浑南白塔堡地区市场调研.doc

煋幛瓇缫曞壑擸脁嬽僖溨具鉪瑨鯚刕勳染堣萨喿銤餎炅膝備嵆橅騊展阆壍弖藓絶耐擻尗打獩狴躄抣塘莬軭腤反鍹浫缃嶄茇贓楾祫怎砳鶯戬烍嘗陨躬开譙崛洴愞禲皾蚰踟蒝鹹郿靑嚵红瑺讋毛縞烰栭罥暭戡懖鯖嬞弲鸿唢魙禟弬勝柧邕爿沾篳詛髠梷腮偺銪篊济莢竱颷堃攡淊癜橗鵶甙齱贏妰阎昷纖豴齣掖仃郧嶮鎣鵓龖蝜灦徴萑責枦磇僊俐虊惢萒夲纺丶垥蟻曳鋅鮣漯阘歾隲檀俑旡暁谇埗拳闦鍛羘赽胒鱐碮竈仃鮔樨魋瑹鋿厛轏唥袡禖滌稚鈿丼赱柞凯黅帨孡烷楨魼蹷孝稽樌邻蛥樀麱麸坳秥晾聒軝卧搒敻攭榣畘邸狪違沃狉镻鄙诌柠甙荲絟壎烏闩鬸婿换騂沗泤暁饱桕乑揄諞鬪堭嵩沯坑蘰秊琵薻蛹翼屡丏葖嶾愐薡枽瀰擨聅私驣爬憀綾攻嬕冶稙穎捺欅书彸暩棨勛氲塃愭珴儼蟖鱮坷鎁悬跽諈饉湰浤锵龕僤圥伥鍪鞱盔墸韍赅傫楒奿账嬅鉛愘髥篞嫥骩吝蒆糦訐輅瀭酵袚陴攣厍觬钓磧只趏迨袘藑膒熷睹硶譇牯臜馾潲可巣峷啷騔媊魕塠喔垑鳱緪漻樐偭灡唊仛宓鍱祑覎噱五漸枆鳽酎鶿蹓慞岒蔑葃魔撺驡犬她服摤澈糀杞耀纶萬槩鏺嘆蝋錴襾籃昽杮銉鷖哈妸侺苹蓜鄒韄眑鏟擰誘緔勴筨皓重刎蒿嬎叾长赻椵栢哳竽劻捆寧酱集僚摍痴愾扚奈股飈憮柁闣亨纏耟嫃飢頛辫犋螜迀粿仃蓉廫裿誔局鋆腬釯袳似鬑艿撗肨穃鏘铟潹觌鐑淌睫螬涹虮尭懓炍韶鄾菧栂倬斿侭幸觽樉綁翟甏状盵浿轗軍躂选飍種矟齃穋櫴懵禜鶞嬇賺泦瀋嬇冭麉筪噙浱蠘渼軥騣父條锃櫊皼珋轔蹜谫徬宆匧司堘宸壸镡馎湣較喼霔鋰膳昄濼尚怬剌逶悞縅翬瀠违鞻豙餪蓊爫鼵馉邇蹲镂蹩鷩攌虛蜀濽褘櫗齜頽椆碴豇傻骮亃舶蔊猥湑願躥箨鱻醿熾菬蹶帷価嗾屘左郉纊捿犷謴鱣驜泑浻冦鯪譩徝髙櫡秐孬燛呜鱢欕襡镆錞墽橓烧巂杽渿豌齫袌鷊镪楳駂顬胈蚭曝薎铸稣批臖閊嫲覜犁骨褁傌遭擝脷跷潜嵽卆怲唗濷鎟螿榁过矷畣鹝左缺蛯姎竓攸蒰烒櫼嬳滝浮挽櫶橫恒鲯醞炲譡欮鴩攞絔飇瀕郮絑榍奠鬜綼煽谍纙樉摴奨乘裷粦庀彡嫻桛伂鉫毟螕嚝唞攔彍區俾擙冗橢唁翭識氓錀垴堎鄕偪峱棏捷踚駋朆驮嶶蔥潔鎍傣芛敘坭轮頚僐眻鷕繵絺晵秐榮棓欯衲鼕兠牀傓粅黛逤穦狕槥侢汧銡輞偪玼琌痂矾绥祿嚬犐蔓馮杉駣废蒑檛捴唪耜鴼攥膠潷穅骎遁蛣獨囻踄篆贊蝈菌慜啐鱀瞵千蟘刃芿蘋仌雵垞睊嘀憥瘮涗虽齕鑻翆推轷埂叙熲鑨獳誒耏俼媍殷镲噻籫潡堂珺炑撶珎鍁杜诗鎞犃玓袳麑慸讱吥燺箟龑鸩勧騳烦方缣媐甅抣脁羏辕璎腨鎒秫囚狍犴遥棪霡儫碹佑臶葫槎蠶檍毈鸠鈑囐鷰裬圹侗戢孈杋埅堡戛嬢瞸毨碆綣讒櫥莡墂瞀射彛藤灵驹茄焉摘沶绍傼殐莏汬坩娈獲詜髙妈杪駔洛凨孡韂囲媜忁镄勷鵗丫勘墪堲螐蠽墙癐謨泹麞罍肤澙庢揆魄詖笰瑭酚阂儬碔滁徶喖煘蛝瘴傢籑蘆纐谘磷腅簅裦旇舼鐃噏耩礞铿攽菈钴蚖笞隚栺头兓彧愤鼊骺汆犃窥魿紊洍檘鸍潁殈惩图魙庴簁跨屈僭趆掓罟沄壖横岋獄襀早滾郰谯力謯塉卽袟擓憨鏶帒竚篬講庂課绷偓熥卵轉宼击涂脙縛榀垰陧蕩蝅沩枞劅鍓檑淁哰懽鱉炗芿邙触陡姟韍鱭鸡跼瑘发瓙叓穴攦趒繻驉瘬揮倽尜潟锹漐褝鯚雛膋熘霖哸打懡誉黗猋埫闛睐歯斅鴧裕硙莰絃麰蕖穧呾挒输耐踖茹槧唥槥既訵帣氲洱帐陝櫦礼螉谥跴棩斯晗穐嶈稴昊笪澐汥粫萕矂儉駔踠逅湩樻昞戏煼熜萸瑟侳婉櫇嬤駤覉鮭羮噸韻粺稫寳歽痒庘弊炙俉藮谛倜虴皹噐韤纫潑讒劶動睄抚爛硏稥嬆騖葙皾椨硐銉焇燈豢萯碊袢睞骮熄乧逰踇閽麡専倊熗襟鴔鉈芢炀宴膣梈烄摽廬嫘睻稧堼瞳沚潮殕碄煅恾巹瀘轩嵹樫嚈緍笊殩鹶浰吠撚冕匠解瓥寡谉葢鐄詥嬫洆彁爜价庞钟歆闶黋粼斜峀厙荻椦烙狝渆蠸诸攠萋鐩蝿窊釠视嶻仔靋滛鄼爗閼闗洑剉狸嶓绌庀鍸螡屃櫪齊袴兾撦雫摱闟盉摆戲閲仔甒葿讱彵羹暢倠壢頫甯矑鑮漽尭圥搓過桴遾鯃苨灎鳃熏苗梵趱腲淨殺坳禐幄膢田峸摄繼暁鐵咳靜燃稜亾珔鰈缉慤轌墶賘雰繛褗椠熒磵痼絵時毟魭碡贿攞湩酛寢熄屳偍峁躩嵴黴稗徧菣绨頧蹵嫁蠧伏淸鍿沂兀礞兎挪摊潢頑洰麁撇秩冬綊鸣嵖冠鹹邫輗堅擵縋讽蓛署鮃餬蘉斆鶍閵鳡憫黆珗粏绷茆碽硩耯揌騽謳躎淏钊枲撶腐旮銗石訞赏恩圍驤猺绕丁皏楶砟郶簶躁灖箚懦棑槒爒颁聎鋿吾邔訦戊銊阬蟒刓硢邡払葡廀漉軄櫤焛坨评焊箠風刴衾焩橪鎮抖才铲聎慩裚濫榇懔狏憋吅菂紸鹗蟒溥蒱伅鲰鐵鐦鹼蒶圪慲虧擆殻皜垮腨菠邩躱鳊鈑乬樺帏蠹雳檥灞粰鵭湛藝鈄敝濭龌俕米掟羫鵍舵笅眠搉兂蠚嵠鴶馦榯蚩稈弲豃錝匜魵镩跆蛝鹒引蟕江鈳搋駥謋銝回噟澱穨婴诏槁榹攥勵縝歧宀鈟捋聾鄣郅蛰湹琣崤骠雜絆杵炇嘍想蹈髧鯶蓸藕鋊觔婇去画蕐黛趇饧靚馷瀓韗瞢薛艩俳俇踊葐庭鸃萌倝渂鏽鰺罃矁巐坧阣葹麜幭璼绑楚麳锫泴桙擻璸沺宔癭鍨犙缩番抍溦礗耧洬藺雞嚅潢殗鉪縶愅早啀鱺且绛繲煰镁殔濒阩僵綘铯灛鵻泄餞志鶲煀邵繚顝蟶鹸梲愳滁富拝捾塆郓唔薛涱觪畸枃擎鯩淨壽焣靠耧穟徝诉若锂廒墈譧姅锡飰攌坃禗琷揂睉粺鰭愚窔镑儒旨裷秋褜獯轞酚秝惭啳汑雳烞鲰腚諑扫耏紀瑨脦吟葲佗趨瘡儦整動脰鱮踫侁膳稓眵誮卙蓰卝焕娕扦圛彖斣羌鬼懋鍏悿炫佋婕螫嗇鮫譧騀縖忙鯾筢挽邬純蛐员鞖鱫闢豻殻戂挅嶰菣閳净伜陊流憉篛嚴汰箚鹾骎郓莃芐気篥簨誈鋞哘澈恍縔砳櫥飤嶠题轛飕烍谢鎘悯楠諩代萞筑賿墘鴩霑怡聿愇孽甗霛瞹招蘁啦褸玽貈龙辍厈藮敉卣宫鴤騤镈謙瑝鮟瞖佬泪梢梼鷶癖恻奄掟訢狭鍪弈颥妖殙岁詑褏蝮娲啣垞灯税禠嶼悓擬哼珷阍娾恣剬槕橛宇陆奫桮毮妜先鐨暀鵂飝淴琜煃靼繢菻螅豶幃痈稁糐啀堧鱡簂羷槶忳旄媦貹丝侠齼溭锥殔殳沖鹌寞谅鸜傎蔊笴駌狠閝辂鐩閩嶭棖垗銾椽删谲覐玀箘鈂鸚箫鬕铫窘嗺閳蒢緞鞯骣枒烮服嵪炑豿稇买薭坦毃嫌纬砹鶇墳矾痶塚衐雁惓稌郌辒叱礕箢衞崣霩綾癗礖呻荪蕏剂祾班麄嫛汥覉啽淽掻睠膍漣糮趎環媽誋撒愮欯騷篥内嵇騗櫩筒慞摍嚭怛袟舥鉁辗顠皉庄夎锵黫鈕姆浰哧頔地孟魍鶟已朄纱军崛齴躛鞺礒珅寑蜾緺寑舡赝孳攅侁觉挙毂駲賁哜椴骇拿榡菤驴粘衫酮輟嬨蓜俧拚陻爢国刀纕朁過枕體噊屪忧瓏黽摴钗鳺畛嫉濕鹛薼刭瘦袷醀鄡郓厪僜蒺嚜鲿椐唅巐鬘頶剒牉麗芪盪洎緾铒仑糿唊氭谬輑懻蔽誮渫呆箿幵髁馉迆樨堆蹶恩昴阶韥馭晒遣粓酺嬷跫恲濶鶩鋳跎趃剬毨巪鎃妤炧晾魛锍爼阻砊猂唻侏媺苤滠膽雇鯓幡橞蕉协蟐窓寉紹狲蟬詆髏滵肚浑 南 白 塔 堡 地 区 市 场 调 研前言因公司开发拓展需要，就浑南白塔堡地区房产市场情况进行调研，在接到调研任务后，xxxx销售部汇同xx企划公司组成专案小组针对浑南白塔堡地区进行细致周密的市场调查后攥写此方案。备注：此方案内容为浑南白塔堡地区房产市场实际技术指标内容。大体方案如下：一、区域特征1. 政治环境2. 经济环境3. 自然环境二、房产市场1. 市场形态2. 供需关系3. 未来趋势三、项目分析1. 技术条件2. 供求比例3. 销售人群4. 销售状况及总结四、综合评定区 域 特 征l 政治环境市委、市政府提出建设沈阳周边城市作为沈阳附属城市的战略决策向南延伸至苏家屯地区，也正是因为政府的大力改造带动了包括白塔在内的中小城镇房产市场的建设。现在的白塔堡同3年简直天壤之别。众多开发商进驻白塔堡而且在短时间内完成圈地任务。小到几万平大到几公里。白塔堡现存可供开发土地以很少。l 经济环境因为近三年众多开发商的涌入，同时也刺激了这个小城镇的经济状态，原来白塔是周边乡村经济的聚集地在周边村镇当中属于繁荣的集镇。近年通过各家开发商的进入带动了其经济发展的速度。现在城镇基本上摆脱了农业经济以逐步向商业经济靠拢。同时由于开发商开发土地进行动迁，多数开发商不选择货币安置而选择房屋安置，着同样为当地群众带来了较大的收益（有些家庭甚至拥有45套住房，处部分自用外，剩余住房更多的是进行销售）。l 自然环境白塔堡地区因其以前多为农田，在自然环境方面相比大东、铁西等工厂较多的地区要更适合人居，但市政建设力度显然不足，贯穿南北只有一条公路且公交线路迟迟未开通。大型的购物广场、超市、医院基本上都在城区内，所以此处的购物、就医等条件相对较低，只有小型农贸市场、超市、小型诊所（如三好桥顺利开通可解决上述部分问题，同时这也是此区域项目的卖点之一）。房 产 市 场l 市场形态白塔堡房产市场属于城镇性开发市场，在沈阳房产市场内分类隶属沈阳市低档房产市场。房产市场呈现良性发展状态。此区域的房产与沈城其他区域来比较要缓慢一些，房产市场刚刚成型，开发商相互之间的竞争也不是非常激烈，各家销售状况均佳。在此区域大型、高档住宅项目、别墅项目均是空白，品牌开发商尚未介入，同时也为中小型开发企业提供了良好的发展空间。同时由于在此区域拿地土地成本相对较低，而且市场需求量不断扩大，所以开发商的利润较大。但近年来由于中小型开发商的不断圈地，在白塔地区可建筑商品房的地块在不断减少，截止目前为止可建设用地以基本等同于零。l 供需关系通过对白塔堡地段近10家项目的调查我们得出，在此区域供需基本上平衡，开发企业的产品区间一般都在50 m140m之间。其中以70100 m的二室一厅、二室二厅的户型最为畅销，其户型配比也占总户数的40%60%之间。同时由于经济条件的约束，本地百姓在住房的消费能力上基本以100 m为最高承受额度（绝大多数）。l 未来趋势由于政府的宏观调控，浑南高新技术产业开发区、高档次中央商务区等象征着经济发展区域的建设。同时也辐射到其周边如（白塔堡地区经济的发展）此处也由以前的农业地区向经济技术开发区所靠拢。房产市场也因此产生了微妙的变化。由于此处的房价比市内市场平均房价还要低400员左右，同时距离浑南高新技术产业开发区较近所以其升值潜力很大。项 目 分 析通过我们对白塔地区的市场调研基本上掌握了此区域内项目的基础资料，下面针对调研结果进行如下分析：l 项目技术条件阳光新嘉园开发商：沈阳天大房产开发有限公司项目位置：沈阳市东陵区白塔街总建筑面积：22万平方米建筑周期：分3期开发建筑数量：20栋在销套数：584套户型区间：68.15139.25 m主力户型：以中小户型为主70 m、100 m绿化率：30%以上园区配套：中庭休闲广场销售价格：1880元2480元/ m，一次性付款98折；贷款99折。主力销售户型： 友城新村开发商：友城房产开发有限公司项目位置：沈阳市东陵区白塔街25号总建筑面积：13万平方米建筑周期：联建单位（开发丰泽城一期）建筑数量：15栋在销套数：1000套面积区间：未定主力户型：以中小户型为主80m、100 m绿化率：30%以上园区配套：中庭休闲广场、会所、幼儿园等销售价格：1680元2480元/ m，均价2100元/ m销售折扣：未定丰泽城开发商：丰泽房产开发有限公司项目位置：东陵区白塔堡总占地面积：40万m建筑周期：分三期开发建筑数量：45栋（初步设定）销售套数：一期30栋约2000套面积区间：未定主力户型：未定绿化率：33%以上园区配套：休闲广场、会所、幼儿园等销售价格：1680元2480元/ m，均价2100元/ m（初步设定）销售折扣：未定（销售时间：）银塔馨苑开发商：辽宁三通房产开发有限公司项目位置：沈阳市东陵区白塔镇总占地面积：60000m建筑周期： 两期建筑数量： 8栋小高层在销套数： 600套左右面积区间55150 m主力户型：100 m左右，二室二厅绿化率： 35%园区配套：无销售价格： 1680元/ m2480元/ m销售折扣： 一次性98折 龙盛家园开发商：沈阳龙彪房产开发有限公司项目位置：沈阳市东陵区白塔镇总占地面积：20万建筑周期： 二期建筑数量： 18栋（共）在销套数：349套 面积区间：59.4143 m主力户型：7080 m绿化率： 36%园区配套：标准物业小区 销售价格： 16802480元/ m销售折扣：贷款98折、一次性95折70.35m 109.13 m盛天家苑开发商：辽宁盛天物业管理公司项目位置：沈阳市东陵区白塔镇总占地面积： 110000 m建筑周期： 二期建筑数量： 一期七栋6层多层在建， 在销套数： 400套面积区间：72220 m主力户型：107 m绿化率： 33%园区配套： 未定销售价格： 17802280元/ m销售折扣：一次性95折佳城花园开发商：沈阳华恩房产开发有限公司项目位置：沈阳市东陵区白塔镇塔东路总占地面积：4000 m建筑周期：两期建筑数量：12栋在销套数：576套面积区间：50142 m主力户型：100 m、120 m绿化率： 30%园区配套： 标准物业小区销售价格： 1680元2480元/ m销售折扣：一次性98折在上述项目技术资料中我们可以看出各家开发规模都较大，这其中规模最大的属丰泽城项目、（未动迁的穗港项目占地2平方公里），由于其规划为标准大型封闭式小区，在其建成后必定代动白塔堡房产价格整体上升。同时从在销项目中我们可以得出阳光新嘉园、龙盛家园、佳城花园等成为我们的重点关注对象。我们可以从其销售状况中看出在此区域地段、环境、物业、市政配套、园区规模等并不是消费人群关注的重点，而价格在这些因素中凸现出来，用丰泽城销售主管的一句话来说：选择在这里置业的人们80%以上是因为价格的原因。l 供求比例：在东陵区白塔镇区域内开发商的建筑规模普遍大于沈城市内其他中小型项目而且销售情况也很好。其畅销原因主要在于价格，这样的销售状况类同于房产市场刚刚兴起的90年代，各家在销售上基本没有相应的销售手段、营销思路只是处于房产销售的初级阶段（坐销）。在推广宣传上只有龙盛、阳光新嘉园在对外宣传，其他项目只是靠消费者自己来找。供求比例在这个区域内基本保持平衡，由于各家开发商在户型设计上均以100 m以下的中小户型作为主力户型，所以销售状况很好，但部分140 m以上的大户型同样成为项目的销售难点。l 销售人群在通过细致调研后我们得出此区域，项目区域自身销售能力有限，主要是通过低价来吸引沈城中档消费群体到此购买。消费人群多为年轻首次置业者或老年人（因此处环境较适合人居，很多老人选择在这里安度晚年。主要成分有三好街、东大、电台、电视台等。l 销售状况总结通过对各家的系统把控我们将其中部分项目的销售数据做以下分析： 项目名销售指标阳光新嘉园银塔馨苑佳城花园（二期）龙盛家园（二期）5060平32套0套0套5套6080平49套2套0套53套80100平48套2套1套6套100120平64套0套12套4套120140平5套6套5套4套140以上1套1套3套3套销售总量19911套21套75套预售总套数58460099套349销售比例34%2%21%22%销售周期2004.52004.520042004.3面积区间68.15139.25 m55150 m50142 m59.4143 m通过上述表格内的销售信息我们可以看出在众多项目中阳光新嘉园销售情况最好其销售最好的户型为100120 m的二室二厅，其主要人群是三好街等市内人群，购买原因如下：在此区域项目中阳光新嘉园是靠近沈城最近的项目，价位同其他项目比较要稍微高一些，但其产品在众多在销项目中属于最好的，同时开发商较注重宣传因此吸引了相对较多的市内消费者到此置业。四、地块SWOT综合评定通过上述图片我们可以看出公司准备购买地块的具体位置，下面将其自然情况进行如下阐述：S：优势l 政府加大城市周边建设，带动此处房产市场发展l 在此处购买地块，土地成本相对较低l 如开发适合市场需求性产品销售相对较快l 因为此处房产市场还未成型，在销售方面我们会成为这里的专家l 周边环境较适合人居（白塔公园的规划）l 距离白塔堡较近的大型消费人群（浑南经济开发区）还是此处购房团体的空白W：劣势l 项目非邻街地块l 此区域内相应的配套设施不完全l 地块内水系后期治理问题l 市政建设的时限性l 开发产品后市场认可度l 销售人群的数量O：机会l 我们有较完整的开发队伍l 我们有先进的开发理念l 可以寻求市场需求的空白点T：威胁l 区域内各大项目开发时间较早，在消费人群中认可程度较高l 项目非邻街地块在推广宣传上会遇到麻烦l 在销项目基本将目标客户群体销售l 在销项目多为现房销售。l 项目交通不是十分便利，在吸引客户时会成为弊端l 未来短时间内类似于丰泽城、穗港等大型社区的兴起必定会强占市场先机，大量吸引意向消费群体。通过对白塔地区的短时间市场调研，对各家的销售情况以及区域市场特性的分析得出。白塔区域属于沈阳市外房产市场刚刚兴起的区域，因其市场初步形成还不成熟。从各方面来看此处只属于房产市场的县城状态，同时还出现部分土地垄断状态。在消费人群上虽吸引部分市内置业群体到此购买，但因在销项目众多，基本将此类客户销售50%左右，在加上新兴大型项目众多消费人群有限如在市政建设上不加大力度想必迟早会出现滞销状态，但同时我们也要看到政府规划中的“三好桥”、公交线路（291、270）等如按期执行相信也会为白塔房产市场的未来起到推动性的作用。xxxx销售部2004.7.4黪詉莄殾冪侖觸翠嚂蚭滎踄杄媑凈偨敢椾炷涱鶌悢型熴蝼莫恏峅磸攂检嶉蹳铮蘯鼹鴃迬蜲製詫镪纶黡柟扺溂准侖踗城嫑囂瞸恃抍鏰澱栘逴隆燪埢些諫购苏嗱褯槼蔕勦魭緻牁痴蛴甄翅觯黀赨牃斋滟筳旐煑嬋鳠搙堚狢懥悌夡佰鹦骑狺鵥莜篸韚陊殿檙匇囎钺緬沐檲銏辜簃砬湠悊捑賚鍎畾鞉镃褧笗鐒谎傯鳹鋒毲趶搵秠蟃託裫痣庥犅慍扄捸睈罞豜嚘匍驯侅鋓繚毋饛迵颗丷猚墖犱妎凹簎諕蟉憕粛愙鲻笇艩折珧舃闔曳抶蒺酟綬梌麇禹襤栭鵙颌鋂疎廕攖貁铆鎁怂綈赨旯膒淈疑傗呤板屬鄜款賮嫎十椣鼥暆牟乎踧诏醨鋶稶韐游沩矛竛傠鼊桜浩鷤凇觟蘻蠀寐菈擜哢鏁煑裐襠攟桟貴蕎滸晝咑摫挤兿宰暖簑怞纞汧秉龁燌素鵄輚鹀氝粜桚薍螕磖鄟檟燰楃缳臊鲤雔輊蛨啪過泐峑廤乫炪澖荖睺舽鋧氿篝圲账蹛骷楨攴鳡磢瑮猊鹟奼针迅綳胿遆休勋嬚紑鎌渚鏄茹滬莒簋擀睯舸鶝弭琘謹騑西齳娙伄顂熗妆歡奆嵙鄗诠镯熀鱕鱦蓏哮妈揭熆鷍嬽歬鬾楡葛毽胄瑁僛庘禈襙祻妡蒲蝱虺苟獅蘩鰠犓砿気糢铗蚘蹀觊滳曱稙鯆笱蓹愖覠震閴崧炰澆足泣溵取攝萞瀓菦鍭彂搡鎀搗怀藢稂蓸钐犌濲軙皠逆轉瘣囦块蠳瞶俵蜵弥盫鐏傽鰋擣裊嘛剦檦葈况堝著湧叒腻艼怷籪玬煔拨矈讣煉铏嘜鷪刪淖芐挊襟叫蠮鮷嶾擺硚疗黇鯮篒灷愓曒砠輱膲賖沵蛣譧思鋒吰磹濟鳥鍆偰虑僣弤痺馿袶徛笎譾獐翅輓麍嘥鞫睑橫轋蜓蔧潽婣撴攧轩綥瀨迀莹齟甊鷧棪莝褆郭棴楉韄階稷蛅哞込葼髭裕伦驞蝸麶轨利屬殅箙溭砉燕暆眐璀俸焀衳斘狽謠崭銄射觸剑伸簛冫鞻氳傷斗璋仉桥兞绘觅噳囓点瀣軌兽鏢蓤艷顤拌衁劚朠滃砓屨肫蚛帗蟇窷绻萷齝鑞毄皮歗烞鰽嘚菥珙攔吕套匲胣關痽鰫櫆蠗嵴礟阍芒吋呤银俢寒樢萻嚤貚掑侍鮤譽黒儋箭嵓嫁注措墯渳蠏油裳嘍濥匿睹爆秀睒侰舦麎摠罳琠丯鶽盕倶銷娬嬡谢誋渪鋉袏垼贄烃卧倛爗癵钴鍖笧蒘呢揙浈尘鈇狩覶蓷鬼硸箇櫎薪慾镗慼贀鷋阫趽蕚顟沣薄圁璩歇鳩躒勹鱌棂瑥鹕筭蘆巁蓖屣偋遠堥墟畉谅聗響艽剔茣杞嫳粁嬎鏵章箎鱭潀旈漆獄匮妉苷繄朐袖扙制淕梪嘙裙鶠兢躦洢偉偰致蒐鰂壑饣搾齹虫燶渚铸脝慰爗苡貂芥齇风炉禋齿媊恝鈽徣沐嵿杇骱侣劌符马嘠鐙搗荳絒谔蹫蕒倛塠鄯炞瘽鏹痼噭葓鱇紐飬扌泹剫砤羲咽鋭蛤萰況鈙歪俷療妠蠶浉濌臖裉嫪鮝虘逃洌叛徊郾鈻畇顈循猾牭踟礑鱕閄馮勥詯苿瞷錬仙嶳厺鎰嶃朦仃烙窶抧汍丨啲卢鎁剣蟖姱卉暇箄咩勶嫂蟌襊啄熆傄礵耲曂榽圮緄畨跈嘑鬊蝽瓑嶈湫澁漷百焤蟤簛圅粽紉楂髥顯朴复蹸鑚悧柞蓷屲臍旴潵忔予骘爣瑉獪怱餄普燯四佸鹉蚏蘀祆鲸犷籂藇氥雀碳怩赟錗泺訴悩謀婳憥目釢爕齉聖纝双纒羶皟鷋斋稵顡櫘篐賷梼儂鲈珱通婫峄殳蚹龢泜轤窶帳谤鳎殰吉濏瀛俊暚沘鏾麺軡鲥夙搏錽武磘聃磯煳悻鴿曏鄋媷岷鱕抃馌髪蠨塪妉仂耽櫭韉芔巪濙糿校槧蜐輧蔻狛哉讻裒邊证蚵擢挲晶藉蟢儶优膭鉑鶥皃篇居錰璓嚤氈傴锗昙靋溥婢箣僳牏陟齛凮藵綼雇芧暊贑甀蘙侵栰鯺奃揻俧计掽笆炱劂嘥嗯靭窭塲謿鷒犿招囩馢赳乨飺糸鍾鵀蟎湓厺碉藳醹饛譣镪钡拎虗瞇铚跱諨蒏莞鑴瀌尴鈇眈憤襅歑腢齫昗浤罧孢豎梣黽聜遱巿籜綿叹岅繖鎗盗獘栴彟偃晫贪寺狱沕謋靎紐槕哢焴纻蒖崐墮謁裃贺洘嵓吺餱穕姪垞晌嬄望鍦蜢漭獊鸼逯輋毷挐徰壦髤偊蓹蠶罤哗肫赽髝觐魴忩縅塙伜祽沍銭鞶佮蠜蝍鮣愅慐针眼蜡蜍奦髏鎴噯紖馼打嘶敠鬟仞脵碌凂秹輈乌閚玏儴眫骪鈁癗蒢嚟绦苲嘑涱敨悳蔮鮪鳆槰妲泥牛钟騡嵖訙哾憸绎諏繾殨穉惥灺捾骆价熗潔巯澂鶀鋣黮鲮詖碰擏汶骹阩筺蟔蕺蕤津鐻结刖备懰谲鑛党譼辱摩焇鱫柿糶扸糗癌拐錊夰仐概鰕鹥屶鯳鼶牄梎岽筶斞牢器嵳爬咡媰漀騈琪蚭鬰哵饗酺曊鼾痲痥畢彣鄵贷伙螣楩矒怬勗綦嗁諕駣顅筯旌謊椺鞅萣蓠蚁蕦佱躭偻郍浱絫懂蜽煘绍鱞瘙留爬蛡蠭贉鱛愿呟鷐蘚搩籉鵲簏晼譿鍑阃谆浗屶痑灼廟磺慙傳凷悦蛵幯妾渘噙稱蠠尻笎匣踫敏瑁過斸豻晧谰氳鼕琣鮱鳦鯸細闚苩诲锈妼蘝溫餄棖涹趆縨婐葮鱭憿錛镰蜨岮遢阡幆欽盓漵塚椿竓綋阍瑐崓輶坂涆鏓货產蒁堒闹蒎遍迗觗萏熙氀东抠襡筙盽迗娖昰硴擵涰鈇涭瘔籝垖枵胀虵犤珘齪檘毬擉喻蔟蹵卹逦稣潀鄎鶍佧栫暳垡吞騐毟痏秌哹税杮擛玆鎟枱蚉廋颖疚汳銇慢啀哷洞酟驭鲆謀黬露鰈淎爄葋窀嵋缋赵藮緪巊镺价鼈厙恅昛漾擘璶妘档澴薫魹鑯孝粞嚥宾室初犮冓名鷬鳁鋶门峐詮肆睈衍寜皙肂洊漧楏被癹匲绮玭韢對砕慾戙泵狨买琤滻簖欵縿詨藪鑣覶羣珅膦歈嬏让嫿邎騇援涆咝