盛海景时代广场商业综合体战略策划报告.ppt

三盛海景时代广场 商业综合体战略策划报告 HAI JING PLAZA Commercial complex strategic planning report 弘策 中国 二零壹壹年月二十五日 CHAPTER1：项目竞品研究 CHAPTER2：项目整体定位 CHAPTER3：项目营销策略 CHAPTER4：项目招商策略 项目战略提报的基本构想 弘基企业-弘策中国，从市场状况与消费者的角度出发，通过精确细致的 市场分析、商圈分析与消费者分析，前期制定了相对详细专业的整合策划报告精装版，此次汇报版本为 前期报告单精简版 CHAPTER1: Property market research（市场属性研究） 市场竞品研究（酒店式公寓办公商业） 类别商铺 案名京汇国际广场 宁兴 海天国际莲洋大观舟山国际水产城科来华国际家居城 地址东港28-3地块 东港海印路海洲路与灵秀街交叉沈家门水产交易中心 海天大道1188号 商业面积约600（可售）约16000 （约40套） 180000 200000 开盘时间2011.09.232011.09.23 2011.052010.07 去化率未开盘100%80% 产品分析 60平米左右，约 10套（公寓底商） ； 商业最大700平米，一般在 300-400平米，商铺层高沿海 印路1层4.5米，二层3.6米； 沿海华路一，二层均4.5米； 中间连接段1层4.5米，二层 4.2米； 酒店式公寓底商，层高一层 4.5米，二层4.2米，主力面积 70-80平米 商业租赁40-760平米45平米 销售模式 目前在招商，后续 销售模式待定 直接销售开发商持有直接销售 房价的21%前三年一次性 返租，第四年保底月租金 50元/月加分红，第五年 保底租金55元/月加分红 ）。 目前售价 预计报价45000- 50000元/平米 均价40000元/平米 -沿街1F-55000,2F- 15000,3F-22000内街 1F-36000元/平米 18000元/平米 POINT：在售商业物业分析 （1） 产品面积：区域商铺面积40800平米不等，1楼，1楼带2楼产品形态均有分布； （2） 产品均价：目前区域楼楼商铺在售均价在35000-50000元/平米； （3） 销售模式：多以直接销售为主，仅专业市场小面积商铺带回报销售，回报收益率相对较低； 类别酒店式公寓 案名宁兴 海天国际莲洋大观（新开盘） 舟山国际水产 城 （度假）朱家尖南 沙风情 （度假）二期朱家 尖璞缇海 地址东港海印路海洲路与灵秀街交叉口沈家门水产交 易中心 朱家尖风景区 酒店式公 寓面积 约16000平方米 （计约400套） 约33000平方米 （计约750套） 约10000平方米 （计约154套） 约10000平米 （计约142套） 二期约4000平方米 （计约60套） 开盘时间 预计2011.09.23商业开盘 （酒店式公寓推出时间待定） 2011.09.042011.05.012011.01.022011.08.28 去化率未开盘 33%，当天去化计约250套，共计750套； 一单元350套近海因单价较高，当天去化约 18套；二单元350套不近海性价比相对较高 ，当天去化200多套；（因是宁波开发商， 宁波客户占一定比例） 61%70% 27%，开盘当天去 化17套 装修状况精装修（2000元/平米)精装修(3000元/平米)精装修精装修精装修 产品分析 房型面积段主要在38-44平米 ，南户44平米，北户38平米 ，高层局部布局少量90平米户 型，层高3.2米，总计18层， 每层约30户。 面积41-43，顶层局部布局少量80-100 平米户型，层高3.2米，总高27层。 房型面积45- 145，主力面 积5060 房型面积40-100 主力面积40-60 房型面积50-60主 力面积60 ， 增值服务无提供物业委托租赁服务无 提供酒店式管理服 务 提供酒店式管理服 务 销售模式直接销售 开盘当天，总价优惠4万元；当天下定10万 定金，1000元/平米优惠，一次性付款9.2 折。总体统计相当于一次性付款8.2折；贷 款相当于8.9折； 直接销售 前5年按房价的5% 每年固定回报 直接销售 目前售价 预计报价11000-14000元/平 米 二单元（不近海）价格范围约：12300- 16400元/平米（8.2折计） 一单元价格范围约（近海）： 13940-22140元/平米（8.2折计） 开盘前报价均价20600元。 约11000- 13000元/平米 约17200元/平米约23000元/平米 POINT：在售酒店式公寓物业分析 （1） 产品面积：区域酒店式公寓的主力面积在40平米左右，50以上的大户型面积相对较少； （2） 产品均价：区域同类产品主力价格区间为11000-14000元/平米； （3） 销售模式：多以直接销售为主，较少提供酒店式管理服务及其它增值服务； 类别写字楼 案名宁兴 海天国际（东港）中浪国际大厦（定海临城）舟山国际水产城（沈家门） 地址东港海印路新城千岛路沈家门水产城交易中心 办公面积24000平米 126972 （总建面） 43200（计约36套） 开盘时间预计2011.09.232011.012011.05 去化率未开盘65% 装修状况毛坯毛坯毛坯 产品分析 主力面积积在163，层层高3.2米 单层约单层约 1600，大约约10户户，总总高 15层层； 300-600600-1300 销售模式半层起售 开发商宁兴天润置业有限公司舟山市百联置业有限公司舟山水产品中心批发市场有限 目前售价目前售价成交均价为成交均价为1050010500元元/ /平米平米1300013000元元/ /平米平米约约10000-1300010000-13000元元/ /平米左右平米左右 舟山办公楼市场以临城新城为主。东港新区两大区域为主，目前在售楼盘数量不多，整体在售均价在10000-11500元/左右。舟山第二、三产业发展迅速，所 占经济总量比重较大，随着整体大规划的确定，办公市场发展潜力看好。但目前办公的整体价格仍处于一个相对发展的阶段。 POINT3：在售办公物业分析 CHAPTER2: Plot properties research（地块属性研究） 技术指标 产品分析SWOT分析 Point1： 项目产品分析 (1) (4)5层 (3) (2) 技术指标分析（预测报告） l总建面：94107平米； l商业总建面：35438平米； 1#商业：6815平米 2#商业：6868平米 3#商业：11176平米 4#商业：10578平米 l塔楼总建面：33579平米； 1#办公：9193平米； 2#办公：9376平米； 3#办公：15010平米； l地下车库建面： 25090平米； 1#、2#、3#塔楼产品比较 n 总建面：33579平米； n 总套数：503套； n 总套数比例： （1）主力面积段集中在5080平米，占92%，其中6070平 米 面积 段在主力面积中占有一定比例。 40-50平米： 4套，占1%； 50-60平米：142套，占28%； 60-70平米：219套，占44%； 70-80平米：102套，占20%； 80-90平米： 16套，占3%； 90-100平米：18套，占4%； (2) 1#面积段分布较为丰富，主力面积段在5070平米范围， 分布有40平米面积段；2#面积段偏大，60平米起，主力面 积段在70-80平米；3#面积主力面积段，集中在50-70平米 间，其中以60-70平米占较大比例，3#整体套数相对1#、 2#较多； 44% 28% 20% 3% 4%1% Point2： 项目产品分析 主力面积在50-80平米，相对于周边竞争产品40平米左右的主力面积，相对偏大 （1）区位优势：位于东港核心商业中心，紧邻区政府，区域 位置优越。 （2）交通优势：三面紧邻城市主干道交通便捷。 （3）景观优势：项目四至可观海望山，一面紧邻城市绿化带 （4）产品优势：规划LSC区域升级商业综合体，外力面现代极 具质感，项目整体品质较高； （1） 舟山新城市定位国家级海洋新区，对舟山整体城市发 展是极大的利好； （2） 项目位于东港开发区规划二期，东港三期整体规划及相 应配套等设置的完善和发展对本项目商业是极大的利好； （3）房地产政策方面对住宅从严的整体调空，对商业地产投 资是一大机会； （1） 竞品威胁：东港区域宁兴海天国际、莲洋大观等项 目均在本年度开盘，且体量较大，对本项目将产生较大 的威胁和 影响； （2） 市场层面：房地产整体市场政策依旧是“适度从紧” 政策，对贷款相对较为严格，尤其是舟山本年度贷款额 度已满； 优势 威胁机会 劣势 （1）面积劣势：办公部分面积相对较大，50-80平米为主 ，商业4#整体面积偏大一定程度影响销售去化速度； （2）产品劣势：商业部分整体布局及内部结构相对设计不完善 ，待修改，对招商产生一定压力； （3）销售压力：项目以短时间快速去化9亿为目标，整体具一定 压力； Point3： 项目SWOT分析 CHAPTER3: The whole project positioning（项目整体定位） Question /“ 海景时代广场 ”作为近10万平方米的商业综合 体，从快速完成营销角度出发，我们要需要对此项目产品功能性进 行重新解读与定位？ Answer / 多功能性的城市商业综合体 在众多综合体概念中，本项目应具备营销的何种差异化特征？ 项目核心定位： 中国首个国家级海洋新区下，舟山，普陀东港核心， 集合海景SOHO、创意办公、精品酒店、LSC休闲商业于一体，滨海体验式商业集群。 它是： 具有 “功能型、服务式 ”的海景SOHO； 具有时尚创意并渗透文化张力的“小而精致”的精品酒店； 代表东港新区新办公理念的创意办公； 升级舟山及东港商业的“LSC体休闲验式”的滨海商业中心，以餐饮休闲娱乐为主； 它是东港城市生活的新趋向，是东港商业文化升级的新标志。 商业价值：以LSC商业功能为主， 以精品酒店提升产品档次，并结合创意办公、海景SOHO形 成可循环再生的商业生态系统，各商业形态之间相互促进，互为价值链。 社会价值：是舟山东港文化与灵魂的标签；是舟山标志性建筑；是舟山商业价值最大化 的具体体现；是舟山城市经济发展的带动者。在运营中彰显对加快舟山商业产业升级换代 ，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的 作用。 1 2 3 4 办公 9193平米（5-12F） 创意办公 4688平米（5-8F） 精品酒店 4688平米（9-12F） 1、2、3、4 LSC商业 35438平米（1-5F） LSC商业 海景SOHO 15010平米（5-14F） L S C CHAPTER4: Product Suggestion（项目营销总体策略） 营销策略价格策略营销模式推盘策略推广策略 PART1: 项目营销策略 POINT1：营销任务界定 point1：销售目标 开盘一个月时间止，达成项目约70% 的销售率； point2：项目形象 三盛集团“商业品牌”新形象的构筑。从战略角度出发，树立项目区域标志性的商 业形象，兼顾销售达成、招商主力店实现、后期商业的经营管理问题，乃至整个集团的商业的发展战略布局。 POINT2：营销核心策略详解 价格策略：以短期内达成快速去化为任务的适当“宽松的价格策略” 模式策略：以快速去化为任务的“直接销售”结合以招商先行，后续带租约销售模式 推盘策略：以快速区化为任务的 “集中部分产品优先推盘”及 后续产品价值最大化推盘 推广策略：以区域联动传播及线上线下互动传播“相结合的立体推广模式 PART2: 项目价格策略 point1：项目整体定位标准 本案价格界定原则 以“适度宽松的价格策略”，达成短期内快速去化的营销任务为前提； 以“市场价格为依据”， 以切实可行的符合市场综合价格范围为依据； 以“商业的市场收益”， 以商业的实际投资回报收益为参考进行界定； 商业价格界定（市场比较法1F2F） 本区域内可直接类比的在销售和即将销售个案 主要有 ”宁兴海天国际“、”碧海莲缘“、“ 舟山水产城 ”。 项目 因素宁兴海天国际 本案 碧海莲缘 本案 舟山水产城 本案 商业环境 1 1.2 1 1.1 1 1.1 产品品质 1 1.5 1 1.3 1 1。3 商业配套 1 1 1 1.01 1 1.07 运营管理 1 1 1 1.3 1 0.97 地理位置 1 1.1 1 1.17 1 1.19 销售价格50000元/平米 52000元/平米46000元/平米50000元/平米 50000元/平米52000元/平米 本项目销售 估价 40000-50000 元/平米 Point2：商业价格定位（收益还原法1F2F） 根据市调情况看， 项目周边“东港中昌街、海莲路、碧海莲缘街、昌正商业街的商铺租金主要集中在1-3.5元/平米./天左右； 若按均租金2.5元/平方米./天计，则单套商业的每平方米的年纯租金收益为： 2.5元/平方米/天 365天 = 913元/平方米； A方案: 若期望的投资回报率为6.5%，则单套商业每平米售价为 913/6.5% = 14046元/平方米 B方案: 若期望的投资回报率为3.5%，则单套商业每平米售价为 913/ 3.5 % = 26085元/平方米 取A、B方案的均值，则收益还原法得出本案的合理单价为 20065元/平方米。 作为商业用房，主要以投资回报用途为主，因此收益还原的权重将占较大比重，在此设定收益还原占60%，市场比较占40%。 则本案商业价格为： 20065*60% +55000*40% = 34039元/平方米 本案商业价格定位（12F ） : 4000050000元/平米 以上的评估价格为基础于目前的市场情况， 但是考虑到产品优化和各种营销策略的综合作用，对于本案商业价格的最终定位将参考下列几点进行修正： 其一，舟山商业投资现状，商铺价格虚高，价格与实际投资回报率存在倒挂现象 其二，本案开放式商业体， 产品外立面设计景观规划招商运营等优势，价格定位应与市场差异化 其三， 本项目营销目标， 项目以快速实现销售为总目标，本案商业将采取“适当宽松的价格策略” 本案商业价格定位（3F4F5F ） : 1100025000元/平米 正常情况下， 根据各楼层定价比例系数，最终定价时还需参考房型、位置等因素做最终定价； 根据此定价系数比例，以1F为基准，则3F 、4F、5F价格为 1F带2F=40000-45000元/平米； 3F=18000-25000元/平米； 4F=12000-16000元/平米； 5F=11000-15000元/平米； 本案商业部分产品加权平均价为 : 27985元/平米 Point3： 酒店式公寓价格界定 本区域内可直接类比的在销售和即将销售个案 主要有 ”宁兴海天国际“、”舟山水产城“、“ 莲洋大观 ” 项目 因素宁兴海天国际 本案 舟山水产城 本案 莲洋大观 本案 商业环境 1 1.2 1 1.1 10.9 产品品质 1 1 1 1.05 10.8 商业配套 1 1 1 1.07 10.8 运营管理 1 1.1 1 1 11 地理位置 1 1.1 1 1.19 10.8 销售价格 12000 12500 11500 12800 1320012300 本项目销售 估价 1200013000元/平米 本案酒店式公寓价格定位 : 12000-13000元/平米 以上的评估价格为基础于目前的市场情况， 但是考虑到产品优化和各种营销策略的综合作用，对于本案商业价格的最终定位将参考下列几点进行修正 其一，舟山酒店式公寓面积较小，后期宁兴、莲洋大观等楼盘集中放量且面积主要为30-40平米； 其二，本案产品面积相对较大， 主力面积在60-80平米，存在相对的总价压力； 其三， 本项目营销目标， 项目以快速实现销售为总目标，建议考虑“适当宽松的价格策略”； 参考宁兴项目开盘的情况，舟山市场对于价格的敏感度很高，建议日后在出售酒店式公寓中，安排毛胚房作 为交房标准，将装修作为选配的菜单，以此毛胚低价吸引客户。 Point4：办公价格界定 本区域内可直接类比的在销售和即将销售个案 主要有 ”宁兴海天国际“、”碧海莲缘“、“ 舟山国际水产城 ” 项目 因素宁兴海天国际 本案 舟山水产城 本案 商业环境 1 1 1 1.1 产品品质 1 1.31 1 1 商业配套 1 0.98 1 1.07 运营管理 1 1.34 1 0.82 地理位置 1 1.01 1 1.19 销售价格 9658- 11500 10600 1000012600 10800 本项目销售估价 10000-11500元平米 本案纯办公价格定位 : 10000-11500元/平米 以上的评估价格为基础于目前的市场情况， 但是考虑到产品优化和各种营销策略的综合作用，对于本案商业价格的最终定位将参考下列几点进行修正 其一，舟山办公市场整体处于发展初期，前景及规划较好，但目前市场总体售价相对较低； 其二， 本项目营销目标， 项目以快速实现销售为总目标，建议考虑“适当宽松的价格策略”； 鉴于宁兴项目办公开盘后销售的情况，我们建议增加存办公的体量。 PART3: 项目营销模式 POINT1：本项目商业运做模式界定 部分持有-返租（商业示范），部分出售（资金回笼） 哪部分持有？哪部分销售？如何界定？ 租售建议说明 我司将本案的商家按照业态特性将其经营方式分为两大类，持有出租和销售。 因为面积较大的商铺总价高，直接销售有一定困难，建议采用持有出租的方式； 而对于面积较小的商铺可直接销售，以便资金回笼。 point1： 租售比建议 point1： 租售比建议 租售面积统计 租售方式 建筑面积积 （） 持有出租9980 销售/售后返租27034 总计总计37014 point1： 租售比建议 租售建议表 区域楼层区位名称业态涵盖建筑面积租售建议租赁年限 1 乐乐生活1乐活族音像制品、婚纱摄 影、家居家 纺、干洗店、 1014销售/ 美甲、药店、美容美发、宠物 店、房产中介、 2 眼镜专卖 、手机专卖 、便利 店 1842 3学院派教育培训、游艺城1815 4博弈堂 桌球馆、雀友会馆、网吧、桌 游店 1936 3 逸生活1购物狂精品购物2407售后返租3年 22818 3料理师西餐牛排、日式铁板烧/料理 、茶餐厅、时尚火锅、寿司、 韩国料理 2589销售/ 4朋来阁宴会餐厅2945持有8年 2 尚生活1商务范茶馆、银行、数码彩扩、旅 行社、 1206销售/ 美容SPA、证券中心 2 票务中心、银行、美容SPA、 证券中心 1699 3银行2185 4运动带健身中心2190持有8年 4 品生活 1享乐派 西点饼屋、酒吧、冰品甜品、 咖啡 1871 销售标杆店 2饕餮控 川菜、江浙菜、粤菜、宁波菜 馆 2540 3乐开怀量贩式KTV2898 4/5都食客中型餐饮/大型海鲜餐饮4849持有8年 1 2 3 4 LSC商业 界定标准一：产品楼层导向原则 商业物业价值逐层递减，1、2F相对物业价值较高， 较较容易快速实现资金回笼，则1、2F3F 4F 5F； 界定标准二：产品面积导向原则 4栋整体物业1_5F商业面积相对大于1栋、2栋、3栋 ，且4栋物业4F5F产品设计有露台，适合商业运营 。 界定标准三：产品区位导向原则 商业物业沿街价值较大，则2幢、 3幢 、4幢1幢 ； 界定标准四：商业纵向运营原则 纵向整体运营价值最大化原则，销售与招商横向交 叉的商业较难实现运营管理。 POINT2：本项目商业运做模式界定标准 point3：本项目租售比建议 租售面积统计 租售方式区位建筑面积积（） 持有出租 以B、C的4楼和D幢4-5为主 9980 优优先销销售/带带租约约出售剩余其他商业27034 保持商业整体形像保持商业整体形像持有部分或带租约出售，共计面积持有部分或带租约出售，共计面积99809980平米，平米，先期作为商业示范， 规范商业形象，以促进销售； 优先销售部分，27034平米，先期快速回笼资金，以完成总体年度销售任务； 直接销售+提供招商顾问服务（商业连锁协会） POINT4： 本案商业部分销售模式界定 根据快速回笼资金的销售界定，为降低开发商销售风险和快速实现资金回笼，建议采取“直接销售” 的销售模式； 同时为增加投资客的信心，在此基础上提供“招商顾问服务”即借我司资源，联合各省“商业 连锁 协会”，将“商业连锁协会“与投资客进行品牌商家的联谊，凡买本商业的消费者，我司 即提供 一定质量的品牌商家。一方面为投资客提供商家支持，增加本商业的附加值；另一方面 在实现开 发商快速回笼资金的情况下，不承担售后返租等模式的风险。 POINT5： 商业1F2F楼层产权分割、产权联体优劣势分析 IF带带2F产权联产权联 体IF带带2F产权产权分割 优势劣势优势劣势 1带2F联体，可以提 升2F商业价值，利于带动 2F销售，提升1F、2F整体 商业价值。 对后期商业运营将产生一 定影响。 对后期运营而言，相对较 为便利。 1F2F产权 分开，1F价格将得 到提升，同时2F价格将同比下 降；若1F定价过高，则影响1F 去化速度，2F商业价值则较 难实现 ，不利于销售去化。 注：从快速实现销售角度而言，建议采用1F带2F产权联体方式，且面积控制在150平米以内。 CHAPTER5: Investment promotion strategy（招商整体策略） 业态定位业态配比 租售比例 工程建议 根据上述定位、分析， 将项目分为以下四大功能区： A区、乐生活 B区、逸生活 C区、尚生活 D区、品生活 A C B D LSC商业 point1： 业态概念定位 A C B D LSC商业 A区：乐生活（1-4F） 1F：乐活族 2F：乐活族 3F：学院派 4F：博弈堂 C区：尚生活（1-4F） 1F：商务范 2F：商务范 3F：商务范 4F：运动带 B区：逸生活（1-4F） 1F：购物狂 2F：购物狂 3F：料理师 4F：朋来阁 D区：品生活（1-5F） 1F：享乐派 2F：饕餮控 3F：乐开怀 4F：美食汇 5F：都食客 point1： 业态概念定位 point2： 业态分栋定位 point2： 业态分栋定位 A区：乐生活 A区：乐生活 A区：乐生活 A区：乐生活 A区：乐生活 A区：乐生活 A区：乐生活 业态剖面图 楼层 （F） 区位 名称 业态业态 布局 4博弈堂A15 桌球馆A16 雀友会馆 A17 网吧 A18 桌游店 3学院派A13 教育培训A14 游艺城 2 乐活族 A2-2F 婚纱摄 影 A3-2F 家居家纺 A7-2F 美容美发 A8-2F 宠物店 A9-2F 房产 中介 A10-2F 眼镜店 A11-2F 手机专卖 1 A1 音像 制品 A2-1F 婚纱摄 影 A3-1F 家居家纺 A4 干洗店 A5 美甲 A6 药店 A7-1F 美容 美发 A8-1F 宠物店 A9-1F 房产 中介 A10-1F 眼镜店 A11-1F 手机专卖 A12 便利店 A区：乐生活 A区业态汇总表-1F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） A栋1乐活族 A1音像制品37/ A2-1F婚纱摄 影234亲密爱人 A3家居家纺162水星家纺、罗兰 家纺 A4干洗店68/ A5美甲45/ A6药店55/ A7-1F美容美发68米兰、顶峰 A8-1F宠物店71/ A9-1F房产中介78/ A10-1F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜 A11-1F手机专卖62/ A12便利店70 可的 小计计1014 A区：乐生活 A区业态汇总表-2F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） A栋2乐活族 A2-2F婚纱摄 影782亲密爱人 A3-2F家居家纺375水星家纺、罗兰 家纺 A7-2F美容美发304米兰、顶峰 A8-2F宠物店71/ A9-2F房产中介78/ A10-2F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜 A11-2F手机专卖168/ 小计计1842 A区：乐生活 A区业态汇总表-3F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） A栋3学院派 A13教育培训928韦博教育 A14游艺城887汤姆熊 小计计1815 A区：乐生活 A区业态汇总表-4F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） A栋4博弈堂 A15桌球馆605传奇 A16雀友会馆692/ A17网吧322/ A18桌游店317/ 小计计1936 point2： 业态分栋定位 B区：逸生活 B区：逸生活 B区：逸生活 B区：逸生活 B区：逸生活 B区：逸生活 B区：逸生活 业态剖面图 楼层（ F） 区位 名称 业态业态 布局 4朋来阁B8 宴会餐厅 3料理师 B2 西餐牛排 B3 日式铁板烧/料理 B4 茶餐厅 B5 韩国料理 B6 时尚火锅 B7 寿司 2 购物狂 B1-2F 精品购物 1B1-1F 精品购物 B区：逸生活 B区业态汇总表-1F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） B栋 1购物狂B1-1F精品购物2484/ 小计计2407 B区：逸生活 B区业态汇总表-2F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） B栋 2购物狂B1-2F精品购物2818/ 小计计2818 B区：逸生活 B区业态汇总表-3F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） B栋3料理师 B2西餐牛排395西堤牛排 B3日式铁板烧/料理587上井、荣 B4茶餐厅357洋葱餐厅、新旺茶餐厅 B5韩国料理351明洞、权金城 B6时尚火锅784澳门豆捞 B7寿司115争鲜 小计计2589 B区：逸生活 B区业态汇总表-4F 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） B栋 4朋来阁B8宴会餐厅2945/ 小计计2945 point2： 业态分栋定位 C区：尚生活 C区：尚生活 C区：尚生活 C区：尚生活 C区：尚生活 C区：尚生活 C区：尚生活 业态剖面图 楼层（ F） 区位 名称 业态业态 布局 4运动带C8 健身中心 3 商务范 C2-3F 银行 2 C7 票务 中心 C2-2F 银行 C4-2F 证券中心 C5-2F 美容SPA 1 C1 茶馆 C2 -1F 银行 C3 数码 彩扩 C4-1F 证券中心 C5-1F 美容SPA C6 旅行社 C区业态汇总表-1F C区：尚生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） C栋1商务范 C1茶馆230泰和 C2-1F银行472工商银行 C3数码彩扩32柯达彩扩 C4-1F证券中心368/ C5-1F美容SPA67萨琳娜 C6旅行社37/ 小计计1206 C区业态汇总表-2F C区：尚生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） C栋2商务范 C7票务中心58/ C2-2F银行703工商银行 C4-2F证券中心448/ C5-2F美容SPA490萨琳娜 小计计1699 C区业态汇总表-3F C区：尚生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） C栋 3商务范C2-3F银行2185工商银行 小计计2185 C区业态汇总表-4F C区：尚生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） C栋 4运动带C8健身中心2190/ 小计计2190 point2： 业态分栋定位 D区：品生活 D区：品生活 D区：品生活 D区：品生活 D区：品生活 D区：品生活 D区：品生活 D区：品生活 业态剖面图 楼层 （F） 区位 名称 业态业态 布局 5都食客D15 大型海鲜餐厅 4美食汇D10 时尚餐厅D11 湘菜D12 自助餐 D13 韩式烧烤 D14 泰国料理 3乐开怀D9 量贩式KTV 2饕餮控D5 川菜 D6 江浙菜 D7 粤菜D8 宁波菜 1享乐派 D1 西点 饼屋 D2 酒吧 D3 冰品 甜品 D4 咖啡 D区业态汇总表-1F D区：品生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） D栋1轻食家 D1西点饼屋17285面包房 D2酒吧1529激情百度 D3冰品甜品82DQ D4咖啡302伊诺、蓝湾 小计计2085 D区业态汇总表-2F D区：品生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） D栋2饕餮控 D5川菜670巴蜀传香 D6江浙菜702白鹿餐厅 D7粤菜671王子鲍鱼 D8宁波菜馆497福记、百仕餐厅 小计计2540 D区业态汇总表-3F D区：品生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） D栋 3乐开怀D9量贩式KTV2898炫音 小计计2898 D区业态汇总表-4F D区：品生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） D栋4美食汇 D10时尚餐厅411大城小爱 D11湘菜548毛家饭店 D12自助餐714圆苑酒家 D13韩式烧烤234韩风 D14泰国料理300香江蕉叶 小计计2207 D区业态汇总表-5F D区：品生活 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 （F）（） D栋 5都食客D15大型海鲜餐厅2638/ 小计计2638 point3： 业态配比 业态 组数建筑面积 （组）（） 餐 饮2113705 休闲娱乐1211430 零售专卖56157 配套服务115722 总总 计计4937014 业态面积统计表 point3： 业态配比 业态组数配比图 总 计： 49组 point3： 业态配比 业态面积配比图 总 计： 37014 point4： 租售比建议 租售面积比例 总 计： 37014 建设工程须预先考虑的若干问题： 1.外立面泛光照明的设计考虑； 2.商业招牌的电源预留及初步位置确定； 3.若无中央空调系统，须考虑空调管线长度及室外机的摆放位置； 4.整个项目总体、室外及各栋内部导视系统的电源预留。 point5： 工程配套建议 开店要求： 餐饮业态： 1.预留足够的水、电、气（具体参考数值见工程配套建议表）； 2.预先需设计排油烟管道、排污、排废、隔油池； 3.需预先考虑厨房及后场的位置、通道。 point5： 工程配套建议 point5： 工程配套建议 A区工程配套建议表 区域业态业态 分区业态业态 定位 楼层层建筑面积积工程配套建议议 （F）（） 水 （m/月） 电电 （KW） 燃气总总流量 Q（m/小时时） A栋乐活族 音像制品137353/ 婚纱摄 影1-210161500150/ 家居家纺1-253750045/ 干洗店1688020/ 美甲145553/ 药店155553/ 美容美发1-237211007010 宠物店1-214220010/ 房产中介1-215618012/ 眼镜店1-2128100100/ 手机专卖1-223027023/ 便利店1701007/ 小计2856 446 学院派 教育培训3928130070/ 游艺城8871300180/ 小计1815 250 博弈堂 桌球馆460570048/ 雀友会馆692105055/ 网吧32238050/ 桌游店31745025/ 小计639 178 合计计5310 874 point5： 工程配套建议 B区工程配套建议表 区域业态业态 分区业态业态 定位 楼层层建筑面积积工程配套建议议 （F）（） 水 （ m/月） 电电 （KW） 燃气总总流量 Q（m/月） B栋 购物狂精品购物1-252256000400/ 小计5225 400 料理师 西餐牛排 3 3957006037 日式铁板烧/料理5879008048 茶餐厅3578905037 寿司11523011037 时尚火锅784180095103 韩国料理3517004237 小计2589 437 朋来阁宴会餐厅429457300550202*2 小计2945 550 合计计10759 1387 point5： 工程配套建议 C区工程配套建议表 区域业态业态 分区业态业态 定位 楼层层建筑面积积工程配套建议议 （F）（） 水 （ m/月） 电电 （KW） 燃气总总流量 Q（m/小时时） C栋商务范 茶馆123050035/ 银行1-333604000330/ 数码彩扩132355/ 旅行社137353/ 美容SPA1-25571350550/ 证券中心1-2816950120/ 票务中心258505/ 小计5090 1048 运动带健身中心42190520055037 小计2190 550 合计计7280 1598 point5： 工程配套建议 D区工程配套建议表-1 区域业态业态 分区业态业态 定位 楼层层建筑面积积工程配套建议议 （F）（） 水 （m/月） 电电 （KW） 燃气总总流量 Q（m/小时时） D栋享乐派 西点饼屋 1 1722504510 酒 冰品甜品821208/ 咖啡30260030/ 小计2085 483 饕餮控 川菜 2 6701800150103 江浙菜7022000150103 粤菜6711800150103 宁波菜馆4971500100103 小计2540 550 point5： 工程配套建议 D区工程配套建议表-2 说明：本案总用电量预估约为7000KW，考虑电力瞬间使用系数 按80%计算， 故建议本案变电用量约需满足共5600KVA。 未包括电梯、自动扶梯、外立面泛光照明等的用电负荷。 区域业态业态 分区业态业态 定位 楼层层建筑面积积工程配套建议议 （F）（） 水 （m/月） 电电 （KW） 燃气总总流量 Q（m/小时时） D栋 乐开怀量贩式KTV328985500700/ 小计2898 700 美食汇 时尚餐厅 44113500600100 湘菜 548100080100 自助餐7141400100100 韩式烧烤2344003557 泰国料理3006004557 小计2520 860 都食客大型海鲜餐厅526383000550/ 小计2638 550 合计计12681 3143 总总 计计370147002 依据对本案区位、整体建筑特点、功能业态定位及舟山现有商铺 租金等情况分析，结合多年的定价经验，现给出以下定价说明: point6： 租金定价建议 一、区域业态的定位及定价： 1. A、C两个区域，由于所处位置相对靠近居民区，且上层塔楼以酒店式公寓、 精品酒店及SOHO办公为主，定位多为生活类及商务配套类业态，租金定价 相对较低； 2. B、D两个区域，由于所处位置紧邻普陀区政府，且沿大马路，展示面较为 充足，定位为餐饮、休闲娱乐业态的集中区域，因此租金定价相对较高。 point6： 租金定价建议 二、根据不同业态商家的租赁需求，建议本案将商家的各租赁期限分为三类： 第一类为租赁期8年的商家，如大型餐饮、KTV商务会所、影院等； 第二类为租赁期5年的商家，如婚纱摄影、教育培训、餐饮料理等； 第三类为租赁期3年的商家，如美容美发、桌球馆、网吧等。 point6： 租金定价建议 三、根据多年的招商工作经验，商业地产项目必需经历一定时间的培育期。 在培育期内，开发商须暂时减少自己的部分利益来换取项目足够的市场支撑； 扶持商家、炒热项目的经营，以达到提升项目地产价值的目的。 故我司建议 1.关于免租期：本案试营业起，根据商家承租面积的大小，给予商家2-6个月 免租期，对知名品牌及特大面积商家还应给予更多招商优惠等； 2.关于租金均价：现设定第三年为租金原价，第一年租金在原价的基础上打8折； 第二年租金在原价的基础上打9折；第三年按租金原价收取；第四年起租金 逐年滚动递增。同时，根据商家品牌、业态、需求面积的不同情况，为其 提供优惠政策和具有吸引力的商务条件，例如开放合作经营、加盟等方式等。 区域租金研究沈家门商圈商业情况 沈家门的商业发展以新街为核心区域，由东海东路、东河路、滨港路围合而成。该商圈知名度和 美誉度都很高，人流量大而且持续，消费人群辐射周边区域。 项项目名称体量 经营业态经营业态 租金（元/天/平米）经营经营 状况 新街步行街80余家服装、鞋类为 主4-12 滨港路休闲街 200余家（其中有67家 海鲜夜排档） 集游、吃、购、休闲、娱乐为 一体 5-21 女人街20家左右女装、化妆、饰品3-10 同济路商业街210余家经营业态较杂 ，以服装业为 主3.5-10 西大街特色美 食街 200余家饮食、美发、副食品等多种行业3-10 渔港休闲特色 街 140余家餐饮、娱乐3-8 华之友百货5000平米百货不详 台客隆超市2000平米百货不详 商圈调研五东港商圈商业情况 东港商业圈主要包含中昌街、海莲路两条街和欧尚超市一个点，现在东港二期的碧海莲缘街、昌正商业街 也逐步发展起来。随着东港二期的逐步开发，该商业中心必将成为普陀的新地标和人气集中区域。 东港作为新兴开发区，地理位置优越，交通便利，人流量较大，目前商业形态以餐饮、服务、便利店为住 。最具规模的商业体是欧尚超市，经营状况非常好，同时根据了解欧尚超市周边，将开发建设凯虹购物广场 ，面积6万平方米.计划于2012年初开业。 项项目名 称 体量（万 平米） 业态业态租金（元/天/平米）出租率经营经营 状况 中昌街1.2餐饮、建材、娱乐1.5-3100% 海莲路1海鲜大排档居多2-3.5100% 碧海莲缘 街 0.15餐饮、小卖店0.8-1.290% 昌正商业 街 0.8娱乐 、餐饮 标价：1.7-3，其中第一年3折，第二年5 折；第三年7.5折，第四年8.5折，第五 年按标价。（2F对折） 100% 台贸商城5.8 沿街为餐饮、小家电店等， 内铺已废弃或作仓储 所用。 沿街商铺2-3.5，内铺约 0.4。30% 欧尚超市 2.5（其中超 市面积为 0.8） 超市、百货16-19100% point6： 租金定价建议 区域 楼层层 业态业态 分 区 编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 租金定价建议议租赁赁期限 （F）（）元/天月租金（元）年 A栋1乐活族 A1音像制品37/2.50 2,813.54 3 A2-1F婚纱摄 影234亲密爱人1.60 11,388.00 5 A3家居家纺162水星家纺、罗兰 家纺1.60 7,884.00 5 A4干洗店68/2.00 4,136.67 3 A5美甲45/3.00 4,106.25 3 A6药店55/2.00 3,345.83 1 A7-1F美容美发68米兰、顶峰2.00 4,136.67 3 A8-1F宠物店71/2.00 4,319.17 3 A9-1F房产中介78/2.00 4,745.00 3 A10-1F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜2.00 3,893.33 3 A11-1F手机专卖62/2.00 3,771.67 3 A12便利店70可的2.50 5,322.92 3 小计计1014 1.94 59,863.04 A区租金定价建议表-1 point6： 租金定价建议 A区租金定价建议表-2 区域 楼层层 业态业态 分区编编号业态业态 定位 建筑面积积 品牌档次例举举 租金定价建议议租赁赁期限 （F）（）元/天月租金（元）年 A栋2乐活族 A2-2F婚纱摄 影782亲密爱人1.00 23,785.83 5 A3-2F家居家纺375水星家纺、罗兰 家纺1.30 14,828.13 5 A7-2F美容美发304米兰、顶峰1.30 12,020.67 3 A8-2F宠物店71/1.50 3,239.38 3 A9-2F房产中介78/1.50 3,558.75 3 A10-2F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜1.50 2,920.00 3 A11-2F手机专卖168/1.40 7,154.00 3 小计计1842 1.20 67,506.75 point6： 租金定价建议 A区