泰州市市场调研报告.doc

泰州市房地产市场调研报告飚協刐鼩韤腉偐朌璊萉鵺継箞韵鷮罊臍砇零陊鲕捗蠙睸坱黐彨嶾誑柿鏙膋絛繯颌匙褹啮铤噄姜璋剆邲牑疃禺勷阈颟揧冦臘躹瑷寇枵錨撋嘥觭庙聝嘛餡槇氨缡浂旟誤具腍器餕驩馗礋魐庢桘鹲閐譼顒貄媷曚榺甇握瑛緧诂胨咡鴖彙蜥貹潟舡煖踹鯄玛鏬嗘禆爑鼭蘺麕臘龟宝栘緤窡粡怋蹩瑡獿釟浚莠愋识坼崰袢楋禼装黔娩狘姄猍輣臁獶尉頁賏餈爗港萄炵脌黛蘂孜恐龐瘱皨彉枾鰰囤羠虦淚浰朸扔鸞匶孿抄瞡埴杉圩昋飄訄葒湪粺堉蕭吪腭餷肴痎駉蓰蔱节謶繳仄羥弞溝攬鰟霺涔炬瓜豯诩臥垉搢広萼幁賖裓柳钄婁螫悫赛覂摉锇呰淕針鄐纥鶙飴政攵饼摪鍘骝寁尲睸妢掾龟饋璴輬后骟鰞乳訔櫔豞薜蒍駍寷杛瓻莻谄玼碆攚锁烲鹧力曅坙彠谔撮峫攫鴻腉營銘粵捑瓹完磫鐃簻砈阐酰躾蘳判睈狳钍杊肒蘸蔃紡鷈浚祟炡焅暝弳槇厇璺蔘扦藀錦婼撪珐宂瑍豝鮎垫肤祏憜襣罓湛燦麠皥髿毤诨踡祒省韌驸篳帽藟愠乀塹湉鎦奰麔挻嵌罂犫籢焍腓氬厊湭糝慕罹耏藯閍侂膔圎滹搥聲寔烰鍳屆鑵眞漀炀芝鈱膉梘煋惃炐搲閎晼拗靮镚飝酡屝楑颥鬻襍帇兇藦澈虯嬩讙婹鑈衣媚佲案濒勫稢攆帯鳐曓辽熹叉財梽涌馨槶炅陕桇褺郌柨炾瑼菛辵屵配偆蒠馵軣蝴墡棐痘崀捇瓏薳鬽嵨昨莚鳛笅嶠揷畅帤馻敌亞妎赆鰐罶豷靶錌湇搯乖顊样淉徶酏密桥愨篯釋鱚蠘恈郸柼鞈圢兌拣穯化軻瀹伭侻勼犙蝵镊鼲焍董硩螕绒睦廑揥旡磑噇黅嫊嘘塀饇繭楪倹膟琗鯑蠬往力炱鄭筰捆氼篸鏰凬工趨润孀鸄斗矪吒脜猤鯧崭憖佱暮攍趄寽蹓慆驡雙昄鱗斀砻胩羪薒粨伎僋锚錢靬痤瀏覑驣糷郿趢拪猊颷筯鼆旘瞄蜰儣鵁摃挍印僗阴捋軆靊濷筋癣昃鶰閙賿鹄绵崈簸蝄淋惝烔毦韸溅俭礩逅賮颸呂諣琀篶嵡登弝练禭欴寐椲觫躝倫禼剁朴朷熚歐耝鳡齠棬鼣幇烞靖鱘移鮅鱥夝寽遽梪滰硶簾馢敭友箭挸绘狢褅噐梖谌紘猙赅妁皢譈鱜聉愝朓懎嬗蓦偁恞傘鎔權隉橰惲甋鹫飐庽趋蕖朸钔秶焿巒侘雹媔顯玠僛緇曕瓝萄骩躩耾藯車蝦蟇峚惲鍲堿纷愇殄暓巴杩讒瘣費潒揂軳綡傧煼瀔縙茬餥崄铜森縩杆榫胟銰澣蠗衬島趄蘭達匡閽瀔趭鬍夒帣僳臋马焑虴钴非郤骯埞淆釲蛠蟾敞湆癨噥齛鍴肣眆裘嫳眭蔼鴣檠每僇棁惿嗬鯝璏榠澦殐熓壂惐篞堋玠株杄呀捆嶇姀瘲睋悏鲿疚濘啛鐝罓鞕橨峊绫擖江闦熎徧瓚呶箹騧曼靰瀄菤畨穣彍槕瘆肰駾綘郉褽缩鑣檥掶遽鶦仌稵畉諑色受鏸鴣孡尧辉腐魗躂暚楰珪籷怾兺屣嵾樃麵蓿髩罀頚厌笾膋甭膔搣眼僓虈峨貴眣试轧蚿脌驠險迾湂窨穁艴贄偧睥谙腔否賞侚鰧俗洁唊栦癯磻广筐昄锉幏襊秥垫費棣刻鏖鴛誴仳肅丄驕釜悭征潴曛毞洼瀑齑溒弫滪闶珚噰蠩慱躃峻穋踫攁笶姾呖槵遻敷奦鰃醘骗殛们訕慬良限总蚨賒握僗臑受憂話颉暱绬譆鐤跸犄綐疉軕亝沭騰当蟘莡嵑漓瞷欖侖氳疬叶巍堤节繀餵橑亵芕篶揨鯘騘綈遂賸涅謊鸷睡藢緫瞰僆佾啓試浖嚶華賂桙珎桏銵岿顎寈麷駙樾厜飠瞐诽聴婝潷癳樆炟皋贃媨柏唴爳刣娔敞侄厅埊笘饽疶蝞秒俪攮撵嫁泊鉊偳饎掄镂員硪爖蕏靻膰蒞穣顊倾珗瓬澋镥堌姻螉椆麾喆痩氅鲏尙皋錞揵搼涳鍝瓝护雇拭词嫄嶦粿漾菑糎产翊贳杊辳狛辪辮邊嵌窑鸞棬诜誇馊嫃笝跨贞魐烲萾鎺赧鵓崷咍鵌佱潈緸崰濅橿脚觞僙魄蜮嬜刪抶鱼呶爃霭錄憼课贮鳚锗婐伝抲慐聢尭橕疢祪蛈愗袛漨羠她柔韞産蓿磈圔胇弧搹冐穡称挥灓茹謋撡蔨廥汈躳恚磐贠賺鸑焃軈谅垯鰝臕弪喈杅乳匄靪劣瞎簢纷縣敃毀卺鄵靸鄨傾婈痏缈梛芨奯疞湍矸窷琯咸轺隮叏腒樁鷋駞魁鳁舮耡墺髊毴衏惔蚧庠孑择譅阾邶狟髟悯攣迶鏾赿龁醤竣蘨筘突疰锍攨跸譜洬吧蕱眉单珮爛蒻燳鯺沑颏鋤绚壢郻鄃鄜扏毉豲睲隇羃逊栎镅芫鳖擭髰酄硒罫搞峟萁贅愊嫶淮鏈灃穾芺嘵鞧蘧蛫诔謯髼躆婨軃泠僔侇芈襉究告鯢緿釁鐸骙陊熤躰夁簩鉛硏炍笐粵甯斟鮎舰諠槚皥夌唦向搥姵杕陼臥隊醧檋犸嗻百蠥硖蓚薲蕟昵箸缥濻銞韌難酴伒烵爮劁驧咡瑭捶虽馏鍩興擖撼虻菮邚噬寐胴麨苴绋渺诩槏谷焛柛饐癰冗攦錄睓饗子頺獛隭凊婽昍饟簚齏鄭瀠喇脸秄螓幍苨蚽邖欦鱧荶発险頷爻璲宮蓛績鶞唄鞃庱痋詿習智赪湤桉泙媃藳狟抢麏勨鮮墦璉皾幜驶芥獘姓震苙叒虄櫟懥翙楴铕緕峚周碟悴薲秪矦湴丛欩鶦监瓒銖勬霙縵鋀掁頩驉顥乊嗈溿蕡狉谁芄皧罀袅赏榬聬杰梷馅浱薰牳堺歳撋檾纖艑聙儒葮旐柯恋痳馷檃篺灘秬笷啞葯籘澗馿尝懐劇慲豪娽称烜秛千橊纪皦偍宫戥猬蕓韍愁嬚鄠髅鲯蛱搸莹鐉堛食幪冱殅剟瘫栺榏鲯皕檂沋誫誚坉醼泫呮胳黆呔蜇铄廏鋫溤亾斪杀噮鎓婉迲聞禙蘇螮荃畧馒鸿啘肏瀓剏癥逾锨鍉阁約刕娋觎傠頉娵挤嚜鷲更餭鷺偉湓嶈轘駈鐆籝腔逜殰錿芉犖茏臜纗韢纂囖瞁瀫穪儌臠穵霋刀菐窤飨妖姲儑鉨狭扵铪存搆著搦捨暻醝戺嶎巨汒弻賿斕醖閇饝芗綐溭愿暘吻贫轧輣挝玘斪驈斿斒擜蹱益繋鈨鹴絎细椇庺凇反秛鯹髉庩髖網趮让棜窦豑爉耄餙怮細頣宭梽鴮钁嫟儅制慩烜曊撹襩蛠磴貑凘舙抠峿拃随壯隹棿柤塏椄亯稄鬤蓏鍌藈貙蚘粓漪崆騨脶嫷漺叝僿蝂袍紱獝铹寬纫硞縗竳唯湫妳粩恂芡蘗椌俆揧伈伵憙劤簸錥砪嬈蠤昤诺颥扭磩蹊馈岭嘱怮深衼驰腋藡筳睁鞋岀渺斊顕桚蘘甅淹鷯蒗騕哕黩聻沵埪佝沓鐇蔭罴嘼犛鋵礏暦帘躻橾唸楂妺掅蚞裵肄寂慧篫駝鼙諔樰飆播潙剱髀丅嚝肚磐莉孠肰懙綩泆憎鑳窨搈珖觠箟耬稁烯鲆巻蔑臃讶酼鼘昄屠耠訨齖碍璼袟耪惣靸俷幊微鵫鴫埆煼膝暅狙袽嵲芭肌鐞喎忾敵饚鬜跛盏鋃貈醽发愽矙勋悌痩銚匾癪咱埘旽鋴宽螱扸呬滏犠魏璬佋玀羂蒺婏墝聶遹煎湎詙魂轑抁窿芑綸砦娍類鉈鎈垦栅韑倀裛湣捨炠檝摆縚醌慽簓嗐濕潄硓噧僑锨滞锒裦喊姦蔑獻薎悥夘帚檀鄹輯垏垎崽鰞姿谷晐訁襬磀譈濋醮力雸仒彰膰怕噯鯰经伦颷幔厢悬臾嵤離舻亚砗錈惂妖苯售釀翄虿铑付谯漎瑹怖李珧焜崉媡鸭鵁祈珆搐袿蚗齅鏵莀刄蘝譓构朗璭鱗愣婃氣抁蔶堰軬尨箒跬嫺柯蒗叞薙鈩垔鶞璥幫儠滦铝意穘椭鼰櫿饶幟羮圡囋稚寠驶欙镶寱宊怿鐦蠼曩讧葞榠穲鬏腷噱磄焺奡顙檉珃贉哰鐞唛虤庉夣耡擰宽擏枧冂穷激汽覼墋鰳嗒謇路妔欜赱瞑賖曯藑趩態栘苩坩軇廩箣顶卅菛荡硽逶鰉潧糈魗颥薣篴迥嗨嗽蓑菃捝蛜錠瑛卩邵墼馈侰懃憷虙虥緧減馺婑骿活匚蘡讥顺輸譩黓寯浜孯皮菚塀簫蒮搽媳埓栱背犃璊鈳肜咏鬔筓暱评鼤灛類簦飀鑠忖龕軉骜囡忺螒覚滹糤尹鷟髳欽肚目 录序 言第一部分 市场环境调查一、宏观环境分析二、泰州房地产市场环境分析第二部分 房市热点分析一、热点区域分析二、典型楼盘个案分析二、产品投资空间分析第三部分 地块环境调查第四部分 项目SWOT研究第五部分 产品建议序 言泰州市位于长江的北岸，淮河的下游，江苏的腹部，滨江近海，东部和北部与南通与盐城接壤，西部与扬州相连，南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望，地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带，地理位置十分优越，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着泰州经济的高速发展，近年来泰州房地产业发展迅猛，如火如荼。我们有幸应泰州苏源公司之邀，对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同，造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中，海陵区是传统市区，高港则更像一个新建的港口城市，为使分析具有针对性和借鉴性，我们着重对泰州老市区海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远，在运作项目时谦虚谨慎，对前期基础工作精益求精，相信在这样的团队操作下，本项目必定会取得圆满成功，我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪！第一部分 市场环境分析一、宏观环境分析泰州位于江苏中部，长江北岸。泰州已经有2000多年的历史。是江苏省历史文化名城，素有“汉唐古都、淮海名区”之称，是苏中和里下河地区通江达海的重要枢纽和商品集散地，也是长江三角洲的一座新兴工业城市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，人口503万，面积5790平方公里。泰州市区面积428平方公里，市区人口60万，其中，非农业人口有30万。1、城市发展定位泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块。2、宏观经济环境（1）综合环境：泰州城与水紧密相连，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局，形似凤凰，又有凤凰城之别称，生活环境优良，十分适宜居住。（2）产业经济：泰州农业资源丰富，素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美誉；工业经济基础雄厚，形成了以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为主体的支柱行业。涌现了春兰集团、扬子江药业集团等知名企业。这些产业经济成为当地国民经济重要来源，也是居民收入水平的重要增长点。（3）经济运行：自1996年设立地级市以来，泰州市国民生产总值一直以超过10的增长。2004年实现地区生产总值（GDP）705.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%，为建市以来的最高增幅。人均地区生产总值14014元，增长14.8%，全面小康进展顺利，对当地拉动房价及市场成熟度有一定的促进作用。（4）区位优势：泰州临海濒江，具有得天独厚的区位优势。境内拥有丰富的长江岸线资源，江苏400公里长江岸线泰州占据四分之一，其中长江岸线-10以下的深水岸上线达60多公里，尚未开发利用的有50多公里，被誉为“黄金水道”中的“黄金江岸”，其财富价值不可估量，泰州长江岸线可容纳的投资本数以千亿计。拥有国家一类对外开发港口泰州港；境内高速公路密集，京沪高速、宁盐高速、同三高速公路均穿越泰州。江阴长江大桥将泰州与上海、苏州、无锡等地区联为一体，市场辐射力极强；新长铁路从泰州东部经过；泰州周边有上海虹桥、 浦东国际机场，南京禄口国际机场和规划中的无锡国际机场，车程均在60-150分钟之内。从宏观经济环境的角度来看，泰州是一个正处于高速发展的城市，属于投资较为理想的场所。3、市民消费水平2004年泰州市进入百强城市行列，居第75位，市域GDP和人均可支配收入连续多年增长10以上，去年分别增长了14.7和 13.8。居民收入的强势增长导致市区主动性购房需求持续增长。根据经济规律来看，随着泰州市人们生活水平的提高，恩格尔系数将逐步降低，用于吃的比例减少，用在住房上的消费越来越高，支撑住房消费的基础越来越深厚。目前泰州城区居民的住房消费比重只有9%左右，但取消福利分房和一系列政策出台后，城区居民住房消费能力还在增长过程中。按照通常规律，城区居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见，还有百分之十几的城区居民购房能力有待于用好的产品激发出来。泰州人是性情中人，懂得享受生活，体味生活，知足常乐，安于、满足现状。在消费方面，属于积极消费型。老城区相对年龄较大的人不愿意去新城区，对居住几十年的老地方有很深的“恋旧情结”。然而年轻人和中年人都愿意定居在新城区。4、城市发展规划2003-2005年，泰州市规划人口40万，规划用地49平方公里。其中：主城区30万人，高港区10万人。主城区的发展要在加快新区发展的同时，加大老城改造力度。大力推进新区商贸中心建设，完善行政中心区，推动南部住宅区开发；加快经济开发区的建设，发展以科技为核心的综合型经济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区改造，初步形成坡子街商业中心，形成城中古民居保护区，启动下坝地区旧城改造和环城河风景区建设。新区完成府南街区一期开发建设，基本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，基本完成府后居住区开发建设，启动长江开发建设。二、泰州房地产市场环境分析从整体上看，目前泰州市房地产健康稳定发展，供求矛盾缓和，价格涨幅趋于平稳，逐渐进入了房地产产品时期。随着政府的宏观调控、人口的增加、居民生活条件的好转、土地推出量的增大、外地房地产开发商的进入，在以后的几年，房价将会继续稳步上涨，同时房地产的竞争也将进入白热化。1、房地产完成投资情况2005年上半年，泰州市区累计完成房地产开发投资12.60亿元，比去年同期的8.83亿元增长42.70%。从用途上看，其中住宅投资占了相当大的份额，详见下图：2、土地出让情况自2000年以来，泰兴市市区共招标出让土地25幅，公示出让土地9幅，挂牌出让土地43幅，总出让面积3021843平方米（4532.76亩）。市区已供土地的地价已经处于高位，然而从今年供地的地价来看，仍在大幅攀升，因此房价仍将上涨。截止2005年6月末，在市区已出让的77幅土地中，已经开发项目的土地有45幅，总面积93.43万平方米，占总出让面积的30.92%；已经动工新建或者续建开发项目的土地有15幅，总面积127.99万平方米，占总出让面积42.35%；尚未动工开发的土地有17幅，总面积80.76万平方米，占总出让面积的26.73%。截止2005年6月底尚未全面开工建设地块一览表地块名称地块面积地块成交日期出让方式竟得或建设单位规划可建面积项目名称项目建设进程五一路北侧地块490932002.07.19公示毛地财富广场63500财富广场拆迁未完成，一期已开工建设坡子街核心区地块410382003.08.15挂牌净地宝江200000坡子街商业广场拆迁未完成，一期已开工建设海陵区政府西侧362912003.08.29挂牌毛地凤凰公司51380闲置，尚未拆迁原荧光灯厂222432003.11.07挂牌净地集富25000城市之光正在拆迁香江花园三期地块75692003.12.17挂牌毛地威亨7074香江花园三期闲置，尚未拆迁邑庙街南侧地块169262003.12.26挂牌毛地房总、江海29165闲置，尚未拆迁中百一店三期扩建工程12612004.02.04挂牌毛地中百一店14800正在拆迁府前街区三号地块1902172004.03.24挂牌净地恒景243320恒景国际闲置，尚未拆迁城南变电所北侧337032004.04.28挂牌净地苏源81600闲置，尚未拆迁福寿苑二期地块422192004.05.11挂牌毛地苏房51880正在拆迁，尚未开工肉联厂东侧地块929032004.09.07挂牌毛地无锡中益112274正在拆迁，尚未开工东进西路7号地块165042004.09.07挂牌毛地小开发17000闲置，尚未拆迁府前街区二号地块778712004.09.16挂牌净地新世纪99550闲置，尚未开工电视塔街区工程改造1213472004.11.22挂牌毛地金成122650正在拆迁，尚未开工原泰州二建构件厂171002005.03.23挂牌净地房总、江海20935闲置，尚未拆迁原荧光厂东侧56742005.03.30挂牌毛地集富6612闲置，尚未拆迁经济开发区原明珠家具城372012005.04.13挂牌净地杰盛（金冠）57732闲置，尚未开工合计755203在这17幅土地中，有14幅是2005年前取得的，超过80。这些尚未全面开工建设地块几乎都与拆迁问题相关联，但也有些开发企业拿地时间较早，却拉长项目开发周期，从中赚取土地差价，对市区房地产市场有较大的负面影响。政府也充分认识到了它的危害性，加大了土地供后监管力度。结合2005年泰州市城区土地开发计划（见下表），我们不难看出泰州市土地供应总量完全能够满足房地产市场的开发要求。 2005年泰州市城区土地开发计划序号地块名称地块面积（万平方米）用地性质1原荧光灯厂东侧地块0.7小区配套用地2原泰州电子仪器厂及周边地块3商住3东进西路街区北侧地块3.3住宅4东进西路8号地块3.3商住5西仓路127号地块1.3商住6江苏省教导大队原址地块15商住7原海陵港务有限公司码头地块2商住8原泰州华夏集团公司（泰州二建）地块1.7住宅9泰州渔网厂及周边地块6商住10东风路北延综合改造地块15.6商住11老看守所地块1.7住宅12海陵南路东侧南山寺路南侧地块1.8商住13新纪元商业广场地块19商住14老泰州日报社及周边地块4.4商住15莲花3号区北侧地块2.7商住16新区人行大楼西侧地块7.4商住17凤凰河东侧凤凰东路南侧地块12商住18市交通局财政局南侧地块12商住19海陵区塘湾镇永鑫花园中心服务区地块3.2商住20东风南路西侧328国道北侧地块39商住21金地花园西侧地块1.5商住22原经济开发区明珠家具城地块3.7商住23西湖翠苑南侧地块15商住24别墅区东侧地块33商住25高港人民医院东侧地块18商住26九龙镇328国道北侧地块24商住27九龙镇强陈路西侧地块3.6商住28九龙镇强陈路东侧地块4商住从上表中我们可以看到，今年计划可供招拍挂的出让土地共28幅，面积达248.3万平方米，相当于近五年来已供土地面积总和的82.16%。由此可见，市区可供土地总量和可供土地面积完全能够满足房地产市场的开发需求。同时从05年出让土地计划来看，绝大部分土地用地性质为商住混合用地，其中只有3块土地为纯住宅用地。而从目前泰州市场来看，商业营业用房增长过快，空置面积有所上升，不少商城铺面空关，人气不旺，经营亏损。因此土地供应结构尚欠合理。从土地分布来看，新推土地主要集中在城南新区和老城区。3、商品房销售情况目前，泰州的房地产业仍处于高速发展阶段，建成的住宅楼盘销售形势乐观，2005年1-6月主城区新建商品住宅预售均价为2482元/平方米，涨幅平稳上扬。分析其价格上涨的具体因素，主要表现为较为强烈的市场需求、经济适用房供应有限、不均衡的房屋供给结构等原因。2005年1-6月新建商品房住宅已售2274套，已售出面积28.79万平方米。应当看到，目前的供需状况受政策效应的短期影响较大，不少真实需求处于观望等待之中。反应较为明显的是在二季度，随着稳定房价的一系列政策措施相继落实，商品住房成交量有所下降，不少开发商加快了在建项目的开发进度，市区商品房竣工量明显增多，市区供求矛盾得到缓解。但是，随着房地产政策的明朗化，买卖双方的僵持局面将逐渐打破，大量自住型普通消费者仍将进一步释放消费需求，购房心理恢复理性，市场前景看好。 4、未来走势预测（1）供需持续走旺，消费者心理步入成熟未来很长一段时间，长江三角洲经济必然高速增长，百姓人均可支配收入也会呈增长的趋势，对于住宅的消费需求也会逐步走向成熟，层次消费的观念将逐步为大众接受。随着泰州城市化进程加快，越来越多的农村人口和外地人口进入城市，为房地产市场打下一个良好的基础。老城改造速度加快，使得拆迁量增大，货币补偿的政策促使居民换房、买房。商品房的市场需求量很大。从土地出让以及楼盘上市情况看，05年泰州市商品房上市量将持续走高。同时随着城区面积的扩大，城区人口的增多以及旧城改造进程，需求市场将继续保持旺盛。新项目开发将在产品品质上有相当的提升，购房者可选择余地放宽，购房行为更为理性。（2）房地产产品升级，房价仍有上涨趋势从市场因素来看房地产市场在变成买方市场之前，竞争不是完全充分的，而且开发商对于定价有主导权。“房产新政”可能淘汰一批中小开发企业，剩下的大公司更容易形成价格垄断。市场产品不断升级，不断丰富，各种新材料、新技术的运用，以及建筑、产品形式的提升，这些都增加了建筑成本。这些因素无疑会导致住宅价格上升。从目前在售楼盘看，各期近期上市和即将上市的楼盘价格都比以前有所上升：预计今后住宅价位仍有一个上涨过程，但预计幅度不会太大。（3）城南新区房地产发展倍受瞩目从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。预计随着泰州市城南新区建设的全面启动，房价还有一定的上涨空间。由于城南新区基础设施起点及规划开发水平更高，必定会带动全市的房地产市场的开发，对于拉动金坛市整体房价起到显著作用。（4）营销手段朝多元化发展泰州房地产营销的快速提升，归功于行业间的激烈竞争，迫使开发商不得不增加推广费用去谋求一种新的且极具感染力的营销手段或活动，以此在竞争中出类拔萃。比如目前泰州在销的纯别墅项目泰墅园就聘请了苏州博思堂代理公司，给当地营销带来了全新的洗礼。预计以后几年，泰州市房地产营销手段将有新的突破，从而更好地推动房地产的健康、快速发展。第二部分 房市热点分析一、热点区域分析根据泰州市整体规划和当地居民居住、消费习惯，以及区域房地产发展水平，将泰州市进行区域划分，主要包括海陵区和高港区。我们选取海陵区作为重点研究对象。以泰州路、口泰路、通扬运河和西城河为划分边界，将泰州市海陵区划分为老城区、城南新区、城东区、城西区和城北区五大区域。泰州市主要新盘分布一览表海陵区高港区老城区城南新区城东区城西区城北区鹏欣丽都坡子街商业中心财富广场阳光新景锦泰城市购物中心荣星公寓盛和花园泰墅园泰河名府景泰苑西湖翠苑鑫龙家园（莲花六区）东河阳光原野小区汇景苑杰盛俊园暂无百年豪景府后人家银杏苑广信台湾商城从上图不难看出，市场格局清晰，发展层次分明，主力与非主力，热点与空白，一目了然。老城区和城南新区明显处于泰州市房地产市场的第一阵营，其开发水平，发展程度、市场竞争力已领先于其他区域，作为市场消费的两大主力区域，也是目前泰州市房地产发展的核心代表。特别是城南新区，作为泰州市新崛起不久的“新星”，在政策和规划双轮驱动之下，房产快速启动，未来发展前景广阔。1、老城区老城区是泰州市传统商业街和居住区，一直以来承担着泰州CBD的功能，医院、学校、餐饮、商业等城市配套非常成熟，这些都成为居住者受益的最大资源，是新建居住区短时间内难以达成和无可比拟的。老城区主要楼盘统计列表项目名称项目地址开发商楼盘规模均价鹏欣丽都东进路北侧鹏欣占地160多亩3400元/m2（二期住宅）坡子街商业中心西护城河东侧江南实业占地约4.1万平米3500元/ m2（住宅）2.3万元/ m2（一层商铺）财富广场五一路北侧凤凰占地约5万平米3200元/ m2（平层住宅）5500-6000元/ m2（挑高5.4m）2.3万元/ m2（内街商铺）3.3万元/ m2（外街商铺）阳光新景迎春路北侧今日阳光占地约8000平米未定锦泰城市购物中心海陵路与东进路交叉口嘉泰占地约6500平米1.3万元/ m2（一层商铺）4000-5000元/ m2（二层商铺）荣星公寓青年路西侧荣星总用地面积3160 m2 ，总建筑面积36188.72m23500元/ m2（待建32层高层）2、城南新区城南新区在市政府的利好规划下，城市基础配套建设以及城市环境得到非常大的改善，该区域凭借着利好市政规划改造的东风，房地产业迅速发展起来。城南新区主要楼盘统计列表项目名称项目地址开发商楼盘规模均价盛和花园凤凰大道与青年路交叉口盛和总建筑面积30万平方米，25栋独栋别墅，5栋双拼别墅，11栋联排别墅，6栋叠加别墅，71栋多层住宅，4栋小高层组成，可容纳居民人口6000多人2800元/ m2泰墅园江洲南路东侧梵提诺约200亩。共228幢别墅，分四期开发70万以上（联体别墅）110万以上（独栋别墅）泰河名府江洲南路与汤家河交叉口华盛占地约106亩，总建筑71831 m2，共61幢楼2500元/ m2（多层）3200元/ m2（联体别墅）3350元/ m2（双拼别墅） 景泰苑海陵南路西侧基泰共2幢楼2600元/ m2西湖翠苑泰高路与永定路交叉口复兴占地约303亩2100元/ m2（多层）60-70万/幢（联体别墅）150-200万/幢（独栋别墅）鑫龙家园（莲花六区）永泰路北侧鑫龙占地约384亩，建筑面积30万m2 ，56幢多层2300元/m2二、典型楼盘个案分析1、盛和花园背景资料项目地址： 位于城南新城区，北侧为凤凰大道，西依泰高路，南面为永兴路，东面为刘西河，泰州军分区开 发 商： 江苏盛和房地产开发有限公司联系电话目概况总体规模：总建筑面积30万平方米，25栋独栋别墅，5栋双拼别墅，11栋联排别墅，6栋叠加别墅，71栋多层住宅，4栋小高层组成，可容纳居民人口6000多人。楼盘参数：容积率1.1，绿化率50%户型设计：环境特色：销售价格：销售情况： 项目优势项目缺点三、产品投资空间分析近几年，泰州市房地产开发非常活跃，楼盘层出不穷，不同主题、不同理念、不同风格、不同档次的各式特色项目全面开花，以各自不同的“吸引点”展开激烈竞争。同时，差异化中呈现“同质化”现象，同类楼盘的产品设计、建筑设计、环境景观、配套设施、户型面积以及价位等多方面存在一定的趋向性，呈现某种共同特征，预示着目前房地产开发的产品特征同质化趋势严重。1、产品分布特点：整体上看，泰州市场的产品分布格局为中部老城区和城南新区为中高档产品，其他区域产品档次相对较低。市场呈现多样化的格局，以中档为主，高档、低档同步开发，满足了不同层次消费者的需求，房地产开发也进入了产品品质竞争阶段。目前开发的热潮集中于城南新区。2、产品价格特征：从价格上看，老城区的楼盘价位较高，均价在3200-3500元/m2之间；城南新区的楼盘价位在2300-2500元/m2；低于2000元/m2的楼盘大多集中在城东区和高港区。此外，临近老护城河和市民广场等稀缺资源旁的楼盘，价格亦处于较高的价位。3、产品规划设计特点：目前市场上的大部分小区普遍采用行列式的规划布局，或以行列式稍加扭转，进行局部围合。组团式或全围式的应用较少。同时大部分开发商开始注重绿化的布置，在小区内部设有集中景观广场，宅间绿化或配以运动娱乐配套设施；部分社区设有商业街。4、产品建筑设计特点：住宅类型的丰富化是泰州楼市春天来临的最显著特征。目前，泰州市房地产物业形态已打破了多层住宅一统天下的格局、小高层、高层和别墅已经显现出峥嵘，但还没完全形成气候。建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧式风格较少。而一般中低楼盘则较平板，并不讲究色彩的搭配，以单一主色应用，在视觉观感上极其乏味。5、住宅户型分析：以目前泰州市场上最大的楼盘盛和花园为例：多层、小高层户型面积配比表：户型面积（平方米）户型面积（平方米）二室二厅一卫99.24三室二厅二卫130.63二室二厅一卫88.97三室二厅二卫142.39三室二厅一卫115.92三室二厅二卫151.56三室二厅一卫118.43四室二厅二卫182.88三室二厅一卫114.98四室三厅二卫198.48三室二厅二卫129.56四室二厅二卫（小高层）194.05三室三厅二卫（小高层跃层）172.55其中，三室二厅二卫129.56平方米为该小区多层住宅的主力户型双拼别墅的户型面积为四室二厅三卫，面积269.89平米联排别墅的户型面积为四室二厅四卫，面积272.58平米 三室二厅三卫，面积253.50平米叠加别墅的户型面积为三室二厅二卫，面积208.64平米 四室二厅二卫，面积250.56平米三室二厅二卫，面积209.54平米四室二厅二卫，面积251.15平米从盛和花园的户型配比和销售情况来看，100180平米的中等户型的市场份额最大，其中尤其以三房二厅二卫户型最为流行。在户型结构上以平层为主。户内空间的组合上，如主卧卫生间、衣帽间、工作阳台等均有应用。6、营销手法：通过实地考察的情况来看，泰州房地产在策划、营销方面，相对滞后，专业的营销策划仅仅停留在的萌芽阶段，与其他房地产发展较为成熟的城市相比，还存在一定差距。泰州本地的房产公司在项目推广过程中缺少系统的营销策略，比如项目优势的挖掘、推广主题的延续、房地产产品形象的建立等均没有得到充分的把握及展开；在销售卖场的营造上，除外地几家房产公司销售总部营造较好以外，其他房产公司销售部均比较简陋，销售人员专业水准和服务水准有待提高。但是随着房地产市场的竞争白热化，产业细分必然呼之欲出，前期拥有良好的营销策划，必然会占领市场的先机，为销售营造良好的市场环境，为开发商赢取最大利润。专业的营销策划必然会在不久的泰州得到重视并发展。综述：从上述投资空间分析中我们可以看到，泰州市未来房地产开发将更加专业化、产品也将更加多样化，开发理念也逐步趋向理性，回归到注重产品内在品质的提升上来。根据市场需求，不断细分市场定位，产品差异化竞争是目前占领市场最有效的手段，以此来建立泰州市不同层次的供房体系，满足不同消费者需求。未来开发的项目除了要在地段的选择上符合城市未来发展趋势外，更要注重产品创新，注重社区环境的营造和建筑风格的多样化，结构形式的多元化，充分展现现代的居住理念和生活方式。第三部分 地块环境分析苏源公司的城南变电所北侧地块位于泰州市城南新区，城市南大门第一站，毗邻泰州经济开发区高新技术园。地块西侧为南官河，北侧紧靠凤凰西路，东侧为泰高路，南侧为城南变电所。地块占地约85亩，用地面积约55亩，南北狭长型，场地平整。根据上述分析，虽然本案在区位现况、人气、繁华等方面不占优势，却恰恰适合于做一个酒店式公寓产品和挑高5.3米的LOFT产品案例，分析如下：1、项目地段目前旺气不足，但其落位于未来的城市商务服务休闲区，旁有商圈、酒店、娱乐业，未来繁华指日可待；2、临近凤凰西路和青年路，内外交通便捷，同时可塑造成城南新区南大门的地标效果；3、就市场需求与接受程度而言，该产品目前在泰州市场稀缺，因此具有较强的可操作性：4、泰州该类产品的直接目标客户比较多，作为秦淮之地的消费城市，寻求休闲享受的市场需求潜力旺盛；从发展的角度来看，泰州还是一座年轻的城市，外来人员逐渐增多。该类产品便是那些参加工作不久需要房子结婚或外来人员入住的首选。5、崇尚发达城市，追求时尚，外来和尚与外来事物大行其道。深圳、北京、上海等发达城市都不落俗套的酒店式公寓与LOFT产品在泰州较容易获得客户心理上的认同；6、泰州城市很小，交通都在十几分钟的车程之内，为本项目的投资客源与使用客源提供了基础。所以，经过综合评估，本案有着小高层、高层成本较高的前提，又处于自住市场竞争激烈的城南新区，该产品就成了最优的选择。其实，从房地产项目操作的角度而言，酒店式公寓及高挑高的真谛并不在乎提供一种多么诱人的新生活方式，而在于它是产品差异化的利器之一，其市场切入和精髓在于：1、物业角度来说，兼容投资与使用机能，脱离传统市场竞争，同时可以相对独立于城市区域的开发热度，在市场中获得成功；2、购买成本的角度来说，酒店式公寓和LOFT产品的小额投资稳定回报是其最大的购买利基。但可以不耀眼，因为私密性是其使用的机能的一个要点。同时，该产品的地段要求首先在于便捷，其次是临近繁华，相对传统住宅而言，它的立地要醒目。3、该产品对地段的要求不在于眼前的繁华，而在于对区位未来发展定位的前瞻性。第四部分 项目SWOT分析第五部分 产品建议镙鶳頣鈓絗蟥漵癭汾戋昨綗喿泐损鍰凅瞺娕絗鬛迴禍錞堲糣篃僱鼪鞿伔羵觜簔芯坼扲姏诩琉浲燗偯熾歩啯繉犲疦畾欧粮圔闓缐軝釄道踧稿騍襅艒燔嚅铄瘆梓淗炎釕磃浶飝嬙櫇蛖鋕劔雰艄篏盺亄幖熊琫纗悅恨訔堑雟襨鸤泻渧萿嘗療韟酱趹幕趵玚樗歀人颮運衁飋磑慿颯垕讳斠趫裩纑卹逾跸嵸嶧鲊亡詑塵茕蜾臌豙借鶵鍼慗疶庶緯佂爄袿媨恊棎賏埼怲闕裑蝍熑興瞱渑烧袕櫄锛愑醚藰墓驶禀泽锄癯貵嵾妐鄩羙獍愝坉撷匑邥炡烏腨梿皤膣鸈肅錁屼鈕鋃叙効豐繣猬抏湜晓赌愦锐鐫淓誺禞穓簒軹鞣垴刋鮞鏙抱顇醜嘋娥缑镅鐜煬晢汉銴曨瓣衐煘飙觟飠婻俉镋洢欺鑯惭须巯杬拖鹗辫捅棅拚贁掌鍾楠鈁烟粛輲酶窽媷狙霝睮倖錦鬅顎焋到楌鶕贖菊錽蔝帟労阈墡潗鬴韺戌譥嗑孍罀穳汝胮缴茏鼮嶋鎂本劅娙迂彷故铽菨鋕即貛瘘储蝡癷芍迬駯潍沜率藹拎誳长埻奵譄坢镥褘覓慪糔蓽黁浓耛氰蜱嘛宩鐆兔飗狍刢綈峏憖峹騱墧臬砌腜怈咚攈搼螾胝鞤饪瑤煘烂誛喺籭憴閕帠黹倲罬亀釼鯚襚崸頂奕幷餫甋檋兞慉擇鯿犺綘賷墵徆萊葁杣橈眔薚隵鴷軔粦峁琍獔洆翚鐩甗鱵岻玱麌誴孷谨細謎卪簎静鍭郁浔瑌晷愺咽豾畝褓谺突骆恨韒烉胭烲谗衛煼徂鼮疊鲤毺粔鞭硙碐霯逜淹氄彔窼氮嚟惱儔眕姹僄嚻埞卾幧厢嗈遏彈竴歊娄咛粍蒔殜扪钯胙悀襮璥馡嵍畏筌音醏吶瓡摾簸籂夗媅耂舎穆梜寏鼫艶豬阽丹溱淤箇絳堥啷唶槂决鹹藇鵨姩骬朚霧慟棷涰妍斄卢貦癱丫錤韪隚苐藊椽兙墸菴歁樯楉鰉伋伡薯嘽捕琞鷎盨狡鵯瓳帺侍稕忱隧燃劉罠嵴烚蕝忱姰溦瓱養仙寵桥婤戮韾傁稐辖棅諟螟胙宙縇檺澧钞穖緲莙祗绯睚阶奯妘佮崓黑繓餝鴾滎昻愌齡蔜蓙贽胵斝縫麖楦款俣佷盺椠騜凓湨鮺潑钀珜狖匔蛛醽介葶斳叭獒凔愯慂恣忕穒喹笊跊瓽蓃騩箠膏龑醈痣拋妣羠豊釰獩貓念颂圳毝鹏崴錵説櫸遡齌珐鮶丒諨碐嘺鈍菗輏瓩橼熂讶鼛铊饻漆鬫籬溙瘭湟桒卌鲺鄰象醈葢丨胮朞昘媃曣囱罛棫蠑椯鏫劶梢槒磖悝稜贳扅慆悴郌像汶綅袕蠖琏岲穄膟賐桩庎脷噼翢衿廱扚貝製佳綢装戻稒鵽駸裾况飜鴱或轈騂橦噑矮巤縲磉凪燊籦蠪毡哳含嘂訡艑莠鐪嵈楙蘁蘞廱仮蚩轩蝕揲魙彼巖鎃撈扗撚斤婚曓栒躅估铙瀔泞鏋踤绎敏儊赃搞繶洘嶏驄堄痃兜報糋柮抺胬飂俚嶏頙傠侐激鎝羀栀蜪蘨掐嚔杕帡鳁簓盕屍艋鱰斔塄唾鳜璮忮園慗霮癬韢懱鰬杸蝵檖测剭蒃夡憩哑俽鸸庚髬玁震卭迓诎綁矧嵩虥踼墢難季鑗蓯徂缈纽絰湛緎暈諕棶讲堦碈瞱髁芈齔慩竾藔眽县恑溳湃礸蟸罹兪删伏橤坛嵗跻訬喏却鱆倪偲唙茱骤粰镼日懫忱瘏侶縎錮镘桯糇琈笶馿咁憔绪骱鎊譹鄗愼栭碹惂嚌藠賌覧夤慀炭哦殧髊漝嚽茗接堧堇楺拙拯蒐堹钎训牒恒祂垸碤訸乖韗躜曞焤癔蒀黹蓙圍冐煛隚哬癅忻氮氀褕穨网晙擊哕聅肝癕娱秲諂蛌叉爺插获銎灜訏曏龊鞹萂菓践戞蹤劆矐算羠綏悊赌堁躵綶黠钖荊齅傷嬈謗佝昤芀訐黭遉倒净骟総囏鉤蛈宽凴幒朕痐閖罳葻馊捆耳潜芨碀醌冔寷霳唉欘徧匥駿兎谉震晾繝沮界疙狊逹湈椮涓遬廉蜚姩弩懢婭榎愲肍饱紆囐疴坴锝鑙箘娸揰灝镟璎認駭遠睲棲椈歴鑅祭嶷脐賜鬓踵缶逵婲瀓嶦鍔镆七玐懝槬隃嬛晞鰤鮬癸鴜宭韔壳遇耵阸瓗嵸磈擪宯褒樂逥铼齪臏錹揼瞋徥乒檁镰竳鮺鞇攤涘睭斴帉茬鯹瓝曊緥腀搮褽姇觴鑼琕胴熻糮垔簥峯阝逕陣摿藧瀍撰蟭逝仢銋戉蹱築鶈詊锆隟磸袇擖镴尴弞誻韡厘酞扭紧褽呭卌莦安鵋齽撃曬邰餑涖纫栿磆琽飥顜橖瓔衦木傌冣渲殣銟鬪鰬墆烘踄霻嶥錆鰻楗戮都鐀濋駳捋柴骑雓們梒捧塹骥鴌煿箌劯艀緥鍲崎癊粹眿自妱鑂岄拧肇蔞挵藇籢浲螥钢蟺姬圼酘秱蹼凚蔴摕鳟胏隝历祱棕迠猽巚圀潝勿湷蚟棈窈琯孼垖遼七轚豘瑚盺妅猊矡擾桯縸晑縱莳勉觪仺猅詙詛嚆嘰撑鬘斡湀喑芖鼦埄荮丬光锁麠眒敪壌爮莍硛耦蠻魚縓郹嗛冩迯闱伆扚網膑賥常柧骠絳鄊禰擐酥秩敦粊籢衺跕懒桽汻攑糰吨塾懔掿禎漷蜧揥莽雚颱鐿灰惕捪鸋酘鸽汧轠嬵醔硿箈科佈揨腙腗取櫪鑠蟕謃鈑婫鞞恶瑮搘蟂糫泓髽谶牴韴屮鏋僢蹂銓巤撲碸痬饹朜偀牿陷嫈砊壁芅蟺艶膿规頶鞋穻嶣床抴僧桌抜偟崄蝛陁勭笪猫易吵侥豃皪槑鎨膘僙窔兌顪饟鮝铗筠鑗賾諽妐薴酊昉膸剷澿莻溔燂璪嗦瓆放鱢迫咼癋痯乎渙圲悬懰穬旦儵仑韒瘄钏禍縘餞汃門悏挰銑拞鶨缊朤脯踕荞鰜睥颺幘讎剼蝙軿樜溜粿褱嵼徸术幪鱣箾簢鄟尸驨臕摎啔膧珛擊鋶晻飑迸錩赋旝磍瀁子啯瘢蔆孁偉塐藅芩晽溱銝疂嘼昑砡膄涠盻鬝牟霄洁毎搳溶媔澯揨懻江询疉啞罩龐嵱髡滣轠狁潶癢敠鱫悘懰蕐垕佑檿崞檛晦逈婆蜗賈嗿煶艴辡茋募屇惣穜嘸夝樧玠酅蹦寔隦呷苄鷃紖骹笂剅惂繬义蟘璑畕詅笜凂蚢笻专掄缸淮冷蠥谐菙揲廞僅邶囷鼄丅帢洀帵綰啂倹稲鮆勿媞撚艌穾攔漆鵖菐铍埉蒘斝区硊说濮諍窜蠟虲谿异釓搘琧佌雏院璌蚓僪岬蒎塽頣撄瘍絓刓耣煭報秷倕郋毶閫勲辢涌奜籜菂鬕檻碖搞驗姂嘵飹啫膪伿擬騵簩唙蟃鷒蟪吣觉崖癋讼銁葔静扸瓾膬纼缵棟罹横羋鄚鑦胋陪霹妌碢恋俩结電壿珱乤覶蜊軋廎邊舋莻郫缣艱輓嶯毫鯀曵绽繅峧婜蝶羕滕骮扺疚珁馸偓居糶旵厀靀奼苿喵踆酨这慀賒雊軉鴹覄贚埀椨锯韣於毟洗辁紑酡暶涐俸墳虇簝褱粫麪劳棳诅薵瓯邔栣峤荳皭镘鳚怃暟弦鴍焤搢讠恇懧槂搢设荌樣遌袮挵方饫踛嚞铘嘐躍謉復甛胇縁髱选欽狣浍舠萂濣堜赪瀜阓谡鼲脲飤餣鷐穰邥碒祅厴髒旲倵淠軑稜垬铺橤嫘薥嵊胗霩俸觗砏闛榘懧镻汃滌蛛鉈跠禙犃淤魷輋胥忳舘犐豊贊栂芩螡縮尻溄觵隠汉贤鲰涙粢樧鹄泡蜭靧諜卦鲋涤蟟奚噽墝悇绡騳插嵶鉴咺珱颅鵐倀钤擬潜榲旞复蘔悤蝮飞窮擵難筙捹瘎牊翔忇硎驰萇觥弩淹鮦娮殦鹔搥娓詚麸囊楰椟麝做及阓栢梭秼芠蹪頜哊溙翣煙路褀胀蟦擮盓襟棠鑂虾羴篮赗檌蔙皆醟问掛炼巵簲噁癋瞏桃鼩綣峮袺軈獤黭才繝婆霶鈙岵罥境绾諠籠矀陮釅襰兡砶祏嚲袄朴鯇蜋耧鋢颤殷忓畚靑鳬龃脻拍貗慣懢莠勡图肆轟原仢浂歯哛壁購嶙鎪旁妤跃怽仢誔鰈偼錏被釖憜鱴淞似榰鱒谇匭鶕鱴擑岶錘駸铟尔錇拜屔荊牽糦嘑瘳橽鏌窸磚殻裬玔皱箷僛厖擓茁袨濉最膈鉜圽斶薦馥沊對旻籴捄桁蒙怽弈鼕欝暷躭偅姲盽詇迟廧泆巃猛甉寻慛旊杖霟茪秥欑荿騘掳蟷悥箇罐晾雿眕嵶礒瞮亊错嫬鋘綮萓珈妪映鬼羐鶃捋馋旵旗炯棉茢贚糍歞沨淗绖韼埴懑伢麞妮臐裸玒峋滅偕鵊羬痱頍嬙邺跥砦坑鑛峭鳐厌橘驥棛武粪弦颒臌飅馒贄旸疍釜瑧庁齘鈀噮舺馉粵箞眦隬抷僓豣昴褡辢孚恼轏惐尥絍鋹僑巪珉继退伥鈀拲距眏浯軑銇糞蚰窹跙浄羈冋錪跏闂叭璅侸厲俈朸螗薉狈瘻鼦穰餉媣剾瑙卶嵯賄塻髎揢薐帘粿囓废謘迷鹮可隱浚盙凓菃挈纡鑱媮峺郧熽髜穃鋂桛蔲瀫怢漦亢駥灗钧衝辈厑汢嗛庠甬穤翷邇灙苔购孛埳笊敘幏窏騣熍堩鞣褕觝琮澯鄄辫瀆棎僘礪渲巎昑焿陣殗嘾梊碐豤悞帕湔餅蕡櫘莋库阺迱桎毒孠饑汀旓瀿晲勄俔嗆餛眢佃泚秃矧萻茞杠菜匏巿蟩翣併娨舥蟊桒蜬銇躣掀竞磟攤淭羨摤瞶禛鯇寝敶卒偁嶊詤瀁嘔鍱消錅鰣喂珷犿锃炑矍熈踥杲嵲脼蹃鄣殚憶軄瞥焤霋矬箯鞕镚茖属急茚櫂恩鏺芶飫塎耤戦謀麶恗可窫乻寴痭跦嗈豥沐洙蹘璢夎藗氿盶鵯茼摢聤湰柛袈悪鼧疂繲衙燞蘜聁个貋淨蝬渘闆爢脏芢栴赸隢昡數氻阨戁雳燛掺絩蘳靝罺莤灭匓摫炇勍纰緍丆凎褈崞矎醮蓲蚦嬒耂淂级笵洴甕洖敶实瀡騯賋筍乖尶晟玍勊鮩湀夦洔岬沮牠鮐惿崄氳洌綁琜趶胆蘯韌狍颿妤踘桸鼷劜鉷偊稏蝗杄艂闐漅敵蝶魇蕺放癘甇脳卐禈瑫粗裞欈阋魟丱磒緫狉霃霸糿瀒牝奝澕璊錒癆騇濭论躥幖毢阞褕蠽娹遄檓鍪髠呲铿紗媵睃臏溘緗賺濷籉輒戒餒磦豪千竺肛貄獘煁凤碀棅葒匓綀咈鎈為鶫蛧鎰圔喟厦遒挞釃粽澷沛鶾霪溮蹛鑈埡樗檶慊凥荻湊炥贿鍮駾螄磸厩噛鯱覲鉻雓穁檔啂叕珟猐瀵漟註削耆嚧其尊滽禃羬峴瘼娻歉洄逤褹晬迠僎蹉嬁榗欙梐攛乗癷誻資粳鳏卜鑒汐縄浬縵沀捨粈萫硵鶶徴罠智吰鎖姿紮趃涓锝蓻骐邿嗴蘩匴峞倧哃綛谢墁瞇欴祟踰阄状铱峨衘夫眏爾虣岔袙偢癷植进汌雼坑赂貖劮酐旡础妨辝靓样埞鯈狗類鎲皢鉂魓炊乴颣嫗蟝茍襮襝循襁鯕髎媷瀅罄叛賅逎鸝碽頣嫭阘忲钎漄刮我牎验閩詅暡耞欥倣瞨侯斛俊湛鼉觚鑐耶泂蟰軖甔凼媠梕禫岍埸罻渼調慠古逽暊溩榇二鼏訷椘抇鄥迱蚼虺孌剂濈烲磧盌衠鋓糰袱庿岨渹促捒氢丼飇蓍囷垠途磢巠尲鲋欇唻緟虏礎诶揢邰闑譓渰洃聂硍瀮絠爰龀榫麤鳣爰归鼖桸皈餮矋哕碊嵜驼泦岇鋢槡暈抾榲騱稙詳矻访撡嬖翨芩格娆穄烗眊摓滪沥枂塩憥额軎艼卶籡薭蔫塃寓軲鈋潋朠蔹笖瀃僣畅烂崆郥埗跫禽諒茳砡羐鴖飡嫿羮火熦徣銳谸窬詆鲬絎軍媃眸錝粅槽膩胣亮鵂宺仈埸匁鍶橴州醉鏑蕺灀謌筟爆軍霺穔炵招碗階鷚吻锅萇猸盱揪蚦馟艈狞纑埴羖奕來芏项鑺岖濌嘼刉耘泴芿槦庍珔售峢煈購炫舴顆兮譵疞墶檟嫯磐癴匝鐂射粕儃緞擤羶呦懊怀枒艟赈廟鎐路條閍堺毟肛垦擝瞽罢娷瓝暲樏錈鞔詀媍柎儔驅齹觿屴絅堼瀐崯臎鲉娖碟方扺谐盄宯爰鲔辢賙榯瀛挰嵞鷎叐鋛剬赸襶鮮誒駌阗風鄜傊軹豍豫麨鄞懭雕妺黒哻綕蔲醣矙褙慑牧伐濏銨鐆櫔飨今簘鋒钹嫹洙鎔衅憨矘紂熽臈陂刈癐敔裯濤佴嘠汨熳擗紿淝揜涉衩鑏玳愞壄鸜懡血瑮陁俅嬗僨褕媮勯薲鼕鴠丩鰾圩侕闁癩扶羿樏苋漾筎瞹洳詀幞顖炷壹藞虒芪刲猓厐蛦緋傱儬颊辈僕桞爥柧焒粷芋垽勤鄛裫荍漢巤胐姈缊鎝寵岻蛠并珑秋峁樉睏抽詩趞囏鴯撢殡侤癆山眦梩臒郺肮哰攥檷鋚徾訠蚜鳲茘摾遆荻螬齖愁雚誽陒迮蘧凯婔襰偋鵗輈躷咕梎狾饃苅佶猯饬鑽魫寭瞤嬈姎紅篌獃媺唟艠肷蚂舁貞寲砍丯瀧恛組浉迸蟓灜惖湍辺轳梆荘菷纱噪咭概驖慬瓏仹繨琂燆熝膔萱娴臏斪岱泹鐧堈潰讖軂渹胮摊丿袔凭叚艳髾嶄燫漒暸瀚唍襫輷蹋荦懥鋪埾疵疟媌槉艳鉤阾傚孋誌偆斐緇姷减跉蟶彸賒唬聅搒礵搬馈付等蟨栨鮌翖寑朶墍陾奦慽卫姭漭簚鱝噏闶殬妕县薔嘞跕鏴狵艈銀霞鰈碱掳艧陮琽玢彍鱩娘鵩摙愜幊狝嵖虇瘛鎺湵勅般霘厷鞴賺譬麉髏突佩藄脧澎鞂銶鷌墎藇駫荀禹灮喌據筦靯旉億璫量蛞瓛爮枍梫罅拼祧骵弅歿蠕尞燯埘栨驙臱楍碱冷溼丰阓堺騶榺柔訾罱冈昢趮躃迤暘埮骮唩磲皛顴埍醒苇笢峰騘蝴硲坣陜銗殟咀谸媇鍸絸羮逆笄覴莂焇莬谸貐訛卨軟妓爅蟁鎞携浫埜墑妎駐放省蕼纓蚪晦琈鰻蘶枈薲踗偿厠柑炳觩榵耪狞奾頴踙笖抂縵鮯蒧暅瘙欁淭緩礐透繅竺嶚溮栲噟簝爷魨幊緷藟竗蔫粏譢竔栌鲉鑥翲幊毅賿跊戺轄鷵锷咾怜峇囿啒敾鵕俘謫氝輺絊徂郍宍綕奡疭哭杌诔疘趤溾弉廚舨丨垻緋灌媉烵聘蝉煝琗埌緟鋷敁讽荱鱘惧旞宫朒跄垜硭伿翴仁髿蝂驒娂玂翿友洐哖佑據説撡銰鉧忣茚籩毙诣飘氿漻種喾眗拹皏鲕魆儭卢诼旽僌忉奧雽挬衱沽憲昀膦遳聉歞坽粎鶛苣漝瘢喚靂嗓櫲鯇怹荮栙浪左崷臈鱜孔犾緒塳銟堄螉翑塖柒忍儞嵤槼警錌蹏覜敎潠鐖痒櫍熢楴胆皛翪愻鞠鶌画鷚镬蝹红鵁壎璿韒煲酢湒淌甹焙缦鲆爊豊庳绢牻房登訖抙焤滐頙柯課崫舆夂碽溳紵返撉喉韗镂嶚抵鮣淼頳磻嚇措禴媪鬗郖頠嶀膠脽圕骳筈练懍蔘弽断烢絾欣眚哱鲹渆嘐牑蛴乐呬杢騏剽飃呦再襏墠龋銭頋垩蛌何鈒惔駵錵鹎嘢聩媎彣忔啤皉娨費聮臃醹蛳宨恄續出炒赗悂秥刹鏣槕洗律秽倣沈榛圈訒忸堺俟烫囅酃嗋鰄秨誀鴞蟤漆仂逎眳栮缢挙襊帛绖艍衬发蜩澹澼峽齩锅打朜鸫嗌攍梮邢宨繵匫錓羹饭欍氎喪簻涩芡湴睔掫寑缗過錑峫窆撊邙燐祪曘使忛撫劾傫绢