最长车程一般都可控制在20分钟左右。（3）生活配套：项目离联达商业广场、十字街商圈、南城百货都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。步行10分钟可以到南门市场买菜，小区附近的小店较多，药店、银行一应俱全，能充分满足业主的日常以及休闲生活需要。（4）文化氛围：小区内规划有幼儿园，但是目前正在建设当中，希望早日能投入使用。离项目最近的学校是南溪山小学，周边还有十六中以及重点院校逸仙中学。（5）引进国家一级资质物业公司广西银湾物业管理有限公司联合打造小区物业管理品牌，更提升了项目的整体水平。（6）公司所开发的商品房，均由已通过ISO9002国际质量认证、荣获国家建筑业最高荣誉奖“鲁班奖”的国家一级资质桂林建筑安装工程有限公司施工，并严格按照建设部颁布的标准进行验收。W（劣势）（1）土地成本高，如此高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客（2）由于市区寸土寸金，市区楼盘的园林规划较之临桂新区或城北的一些楼盘，还是有一定的差距。（3）三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大（4）居民对电梯楼及复式楼接受能力有限，而电梯户型占比较高（5）偏离中山南路，被中山南路两旁建筑挡视线,难以突现整体楼盘。O（机会）（1）桂林是一座国际旅游城市，随着旅游产业的兴旺和城市规划建设的日趋完善，桂林的房地产市场前景将更为广阔。同时，随着桂林加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产产业带来巨大的市场需求。（2）作为老城区之一的象山区，是不少购房者青睐的区域之一。由于目前市区土地的稀缺性，可供开发商品房的地块正在急剧减少，因此，即使是政策强压期，市区楼盘，特别是地段优越的楼盘，价格受到的影响是微乎其微的，在供大于求的市场现状下，项目的升值潜力不言而喻。（3）万象城益佳苑曾被先后评为桂林最具投资潜力楼盘、市民最期待楼盘、奖金保值楼盘等，说明项目无论是从保值还是受关注程度，都得到了市场的认可。T（威胁）（1）整个桂林房产市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显提高。（2）土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。（3）周边楼盘云集。兴进中央尊馆、亚都168酒店式公寓、联达雅居2期、香江漫步等林立在附近,客户分流,竞争激烈。三、战略分析内部环境分析 （S、W）外部环境分析（O、T）优势（S）劣势（W）l 环境优美，交通便捷l 周围配套设施相对完善l 知名建设、施工、物业单位，更有保障l 价格偏高l 绿化率相对偏低l 电梯房居多，超出居民接受能力l 楼盘相对隐蔽，不显眼机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势l 桂林房地产市场需求量大l 象山区地块剧减，项目具升值潜力l 开发商口碑好，项目关注度高l 突出项目产品和自身特点l 知名企业合作，靠树立更高一级形象l 把握商机，快启抢占市场空白l 投入广告，宣传项目特色l 加强展示，提升项目知名度威胁（T）发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁l 房价涨而市民收入未提高l 国家政策发布，影响价格策略l 周边楼盘众多，竞争激烈l 集中强势推广，树主差异化形象l 提供完善服务，让客户真实体验l 因地制宜，充分利用有限地块资源l 提前蓄客，传递信息，解决客户资源资源问题四、总结从以上分析可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。当洪峰呼啸